שמועה על מס חדש היא לא חוק. את המס שאתם משלמים באמת תמצאו במכתב שקיבלתם מהעירייה בינואר.
״חתמתי ב-29 באוקטובר. השר דיבר ב-6 בנובמבר.״
גלעד שלח לי את שני התאריכים האלה בהודעה אחת, ביום שישי בצהריים. מתחתם צירף קישור לכתבה ב-Digi24. שר האוצר הרומני, אלכסנדרו נזארה, אמר בכנס מקצועי שהמס על דירות לפי שווי שוק לא ייכנס ב-2027, ושהשמועה שלפיה המס יקפוץ פי 27 ״לא נכונה״. שמונה ימים קודם לכן גלעד חתם על הסכם מוקדם (antecontract) למכירת הדירה שלו בשכונת טיטאן בבוקרשט, 6% מתחת למחיר שביקש באביב.
את ה״פי 27״ הוא קרא באמצע אוקטובר, בקבוצת וואטסאפ של משקיעים ישראלים ברומניה. מישהו העביר לקבוצה צילום מסך של כתבה ברומנית, עם תרגום חלקי מתחתיו: מ-2027 המס על דירות יחושב לפי שווי השוק, והחשבון יכול לקפוץ פי עשרים ושבעה. באותו שבוע הגיעו לקבוצה עוד שלוש הודעות כאלה.
גלעד הוא סמנכ״ל כספים בחברת תוכנה, ואדם שלא נבהל בקלות. את שתי הדירות שלו בבוקרשט הוא קנה אחרי בדיקה: אחת בשכונת טינרטולוי ב-2018, ודירת שני חדרים בטיטאן בינואר 2024, ב-96,500 אירו. לשתיהן יש שוכרים, ולכל אחת יש גיליון אקסל עם תשואה נטו. מול השמועה הוא עשה מה שמנהל כספים עושה מול סיכון, וחישב. הדירה בטיטאן מושכרת ב-520 אירו לחודש. אם המס יקפוץ פי 27, הוא יאכל כשליש מהשכירות. הוא פנה לסוכן, קיבל הצעה מזוג צעיר עם אישור עקרוני למשכנתא, ניהל משא ומתן שבוע אחד וחתם: 110,900 אירו, דמי קדימה של 11,090 אירו, וחתימה אצל הנוטריון ב-15 בדצמבר.
מסמך אחד הוא לא פתח.
ביקשתי ממנו לצלם את החלטת המס (decizie de impunere) שהעירייה שלחה לו בינואר על הדירה בטיטאן. הוא מצא אותה בתיבת המייל. המס לשנת 2026 היה 387 לאי, כ-76 אירו לשנה. גם כפול עשרים ושבע זה סכום משמעותי, כ-2,050 אירו בשנה. אבל זה היה חישוב שנשען על שמועה, לא על חוק.
ברומניה, מס הבניינים על דירת מגורים של אדם פרטי קבוע בסעיף 457 לקוד המס (Codul fiscal). הוא מחושב לפי ערך נישום שהחוק קובע לכל מטר, לפי סוג הבנייה, האזור והגיל, כפול שיעור שהמועצה המקומית בוחרת בין 0.08% ל-0.2%. מחיר השוק של הדירה לא נכנס לחישוב. ב-2026 עלה הערך הנישום למטר בכ-80%, לפי חוק 239/2025. אותו חוק הוסיף לסעיף 457 סעיף קטן, שאוסר על העירייה לגבות שיעור נמוך מזה של 2025. כלומר, החשבון של גלעד באמת עלה השנה: בהחלטה של 2025 היה כתוב 214 לאי.
ומה לגבי שווי השוק? בחוק אין היום מס לפי שווי שוק. יש התחייבות בתוכנית הממשלה ובתוכנית ההתאוששות של האיחוד האירופי, שקשורה למערכת ממוחשבת חדשה לרישום נכסים. השר אמר שהמעבר יהיה הדרגתי, לקראת סוף תקופת הצמצום בתקציב, כשהגירעון יתקרב ל-3% מהתוצר, ושמה שיחול ב-2027 ייקבע עם התקציב. גם ההודעה שלו היא לא חוק. היא רק מסבירה למה השמועה לא הייתה חוק.
גלעד שאל אם אפשר לצאת מההסכם. עברתי איתו על שני סעיפים בקוד האזרחי הרומני. לפי סעיף 1669, אם צד להסכם מוקדם מסרב בלי הצדקה לחתום על החוזה הסופי, הצד השני יכול לבקש מבית המשפט פסק דין שיבוא במקום החוזה, בתוך שישה חודשים מהמועד שבו היה צריך לחתום. ולפי סעיף 1544, מי שקיבל דמי קדימה ולא קיים את ההסכם עלול להחזיר אותם כפול. אבל הבחירה בין שתי הדרכים היא של הקונים, לא שלו. הקונים כבר הודיעו לבעל הדירה שלהם בדרומול טברי שהם עוזבים, והבנק שלהם כבר שלח שמאי. גלעד הציע להם שלושת אלפים אירו כדי לבטל, והם סירבו.
אז עברנו לשאלה השנייה: כמה עולה המכירה עצמה. לפי סעיף 111 לקוד המס, מי שמוכר דירה משלם אחוז מהמחיר, והנוטריון גובה אותו במעמד החתימה. מי שהחזיק בדירה עד שלוש שנים משלם 3%, ומי שהחזיק יותר משלוש שנים משלם 1%. גלעד קנה את הדירה ב-22 בינואר 2024, והשטר נקבע ל-15 בדצמבר 2026. כלומר, הוא היה רחוק חמישה שבועות מההפרש בין 3,327 אירו לבין 1,109.
הקונים הסכימו לדחות את השטר ל-27 בינואר 2027, תמורת הנחה נוספת של 1,100 אירו, והבנק שלהם הסכים להאריך את האישור. לגלעד נשאר חיסכון נטו של כ-1,100 אירו. את הדירה בטינרטולוי הוא לא מוכר. ״שילמתי שמונת אלפים ומאתיים אירו על הודעה בוואטסאפ,״ הוא אמר, ״ואת המכתב שהיה עונה לה קיבלתי לפני עשרה חודשים.״
אני בבוקרשט מ-2006, וראיתי את הסרט הזה כמה פעמים: הודעה, פאניקה, דחייה. מה שתפס אותי בסיפור של גלעד הוא שהוא עשה בדיוק את מה שמשקיע זהיר עושה, חישב את התרחיש הגרוע, אבל לא בדק מאיפה הגיע התרחיש. משקיעים ישראלים קוראים על מס ברומניה בכותרות ובקבוצות, ומשלמים אותו לפי מכתב מהעירייה. שמועה מגיעה בוואטסאפ. מס מגיע במכתב רשום.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- השינוי שאני מגיב אליו, איפה הוא כתוב: בחוק שפורסם ברשומות של רומניה (Monitorul Oficial), בהצעת חוק, או בהודעה של שר?
- כמה מס שילמתי השנה לפי החלטת המס של העירייה, וכמה אחוזים מהשכירות הוא יהיה אם השמועה נכונה?
- אם אני מוכר עכשיו, האם הנוטריון ינכה 3% או 1%, וכמה ימים חסרים לי עד שלוש שנים מיום הקנייה?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.
מדריכים בנושא
סיפור חדש בכל שבוע, ישר למייל
תודה, נרשמתם לניוזלטר. הגיליון הבא יגיע אליכם למייל.
