В двадцать семь раз

Слух о новом налоге - это не закон. Налог, который Вы действительно платите, указан в письме, полученном от мэрии в январе.

«Я подписал 29 октября. Министр выступил 6 ноября».

Гилад прислал мне эти две даты одним сообщением, в пятницу днём. Ниже он приложил ссылку на статью в Digi24. Министр финансов Румынии Александру Назаре заявил на профессиональной конференции, что налог на квартиры по рыночной стоимости в 2027 году не введут, а слух о том, что налог вырастет в 27 раз, «не соответствует действительности». За восемь дней до этого Гилад подписал предварительный договор (antecontract) о продаже своей квартиры в районе Титан в Бухаресте - на 6% ниже цены, которую он просил весной.

Про «в 27 раз» он прочитал в середине октября в WhatsApp-группе израильских инвесторов в Румынии. Кто-то переслал в группу скриншот статьи на румынском с частичным переводом под ним: с 2027 года налог на квартиры будут рассчитывать по рыночной стоимости, и счёт может вырасти в двадцать семь раз. В ту же неделю в группу пришли ещё три таких сообщения.

Гилад - финансовый директор софтверной компании, и напугать его нелегко. Обе свои квартиры в Бухаресте он купил после проверки: одну в районе Тинеретулуй в 2018 году, а двухкомнатную в Титане - в январе 2024 года, за 96 500 евро. В обеих живут арендаторы, и на каждую заведена таблица Excel с чистой доходностью. Столкнувшись со слухом, он сделал то, что делает финансист перед лицом риска, - посчитал. Квартира в Титане сдаётся за 520 евро в месяц. Если налог вырастет в 27 раз, он съест около трети арендной платы. Он обратился к агенту, получил предложение от молодой пары с предварительным одобрением ипотеки, неделю вёл переговоры и подписал: 110 900 евро, задаток 11 090 евро и подписание у нотариуса 15 декабря.

Один документ он так и не открыл.

Я попросил его сфотографировать налоговое уведомление (decizie de impunere), которое мэрия прислала ему в январе по квартире в Титане. Он нашёл его в почте. Налог за 2026 год составил 387 леев, около 76 евро в год. Даже умноженный на двадцать семь, это ощутимая сумма - около 2 050 евро в год. Но это был расчёт, опиравшийся на слух, а не на закон.

В Румынии налог на здания для жилой квартиры физического лица установлен статьёй 457 Налогового кодекса (Codul fiscal). Он рассчитывается по налогооблагаемой стоимости квадратного метра, которую закон определяет в зависимости от типа постройки, зоны и возраста здания, умноженной на ставку, выбираемую местным советом в пределах от 0,08% до 0,2%. Рыночная цена квартиры в расчёт не входит. В 2026 году налогооблагаемая стоимость квадратного метра выросла примерно на 80% согласно Закону 239/2025. Тот же закон добавил в статью 457 пункт, запрещающий мэрии применять ставку ниже ставки 2025 года. То есть счёт Гилада в этом году действительно вырос: в уведомлении за 2025 год стояло 214 леев.

А как же рыночная стоимость? Налога по рыночной стоимости в законе сегодня нет. Есть обязательство в программе правительства и в Плане восстановления Евросоюза, связанное с новой электронной системой учёта недвижимости. Министр сказал, что переход будет постепенным, ближе к концу периода бюджетной консолидации, когда дефицит приблизится к 3% ВВП, а то, что будет действовать в 2027 году, определят вместе с бюджетом. Его заявление - тоже не закон. Оно лишь объясняет, почему слух не был законом.

Гилад спросил, можно ли выйти из договора. Я разобрал с ним две статьи Гражданского кодекса Румынии. Согласно статье 1669, если сторона предварительного договора без оснований отказывается подписать основной договор, другая сторона может потребовать от суда решения, которое заменит договор, в течение шести месяцев с даты, когда его следовало подписать. А согласно статье 1544, тот, кто получил задаток и не исполнил договор, может быть обязан вернуть его в двойном размере. Но выбор между этими двумя путями принадлежит покупателям, а не ему. Покупатели уже сообщили своему арендодателю в районе Друмул Таберей, что съезжают, а их банк уже прислал оценщика. Гилад предложил им три тысячи евро за отказ от сделки, и они отказались.

Тогда мы перешли ко второму вопросу: сколько стоит сама продажа. Согласно статье 111 Налогового кодекса, продавец квартиры платит процент от цены, и нотариус взимает его при подписании. Тот, кто владел квартирой до трёх лет, платит 3%, а тот, кто владел дольше трёх лет, - 1%. Гилад купил квартиру 22 января 2024 года, а подписание акта было назначено на 15 декабря 2026 года. То есть от разницы между 3 327 и 1 109 евро его отделяли пять недель.

Покупатели согласились перенести подписание акта на 27 января 2027 года в обмен на дополнительную скидку в 1 100 евро, а их банк согласился продлить одобрение. У Гилада осталась чистая экономия около 1 100 евро. Квартиру в Тинеретулуй он не продаёт. «Я заплатил восемь тысяч двести евро за сообщение в WhatsApp, - сказал он. - А письмо, которое на него отвечало, я получил десять месяцев назад».

Я в Бухаресте с 2006 года и видел этот фильм не раз: сообщение, паника, отсрочка. В истории Гилада меня зацепило то, что он сделал ровно то, что делает осторожный инвестор, - просчитал худший сценарий, но не проверил, откуда этот сценарий взялся. Израильские инвесторы читают о налогах в Румынии в заголовках и группах, а платят их по письму из мэрии. Слух приходит в WhatsApp. Налог приходит заказным письмом.

Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте

• Изменение, на которое я реагирую, - где оно записано: в законе, опубликованном в официальном вестнике Румынии (Monitorul Oficial), в законопроекте или в заявлении министра?
• Сколько налога я заплатил в этом году по налоговому уведомлению мэрии и сколько процентов от арендной платы он составит, если слух окажется правдой?
• Если я продаю сейчас, удержит ли нотариус 3% или 1%, и скольких дней мне не хватает до трёх лет со дня покупки?

Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.

Перевод с оригинала на иврите. עברית

Полная колонка в LinkedIn

Все истории