عشرة أسئلة يطرحها المستثمرون قبل شراء عقار في الخارج، ولماذا هم محقّون

تبدأ معظم لقاءاتي الأولى مع المستثمرين بالطريقة نفسها. شخص جادّ، بحث وسافر ورأى الشقة، يجلس قبالتي ويقول جملة واحدة تبدأ بـ«وماذا لو». وماذا لو اختفى المطوِّر. وماذا لو غيّروا القانون. وماذا لو ارتفع الشيكل.

في هذا القطاع تُسمّى هذه الأسئلة «اعتراضات»، ويحاولون تفكيكها. أعتقد أن هذا خطأ. منذ أن بدأت العمل في رومانيا عام 2007 تعلّمت أن السؤال الأول للعميل هو في الغالب السؤال الصحيح. المشكلة أنه يطرحه متأخرًا جدًا، أو يطرحه على الشخص الخطأ.

جمعت هنا الأسئلة العشرة الأكثر تكرارًا، بحسب ترتيب الرحلة: من القرار، مرورًا بالعقد والمال، وحتى اليوم الذي يلي تسلّم المفتاح. وأرفقت بكل منها ما تقوله الأبحاث والصحافة في السنوات الأخيرة عنه، وثلاثة أسئلة كنت سأطرحها لو كنت مكانكم.

11. «لا أعرف السوق. سيأخذون مني أكثر.»

الفارق بين الأجنبي والمحلي موجود. لكنه أصغر مما يُظنّ، ويُغلَق بالخبرة لا بالحظ.

خضع هذا القلق للبحث الأكاديمي. فقد وجدت دراسة أجراها Agarwal وSing وWang عن العقارات التجارية أن المستثمرين الأجانب يدفعون في المتوسط علاوة تبلغ نحو 3.7%، وأنها ناجمة عن فجوة في المعلومات. والنتيجة الأهم في نظري: تتقلّص العلاوة بشكل ملحوظ لدى من سبق له الشراء في السوق نفسها. ووجدت دراسة أخرى، عن المشترين الأجانب في باريس، أن جزءًا من السعر الزائد لا علاقة له بالسذاجة أصلًا، بل يعكس الوضع الاقتصادي في بلد المشتري الأصلي.

أي أن الصفقة الأولى هي الأغلى. ومن لا يملك خبرة في السوق نفسها يحتاج إلى الاستعانة بمن يملكها.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• هل السعر الذي أدفعه مقارَن بصفقات أُبرمت وسُجّلت، أم فقط بالأسعار المعلنة على المواقع؟
• من المثمِّن ومن المحامي المحلي، ومن اختارهما: أنا أم البائع؟
• لو بعت العقار صباح الغد، بكم كان سيُباع؟

22. «أريد أن يكون لي شيء هناك. للاحتياط.»

العقار الذي يُشترى بدافع الخوف يجب أن يُفحص وفق معايير الملاذ، لا وفق معايير العائد.

هذه الجملة لا تُقال في اللقاء الأول. لكنها حاضرة. نشر Badarinza وRamadorai عام 2018 دراسة عن لندن، ووجدا أنه عندما ترتفع المخاطر في دولة معيّنة، ترتفع الأسعار في أحياء لندن التي يسكنها كثيرون من أبناء تلك الدولة. الناس يشترون بدافع القلق، ويشترون بالقرب ممّن يشبهونهم.

لا عيب في ذلك. لكن من يشتري ليشعر بالأمان يميل إلى الفحص بدرجة أقل. والعقار الذي يُفترض أن يكون وسادة أمان يجب أن يكون أولًا مسجّلًا كما ينبغي وقابلًا للتسييل. أما عائده فأقل أهمية.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• ما هدف هذا العقار: دخل، أم تأشيرة، أم شقة للعائلة، أم وسادة أمان؟ وما ترتيب الأولويات؟
• إذا احتجت إلى المال خلال ستة أشهر، هل يمكن البيع أصلًا، وبأي خسارة؟
• هل كنت سأشتري العقار نفسه تمامًا لو كان الوضع في البلاد هادئًا؟

33. «دفعت، ولديّ عقد. إنه ملكي، أليس كذلك؟»

العقد وعدٌ بالتسجيل. التسجيل هو الملكية. وبينهما قد تمرّ سنوات.

في قبرص، أبلغ وزير الداخلية البرلمان في أيار/مايو 2025 عن 9,497 «مشتريًا عالقًا». 5,417 منهم لم يحصلوا على سند ملكية، ويعود ذلك أساسًا إلى تراخيص ناقصة. و4,080 دفعوا كامل الثمن، لكن الأرض لا تزال مرهونة لمصرف المطوِّر. في 2025 أُقرّ هناك إصلاح، وفي شباط/فبراير 2026 بدأ تطبيق غرامات على المصارف والبائعين. وتستمر الشكاوى في تقارير من 2026 أيضًا.

هذه ليست مشكلة قبرصية فقط. ففي المكسيك تُباع للأجانب أراضٍ مشاعية يحظر القانون نقلها إليهم. وفي الجبل الأسود توجد مبانٍ شُيّدت دون تراخيص كاملة. وفي شمال قبرص، يحصل المشتري في مشروع على الخريطة في البداية على حق محدود، لا على ملكية كاملة.

لكن انتبهوا إلى هذه الكلمة: الأرض. قد يقع الرهن على أرض المشروع كله، لا على شقتكم. وفي المستخرج الخاص بالشقة لا يظهر دائمًا.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• ما المسجَّل اليوم في المستخرج من سجل الأراضي، للشقة وللأرض معًا، ومن يحمل رهنًا؟
• هل توجد رخصة بناء ورخصة إشغال، وأيّهما لا يزال ناقصًا؟
• خلال كم شهرًا من التسليم يتم التسجيل باسمي، وماذا يحدث بموجب العقد إن لم يتم ذلك؟

44. «وماذا لو انهار المطوِّر في منتصف الطريق؟»

جدول الدفعات المرتبط بتواريخ ينقل المخاطرة إليكم. والجدول المرتبط بمراحل بناء مُتحقَّق منها يعيدها إلى المطوِّر.

في دبي، ألغت محاكم العقارات عقودًا وأمرت مطوّرين بإعادة الأموال بسبب التأخير. وفي مشروع واحد هناك، كان مشترون اشتروا عام 2005 لا يزالون يطالبون الجهة التنظيمية بالسيطرة على المشروع بعد تأخير دام 16 عامًا. وفي إسبانيا، خسر أكثر من 1,000 مشترٍ من بريطانيا وأيرلندا نحو 45 مليون جنيه إسترليني عندما صُفّيت الشركة التي سوّقت لهم العقارات عام 2009. ولدبي وجه آخر أيضًا: المشتري الذي يفوّت دفعة في جدول الدفعات قد يخسر كل حقوقه في العقار.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• أين تبقى أموالي حتى التسليم: في حساب أمانة، أم خلف كفالة مصرفية، أم مباشرة لدى المطوِّر؟
• ما المشاريع التي أنجزها المطوِّر وسلّمها، وبتأخير كم شهرًا؟
• إذا تأخر البناء 18 شهرًا، ماذا يمنحني العقد: تعويضًا أم فسخًا أم لا شيء؟

55. «الشركة إسرائيلية، ويتحدثون العبرية، وكانت هناك ندوة عبر الإنترنت. إنه آمن.»

عندما تستثمرون عبر شركة، لا تشترون عقارًا. تشترون حقًا في كيان قانوني، وأحيانًا يقف هذا الكيان في الطابور خلف المصرف.

هذا الموضوع يشغلني بشكل خاص هذا العام. نشرت صحيفة كالكاليست (Calcalist) في تشرين الأول/أكتوبر 2026 تحقيقًا عن عدد من الشركات الإسرائيلية التي جمعت أموالًا من الجمهور لمشاريع في الولايات المتحدة وبريطانيا وإسبانيا. ويتبيّن من التحقيق أن عقارًا واحدًا اشتُري عام 2021 بـ11 مليون جنيه إسترليني وبيع عام 2025 بـ4.5 مليون. وفي عقار آخر، ذهب معظم عائد البيع إلى المصرف المُقرِض، وبقي المستثمرون تقريبًا بلا شيء. وفي شركة أخرى، بيع عقار اشتُري بـ17 مليون دولار بنحو 2 مليون.

النمط الذي يرصده التحقيق بسيط: مشتريات في سنوات المال الرخيص، ورافعة مالية عالية، ثم فائدة ارتفعت خلال نحو سنة ونصف من الصفر إلى خمسة في المئة وأكثر. وفي اتفاقيات الاستثمار، بحسب التحقيق، وقّع المستثمرون على أنهم يدركون أنهم قد يخسرون كل أموالهم.

لم يكن هؤلاء المستثمرون متهوّرين. لقد قرأوا عرضًا تقديميًا. لكن الوثيقة التي تحدد ما سيحدث فعلًا هي اتفاقية القرض مع المصرف، ومعظمهم لم يروا هذه الوثيقة.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• ما الذي أملكه فعلًا: تسجيلًا في سجل الأراضي، أم أسهمًا، أم قرضًا للشركة؟
• ما نسبة الرافعة المالية في المشروع، ومن يقف أمامي في الطابور إذا حدث بيع قسري؟
• من بين كل مشاريع الشركة، كم منها أعاد رأس المال فعلًا، وكم منها يخضع اليوم لإجراءات قانونية؟

66. «وماذا لو غيّروا القانون بعد أن اشتريت؟»

الميزة التنظيمية وضعٌ قائم، لا حق مكتسب. والصفقة الجيدة يجب أن تصمد حتى في اليوم الذي تختفي فيه.

كان العامان الأخيران درسًا عمليًا في هذا الموضوع.

• إسبانيا ألغت التأشيرة الذهبية في 3 نيسان/أبريل 2025. وفي كانون الثاني/يناير 2025 اقتُرح هناك أيضًا فرض ضريبة تصل إلى 100% على المشترين من غير المقيمين في الاتحاد الأوروبي، وفي تشرين الثاني/نوفمبر 2025 طُرح حظر للشراء. وبحسب المصادر التي فحصناها، لم تُقرّ هذه المقترحات بعد.
• في اليونان يُحظر تأجير العقارات المشتراة ضمن مسار التأشيرة الذهبية تأجيرًا قصير الأمد، مع غرامة قدرها 50 ألف يورو وإمكانية إلغاء التصريح. وفي وسط أثينا جُمّد تسجيل شقق جديدة للتأجير قصير الأمد.
• في رومانيا ارتفعت ضريبة القيمة المضافة على الشقق الجديدة من 9% إلى 21% في 1 آب/أغسطس 2025. والمشترون الذين وقّعوا عقدًا تمهيديًا حتى نهاية تموز/يوليو 2025 حصلوا على تمديد للنسبة القديمة، لكن فقط حتى 30 أيلول/سبتمبر 2026. ومن تأخر تسليمه إلى ما بعد هذا التاريخ خرج من النافذة.
• في البرتغال لم يعد العقار يمنح التأشيرة الذهبية منذ 2023، وعشرات آلاف الطلبات عالقة لدى سلطة الهجرة.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• إذا اختفت الميزة التي أشتري بسببها (تأشيرة، تأجير قصير الأمد، ضريبة قيمة مضافة مخفّضة) بعد عام، هل تبقى الصفقة مجدية؟
• هل يوفّر القانون المحلي حماية لمن اشترى بالفعل، وما شروطها بالضبط؟
• هل يتضمن العقد تاريخًا إذا تجاوزه التسليم أخسر ميزة، ومن يتحمّل التكلفة؟

77. «ارتفع سعر الشقة باليورو، وخسرت بالشيكل.»

للعقار في الخارج سعران: سعره هو، وسعر الصرف الذي ستحوّلون به المال عند بيعه.

في 15 نيسان/أبريل 2026 انخفض الدولار إلى ما دون 3 شيكلات للمرة الأولى منذ 1995. وبحسب بيانات بنك إسرائيل، ارتفع الشيكل في الربع الثاني من 2026 بنحو 5.9% مقابل الدولار وبنحو 6.6% مقابل اليورو. والمستثمر الذي يملك عقارًا باليورو قد يرى السعر يرتفع، ومع ذلك يسجّل انخفاضًا بالشيكل.

لكن هذه المخاطرة تعمل في الاتجاهين. فمن يشتري حين يكون الشيكل قويًا يدفع شيكلات أقل مقابل العقار نفسه. لا أحد يعرف إلى أين سيتجه سعر الصرف، ولذلك يجب بناء الصفقة بحيث تصمد في الحالتين.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• ما عائدي بالشيكل إذا ارتفع الشيكل 10% أخرى، وما هو إذا انخفض بالنسبة نفسها؟
• هل سيقلّل تمويل محلي بعملة العقار من انكشافي؟
• بأي عملة أخطط لاستخدام الدخل: اليورو أم الدولار أم الشيكل؟

88. «المال مصرَّح عنه، ومع ذلك يوقف المصرف التحويل.»

لا يسأل المصرف من أين المال لأنه يشتبه بكم. يسأل لأن القانون يُلزمه بذلك. وما سيحدد الجدول الزمني هو المستندات التي ستقدّمونها.

بموجب قانون حظر غسل الأموال، تُلزَم المصارف في إسرائيل بطلب توثيق لغرض التحويل ولمصدر الأموال. والتحويل لشراء عقار في الخارج معفى من الاقتطاع الضريبي عند المصدر، لكنه غير معفى من التوثيق. تأخير أسبوعين في التحويل يبدو مجرد إزعاج. لكن في عقد يحدد موعدًا للدفع، قد يكون إخلالًا بالعقد.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• ما المستندات التي سيطلبها مصرفي، ومتى سألته آخر مرة؟
• كم يوم عمل لديّ بين موعد الدفع في العقد وموعد التحويل؟
• ماذا يحدث بموجب العقد إذا وصلت الدفعة متأخرة عشرة أيام؟

99. «وعدوني بثمانية في المئة.»

العائد الإجمالي رقم تسويقي. ما يدخل حسابكم هو العائد الصافي، بعد الإدارة والشقة الشاغرة والضريبة في دولتين.

تكلّف الإدارة الكاملة لعقار مؤجَّر، بحسب أدلة مهنية، ما بين 8% و15% من الإيجار، تبعًا للدولة ونوع التأجير. وروى زوجان أمريكيان اشتريا شقة في توسكانا لمجلة Fortune أن الشقة شاغرة معظم العام، وأن الدخل بالكاد يغطي التكاليف. وفي دبي، قدّرت Moody's أنه بين 2025 و2027 سيُسلَّم أكثر من 150 ألف شقة جديدة، وتوقعت تصحيحًا معتدلًا في الأسعار. وحتى حين يكون الطلب قويًا، يضغط العرض الكبير على الإيجارات.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• هل يمكنني الاطلاع على كشف إيرادات ومصروفات لشقة قائمة في المبنى، لا على توقعات؟
• كم شهرًا في السنة افترضت أن الشقة ستبقى شاغرة، وعلى أي أساس؟
• ماذا يبقى لي بعد الإدارة، ورسوم لجنة المبنى، والتأمين، والضريبة المحلية، والضريبة في إسرائيل؟

1010. «من سيعتني بالشقة؟ وماذا سيحدث في اليوم التالي؟»

تُجرى معظم الفحوص تقريبًا قبل التوقيع. لكن معظم الخسائر التي أراها تبدأ بعده بسنوات.

يشمل هذا السؤال ثلاثة موضوعات تأتي متأخرة، ولذلك تُفحص أقل من غيرها.

الإدارة عن بُعد. في منتديات المغتربين، يصف مالكو العقارات المشكلة نفسها: حتى مع شركة إدارة، لا يمكن الحضور حين يتعطل شيء، والمستأجرون يعرفون أن المالك بعيد.

الضريبة في دولتين. المقيم في إسرائيل ملزم بالضريبة على دخله من جميع أنحاء العالم. وعلى إيجار عقار سكني في الخارج يوجد، كقاعدة عامة، مساران. في مسار الـ15% لا تُخصم مصروفات سوى الاستهلاك، ولا يُمنح ائتمان عن الضريبة المدفوعة في الخارج. وفي المسار العادي يمكن خصم المصروفات والحصول على ائتمان عن الضريبة الأجنبية. ويتوقف الاختيار على الدولة التي يقع فيها العقار، ولذلك يجب إجراؤه قبل الشراء وبالتعاون مع محاسب.

الميراث. في الاتحاد الأوروبي يسري عادةً قانون آخر محل إقامة للمورِّث، ويمكن أن يُختار في الوصية قانون الجنسية. لكن في بعض الدول توجد قواعد «الحصة المحفوظة» للورثة، وقد طبّقتها المحاكم حتى عندما اختير قانون أجنبي. إضافة إلى ذلك، قد تُفرض ضريبة ميراث في الدولة التي يقع فيها العقار. وإسرائيل لا تجبي ضريبة ميراث، ولذلك لا توجد فيها ضريبة يمكن مقاصّتها في مقابلها.

ما كنت سأسأله لو كنت مكانكم

• من سيرد على الهاتف في الثانية فجرًا حين يحدث تسرّب، وكيف سأعرف أن المشكلة عولجت؟
• أي مسار ضريبي اخترت، وكم يكلّفني فعليًا في هذه الدولة؟
• هل وصيتي سارية في الدولة التي يقع فيها العقار، وهل فحصها محامٍ محلي؟

11بدلًا من الخلاصة

حين أقرأ تحقيقات العام الأخير، لا أرى مستثمرين خافوا أكثر من اللازم. أرى مستثمرين وُجِّه خوفهم إلى المكان الخطأ. فحصوا الشقة، لا المستخرج الخاص بالأرض. سألوا كم العائد، لا بأي عملة وبعد أي ضريبة. فحصوا الشركة المسوِّقة، لا المصرف المموِّل.

سؤالكم الأول هو في الغالب السؤال الصحيح. كل ما في الأمر أنه يجب طرحه قبل التوقيع، وطلب الإجابة كتابةً.

اقرأ التالي · 11 دقائق للقراءةبند القانون الواجب التطبيق والاختصاص القضائي والتحكيم في العقد الدولي: روما الأولى، بروكسل الأولى المعدَّلة، ICC وVIAC والتحكيم في بوخارستبند القانون الواجب التطبيق والاختصاص والتحكيم في عقد مع طرف أوروبي: روما الأولى، والمادة 25 من بروكسل المعدَّلة، وICC وVIAC وCCIR، واللغة.قراءة الدليل