Patruzeci și nouă de zile

Suspendarea TVA pentru locuințele noi din Grecia nu face parte din preț. Este o dată, iar în fiecare an cineva trebuie să o mute din nou.

Începutul lui septembrie. La Târgul Internațional de la Salonic, guvernul prezintă pachetul fiscal pentru anul următor. Una dintre prevederi: suspendarea TVA de 24% pentru locuințele noi va continua și în 2027. În aceeași seară, Noa scrie în grupul de WhatsApp al cumpărătorilor ei: „Cum ne așteptam, suspendarea continuă. Nicio schimbare.”

Noa construiește la Kalamaria, în Salonic, al treilea ei proiect, 16 apartamente. Autorizația de construire a obținut-o în 2025 și, în termen de șase luni, a cerut administrației fiscale grecești să intre sub regimul suspendării. Suspendarea a apărut la sfârșitul lui 2019, prin art. 39 din Legea 4646/2019, care a introdus-o în Codul TVA grec. Un dezvoltator care construiește pentru vânzare cere să intre sub acest regim, iar suspendarea se aplică tuturor apartamentelor sale încă nevândute. Pe durata suspendării, cumpărătorul nu plătește TVA de 24%, ci un impozit de transfer de 3%. În schimb, dezvoltatorul nu deduce TVA plătită pentru construcție. Inițial, suspendarea a fost stabilită până la sfârșitul lui 2022. De atunci a fost prelungită de mai multe ori, ultima dată până la 31 decembrie 2026. Nouă dintre apartamente au fost deja vândute unor israelieni prin antecontracte, la un preț mediu de 214.600 de euro. Actele finale sunt programate pentru aprilie 2027, după finalizarea clădirii.

18 octombrie. Proiectul de lege este publicat în consultare publică. Art. 17 prelungește suspendarea până la 31 decembrie 2027. Art. 16 adaugă ceva ce Noa nu căuta: un impozit de transfer de 15% pentru cumpărătorul care este rezident fiscal într-un stat din afara Uniunii Europene, pentru actele semnate de la 1 iulie 2027. Toți cei nouă cumpărători ai ei locuiesc în Israel.

3 noiembrie. Unul dintre cumpărători, un contabil autorizat din Ra’anana, pune în grup o întrebare simplă: „Și dacă prelungirea nu trece până la sfârșitul anului, cine plătește TVA?” Noa mă sună.

4 noiembrie. Citesc clauza 7.1 din antecontractul ei, în traducerea în ebraică pe care le-a trimis-o cumpărătorilor: „Prețul este final și include TVA, în măsura în care se aplică.” Cuvintele „în măsura în care se aplică” le-a adăugat avocata ei locală în 2025, pentru că din 2020 niciun apartament nou vândut în perioada suspendării nu a fost supus TVA. Pare o clauză care nu se va aplica niciodată. Dar înseamnă că, dacă TVA revine, ea va ieși din prețul pe care Noa l-a fixat deja, nu din buzunarul cumpărătorului.

Noa este arhitectă și înainte a construit două clădiri la Atena. Calendarul ei a respectat până acum toate etapele. Nu se sperie de cifre, așa că a cerut una. La nouă contracte cu un preț mediu de 214.600 de euro, partea de TVA dintr-un preț care o include, 24 din 124, înseamnă circa 374 de mii de euro. Contabilul ei din Salonic i-a amintit că, într-un asemenea caz, o parte din TVA plătită pentru construcție s-ar întoarce la ea. Chiar și după aceasta, ce rămâne este o sumă de șase cifre.

Legea stabilește când devine exigibilă TVA și cum se declară la administrația fiscală. Potrivit art. 39, momentul determinant este predarea apartamentului, iar într-o tranzacție ca a lui Noa predarea are loc de regulă odată cu actul final. Legea nu stabilește care dintre părți suportă în final TVA. Asta o stabilește contractul. Iar legea nici nu se prelungește singură.

6 noiembrie. Proiectul ajunge în comisia parlamentară, iar majoritatea din comisie îl aprobă în prima etapă.

9 noiembrie. Împreună cu avocata lui Noa din Salonic modificăm modelul de contract pentru cele șapte apartamente încă nevândute. Dacă TVA se va aplica, se va adăuga la preț, iar cumpărătorul va putea rezilia și primi înapoi tot ce a plătit în termen de 30 de zile. Actul va fi semnat cel târziu la 30 iunie 2027, iar dacă actul se întârzie din cauza dezvoltatorului, ea va suporta diferența de impozit de transfer. Un cumpărător din Netanya citește noul text și spune că va aștepta votul. Cele nouă contracte deja semnate nu pot fi modificate fără acordul cumpărătorilor și rămân așa cum sunt.

12 noiembrie. Proiectul intră în dezbaterea plenului. Până la 31 decembrie au rămas patruzeci și nouă de zile. Presupun că va trece, pentru că majoritatea din comisie l-a aprobat deja, și se poate ca, atunci când citiți aceste rânduri, să fie deja lege. Dar nu știu ce se va întâmpla la sfârșitul lui 2027, când suspendarea va expira din nou. Și mai am o cifră pe care acum o lună nu trebuia să o calculez: dacă actele se semnează după 1 iulie, impozitul de transfer al fiecăruia dintre cumpărătorii ei va crește de la 3% la 15%, adică cu circa 25.750 de euro.

Clauza care i-ar putea salva profitul a venit în același proiect de lege cu o dată nouă. „Am scris «în măsura în care se aplică» pentru că suna ca ceva ce nu se întâmplă”, a spus Noa. „Acum am două date în loc de una.”

Dezvoltatorii care vând locuințe noi în Grecia s-au obișnuit cu suspendarea ca și cu un dat permanent al pieței. Dar o facilitate stabilită pe un an este o dată, iar într-un contract semnat astăzi care se încheie cu actul final anul viitor, această dată este riscul cuiva. Singura întrebare este dacă ați hotărât dumneavoastră al cui. Suspendarea se prelungește în fiecare an din nou. Contractul dumneavoastră se semnează o singură dată.

Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră

• La ce dată se va semna fiecare dintre actele mele finale? Este înainte de 31 decembrie și, pentru cumpărătorii care locuiesc în afara Uniunii, și înainte de 1 iulie 2027?
• Ce scrie în antecontractul meu despre TVA, „inclusă”, „plus TVA” sau „în măsura în care se aplică”, și cine o suportă potrivit acestei formulări?
• Dacă suspendarea nu este prelungită la sfârșitul anului viitor, cât mă va costa după deducerea TVA pentru construcție și din ce rând al bugetului voi plăti?

Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.

Tradus din originalul în ebraică. עברית

Rubrica completă pe LinkedIn

Toate poveștile