Case de 1 euro în Italia: ce impune contractul, cât costă de fapt și ce verificați înainte de a depune cererea

1Ce este, de fapt, o casă de 1 euro în Italia?

O casă de 1 euro este un imobil vechi sau abandonat, vândut la un preț simbolic în cadrul unui program al primăriei, în schimbul angajamentului cumpărătorului de a-l renova într-un termen fix. Nicio lege națională nu reglementează aceste programe: fiecare comune decide dacă derulează un program, publică un anunț și un regulament și stabilește condițiile.

Pe paginile oficiale analizate am identificat două modele principale. În primul, primăria acționează ca intermediar: proprietarii privați ai unor clădiri degradate sau nefolosite anunță primăria că sunt dispuși să le transfere, iar primăria publică lista, selectează cumpărătorii și aprobă atribuirea. Așa este descris programul de Primăria Caltagirone din Sicilia și de Primăria Cantiano din regiunea Marche. Primăria Cantiano precizează expres că vânzătorul este proprietarul privat, nu primăria, și că proprietarul se obligă să își mențină disponibilitatea de a vinde timp de trei ani. În al doilea model, primăria vinde imobile aflate în proprietatea sa: în octombrie 2025, Primăria Petrizzi din Calabria a publicat un anunț privind imobile municipale abandonate din centrul istoric, la prețul simbolic de 1 euro, și a prevăzut că proprietatea va fi transferată prin act notarial numai după finalizarea lucrărilor planificate.

În practică, ceea ce este valabil pentru o primărie nu este neapărat valabil pentru primăria vecină. Prețul, obligațiile, garanția și sancțiunile sunt stabilite numai în documentele acelei primării, așa că citiți-le integral înainte de a depune cererea.

2Cum funcționează programul, pas cu pas?

Procesul începe cu un anunț oficial al primăriei și se încheie abia când lucrările sunt finalizate și garanția este eliberată. Potrivit paginilor analizate, succesiunea obișnuită este următoarea:

1. Găsirea anunțului: anunțul (avviso sau bando) se publică pe site-ul primăriei și pe avizierul oficial online al acesteia (Albo Pretorio), de regulă împreună cu un regulament aprobat de consiliul local.
2. Depunerea cererii: depuneți o manifestare de interes sau o ofertă până la un termen stabilit. La Petrizzi, de exemplu, termenul a fost 31 octombrie 2025, ora 14:00, cu depunere prin poștă recomandată, e-mail certificat (PEC) sau personal.
3. Selecție și clasament: când mai mulți solicitanți vor același imobil, o comisie sau primăria clasează cererile și aprobă atribuirea printr-o decizie formală.
4. Semnarea actului: la Caltagirone și Cantiano actul trebuie semnat în două luni de la aprobarea atribuirii. La Cantiano, tot atunci se depune și garanția.
5. Proiect de renovare și autorizație: depuneți la serviciul tehnic al primăriei un proiect de renovare întocmit de un tehnician autorizat și obțineți autorizația de construire.
6. Executarea lucrărilor: începeți și finalizați în termenele din regulament, iar primăria supraveghează execuția.
7. Finalizare: după finalizarea lucrărilor conform condițiilor, eliberarea garanției se analizează potrivit regulamentului, iar în modelul Petrizzi abia atunci se transferă proprietatea.

3Ce impune contractul? Comparație între trei primării

Obligația centrală este un calendar de renovare, susținut de o garanție financiară în favoarea primăriei. Tabelul rezumă ce apare pe paginile oficiale a trei primării, așa cum au fost publicate la data respectivă (Caltagirone în 2022, cu termen în ianuarie 2024; Petrizzi în octombrie 2025). Scopul este să ilustreze diferențele, nu să înlocuiască regulamentul în vigoare.

4Ce se întâmplă dacă nu respectați termenele?

Răspunsul se află în regulamentul primăriei respective și reprezintă cel mai important risc al tranzacției. Garanția are rolul de a asigura executarea lucrărilor, așa că nerespectarea condițiilor poate duce la executarea ei, potrivit regulamentului și poliței.

În modelul în care proprietatea se transferă numai după finalizarea lucrărilor, ca la Petrizzi, există un risc suplimentar: investiți bani în renovarea unui imobil care încă nu este înscris pe numele dumneavoastră. În această situație este important să verificați ce prevede acordul cu primăria privind drepturile dumneavoastră în perioada intermediară, ce se întâmplă dacă autorizația întârzie din cauza primăriei înseși și dacă se poate cere o prelungire și în ce condiții. Merită verificat și dacă regulamentul restricționează vânzarea, închirierea sau schimbarea destinației pentru o anumită perioadă după cumpărare.

5Cât costă de fapt o casă de 1 euro?

1 euro este doar prețul. Costul real cuprinde taxele de achiziție, onorariul notaio, specialiștii tehnici, taxele de construire, renovarea propriu-zisă și costurile de deținere, iar renovarea este de regulă componenta cea mai mare.

• Taxa de înregistrare: la o achiziție care nu este supusă IVA, de exemplu de la o persoană fizică, taxa de înregistrare este de 9%, dar potrivit Agenției de Venituri italiene taxa proporțională nu poate fi mai mică de 1.000 de euro. Se adaugă 50 de euro taxa ipotecaria și 50 de euro taxa catastale (conform ghidului Agenției de Venituri din octombrie 2025). Cu alte cuvinte, chiar și pentru o casă de 1 euro plătiți cel puțin 1.100 de euro taxe la achiziție. Când vânzătoarea este primăria, cereți notaio să confirme din timp regimul fiscal.
• Prezzo-valore: o persoană fizică ce cumpără o locuință poate cere ca taxa să fie calculată la valoarea cadastrală (rendita × 1,05 × 120), nu la preț. La o casă de 1 euro este în principal un calcul pe care îl face notaio, iar noi îl explicăm în ghidul despre taxele pe imobile în Italia: taxa de înregistrare, IVA și IMU.
• Notaio: onorariul notaio și cheltuielile aferente nu derivă doar din preț. Cereți o ofertă scrisă care separă onorariul, taxele și cheltuielile.
• Tehnician autorizat: măsurători, verificarea conformității cu Catasto, actualizarea înscrierii în Catasto (accatastamento) dacă este necesar, regularizarea neconformităților de construcție (sanatoria) și întocmirea proiectului de renovare. Unele primării pun expres aceste costuri în sarcina cumpărătorului.
• Autorizație și taxe: taxe și plăți către primărie pentru autorizația de construire, la tarifele primăriei.
• Renovarea: contract cu un constructor local, supraveghere și management de proiect de la distanță. Costul nu poate fi estimat fără o expertiză tehnică a clădirii respective.
• Garanția: o primă către asigurător sau bancă pentru polizza fideiussoria, pe întreaga ei durată.
• Deținere: IMU și TARI din primul an. Un rezident israelian nu beneficiază de scutirea de IMU pentru locuința principală.

6Ce verificați la imobil înainte de a depune cererea?

Verificați aceleași straturi ca la orice achiziție în Italia, proprietatea, Catasto și legalitatea construcției, dar la casele abandonate șansa de a găsi probleme este mai mare. O clădire care a stat goală mulți ani poate fi înscrisă pe numele multor moștenitori, poate avea sarcini vechi sau poate să nu corespundă înscrierii din Catasto.

• Proprietate și sarcini: cine sunt proprietarii înscriși în registrele imobiliare, dacă vor semna toți și dacă există ipoteci, sechestre sau drepturi ale terților.
• Catasto: dacă imobilul este înscris, în ce categorie și dacă planul corespunde situației reale. Actul de vânzare cere o declarație privind această conformitate.
• Legalitatea construcției: dacă clădirea existentă corespunde autorizațiilor și ce se poate construi conform planului urbanistic și restricțiilor de conservare din centrul istoric.
• Starea tehnică: structura, acoperișul, umiditatea și, în zonele relevante, conformitatea cu cerințele seismice.
• Utilități și acces: racordare la apă, canalizare și electricitate și acces pentru vehicule și utilaje de construcții pe străzi înguste.

Verificările detaliate, diferența dintre visura catastale și visura ipotecaria și efectele legii Salva Casa le-am explicat în ghidul de due diligence pentru imobile în Italia: Catasto și legalitatea construcției. La o casă de 1 euro merită comandată o inspecție a unui tehnician autorizat chiar înainte de cerere, pentru că, odată semnat actul, începe să curgă termenul pentru proiectul de renovare.

7Care este rolul notaio și puteți semna din Israel?

Da, puteți semna din Israel, iar actul este întocmit de un notaio, ca la orice achiziție în Italia. Notaio identifică părțile, verifică imobilul în registre, încasează taxele și înregistrează transferul. Notaio nu îl reprezintă pe cumpărător și nu verifică dacă planul dumneavoastră de renovare este realist.

Din cauza termenelor scurte, pregătiți din timp ce este necesar pentru semnare: codice fiscale și, dacă nu veți călători în Italia, o procură notarială cu apostilă și traducere, conform cerințelor notaio. Procesul, inclusiv procura și semnarea la distanță, este descris în ghidul despre procesul de cumpărare a unui imobil în Italia la notaio.

8Este o casă de 1 euro potrivită pentru un investitor din Israel?

Depinde dacă sunteți pregătit să gestionați un proiect de construcție în Italia după un calendar obligatoriu, nu dacă prețul este mic. Obligațiile sunt personale, sunt susținute de o garanție și necesită constructor, tehnician și supraveghere locală pe toată perioada.

Merită să vă gândiți din timp și ce veți face cu imobilul după renovare. Dacă intenționați să îl închiriați, verificați că regulamentul permite acest lucru și cunoașteți regulile fiscale, pe care le-am prezentat în ghidul despre închirierea unui imobil în Italia și impozitarea chiriei. În Israel, un imobil în străinătate influențează raportarea către Autoritatea Fiscală din Israel și impozitul la închiriere sau vânzare, așa cum explicăm în ghidul despre latura israeliană a unui imobil în străinătate. Păstrați toate documentele care atestă plățile pentru renovare, pentru că pot fi relevante la calculul câștigului în viitor.

9Ce să faceți înainte de a depune cererea și cum vă însoțim

Înainte de a depune cererea, citiți integral anunțul și regulamentul primăriei, verificați imobilul în registre și pe teren cu un tehnician autorizat, construiți un buget care include renovarea, garanția și costurile de deținere și pregătiți codice fiscale și procura. Pașii locali, actul, autorizațiile și proiectul tehnic, sunt realizați de notai, avocați și tehnicieni autorizați în Italia. Noi coordonăm lucrurile din Israel: parcurgem împreună cu dumneavoastră regulamentul și obligațiile, ne asigurăm că verificările se fac înainte de semnare și analizăm tranzacția din perspectiva unui cumpărător israelian, inclusiv implicațiile în Israel.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎnchirierea unei proprietăți în Italia de către rezidenți israelieni: tipuri de contracte, cedolare secca, închirieri pe termen scurt și impozitarea în ambele țăriÎnchirierea unui apartament în Italia de către israelieni: contracte 4+4 și 3+2, înregistrare, cedolare secca 21% și 10%, reguli 2026, CIN și impozit în Israel.Citiți ghidul