Сорок девять дней

Заморозка НДС на новые квартиры в Греции - не часть цены. Это дата, и каждый год кому-то приходится сдвигать её заново.

Начало сентября. На Международной ярмарке в Салониках правительство представляет налоговый пакет на следующий год. Один из пунктов: заморозка НДС по ставке 24% на новые квартиры продлится и в 2027 году. В тот же вечер Ноа пишет в WhatsApp-группе своих покупателей: «Как мы и ожидали, заморозка продолжается. Ничего не меняется».

Ноа строит в Каламарье, в Салониках, свой третий проект - 16 квартир. Разрешение на строительство было получено в 2025 году, и в течение полугода после этого она подала в греческую налоговую службу заявление о присоединении к заморозке. Заморозка появилась в конце 2019 года: статья 39 Закона 4646/2019 добавила её в греческий закон об НДС. Девелопер, строящий на продажу, подаёт заявление о присоединении, и заморозка распространяется на все его ещё не проданные квартиры. В период заморозки покупатель платит не 24% НДС, а налог на передачу недвижимости в размере 3%. Взамен девелопер не возмещает НДС, уплаченный при строительстве. Сначала заморозку установили до конца 2022 года. С тех пор её продлевали несколько раз, в последний раз - до 31 декабря 2026 года. Девять квартир уже проданы израильтянам по предварительным договорам, по средней цене 214 600 евро. Подписание актов запланировано на апрель 2027 года, после завершения строительства здания.

18 октября. Законопроект публикуется для общественного обсуждения. Статья 17 продлевает заморозку до 31 декабря 2027 года. Статья 16 добавляет то, чего Ноа не искала: налог на передачу недвижимости в размере 15% для покупателя - налогового резидента страны за пределами Евросоюза, по актам, подписанным с 1 июля 2027 года. Все девять её покупателей живут в Израиле.

3 ноября. Один из покупателей, бухгалтер из Раананы, задаёт в группе простой вопрос: «А если продление не пройдёт до конца года, кто платит НДС?» Ноа звонит мне.

4 ноября. Я читаю пункт 7.1 её предварительного договора в переводе на иврит, который она отправила покупателям: «Цена является окончательной и включает НДС, если он будет применяться». Слова «если он будет применяться» добавила её местный адвокат в 2025 году, потому что с 2020 года ни одна новая квартира, проданная в период заморозки, не облагалась НДС. Казалось, что этот пункт никогда не сработает. Но означает он, что если НДС вернётся, он будет вычтен из уже установленной ею цены, а не из кармана покупателя.

Ноа - архитектор, до этого она построила два здания в Афинах. Её график до сих пор выдерживает все этапы. Цифр она не боится, поэтому попросила одну. В девяти договорах со средней ценой 214 600 евро доля НДС в цене, которая его включает, - 24 из 124, - составляет около 374 тысяч евро. Её бухгалтер в Салониках напомнил, что в таком случае часть НДС, уплаченного при строительстве, к ней вернётся. Но и после этого остаётся шестизначная сумма.

Закон определяет, когда применяется НДС и как о нём отчитываться перед налоговой службой. Согласно статье 39, определяющий момент - передача квартиры, а в сделке вроде сделки Ноа передача обычно происходит при подписании окончательного акта. Закон не определяет, какая из сторон в итоге несёт НДС. Это определяет договор. И сам себя закон тоже не продлевает.

6 ноября. Законопроект поступает в комитет парламента, и большинство комитета одобряет его на первом этапе.

9 ноября. Вместе с адвокатом Ноа в Салониках мы меняем шаблон для семи ещё не проданных квартир. Если НДС будет применяться, он добавится к цене, и покупатель сможет расторгнуть договор и получить обратно всё уплаченное в течение 30 дней. Договор будет подписан не позднее 30 июня 2027 года, а если подписание задержится по вине девелопера, разницу в налоге на передачу она возьмёт на себя. Один покупатель из Нетании читает новую редакцию и говорит, что дождётся голосования. Девять уже подписанных договоров нельзя изменить без согласия покупателей, и они остаются как есть.

12 ноября. Законопроект выносится на обсуждение пленума. До 31 декабря остаётся сорок девять дней. Я предполагаю, что он пройдёт, потому что большинство комитета его уже одобрило, и, возможно, когда Вы будете это читать, он уже станет законом. Но я не знаю, что произойдёт в конце 2027 года, когда заморозка снова истечёт. И у меня есть ещё одна цифра, которую месяц назад мне не нужно было считать: если акты будут подписаны после 1 июля, налог на передачу для каждого её покупателя вырастет с 3% до 15%, то есть примерно на 25 750 евро.

Пункт, который может спасти её прибыль, пришёл в том же законопроекте вместе с новой датой. «Я написала „если он будет применяться“, потому что это звучало как то, что не случается, - сказала Ноа. - А теперь у меня две даты вместо одной».

Девелоперы, продающие новые квартиры в Греции, привыкли к заморозке как к постоянной данности рынка. Но льгота, установленная на год, - это дата, и в договоре, подписанном сегодня и завершающемся актом в следующем году, эта дата - чей-то риск. Единственный вопрос - решили ли Вы сами, чей. Заморозку продлевают каждый год заново. Ваш договор подписывается один раз.

Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте

• На какую дату назначено подписание каждого из моих актов? До 31 декабря ли оно, а для покупателей, живущих за пределами Евросоюза, - ещё и до 1 июля 2027 года?
• Что написано о НДС в моём предварительном договоре - «включая», «плюс» или «если он будет применяться», и кто несёт его по этой формулировке?
• Если заморозку не продлят в конце следующего года, во сколько мне это обойдётся после возмещения НДС на строительство и из какой строки бюджета я это заплачу?

Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.

Перевод с оригинала на иврите. עברית

Полная колонка в LinkedIn

Все истории