„Toate taxele incluse”

„Toate taxele incluse” este o frază bună de marketing. Într-un contract, este angajamentul de a plăti un impozit care încă nu a fost stabilit.

Gilad construiește paisprezece apartamente în Kallithea, la sud de centrul Atenei. Este al doilea lui proiect în Grecia, după o clădire mică în Pireu pe care a predat-o în 2024, iar înainte de asta au fost zece ani de conducere a execuției la o firmă de construcții din Israel. Unsprezece apartamente sunt deja vândute, opt dintre ele unor israelieni. În contractele lui de vânzare există o frază de care este mândru: „Prețul include toate impozitele și taxele aplicabile tranzacției.” A formulat-o el însuși, după ce la primul proiect auzise de prea multe ori întrebarea „Și ce altceva mai am de plătit?”

Iată cum au arătat ultimele săptămâni în dosarul lui, potrivit notițelor mele.

Iulie 2026. Contabilul grec al lui Gilad îi trimite un e-mail. Suspendarea temporară a TVA-ului pentru apartamentele noi, datorită căreia cumpărătorii plătesc un impozit pe achiziție de 3% în loc de un TVA de 24%, expiră pe 31 decembrie 2026. Actele definitive ale lui Gilad sunt planificate pentru momentul predării, în primul trimestru din 2027. Gilad răspunde cu o singură propoziție: „Suspendarea asta se prelungește de ani de zile.” Și nu greșește. Chiar a fost prelungită iar și iar.

20 octombrie, 07:40. Gilad îmi trimite un link către un articol în greacă și patru cuvinte: „Uite, s-a prelungit iar.” În proiectul de lege pus în consultare cu două zile înainte, articolul 17 prelungește suspendarea până la 31 decembrie 2027, iar suspendările existente se prelungesc automat. Îi răspund că este un proiect de lege aflat în consultare, că Parlamentul trebuie încă să-l aprobe și că, până la publicarea lui în Monitorul Oficial, data care se aplică actelor lui este tot 31 decembrie 2026.

21 octombrie. Îi cer modelul de contract de vânzare și, la clauza 4, găsesc fraza lui. Cât timp suspendarea este în vigoare, fraza aceasta nu-l costă aproape nimic. Dar dacă suspendarea expiră și actul se semnează în ianuarie, vânzarea devine purtătoare de TVA, iar prețul, potrivit propriului lui contract, îl include deja. Din fiecare sută de euro pe care o plătește cumpărătorul, circa 19,35 euro merg la TVA și nu la Gilad. La cele unsprezece apartamente vândute, cu un preț mediu de 241 de mii de euro, asta înseamnă peste cinci sute de mii de euro.

„Ăsta e tot profitul proiectului”, spune el. „Și încă ceva pe deasupra.”

23 octombrie, apel video. Participă Gilad, contabilul lui, avocata care lucrează cu mine la Atena și eu. O singură întrebare: se pot semna înainte de sfârșitul anului acte definitive pentru apartamente aflate încă în construcție? Avocata verifică dosarul și răspunde că, în această clădire, unde împărțirea pe apartamente este deja înscrisă, este posibil. Contabilul amintește cealaltă latură. Un cumpărător care plătește restul la semnarea actului, înainte ca clădirea să fie gata, va vrea o garanție că ea va fi finalizată, iar Gilad va trebui să-i ofere o scrisoare de garanție bancară.

26 octombrie. Gilad îi sună pe cei unsprezece cumpărători. Șapte acceptă să semneze în decembrie, în schimbul unei garanții bancare pentru finalizarea construcției. Doi nu pot, pentru că creditul lor ipotecar a fost aprobat doar pentru un apartament finalizat. Iar doi refuză. „Nu semnez pentru un apartament fără ferestre”, scrie unul dintre ei. Doi dintre cumpărătorii israelieni care au acceptat întreabă despre articolul 16 din același proiect de lege, cel care ridică din iulie 2027 impozitul pe achiziție pentru rezidenții fiscali din afara Uniunii. Pentru ei, un act semnat în decembrie rezolvă și această problemă.

28 octombrie. Decizia. Șapte acte definitive se vor semna între 14 și 18 decembrie, la un notar din Atena. Cumpărătorii israelieni care nu vor zbura acolo vor semna aici procuri cu apostilă. Potrivit ofertei băncii, garanțiile pentru cele șapte apartamente îl vor costa pe Gilad circa 11 mii de euro pe an în comisioane.

30 octombrie. Modificăm modelul de contract pentru cele trei apartamente încă nevândute. Prețul este acum indicat fără TVA, iar alături stă un paragraf care îi explică cumpărătorului ce se întâmplă dacă suspendarea expiră și ce se întâmplă dacă este prelungită. Gilad se teme că asta îi va îndepărta pe cumpărătorii israelieni. Poate că are dreptate.

Șapte acte din unsprezece sunt protejate, dacă totul se desfășoară conform planului. Patru depind încă de Parlamentul elen, la fel ca marja pentru cele trei apartamente libere.

„Mi-am cumpărat liniște pentru șapte acte”, mi-a spus Gilad ieri. „Restul îl las în seama Parlamentului.”

Și nu știu dacă am procedat bine. Consultarea se încheie mâine. Dacă legea trece în noiembrie așa cum este, Gilad va fi plătit comisioane de garanție pentru o certitudine care ar fi venit oricum. Dacă se amână sau se modifică, cele șapte acte vor fi decizia care i-a salvat proiectul. Vă voi ține la curent.

Dezvoltatorii israelieni care vând israelienilor iubesc fraza „toate taxele incluse” și au un motiv bun: cumpărătorul vrea o singură cifră, fără surprize. Dar fraza aceasta transferă asupra dumneavoastră întregul risc al unei schimbări fiscale și îl evaluează după impozitul de azi. Când suspendarea este temporară, „toate taxele” nu sunt o cifră. Sunt un pariu pe decizia unui parlament dintr-o altă țară. Prețul din contract este fix. Impozitul din interiorul lui nu.

Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră

• Ce impozit anume este inclus în prețul scris în contractul meu de vânzare și ce se întâmplă cu prețul dacă cota se schimbă înainte de actul definitiv?
• Câte dintre actele mele definitive sunt planificate după 31 decembrie 2026 și ce parte din profitul lor depinde de o suspendare care încă nu a fost prelungită prin lege?
• Dacă aduc înainte un act definitiv, înainte de finalizarea construcției, cât mă va costa garanția pentru cumpărător și la ce renunț în fața lui?

Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.

Tradus din originalul în ebraică. עברית

Rubrica completă pe LinkedIn

Toate poveștile