Дома за 1 евро в Италии: что обязывает договор, сколько это стоит на самом деле и что проверить до подачи заявки

1Что на самом деле представляет собой дом за 1 евро в Италии?

Дом за 1 евро - это старый или заброшенный объект, который продается по символической цене в рамках муниципальной программы в обмен на обязательство покупателя отремонтировать его в установленный срок. Национального закона, регулирующего такие программы, нет: каждый comune сам решает, запускать ли программу, публикует объявление и регламент и устанавливает условия.

На изученных официальных страницах мы выделили две основные модели. В первой муниципалитет выступает посредником: частные владельцы запущенных или неиспользуемых зданий сообщают муниципалитету о готовности их передать, а муниципалитет публикует список, отбирает покупателей и утверждает распределение. Именно так программу описывают муниципалитет Кальтаджироне (Caltagirone) на Сицилии и муниципалитет Кантиано (Cantiano) в области Марке. В Кантиано прямо указано, что продавцом является частный владелец, а не муниципалитет, и что владелец обязуется сохранять готовность продать в течение трех лет. Во второй модели муниципалитет продает принадлежащие ему объекты: в октябре 2025 года муниципалитет Петрицци (Petrizzi) в Калабрии опубликовал объявление о заброшенных муниципальных объектах в историческом центре по символической цене 1 евро и предусмотрел, что право собственности будет передано нотариальным актом только после завершения запланированных работ.

На практике то, что верно для одного муниципалитета, не обязательно верно для соседнего. Цена, обязательства, гарантия и санкции определяются только документами конкретного муниципалитета, поэтому их нужно прочитать полностью до подачи заявки.

2Как работает программа, шаг за шагом?

Процесс начинается с официального объявления муниципалитета и заканчивается только после завершения работ и освобождения гарантии. Согласно изученным страницам, обычный порядок таков:

1. Поиск объявления: объявление (avviso или bando) публикуется на сайте муниципалитета и на его официальной электронной доске объявлений (Albo Pretorio), как правило вместе с регламентом, утвержденным муниципальным советом.
2. Подача заявки: вы подаете заявление о заинтересованности или предложение до установленного срока. В Петрицци, например, срок истекал 31 октября 2025 года в 14:00, а подать документы можно было заказным письмом, сертифицированной электронной почтой (PEC) или лично.
3. Отбор и рейтинг: если на один объект претендуют несколько заявителей, комиссия или муниципалитет ранжирует заявки и утверждает распределение официальным решением.
4. Подписание акта: в Кальтаджироне и Кантиано акт должен быть подписан в течение двух месяцев после утверждения распределения. В Кантиано на этом же этапе предоставляется и гарантия.
5. Проект ремонта и разрешение: вы подаете в технический отдел муниципалитета проект ремонта, подготовленный квалифицированным техником, и получаете разрешение на строительство.
6. Выполнение работ: вы начинаете и завершаете работы в сроки, установленные регламентом, а муниципалитет контролирует их выполнение.
7. Завершение: после завершения работ в соответствии с условиями рассматривается освобождение гарантии согласно регламенту, а в модели Петрицци только тогда передается право собственности.

3Что обязывает договор? Сравнение трех муниципалитетов

Главное обязательство - график ремонта, обеспеченный финансовой гарантией в пользу муниципалитета. В таблице обобщено то, что указано на официальных страницах трех муниципалитетов на момент публикации (Кальтаджироне - в 2022 году, со сроком в январе 2024 года; Петрицци - в октябре 2025 года). Таблица иллюстрирует различия и не заменяет действующий регламент.

4Что будет, если не уложиться в сроки?

Ответ содержится в регламенте конкретного муниципалитета, и это самый существенный риск сделки. Гарантия призвана обеспечить выполнение работ, поэтому несоблюдение условий может привести к ее взысканию в соответствии с регламентом и полисом.

В модели, где право собственности передается только после завершения работ, как в Петрицци, есть дополнительный риск: вы вкладываете деньги в ремонт объекта, который еще не зарегистрирован на ваше имя. В такой ситуации важно проверить, что соглашение с муниципалитетом говорит о ваших правах в промежуточный период, что произойдет, если разрешение задержится по вине самого муниципалитета, и можно ли запросить продление и на каких условиях. Стоит также проверить, не ограничивает ли регламент продажу, сдачу в аренду или изменение назначения в течение определенного срока после покупки.

5Сколько на самом деле стоит дом за 1 евро?

1 евро - это только цена. Реальная стоимость складывается из налогов при покупке, вознаграждения notaio, услуг технических специалистов, строительных сборов, самого ремонта и расходов на содержание, причем ремонт обычно является самой крупной статьей.

• Регистрационный налог: при покупке, не облагаемой IVA, например у физического лица, регистрационный налог составляет 9%, но, по данным Налогового агентства Италии, пропорциональный налог не может быть меньше 1 000 евро. К этому добавляются 50 евро налога ipotecaria и 50 евро налога catastale (по состоянию на руководство Налогового агентства от октября 2025 года). Иными словами, даже за дом за 1 евро вы платите не менее 1 100 евро налогов при покупке. Если продавцом является муниципалитет, попросите notaio заранее подтвердить налоговый режим.
• Prezzo-valore: физическое лицо, покупающее жилье, может попросить рассчитать налог от кадастровой стоимости (rendita × 1,05 × 120), а не от цены. Для дома за 1 евро это прежде всего расчет, который выполняет notaio; мы объясняем его в руководстве по налогам на недвижимость в Италии: регистрационный налог, IVA и IMU.
• Notaio: вознаграждение notaio и сопутствующие расходы зависят не только от цены. Запросите письменное предложение, в котором отдельно указаны вознаграждение, налоги и расходы.
• Квалифицированный техник: обмеры, проверка соответствия Catasto, при необходимости обновление кадастровой регистрации (accatastamento), узаконивание строительных нарушений (sanatoria) и подготовка проекта ремонта. Некоторые муниципалитеты прямо возлагают эти расходы на покупателя.
• Разрешение и сборы: сборы и платежи муниципалитету за разрешение на строительство по тарифам муниципалитета.
• Ремонт: договор с местным подрядчиком, надзор и удаленное управление проектом. Оценить стоимость без инженерного обследования конкретного здания невозможно.
• Гарантия: премия страховщику или банку за polizza fideiussoria на весь срок ее действия.
• Содержание: IMU и TARI с первого года. Резидент Израиля не пользуется освобождением от IMU для основного жилья.

6Что проверить в объекте до подачи заявки?

Проверяются те же уровни, что и при любой покупке в Италии, - право собственности, Catasto и законность строительства, но у заброшенных домов вероятность обнаружить проблемы выше. Здание, много лет простоявшее пустым, может быть зарегистрировано на многих наследников, иметь старые обременения или не соответствовать регистрации в Catasto.

• Собственность и обременения: кто является зарегистрированными собственниками в реестрах недвижимости, подпишут ли все они акт, есть ли ипотеки, аресты или права третьих лиц.
• Catasto: зарегистрирован ли объект, в какой категории и соответствует ли план фактическому состоянию. В акте купли-продажи требуется заявление о таком соответствии.
• Законность строительства: соответствует ли существующее здание разрешениям и что можно строить согласно муниципальному плану и ограничениям по охране исторического центра.
• Техническое состояние: несущие конструкции, кровля, сырость, а в соответствующих районах - соответствие сейсмическим требованиям.
• Коммуникации и доступ: подключение к воде, канализации и электричеству, а также доступ для транспорта и строительной техники на узких улицах.

Подробные проверки, разницу между visura catastale и visura ipotecaria и последствия закона Salva Casa мы разобрали в руководстве по проверке недвижимости в Италии: Catasto и законность строительства. Для дома за 1 евро имеет смысл заказать осмотр квалифицированного техника еще до подачи заявки, потому что после подписания начинает течь срок для проекта ремонта.

7Какова роль notaio и можно ли подписать из Израиля?

Да, подписать можно из Израиля, а акт составляет notaio, как при любой покупке в Италии. Notaio удостоверяет личность сторон, проверяет объект по реестрам, взимает налоги и регистрирует переход права. Notaio не представляет покупателя и не проверяет, реалистичен ли ваш план ремонта.

Из-за коротких сроков заранее подготовьте все необходимое для подписания: codice fiscale и, если вы не поедете в Италию, нотариальную доверенность с апостилем и переводом в соответствии с требованиями notaio. Процесс, включая доверенность и удаленное подписание, описан в руководстве по процессу покупки недвижимости в Италии у notaio.

8Подходит ли дом за 1 евро инвестору из Израиля?

Это зависит от того, готовы ли вы управлять строительным проектом в Италии по обязательному графику, а не от того, насколько низка цена. Обязательства личные, обеспечены гарантией и требуют местного подрядчика, техника и надзора на протяжении всего срока.

Стоит заранее продумать и то, что вы будете делать с объектом после ремонта. Если вы планируете сдавать его в аренду, убедитесь, что регламент это допускает, и изучите налоговые правила, которые мы изложили в руководстве по сдаче недвижимости в Италии в аренду и налогообложению арендного дохода. С израильской стороны недвижимость за рубежом влияет на отчетность перед Налоговым управлением Израиля и на налог при аренде или продаже, как объясняется в руководстве по израильской стороне владения недвижимостью за рубежом. Сохраняйте все документы, подтверждающие оплату ремонта: они могут понадобиться для расчета прибыли в будущем.

9Что сделать до подачи заявки и как мы сопровождаем

До подачи заявки прочитайте полностью объявление и регламент муниципалитета, проверьте объект по реестрам и на месте вместе с квалифицированным техником, составьте бюджет, включающий ремонт, гарантию и расходы на содержание, и подготовьте codice fiscale и доверенность. Местные действия - акт, разрешения и инженерный проект - выполняют лицензированные в Италии нотариусы (notai), адвокаты и техники. Мы координируем работу из Израиля: вместе с вами разбираем регламент и обязательства, следим за тем, чтобы проверки были проведены до подписания, и анализируем сделку с точки зрения израильского покупателя, включая последствия в Израиле.

Читать дальше · 10 мин чтенияСдача недвижимости в аренду в Италии резидентами Израиля: виды договоров, cedolare secca, краткосрочная аренда и налогообложение в обеих странахСдача квартиры в Италии израильтянами: договоры 4+4 и 3+2, регистрация, cedolare secca 21% и 10%, правила краткосрочной аренды 2026 года, CIN и налог в Израиле.Читать руководство