«شامل جميع الضرائب» جملة تسويقية جيدة. لكنها في العقد التزام بدفع ضريبة لم تتحدد بعد.
يبني جلعاد أربع عشرة شقة في كاليثيا، جنوب وسط أثينا. إنه مشروعه الثاني في اليونان، بعد مبنى صغير في بيرايوس سلّمه في 2024، وقبل ذلك عشر سنوات في إدارة التنفيذ لدى شركة مقاولات في إسرائيل. بيعت حتى الآن إحدى عشرة شقة، ثمانٍ منها لإسرائيليين. وفي عقود البيع التي يبرمها جملة واحدة يفخر بها: «يشمل السعر جميع الضرائب والرسوم المفروضة على الصفقة.» صاغها بنفسه، بعد أن سمع في المشروع الأول مرات كثيرة جدًا السؤال: «وماذا سأدفع أيضًا؟»
هكذا بدت الأسابيع الأخيرة في ملفه، وفق سجلاتي.
تموز/يوليو 2026. يرسل المحاسب اليوناني لجلعاد رسالة بريد إلكتروني. التعليق المؤقت لضريبة القيمة المضافة على الشقق الجديدة، الذي بفضله يدفع المشترون ضريبة شراء بنسبة 3% بدلًا من ضريبة قيمة مضافة بنسبة 24%، ينتهي في 31 كانون الأول/ديسمبر 2026. والصكوك النهائية لجلعاد مخطط لها في موعد التسليم، في الربع الأول من 2027. يرد جلعاد بجملة واحدة: «هذا التعليق يُمدَّد منذ سنوات.» وهو ليس مخطئًا. فقد مُدِّد فعلًا مرة بعد مرة.
20 تشرين الأول/أكتوبر، 07:40. يرسل لي جلعاد رابطًا لمقال باليونانية وثلاث كلمات: «ها هو، مُدِّد مجددًا.» في مشروع القانون الذي طُرح للتشاور قبل يومين، تمدد المادة 17 التعليق حتى 31 كانون الأول/ديسمبر 2027، وتُمدَّد حالات التعليق القائمة تلقائيًا. أجيبه بأن هذا مشروع قانون في مرحلة التشاور، وأن البرلمان لا يزال عليه أن يقرّه، وأنه إلى أن يُنشر في الجريدة الرسمية، يبقى التاريخ الساري على صكوكه هو 31 كانون الأول/ديسمبر 2026.
21 تشرين الأول/أكتوبر. أطلب منه نموذج عقد البيع، وفي البند 4 أجد جملته. ما دام التعليق ساريًا، فهذه الجملة لا تكلّفه شيئًا تقريبًا. لكن إذا انتهى ووُقّع الصك في كانون الثاني/يناير، تسري ضريبة القيمة المضافة على البيع، والسعر، وفق عقده، يشملها أصلًا. فمن كل مئة يورو يدفعها المشتري، يذهب نحو 19.35 يورو إلى ضريبة القيمة المضافة لا إلى جلعاد. وعلى الشقق الإحدى عشرة التي بيعت، بمتوسط سعر 241 ألف يورو، يبلغ ذلك أكثر من خمسمئة ألف يورو.
«هذا كل ربح المشروع»، يقول. «وأكثر قليلًا.»
23 تشرين الأول/أكتوبر، مكالمة فيديو. يشارك فيها جلعاد ومحاسبه والمحامية التي تعمل معي في أثينا وأنا. السؤال واحد: هل يمكن التوقيع قبل نهاية السنة على صكوك نهائية لشقق لا تزال قيد البناء؟ تفحص المحامية الملف وتجيب بأن ذلك ممكن في هذا المبنى، حيث التقسيم إلى شقق مسجّل بالفعل. ويذكّر المحاسب بالجانب الآخر. فالمشتري الذي يدفع الرصيد في الصك، قبل أن يكتمل المبنى، سيريد ضمانًا بأن المبنى سيُستكمل، وسيضطر جلعاد إلى تقديم كفالة مصرفية له.
26 تشرين الأول/أكتوبر. يتصل جلعاد بالمشترين الأحد عشر. يوافق سبعة على التوقيع في كانون الأول/ديسمبر مقابل كفالة مصرفية لاستكمال البناء. اثنان لا يستطيعان، لأن قرضهما العقاري لم يُوافَق عليه إلا لشقة مكتملة. واثنان يرفضان. «لن أوقّع على شقة بلا نوافذ»، يكتب أحدهما. ويسأل اثنان من المشترين الإسرائيليين الذين وافقوا عن المادة 16 في مشروع القانون نفسه، تلك التي ترفع من تموز/يوليو 2027 ضريبة الشراء على المقيمين ضريبيًا خارج الاتحاد الأوروبي. بالنسبة إليهما، يحل الصك في كانون الأول/ديسمبر هذه المسألة أيضًا.
28 تشرين الأول/أكتوبر. القرار. ستُوقَّع سبعة صكوك بين 14 و18 كانون الأول/ديسمبر لدى كاتب عدل في أثينا. والمشترون الإسرائيليون الذين لن يسافروا سيوقّعون هنا على توكيلات مصدّقة بختم الأبوستيل. ووفق عرض البنك، ستكلّف الكفالات للشقق السبع جلعاد نحو 11 ألف يورو عمولات سنويًا.
30 تشرين الأول/أكتوبر. نعدّل نموذج العقد للشقق الثلاث التي لم تُبع بعد. السعر محدد الآن قبل ضريبة القيمة المضافة، وإلى جانبه فقرة تشرح للمشتري ماذا سيحدث إذا انتهى التعليق وماذا لو مُدِّد. يخشى جلعاد أن يُبعد ذلك المشترين الإسرائيليين. وربما يكون محقًا.
سبعة صكوك من أصل أحد عشر محمية، إذا جرى كل شيء كما هو مخطط. وأربعة لا تزال معلّقة بالبرلمان اليوناني، وكذلك هامش الربح في الشقق الثلاث المتبقية.
«اشتريت راحة البال لسبعة صكوك»، قال لي جلعاد أمس. «والباقي أتركه للبرلمان.»
ولا أعرف إن كنا قد أصبنا. يُغلق التشاور غدًا. إذا أُقرّ القانون في تشرين الثاني/نوفمبر كما هو، سيكون جلعاد قد دفع عمولات كفالة مقابل يقين كان سيأتي على أي حال. وإذا تأخر أو تغيّر، ستكون هذه الصكوك السبعة القرار الذي حفظ له المشروع. سأوافيكم بالمستجدات.
المطورون الإسرائيليون الذين يبيعون لإسرائيليين يحبون جملة «شامل جميع الضرائب»، ولذلك سبب وجيه: المشتري يريد رقمًا واحدًا، بلا مفاجآت. لكن هذه الجملة تنقل إليكم كامل خطر تغيّر الضريبة، وتسعّره وفق ضريبة اليوم. وحين يكون التعليق مؤقتًا، فإن «جميع الضرائب» ليست رقمًا. إنها رهان على قرار برلمان في دولة أخرى. السعر في العقد ثابت. أما الضريبة التي بداخله فليست كذلك.
السؤال الذي كنت سأطرحه لو كنت مكانكم
- ما الضريبة بالضبط المشمولة في السعر المكتوب في عقد البيع الخاص بي، وماذا يحدث للسعر إذا تغيّرت النسبة قبل الصك؟
- كم من صكوكي مخطط لها بعد 31 كانون الأول/ديسمبر 2026، وأي جزء من ربحها معلّق بتعليق واحد لم يُمدَّد بقانون بعد؟
- إذا قدّمت صكًا قبل نهاية البناء، فكم ستكلفني الكفالة للمشتري، وعمّ أتنازل أمامه؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית
أدلة ذات صلة
قصة جديدة كل أسبوع مباشرة إلى بريدكم
شكرًا، تم اشتراككم. سيصلكم العدد القادم إلى بريدكم.
