De douăzeci și șapte de ori

Un zvon despre un impozit nou nu este lege. Impozitul pe care îl plătiți cu adevărat îl găsiți în scrisoarea primită de la primărie în ianuarie.

„Am semnat pe 29 octombrie. Ministrul a vorbit pe 6 noiembrie.”

Gilad mi-a trimis aceste două date într-un singur mesaj, vineri la prânz. Dedesubt a atașat linkul către un articol de pe Digi24. Ministrul român al finanțelor, Alexandru Nazare, declarase la o conferință de specialitate că impozitul pe locuințe calculat după valoarea de piață nu va intra în vigoare în 2027 și că zvonul potrivit căruia impozitul va crește de 27 de ori „nu este adevărat”. Cu opt zile mai devreme, Gilad semnase un antecontract pentru vânzarea apartamentului său din cartierul Titan din București, cu 6% sub prețul pe care îl ceruse în primăvară.

Despre „de 27 de ori” citise la jumătatea lui octombrie, într-un grup de WhatsApp al investitorilor israelieni din România. Cineva trimisese în grup o captură de ecran cu un articol în limba română, cu o traducere parțială dedesubt: din 2027, impozitul pe locuințe se va calcula după valoarea de piață, iar nota de plată poate crește de douăzeci și șapte de ori. În aceeași săptămână au mai apărut în grup încă trei mesaje de acest fel.

Gilad este director financiar la o companie de software și nu se sperie ușor. Cele două apartamente din București le-a cumpărat după o analiză atentă: unul în cartierul Tineretului, în 2018, și un apartament cu două camere în Titan, în ianuarie 2024, cu 96.500 de euro. Ambele au chiriași și pentru fiecare există un tabel Excel cu randamentul net. În fața zvonului a făcut ce face un director financiar în fața unui risc: a calculat. Apartamentul din Titan este închiriat cu 520 de euro pe lună. Dacă impozitul ar crește de 27 de ori, ar înghiți aproximativ o treime din chirie. A apelat la un agent, a primit o ofertă de la un cuplu tânăr cu aprobare de principiu pentru credit ipotecar, a negociat o săptămână și a semnat: 110.900 de euro, o arvună de 11.090 de euro și semnarea la notar pe 15 decembrie.

Un singur document nu l-a deschis.

I-am cerut să fotografieze decizia de impunere pe care primăria i-o trimisese în ianuarie pentru apartamentul din Titan. A găsit-o în căsuța de e-mail. Impozitul pe 2026 era de 387 de lei, circa 76 de euro pe an. Chiar și înmulțit cu douăzeci și șapte, ar fi fost o sumă importantă, circa 2.050 de euro pe an. Dar era un calcul sprijinit pe un zvon, nu pe lege.

În România, impozitul pe clădiri pentru locuința unei persoane fizice este reglementat de art. 457 din Codul fiscal. Se calculează pe baza unei valori impozabile pe metru pătrat stabilite de lege, în funcție de tipul construcției, de zonă și de vechime, înmulțită cu o cotă pe care consiliul local o alege între 0,08% și 0,2%. Prețul de piață al apartamentului nu intră în calcul. În 2026, valoarea impozabilă pe metru pătrat a crescut cu circa 80%, potrivit Legii nr. 239/2025. Aceeași lege a adăugat la art. 457 un alineat care interzice primăriei să aplice o cotă mai mică decât cea din 2025. Cu alte cuvinte, nota de plată a lui Gilad chiar a crescut anul acesta: în decizia din 2025 scria 214 lei.

Și valoarea de piață? În lege nu există astăzi un impozit după valoarea de piață. Există un angajament în programul de guvernare și în Planul Național de Redresare și Reziliență finanțat de Uniunea Europeană, legat de un nou sistem informatic de evidență a proprietăților. Ministrul a spus că trecerea va fi treptată, spre finalul perioadei de reducere a deficitului bugetar, când deficitul se va apropia de 3% din PIB, și că ce se va aplica în 2027 se va stabili odată cu bugetul. Nici declarația lui nu este lege. Ea explică doar de ce nici zvonul nu era lege.

Gilad m-a întrebat dacă poate ieși din antecontract. Am trecut împreună prin două articole din Codul civil. Potrivit art. 1669, dacă una dintre părțile unei promisiuni de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul final, cealaltă parte poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, în termen de șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Iar potrivit art. 1544, cel care a primit arvuna și nu își execută obligația poate fi obligat să o restituie în dublu. Dar alegerea între cele două căi le aparține cumpărătorilor, nu lui. Cumpărătorii îi anunțaseră deja proprietarului lor din Drumul Taberei că se mută, iar banca lor trimisese deja un evaluator. Gilad le-a oferit trei mii de euro ca să renunțe, iar ei au refuzat.

Așa că am trecut la a doua întrebare: cât costă vânzarea în sine. Potrivit art. 111 din Codul fiscal, cel care vinde o locuință plătește un procent din preț, iar notarul îl reține la semnare. Cine a deținut locuința până la trei ani plătește 3%, iar cine a deținut-o mai mult de trei ani plătește 1%. Gilad a cumpărat apartamentul pe 22 ianuarie 2024, iar actul a fost programat pentru 15 decembrie 2026. Cu alte cuvinte, era la cinci săptămâni distanță de diferența dintre 3.327 de euro și 1.109 euro.

Cumpărătorii au acceptat să amâne actul pentru 27 ianuarie 2027, în schimbul unei reduceri suplimentare de 1.100 de euro, iar banca lor a acceptat să prelungească aprobarea. Lui Gilad i-a rămas o economie netă de circa 1.100 de euro. Apartamentul din Tineretului nu îl vinde. „Am plătit opt mii două sute de euro pentru un mesaj pe WhatsApp”, a spus el, „iar scrisoarea care îi răspundea o primisem cu zece luni în urmă.”

Sunt în București din 2006 și am văzut acest film de câteva ori: un mesaj, panică, amânare. Ce m-a frapat la povestea lui Gilad este că a făcut exact ce face un investitor prudent, a calculat scenariul cel mai rău, dar nu a verificat de unde venea scenariul. Investitorii israelieni citesc despre impozitele din România în titluri și în grupuri, și le plătesc după o scrisoare de la primărie. Zvonul vine pe WhatsApp. Impozitul vine cu scrisoare recomandată.

Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră

• Schimbarea la care reacționez, unde este scrisă: într-o lege publicată în Monitorul Oficial, într-un proiect de lege sau într-o declarație a unui ministru?
• Cât impozit am plătit anul acesta potrivit deciziei de impunere a primăriei și ce procent din chirie ar reprezenta dacă zvonul s-ar adeveri?
• Dacă vând acum, notarul va reține 3% sau 1% și câte zile îmi lipsesc până la trei ani de la data cumpărării?

Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.

Tradus din originalul în ebraică. עברית

Rubrica completă pe LinkedIn

Toate poveștile