בקצרה
החששות של משקיעים שקונים נכס בחו״ל הם בדרך כלל מוצדקים. המחקר והתחקירים של 2025-2026 מראים שהפסדים נוצרו בעיקר כשהשאלה הנכונה נשאלה מאוחר מדי: רישום הבעלות והשעבודים על הקרקע, הבטוחות לכסף בפרויקט על הנייר, המבנה של השקעה דרך חברה, שינויי רגולציה, שער החליפין, העברת הכסף, התשואה נטו, מסלול המס והירושה.
הנקודות החשובות
- 1משקיעים זרים משלמים בממוצע מעט יותר ממקומיים, והפער מצטמצם עם ניסיון באותו שוק.
- 2חוזה הוא לא בעלות. בודקים את הנסח של הדירה וגם של הקרקע, כולל שעבודים.
- 3בפרויקט על הנייר, תשלומים צמודים לשלבי בנייה מאומתים ולא לתאריכים.
- 4השקעה דרך חברה היא זכות בתאגיד, ולעיתים היא עומדת בתור אחרי הבנק המממן.
- 5עסקה טובה צריכה להחזיק גם אם הטבה רגולטורית (אשרה, השכרה קצרה, מע״מ מופחת) נעלמת.
- 6התשואה נמדדת נטו, בשקלים, אחרי ניהול, תפוסה ומס בשתי מדינות. את מסלול המס ואת הצוואה בודקים לפני הרכישה.
רוב הפגישות הראשונות שלי עם משקיעים נפתחות באותה צורה. אדם רציני, שבדק, שטס, שראה את הדירה, מתיישב מולי ואומר משפט אחד שמתחיל ב״ומה אם״. ומה אם היזם ייעלם. ומה אם ישנו את החוק. ומה אם השקל יתחזק.
בתעשייה קוראים לשאלות האלה ״התנגדויות״, ומנסים לפרק אותן. אני חושב שזו טעות. מאז שהתחלתי לעבוד ברומניה ב-2007 למדתי שהשאלה הראשונה של הלקוח היא בדרך כלל הנכונה. הבעיה היא שהוא שואל אותה מאוחר מדי, או שואל את האדם הלא נכון.
ריכזתי כאן את עשר השאלות שחוזרות הכי הרבה, לפי סדר המסע: מההחלטה, דרך החוזה והכסף, ועד היום שאחרי המפתח. לכל אחת צירפתי מה המחקר והעיתונות של השנים האחרונות אומרים עליה, ושלוש שאלות שהייתי שואל במקומכם.
1. ״אני לא מכיר את השוק. ייקחו ממני יותר.״
הפער בין זר למקומי קיים. הוא פשוט קטן ממה שחושבים, והוא נסגר עם ניסיון ולא עם מזל.
החשש הזה נבדק באקדמיה. מחקר של Agarwal, Sing ו-Wang על נדל״ן מסחרי מצא שמשקיעים זרים משלמים בממוצע פרמיה של כ-3.7%, ושהיא נובעת מפער מידע. הממצא החשוב יותר מבחינתי: הפרמיה מצטמצמת באופן מובהק אצל מי שכבר ביצע רכישות באותו שוק. מחקר אחר, על רוכשים זרים בפריז, מצא שחלק מהמחיר העודף בכלל לא קשור לתמימות. הוא משקף את המצב הכלכלי בארץ המוצא של הקונה.
כלומר, העסקה הראשונה היא היקרה ביותר. ומי שאין לו ניסיון באותו שוק צריך להיעזר במישהו שיש לו.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- האם המחיר שאני משלם מושווה לעסקאות שנסגרו ונרשמו, או רק למחירים שמפורסמים באתרים?
- מי השמאי ומי עורך הדין המקומי, ומי בחר בהם: אני או המוכר?
- אם הייתי מוכר את הנכס מחר בבוקר, בכמה הוא היה נמכר?
2. ״אני רוצה שיהיה לי משהו שם. ליתר ביטחון.״
נכס שנקנה מפחד צריך להיבדק לפי קריטריונים של מקלט, לא לפי קריטריונים של תשואה.
את המשפט הזה לא אומרים בפגישה הראשונה. אבל הוא שם. Badarinza ו-Ramadorai פרסמו ב-2018 מחקר על לונדון, ומצאו שכשהסיכון במדינה מסוימת עולה, המחירים עולים בשכונות בלונדון שבהן גרים הרבה אנשים מאותה מדינה. אנשים קונים מתוך חרדה, וקונים ליד אנשים שדומים להם.
אין בזה פסול. אבל מי שקונה כדי להרגיש בטוח נוטה לבדוק פחות. ונכס שאמור להיות כרית ביטחון צריך להיות קודם כל רשום כראוי ונזיל. התשואה שלו פחות חשובה.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- מה המטרה של הנכס הזה: הכנסה, אשרה, דירה למשפחה או כרית ביטחון? ומה סדר העדיפויות?
- אם אצטרך את הכסף בתוך שישה חודשים, האם אפשר בכלל למכור, ובאיזה הפסד?
- האם הייתי קונה את אותו נכס בדיוק גם אם המצב בארץ היה רגוע?
3. ״שילמתי, יש לי חוזה. זה שלי, לא?״
חוזה הוא הבטחה לרשום. רישום הוא בעלות. בין שניהם יכולות לעבור שנים.
בקפריסין, שר הפנים דיווח לפרלמנט במאי 2025 על 9,497 ״רוכשים לכודים״. 5,417 מהם לא קיבלו שטר בעלות, בעיקר בגלל היתרים חסרים. 4,080 שילמו את מלוא התמורה, אבל הקרקע עדיין משועבדת לבנק של היזם. ב-2025 עברה שם רפורמה, ובפברואר 2026 הופעלו קנסות על בנקים ומוכרים. התלונות נמשכות גם בדיווחים מ-2026.
זו לא בעיה קפריסאית בלבד. במקסיקו נמכרות לזרים קרקעות קהילתיות שהחוק אוסר להעביר להם. במונטנגרו יש בניינים שנבנו בלי היתרים מלאים. בצפון קפריסין, רוכש בפרויקט על הנייר מקבל בתחילה זכות מוגבלת, ולא בעלות מלאה.
אבל שימו לב למילה הזו: הקרקע. השעבוד יכול לשבת על הקרקע של כל הפרויקט, ולא על הדירה שלכם. בנסח של הדירה הוא לא תמיד יופיע.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- מה רשום היום בנסח ממרשם המקרקעין, גם של הדירה וגם של הקרקע, ומי מחזיק שעבוד?
- האם יש היתר בנייה והיתר אכלוס, ומי מהם עדיין חסר?
- תוך כמה חודשים מהמסירה הרישום על שמי, ומה קורה לפי החוזה אם זה לא קורה?
4. ״ומה אם היזם יקרוס באמצע?״
תוכנית תשלומים שצמודה לתאריכים מעבירה את הסיכון אליכם. תוכנית שצמודה לשלבי בנייה מאומתים מחזירה אותו ליזם.
בדובאי, בתי המשפט לנדל״ן ביטלו חוזים והורו ליזמים להחזיר כסף בגלל איחורים. בפרויקט אחד שם, רוכשים שקנו ב-2005 עדיין דרשו מהרגולטור להשתלט על הפרויקט אחרי איחור של 16 שנה. בספרד, יותר מ-1,000 רוכשים מבריטניה ומאירלנד הפסידו כ-45 מיליון ליש״ט כשהחברה ששיווקה להם נכסים פורקה ב-2009. ובדובאי יש גם צד שני: רוכש שמפספס תשלום בתוכנית תשלומים עלול לאבד את כל זכויותיו בנכס.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- איפה יושב הכסף שלי עד המסירה: בחשבון נאמנות, מאחורי ערבות בנקאית, או ישירות אצל היזם?
- אילו פרויקטים היזם השלים ומסר, ובאיחור של כמה חודשים?
- אם הבנייה מתעכבת ב-18 חודשים, מה החוזה נותן לי: פיצוי, ביטול או כלום?
5. ״החברה ישראלית, מדברים עברית, היה וובינר. זה בטוח.״
כשמשקיעים דרך חברה, לא קונים נכס. קונים זכות בתאגיד, ולפעמים התאגיד הזה עומד בתור אחרי הבנק.
זה הנושא שמעסיק אותי במיוחד השנה. כלכליסט פרסם באוקטובר 2026 תחקיר על כמה חברות ישראליות שגייסו כסף מהציבור לפרויקטים בארה״ב, בבריטניה ובספרד. מהתחקיר עולה שנכס אחד נקנה ב-2021 ב-11 מיליון ליש״ט ונמכר ב-2025 ב-4.5 מיליון. בנכס אחר, רוב תמורת המכירה הלכה לבנק המלווה, והמשקיעים נותרו כמעט בלי כלום. בחברה אחרת נכס שנקנה ב-17 מיליון דולר נמכר בכ-2 מיליון.
הדפוס שהתחקיר מזהה פשוט: רכישות בשנים של כסף זול, מינוף גבוה, ואז ריבית שעלתה בתוך כשנה וחצי מאפס לחמישה אחוזים ויותר. ובהסכמי ההשקעה, כך לפי התחקיר, המשקיעים חתמו שהם מבינים שהם עלולים להפסיד את כל הכסף.
המשקיעים האלה לא היו פזיזים. הם קראו מצגת. אבל המסמך שקובע מה יקרה בפועל הוא הסכם ההלוואה של הבנק, ואת המסמך הזה רובם לא ראו.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- מה אני מחזיק ביד: רישום במרשם המקרקעין, מניות, או הלוואה לחברה?
- מה יחס המינוף בפרויקט, ומי עומד לפניי בתור אם יש מכירה כפויה?
- מכל הפרויקטים של החברה, כמה הגיעו להחזר הון בפועל, וכמה נמצאים היום בהליכים?
6. ״ומה אם ישנו את החוק אחרי שקניתי?״
הטבה רגולטורית היא מצב, לא זכות. עסקה טובה צריכה להחזיק גם ביום שהיא נעלמת.
השנתיים האחרונות היו שיעור מעשי בנושא הזה.
- ספרד ביטלה את ויזת הזהב ב-3 באפריל 2025. בינואר 2025 הוצעה שם גם הטלת מס של עד 100% על רוכשים שאינם תושבי האיחוד, ובנובמבר 2025 דובר על איסור רכישה. לפי המקורות שבדקנו, ההצעות האלה טרם נחקקו.
- ביוון נכסים שנקנו במסלול ויזת הזהב חסומים להשכרה לטווח קצר, עם קנס של 50 אלף אירו ואפשרות לביטול ההיתר. במרכז אתונה הוקפא רישום של דירות חדשות להשכרה קצרה.
- ברומניה המע״מ על דירות חדשות עלה מ-9% ל-21% ב-1 באוגוסט 2025. רוכשים שחתמו על חוזה מוקדם עד סוף יולי 2025 קיבלו הארכה לשיעור הישן, אבל רק עד 30 בספטמבר 2026. מי שהמסירה שלו התעכבה מעבר לתאריך הזה יצא מהחלון.
- בפורטוגל נדל״ן כבר לא מקנה ויזת זהב מאז 2023, ועשרות אלפי בקשות תקועות ברשות ההגירה.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- אם ההטבה שבגללה אני קונה (אשרה, השכרה קצרה, מע״מ מופחת) תיעלם בעוד שנה, האם העסקה עדיין משתלמת?
- האם יש בחוק המקומי הגנה למי שכבר קנה, ומה בדיוק התנאים שלה?
- האם יש בחוזה תאריך שאם המסירה עוברת אותו, אני מפסיד הטבה, ומי נושא בעלות?
7. ״הדירה עלתה באירו, ואני הפסדתי בשקלים.״
לנכס בחו״ל יש שני מחירים: המחיר שלו, והשער שבו תמכרו אותו בחזרה.
ב-15 באפריל 2026 ירד הדולר מתחת ל-3 שקלים לראשונה מאז 1995. לפי נתוני בנק ישראל, ברבעון השני של 2026 התחזק השקל בכ-5.9% מול הדולר ובכ-6.6% מול האירו. משקיע שמחזיק נכס באירו יכול לראות את המחיר עולה, ועדיין לרשום ירידה בשקלים.
אבל הסיכון הזה עובד לשני הכיוונים. מי שקונה כשהשקל חזק משלם פחות שקלים על אותו נכס. אף אחד לא יודע לאן השער ילך, ולכן צריך לבנות את העסקה כך שתחזיק בשני המקרים.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- מה התשואה שלי בשקלים אם השקל יתחזק בעוד 10%, ומה היא אם הוא ייחלש באותו שיעור?
- האם מימון מקומי במטבע של הנכס יקטין את החשיפה שלי?
- באיזה מטבע אני מתכנן להשתמש בהכנסה: אירו, דולר או שקלים?
8. ״הכסף מדווח, ובכל זאת הבנק עוצר את ההעברה.״
הבנק לא שואל מאיפה הכסף כי הוא חושד בכם. הוא שואל כי החוק מחייב אותו. מה שיקבע את לוח הזמנים הוא המסמכים שתביאו.
לפי חוק איסור הלבנת הון, הבנקים בישראל מחויבים לבקש תיעוד על מטרת ההעברה ומקור הכספים. העברה לרכישת נדל״ן בחו״ל פטורה מניכוי מס במקור, אבל לא פטורה מתיעוד. עיכוב של שבועיים בהעברה נשמע כמו אי-נוחות. בחוזה שקובע מועד תשלום, הוא יכול להיות הפרה.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- אילו מסמכים הבנק שלי ידרוש, ומתי בפעם האחרונה שאלתי אותו?
- כמה ימי עבודה יש לי בין מועד התשלום בחוזה לבין מועד ההעברה?
- מה קורה לפי החוזה אם התשלום מגיע באיחור של עשרה ימים?
9. ״הבטיחו לי שמונה אחוז.״
תשואה ברוטו היא נתון שיווקי. מה שנכנס לכם לחשבון הוא התשואה נטו, אחרי ניהול, דירה ריקה ומס בשתי מדינות.
ניהול מלא של נכס להשכרה עולה, לפי מדריכים מקצועיים, בין 8% ל-15% מדמי השכירות, תלוי במדינה ובסוג ההשכרה. זוג אמריקאים שקנה דירה בטוסקנה סיפר ל-Fortune שהדירה ריקה רוב השנה, ושההכנסה בקושי מכסה את העלויות. בדובאי, Moody's העריכה שבין 2025 ל-2027 יימסרו יותר מ-150 אלף דירות חדשות, וצפתה תיקון מחירים מתון. גם כשהביקוש חזק, היצע גדול לוחץ על שכר הדירה.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- האם אני יכול לראות דוח הכנסות והוצאות של דירה קיימת בבניין, ולא תחזית?
- כמה חודשים בשנה הנחתי שהדירה תעמוד ריקה, ועל סמך מה?
- מה נשאר לי אחרי ניהול, ועד בית, ביטוח, מס מקומי ומס בישראל?
10. ״מי ישמור על הדירה? ומה יקרה ביום שאחרי?״
כמעט כל הבדיקות נעשות לפני החתימה. רוב ההפסדים שאני רואה מתחילים שנים אחריה.
השאלה הזו כוללת שלושה נושאים שמגיעים מאוחר, ולכן נבדקים הכי פחות.
ניהול מרחוק. בפורומים של גולים, בעלי נכסים מתארים את אותה בעיה: גם עם חברת ניהול, אי אפשר להגיע כשמשהו מתקלקל, ושוכרים יודעים שבעל הבית רחוק.
מס בשתי מדינות. תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם. על שכר דירה מנכס למגורים בחו״ל יש, ככלל, שני מסלולים. במסלול של 15% אין ניכוי הוצאות מלבד פחת, ואין זיכוי על המס ששולם בחו״ל. במסלול הרגיל אפשר לנכות הוצאות ולקבל זיכוי על המס הזר. הבחירה תלויה במדינה שבה נמצא הנכס, ולכן צריך לעשות אותה לפני הרכישה ועם רואה חשבון.
ירושה. באיחוד האירופי חל בדרך כלל הדין של מקום המגורים האחרון של המוריש, ואפשר לבחור בצוואה את הדין של האזרחות. אבל בחלק מהמדינות יש כללים של ״חלק שמור״ ליורשים, ובתי משפט אכפו אותם גם כשנבחר דין זר. בנוסף, מס ירושה עשוי לחול במדינה שבה נמצא הנכס. ישראל לא גובה מס ירושה, ולכן אין בה מס שאפשר לקזז מולו.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- מי יקבל את הטלפון בשתיים בלילה כשתהיה נזילה, ואיך אדע שהבעיה טופלה?
- איזה מסלול מס בחרתי, ומה הוא עולה לי בפועל במדינה הזו?
- האם הצוואה שלי תקפה במדינה שבה נמצא הנכס, והאם עורך דין מקומי בדק אותה?
במקום סיכום
כשאני קורא את התחקירים של השנה האחרונה, אני לא רואה משקיעים שפחדו יותר מדי. אני רואה משקיעים שהפחד שלהם היה מכוון למקום הלא נכון. הם בדקו את הדירה, ולא את הנסח של הקרקע. הם שאלו כמה התשואה, ולא באיזה מטבע ואחרי איזה מס. הם בדקו את החברה שמשווקת, ולא את הבנק שמממן.
השאלה הראשונה שלכם היא בדרך כלל הנכונה. רק צריך לשאול אותה לפני שחותמים, ולבקש את התשובה בכתב.
המאמר מבוסס על מקורות פומביים ועל מחקר אקדמי, נכון לנובמבר 2026. המשפטים במירכאות בראש כל נושא הם ניסוח מסכם של שאלות שחוזרות בפגישות, ולא ציטוט של אדם מסוים. אין באמור ייעוץ משפטי, מיסויי או ייעוץ השקעות. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה ולפי הדין המקומי, בליווי אנשי מקצוע מקומיים.
שאלות נפוצות
מה הסיכון הגדול ביותר בקניית דירה בחו״ל?
אין סיכון אחד. במדינות מסוימות הסיכון המרכזי הוא רישום הבעלות והשעבודים על הקרקע, בפרויקטים על הנייר הוא יציבות היזם, ובהשקעה דרך חברת גיוס הוא המינוף והחוב הבכיר. לכן הבדיקה מתחילה בשאלה מה בדיוק אתם מקבלים ומי עומד לפניכם בתור.
האם משקיע זר משלם יותר על נכס?
לפי מחקרים אקדמיים, לעיתים כן, אבל הפער קטן יחסית. במחקר על נדל״ן מסחרי נמצאה פרמיה ממוצעת של כ-3.7%, שמצטמצמת אצל משקיעים עם ניסיון באותו שוק.
איך משלמים מס בישראל על שכר דירה מנכס בחו״ל?
תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם. ככלל יש מסלול של 15% בלי ניכוי הוצאות מלבד פחת ובלי זיכוי על המס הזר, ומסלול רגיל עם ניכוי הוצאות וזיכוי. הבחירה תלויה במדינה ובנכס, ונעשית עם רואה חשבון.
מה ההבדל בין קניית דירה בחו״ל להשקעה דרך חברה ישראלית?
בקנייה ישירה הנכס נרשם על שמכם. בהשקעה דרך חברה אתם מחזיקים בזכות בתאגיד, מניות או הלוואה, ובמכירה כפויה הבנק המממן מקבל את כספו ראשון.
הקריאה הבאה · 11 דק׳ קריאהסעיף דין חל, סמכות שיפוט ובוררות בחוזה בינלאומי: רומא I, בריסל I המתוקנת, ICC, VIAC ובוררות בבוקרשטמה מחליטים בסעיף דין חל, סמכות שיפוט ובוררות בחוזה עם צד אירופי: תקנת רומא I, סעיף 25 לבריסל I המתוקנת, ICC, VIAC ו-CCIR, שפה ורשימת החלטות.לקריאת המדריךמקורות
- Badarinza & Ramadorai (2018), Home away from home? Foreign demand and London house prices, Journal of Financial Economics 130(3)
- Agarwal, Sing & Wang, Information Asymmetries and Learning in Commercial Real Estate Markets
- Cvijanovic & Spaenjers, Out-of-Country Buyers in the Housing Market (Paris)
- כלכליסט, ״הכסף הזול הפך למלכודת״ (11.10.2026)
- Cyprus Mail, Banks clash with MPs over push to free trapped property buyers (05.2025)
- Fortune, These Americans bought investment properties abroad (2024)
- Gulf News, Developer ordered to refund after Riviera project delay
- Gulf News, Dubai Lagoon investors want RERA to take over after 16-year delay
- Khaleej Times, Will Dubai housing market see an oversupply in 2026?
- Idealista, End of an era: Spain shuts down golden visa scheme
- Cuatrecasas, Non-EU buyers beware
- IMI Daily, Renting out your golden visa property
- Property Forum, Romania's VAT increase to hit mass-market resi segment
- ice, התחזקות השקל ברבעון השני של 2026
- ביזפורטל, מיסוי הכנסות של תושב ישראל משכר דירה בחו״ל
- Michelmores, Shaky ground for the EU Succession Regulation
