הקפאת המע״מ על דירות חדשות ביוון היא לא חלק מהמחיר. היא תאריך, ובכל שנה מישהו צריך להזיז אותו מחדש.
תחילת ספטמבר. ביריד הבינלאומי בסלוניקי הממשלה מציגה את חבילת המסים לשנה הבאה. אחד הסעיפים בה: הקפאת המע״מ בשיעור 24% על דירות חדשות תימשך גם ב-2027. באותו ערב נועה כותבת בקבוצת הוואטסאפ של הקונים שלה: ״כמו שציפינו, ההקפאה ממשיכה. אין שינוי.״
נועה בונה בקלמריה שבסלוניקי את הפרויקט השלישי שלה, 16 דירות. היתר הבנייה התקבל ב-2025, ובתוך חצי שנה ממנו היא ביקשה מרשות המסים היוונית להצטרף להקפאה. ההקפאה נולדה בסוף 2019, בסעיף 39 לחוק 4646/2019, שהוסיף אותה לחוק המע״מ היווני. יזם שבונה למכירה מבקש להצטרף אליה, וההקפאה חלה על כל הדירות שלו שעוד לא נמכרו. בתקופת ההקפאה הקונה לא משלם 24% מע״מ, אלא מס העברה של 3%. בתמורה, היזם לא מקזז את המע״מ ששילם על הבנייה. בהתחלה ההקפאה נקבעה עד סוף 2022. מאז היא הוארכה כמה פעמים, בפעם האחרונה עד 31 בדצמבר 2026. תשע מהדירות כבר נמכרו לישראלים בחוזים מוקדמים, במחיר ממוצע של 214,600 אירו. השטרות מתוכננים לאפריל 2027, אחרי שהבניין יושלם.
18 באוקטובר. הצעת החוק מתפרסמת להערות הציבור. סעיף 17 בה מאריך את ההקפאה עד 31 בדצמבר 2027. סעיף 16 מוסיף משהו שנועה לא חיפשה: מס העברה של 15% על קונה שהוא תושב מס של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי, בשטרות שייחתמו מ-1 ביולי 2027. כל תשעת הקונים שלה גרים בישראל.
3 בנובמבר. אחד הקונים, רואה חשבון מרעננה, שואל בקבוצה שאלה פשוטה: ״ואם ההארכה לא תעבור עד סוף השנה, מי משלם את המע״מ?״ נועה מתקשרת אליי.
4 בנובמבר. אני קורא את סעיף 7.1 בחוזה המוקדם שלה, בתרגום לעברית שהיא שלחה לקונים: ״המחיר הוא סופי וכולל מע״מ, ככל שיחול.״ את המילים ״ככל שיחול״ הוסיפה עורכת הדין המקומית שלה ב-2025, כי מאז 2020 אף דירה חדשה שנמכרה בתקופת ההקפאה לא חויבה במע״מ. זה נראה כמו סעיף שלא יופעל לעולם. אבל המשמעות שלו היא שאם המע״מ יחזור, הוא ייצא מתוך המחיר שהיא כבר קבעה, ולא מהכיס של הקונה.
נועה אדריכלית, ולפני זה בנתה שני בניינים באתונה. לוח הזמנים שלה עומד עד עכשיו בכל אבני הדרך. היא לא נבהלת ממספרים, ולכן ביקשה אחד. בתשעה חוזים במחיר ממוצע של 214,600 אירו, החלק של המע״מ מתוך מחיר שכולל אותו, 24 מתוך 124, הוא כ-374 אלף אירו. רואה החשבון שלה בסלוניקי הזכיר שבמקרה כזה חלק מהמע״מ ששילמה על הבנייה יחזור אליה. גם אחרי זה, מה שנשאר הוא סכום של שש ספרות.
החוק קובע מתי המע״מ חל ואיך מדווחים עליו לרשות המסים. לפי סעיף 39, הנקודה הקובעת היא מסירת הדירה, ובעסקה כמו של נועה המסירה קורית בדרך כלל עם השטר הסופי. החוק לא קובע מי מהצדדים נושא במע״מ בסוף. את זה קובע החוזה. והחוק גם לא מאריך את עצמו.
6 בנובמבר. ההצעה מגיעה לוועדה בפרלמנט, והרוב בוועדה מאשר אותה בשלב הראשון.
9 בנובמבר. עם עורכת הדין של נועה בסלוניקי אנחנו משנים את התבנית לשבע הדירות שעוד לא נמכרו. אם המע״מ יחול, הוא יתווסף למחיר, והקונה יוכל לבטל ולקבל בחזרה את כל מה ששילם בתוך 30 יום. החוזה ייחתם לא יאוחר מ-30 ביוני 2027, ואם החוזה יתעכב בגלל היזם, היא תישא בהפרש של מס ההעברה. קונה אחד מנתניה קורא את הנוסח החדש ואומר שהוא יחכה להצבעה. את תשעת החוזים שכבר נחתמו אי אפשר לשנות בלי הסכמה של הקונים, והם נשארים כמו שהם.
12 בנובמבר. ההצעה עולה לדיון במליאה. עד 31 בדצמבר נשארו ארבעים ותשעה ימים. אני מניח שהיא תעבור, כי הרוב בוועדה כבר אישר אותה, וייתכן שכשתקראו את זה היא כבר חוק. אבל אני לא יודע מה יקרה בסוף 2027, כשההקפאה תפקע שוב. ויש לי עוד מספר שלא הייתי צריך לחשב לפני חודש: אם השטרות ייחתמו אחרי 1 ביולי, מס ההעברה של כל קונה שלה יעלה מ-3% ל-15%, כלומר בכ-25,750 אירו.
הסעיף שעשוי להציל את הרווח שלה הגיע באותה הצעת חוק עם תאריך חדש. ״כתבתי ׳ככל שיחול׳ כי זה נשמע כמו משהו שלא קורה,״ אמרה נועה. ״עכשיו יש לי שני תאריכים במקום אחד.״
יזמים שמוכרים דירות חדשות ביוון התרגלו להקפאה כמו לנתון קבוע של השוק. אבל הקלה שנקבעת לשנה היא תאריך, ובחוזה שנחתם היום ומסתיים בשטר בשנה הבאה, התאריך הזה הוא סיכון של מישהו. השאלה היחידה היא אם החלטתם בעצמכם של מי. ההקפאה מוארכת כל שנה מחדש. החוזה שלכם נחתם פעם אחת.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- באיזה תאריך ייחתם כל אחד מהשטרות שלי? האם הוא לפני 31 בדצמבר, ולקונים שגרים מחוץ לאיחוד, גם לפני 1 ביולי 2027?
- מה כתוב בחוזה המוקדם שלי על מע״מ, ״כולל״, ״בתוספת״ או ״ככל שיחול״, ומי נושא בו לפי הנוסח הזה?
- אם ההקפאה לא תוארך בסוף השנה הבאה, כמה זה יעלה לי אחרי קיזוז המע״מ על הבנייה, ומאיזו שורה בתקציב אשלם את זה?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.
מדריכים בנושא
סיפור חדש בכל שבוע, ישר למייל
תודה, נרשמתם לניוזלטר. הגיליון הבא יגיע אליכם למייל.
