בקצרה
בתים ב-1 יורו באיטליה אינם תוכנית לאומית, אלא יוזמות של עיריות (comuni) בודדות, וכל עירייה קובעת בהודעה ובתקנון שלה מי מוכר, מה מתחייבים ובאילו מועדים. בהודעות הרשמיות שבדקנו הרוכש מתחייב להגיש תוכנית שיפוץ, להתחיל ולסיים את העבודות בלוחות זמנים קצובים ולהפקיד ערבות לטובת העירייה (4,000 עד 5,000 אירו בדוגמאות שבדקנו), והוא נושא בכל עלויות העסקה. המחיר הסמלי לא מבטל את המסים: לפי רשות המסים האיטלקית, מס הרישום היחסי לא יפחת מ-1,000 אירו, ועיקר העלות הוא השיפוץ עצמו.
הנקודות החשובות
- 1אין חוק ארצי אחד: כל comune מפרסם הודעה (avviso או bando) ותקנון משלו, והם המסמכים המחייבים.
- 2בשתי עיריות שבדקנו הרוכש התחייב להגיש תוכנית שיפוץ בתוך 6 עד 12 חודשים ולהפקיד ערבות ביטוחית (polizza fideiussoria) של 4,000 או 5,000 אירו לטובת העירייה.
- 3המחיר הוא 1 יורו, אבל מס הרישום היחסי לא יפחת מ-1,000 אירו, ונוספים 50 אירו מס ipotecaria ו-50 אירו מס catastale (נכון למדריך רשות המסים האיטלקית מאוקטובר 2025).
- 4רוב הבתים בתוכניות האלה ישנים ולא מאוכלסים, ולכן בדיקת הקטסטו, מרשם המקרקעין וחוקיות הבנייה חשובה כאן יותר מבכל רכישה רגילה.
- 5לוחות הזמנים קצרים: בחלק מהעיריות צריך לחתום על האקט בתוך חודשיים מההקצאה, ולכן codice fiscale וייפוי כוח מכינים מראש.
מה זה בעצם בית ב-1 יורו באיטליה?
בית ב-1 יורו הוא נכס ישן או נטוש שנמכר במחיר סמלי במסגרת תוכנית של עירייה, בתמורה להתחייבות של הרוכש לשפץ אותו בתוך זמן קצוב. אין חוק ארצי שמסדיר את התוכניות האלה: כל comune מחליט אם להפעיל תוכנית, מפרסם הודעה ותקנון, וקובע את התנאים.
בדפים הרשמיים שבדקנו מצאנו שני מודלים עיקריים. במודל הראשון העירייה משמשת מתווכת: בעלים פרטיים של מבנים מוזנחים או לא בשימוש מודיעים לעירייה שהם מוכנים להעביר אותם, והעירייה מפרסמת את הרשימה, בוחרת רוכשים ומאשרת את ההקצאה. כך מתוארת התוכנית בעיריית Caltagirone שבסיציליה ובעיריית Cantiano שבמרקה. בעיריית Cantiano נכתב במפורש שהמוכר הוא הבעלים הפרטי ולא העירייה, ושהבעלים מתחייב לשמור על הנכונות למכור במשך שלוש שנים. במודל השני העירייה מוכרת נכסים שבבעלותה: עיריית Petrizzi שבקלבריה פרסמה באוקטובר 2025 הודעה על נכסים עירוניים נטושים במרכז ההיסטורי, במחיר סמלי של 1 יורו, וקבעה שהבעלות תועבר באקט נוטריוני רק אחרי סיום העבודות המתוכננות.
המשמעות המעשית: מה שנכון לעירייה אחת לא נכון בהכרח לשכנה שלה. המחיר, ההתחייבויות, הערבות והסנקציות נקבעים במסמכים של אותה עירייה בלבד, ולכן קוראים אותם במלואם לפני שמגישים בקשה.
איך עובדת התוכנית, שלב אחרי שלב?
התהליך מתחיל בהודעה רשמית של העירייה ומסתיים רק כשהעבודות הושלמו והערבות שוחררה. לפי הדפים שבדקנו, הסדר המקובל הוא כזה:
- איתור ההודעה: ההודעה (avviso או bando) מתפרסמת באתר העירייה ובלוח המודעות הרשמי המקוון שלה (Albo Pretorio), לרוב יחד עם תקנון שאושר במועצת העירייה.
- הגשת בקשה: מגישים הבעת עניין או הצעה עד מועד שנקבע. בעיריית Petrizzi, למשל, נקבע מועד אחרון ב-31 באוקטובר 2025 בשעה 14:00, והגשה בדואר רשום, בדואר אלקטרוני מאושר (PEC) או ביד.
- בחירה ודירוג: כשיש כמה מבקשים לאותו נכס, ועדה או העירייה מדרגת את הבקשות ומאשרת את ההקצאה בהחלטה רשמית.
- חתימה על האקט: בעיריות Caltagirone ו-Cantiano נקבע שהאקט ייחתם בתוך חודשיים מאישור ההקצאה. ב-Cantiano גם הערבות מוגשת באותו שלב.
- תוכנית שיפוץ והיתר: מגישים למחלקה הטכנית של העירייה תוכנית שיפוץ שהכין טכנאי מוסמך, ומקבלים היתר בנייה.
- ביצוע העבודות: מתחילים ומסיימים בתוך המועדים שבתקנון, והעירייה מפקחת על הביצוע.
- סיום: עם השלמת העבודות לפי התנאים, נבחן שחרור הערבות לפי התקנון, ובמודל של Petrizzi רק אז מועברת הבעלות.
מה החוזה מחייב? השוואה בין שלוש עיריות
ההתחייבות המרכזית היא לוח זמנים לשיפוץ, שמגובה בערבות כספית לטובת העירייה. הטבלה מסכמת את מה שמופיע בדפים הרשמיים של שלוש עיריות, כפי שפורסמו במועד הפרסום שלהם (Caltagirone ב-2022, עם מועד אחרון בינואר 2024; Petrizzi באוקטובר 2025). היא נועדה להמחיש את הפערים, לא לשמש תחליף לתקנון העדכני.
| נושא | Caltagirone (סיציליה) | Cantiano (מרקה) | Petrizzi (קלבריה) |
|---|---|---|---|
| מי מוכר | בעלים פרטיים, דרך העירייה | הבעלים הפרטי, העירייה מתווכת ומפקחת | העירייה, נכסים בבעלותה |
| חתימה על האקט | בתוך חודשיים מההחלטה על ההקצאה | בתוך חודשיים מאישור ההקצאה | אחרי סיום העבודות |
| תוכנית שיפוץ | בתוך שנה מהרכישה, כולל האישורים | בתוך 6 חודשים מחתימת החוזה | לפי ההודעה המלאה |
| תחילת עבודות | בתוך חודשיים מקבלת היתר הבנייה | בתוך 12 חודשים מקבלת ההיתר | לפי ההודעה המלאה |
| סיום עבודות | בתוך תקופת התוקף של ההיתר | בתוך 3 שנים מתחילת העבודות | לפי ההודעה המלאה |
| ערבות | polizza fideiussoria של 5,000 אירו לשלוש שנים | polizza fideiussoria של 4,000 אירו | לא פורטה בדף ההודעה |
| עלויות על הרוכש | notaio, רישום, העברת רישום (voltura) ורישום בקטסטו | notaio, מסים, voltura והסדרת חריגות בנייה, ובנוסף החזר למוכר על מסים ששילם בתקופת ההמתנה | לא פורטו בדף ההודעה |
באף אחד משלושת הדפים לא פורטו הסנקציות על אי עמידה במועדים. הן מופיעות, אם בכלל, בתקנון ובחוזה. לפני שמגישים בקשה צריך לדעת בדיוק מה קורה לערבות, לנכס ולכסף שהושקע בשיפוץ אם העבודות מתעכבות.
מה קורה אם לא עומדים בלוחות הזמנים?
התשובה נמצאת בתקנון של העירייה הספציפית, והיא הסיכון המשמעותי ביותר בעסקה. הערבות נועדה להבטיח שהעבודות יבוצעו, ולכן אי עמידה בתנאים עלולה להוביל לחילוט שלה, לפי מה שנקבע בתקנון ובפוליסה.
במודל שבו הבעלות מועברת רק אחרי סיום העבודות, כמו ב-Petrizzi, יש סיכון נוסף: משקיעים כסף בשיפוץ נכס שעדיין אינו רשום על שמכם. במצב כזה חשוב לבדוק מה קובע ההסכם עם העירייה לגבי הזכויות שלכם בתקופת הביניים, מה קורה אם ההיתר מתעכב בגלל העירייה עצמה, והאם אפשר לבקש הארכה ובאילו תנאים. כדאי גם לבדוק אם התקנון מגביל מכירה, השכרה או שינוי שימוש בתקופה מסוימת אחרי הרכישה.
כמה עולה בית ב-1 יורו באמת?
1 יורו הוא רק המחיר. העלות האמיתית מורכבת ממסי רכישה, שכר ה-notaio, אנשי מקצוע טכניים, אגרות בנייה, השיפוץ עצמו ועלויות ההחזקה, והשיפוץ הוא בדרך כלל הרכיב הגדול ביותר.
- מס רישום: ברכישה שאינה חייבת ב-IVA, כמו רכישה מאדם פרטי, מס הרישום הוא 9%, אבל לפי רשות המסים האיטלקית המס היחסי לא יפחת מ-1,000 אירו. נוספים 50 אירו מס ipotecaria ו-50 אירו מס catastale (נכון למדריך רשות המסים מאוקטובר 2025). כלומר גם על בית ב-1 יורו משלמים לפחות 1,100 אירו מסים ברכישה. כשהמוכרת היא העירייה, בקשו מה-notaio לאשר מראש את משטר המס.
- prezzo-valore: אדם פרטי שקונה נכס למגורים יכול לבקש שהמס יחושב על הערך הקדסטרלי (rendita × 1.05 × 120) ולא על המחיר. בבית ב-1 יורו זה בעיקר עניין של חישוב שה-notaio עושה, ופירטנו אותו במדריך למסים על נכס באיטליה: מס רישום, IVA ו-IMU.
- notaio: שכר הטרחה של ה-notaio וההוצאות הנלוות אינם נגזרים רק מהמחיר. בקשו הצעת מחיר בכתב שמפרידה בין שכר טרחה, מסים והוצאות.
- טכנאי מוסמך: מדידה, בדיקת התאמה לקטסטו, עדכון רישום בקטסטו (accatastamento) אם צריך, הסדרת חריגות בנייה (sanatoria) והכנת תוכנית השיפוץ. בחלק מהעיריות העלויות האלה מוטלות במפורש על הרוכש.
- היתר ואגרות: אגרות ותשלומים לעירייה בגין היתר הבנייה, לפי התעריפים של העירייה.
- השיפוץ: חוזה עם קבלן מקומי, פיקוח וניהול פרויקט מרחוק. אין דרך להעריך את העלות בלי בדיקה הנדסית של המבנה הספציפי.
- ערבות: פרמיה לחברת הביטוח או לבנק עבור ה-polizza fideiussoria, לכל תקופת התוקף שלה.
- החזקה: IMU ו-TARI מהשנה הראשונה. תושב ישראל לא נהנה מהפטור ל-IMU על דירת מגורים עיקרית.
אם מוכר פרטי מבקש תשלום נוסף מחוץ לאקט, המחיר באקט אינו המחיר האמיתי. לפי רשות המסים האיטלקית, הסתרת חלק מהתמורה מביאה לחישוב המסים לפי המחיר שסוכם בפועל ולקנס של 50% עד 100% מהפרש המס. בנוסף, הכסף ששולם מחוץ לאקט לא יופיע במסמכים שישמשו אתכם בעתיד, למשל לחישוב המס בישראל במכירה.
מה בודקים בנכס לפני שמגישים בקשה?
בודקים את אותם רבדים כמו בכל רכישה באיטליה, הבעלות, הקטסטו וחוקיות הבנייה, אבל בבתים נטושים הסיכוי למצוא בעיות גבוה יותר. מבנה שעמד ריק שנים רבות עשוי להיות רשום על שם יורשים רבים, לשאת שעבודים ישנים או לא להתאים לרישום בקטסטו.
- בעלות ושעבודים: מי הבעלים הרשומים במרשם המקרקעין, האם כולם חותמים, והאם יש משכנתאות, עיקולים או זכויות של צד שלישי.
- קטסטו: האם הנכס רשום, באיזו קטגוריה, והאם התשריט תואם את המצב בשטח. באקט המכר נדרשת הצהרה על התאמה כזו.
- חוקיות הבנייה: האם המבנה הקיים תואם להיתרים, ומה אפשר לבנות בו לפי התוכנית העירונית ולפי מגבלות שימור במרכז ההיסטורי.
- מצב הנדסי: קונסטרוקציה, גג, רטיבות, ובאזורים רלוונטיים גם התאמה לדרישות סיסמיות.
- תשתיות וגישה: חיבור למים, ביוב וחשמל, וגישה לרכב ולציוד בנייה ברחובות צרים.
את הבדיקות המפורטות, ההבדל בין visura catastale ל-visura ipotecaria, וההשלכות של חוק Salva Casa, הסברנו במדריך לבדיקת נאותות של נכס באיטליה: קטסטו וחוקיות הבנייה. בבית ב-1 יורו כדאי להזמין בדיקה של טכנאי מוסמך עוד לפני הגשת הבקשה, כי אחרי החתימה מתחיל לרוץ לוח הזמנים לתוכנית השיפוץ.
מה תפקיד ה-notaio, ואפשר לחתום מישראל?
כן, אפשר לחתום מישראל, ואת האקט עורך notaio כמו בכל רכישה באיטליה. ה-notaio מזהה את הצדדים, בודק את מצב הנכס במרשמים, גובה את המסים ורושם את ההעברה. הוא אינו מייצג את הרוכש ואינו בודק אם תוכנית השיפוץ שלכם ריאלית.
בגלל המועדים הקצרים, כדאי להכין מראש את מה שנדרש לחתימה: codice fiscale, ואם לא תגיעו לאיטליה, ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום, לפי הדרישות של ה-notaio. התהליך, כולל ייפוי הכוח והחתימה מרחוק, מתואר במדריך לתהליך רכישת נכס באיטליה מול notaio.
האם בית ב-1 יורו מתאים למשקיע מישראל?
זה תלוי בשאלה אם אתם מוכנים לנהל פרויקט בנייה באיטליה בלוח זמנים מחייב, ולא בשאלה אם המחיר נמוך. ההתחייבויות אישיות, הן מגובות בערבות, והן דורשות קבלן, טכנאי ופיקוח מקומי לאורך כל התקופה.
כדאי לבחון מראש גם מה תעשו בנכס אחרי השיפוץ. אם הכוונה להשכיר, בדקו שהתקנון מאפשר זאת והכירו את כללי המס, שפירטנו במדריך להשכרת נכס באיטליה ולמיסוי השכירות. בצד הישראלי, נכס בחו״ל משפיע על הדיווח לרשות המסים ועל המס בעת השכרה או מכירה, כמוסבר במדריך לצד הישראלי של נכס בחו״ל. שמרו כל אסמכתה על תשלומי השיפוץ, כי היא עשויה להיות רלוונטית לחישוב הרווח בעתיד.
מה לעשות לפני שמגישים בקשה, ואיך אנחנו מלווים
לפני הגשת בקשה כדאי לקרוא את ההודעה והתקנון של העירייה במלואם, לבדוק את הנכס במרשמים ובשטח עם טכנאי מוסמך, לבנות תקציב שכולל את השיפוץ, את הערבות ואת עלויות ההחזקה, ולהכין codice fiscale וייפוי כוח. הפעולות המקומיות, האקט, ההיתרים והתוכנית ההנדסית, נעשות על ידי notaio, עורכי דין וטכנאים מורשים באיטליה. אנחנו מתאמים את העבודה מישראל: קוראים איתכם את התקנון ואת ההתחייבויות, מוודאים שהבדיקות נעשות לפני החתימה, ובוחנים את העסקה מנקודת המבט של רוכש ישראלי, כולל ההשלכות בישראל.
המידע כאן הוא מידע כללי, נכון לנובמבר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. התנאים של כל תוכנית נקבעים בהודעה ובתקנון של העירייה ומשתנים מעירייה לעירייה ומהודעה להודעה, ושיעורי המס עשויים להשתנות בחוק התקציב.
שאלות נפוצות
האם באמת אפשר לקנות בית באיטליה ביורו אחד?
כן, במסגרת תוכניות של עיריות מסוימות, אבל המחיר הסמלי מותנה בהתחייבות לשפץ את הנכס בתוך זמן קצוב ובהפקדת ערבות לטובת העירייה. בנוסף משלמים מסים, notaio ואנשי מקצוע, ועיקר העלות הוא השיפוץ.
האם ישראלי יכול להשתתף בתוכנית בתים ב-1 יורו?
התנאים להשתתפות נקבעים בהודעה של כל עירייה. בעיריית Cantiano, למשל, נכתב שהרוכש יכול להיות אדם פרטי או תאגיד. לגבי זכותו של ישראלי לרכוש נכס באיטליה באופן כללי, ראו את המדריך שלנו לתהליך הרכישה מול notaio.
כמה כסף צריך להפקיד כערבות?
זה משתנה מעירייה לעירייה. בדוגמאות שבדקנו, Caltagirone דרשה polizza fideiussoria של 5,000 אירו לשלוש שנים ו-Cantiano דרשה 4,000 אירו. את הסכום והתנאים המדויקים בודקים בהודעה העדכנית של העירייה.
תוך כמה זמן צריך לשפץ בית שנקנה ב-1 יורו?
לפי התקנון של כל עירייה. ב-Cantiano, למשל, צריך להגיש תוכנית בתוך 6 חודשים מהחוזה, להתחיל בתוך 12 חודשים מקבלת ההיתר ולסיים בתוך 3 שנים מתחילת העבודות. ב-Caltagirone נקבעה שנה להכנת התוכנית וחודשיים לתחילת העבודות מקבלת ההיתר.
כמה מס משלמים על בית ב-1 יורו באיטליה?
ברכישה שאינה חייבת ב-IVA מס הרישום הוא 9%, אבל לא פחות מ-1,000 אירו, ועוד 50 אירו מס ipotecaria ו-50 אירו מס catastale, לפי מדריך רשות המסים האיטלקית מאוקטובר 2025. אחר כך משלמים מדי שנה IMU ו-TARI.
מה קורה אם לא מסיימים את השיפוץ בזמן?
התוצאה נקבעת בתקנון ובחוזה של העירייה, ועלולה לכלול חילוט של הערבות. בדפי ההודעות שבדקנו הסנקציות לא פורטו, ולכן חשוב לקרוא את התקנון המלא ולברר אפשרויות הארכה לפני שמגישים בקשה.
איפה מוצאים את רשימת הבתים ב-1 יורו של עירייה מסוימת?
באתר הרשמי של העירייה ובלוח המודעות המקוון שלה (Albo Pretorio), שבו מתפרסמות ההודעות והתקנון. אתרים פרטיים שמרכזים רשימות יכולים לעזור באיתור, אבל המסמך המחייב הוא ההודעה של העירייה.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאההשכרת נכס באיטליה לתושבי ישראל: סוגי חוזים, cedolare secca, השכרה לטווח קצר ומיסוי בשתי המדינותהשכרת דירה באיטליה לישראלים: חוזי 4+4 ו-3+2, רישום החוזה, cedolare secca של 21% ו-10%, כללי ההשכרה הקצרה ב-2026, קוד CIN ומיסוי ההכנסה בישראל.לקריאת המדריךמקורות
- Comune di Caltagirone - Progetto Case a 1 Euro nella città di Caltagirone
- Comune di Cantiano - Case a 1 euro
- Comune di Petrizzi - Bando case a 1 euro (ottobre 2025)
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (ottobre 2025)
- Agenzia delle Entrate - Comunicato stampa 21.2.2014: nuova tassazione atti immobiliari (minimo 1.000 euro)
