״כולל כל המסים״ הוא משפט שיווקי טוב. בחוזה הוא התחייבות לשלם מס שעוד לא נקבע.
גלעד בונה ארבע-עשרה דירות בקאליתאה, דרומית למרכז אתונה. זה הפרויקט השני שלו ביוון, אחרי בניין קטן בפיראוס שמסר ב-2024, ולפני כן היו עשר שנים של ניהול ביצוע בחברה קבלנית בישראל. אחת-עשרה דירות כבר נמכרו, שמונה מהן לישראלים. בחוזי המכר שלו יש משפט אחד שהוא גאה בו: ״המחיר כולל את כל המסים וההיטלים החלים על העסקה.״ הוא ניסח אותו בעצמו, אחרי שבפרויקט הראשון שמע יותר מדי פעמים את השאלה ״ומה עוד אני אשלם?״
כך נראו השבועות האחרונים בתיק שלו, לפי הרישומים שלי.
יולי 2026. רואה החשבון היווני של גלעד שולח לו מייל. ההשעיה הזמנית של המע״מ על דירות חדשות, שבזכותה הרוכשים משלמים מס רכישה של 3% במקום מע״מ של 24%, מסתיימת ב-31 בדצמבר 2026. השטרות הסופיים של גלעד מתוכננים למועד המסירה, ברבעון הראשון של 2027. גלעד עונה במשפט אחד: ״ההשעיה הזו מוארכת כבר שנים.״ והוא לא טועה. היא באמת הוארכה שוב ושוב.
20 באוקטובר, 07:40. גלעד שולח לי קישור לכתבה ביוונית ושלוש מילים: ״הנה, הוארך שוב.״ בהצעת החוק שעלתה להתייעצות יומיים קודם, סעיף 17 מאריך את ההשעיה עד 31 בדצמבר 2027, וההשעיות הקיימות מוארכות אוטומטית. אני עונה לו שזו הצעת חוק בהתייעצות, שהפרלמנט עוד צריך לאשר אותה, ושעד שהיא מתפרסמת בעיתון הרשמי, התאריך שחל על השטרות שלו הוא עדיין 31 בדצמבר 2026.
21 באוקטובר. אני מבקש ממנו את תבנית חוזה המכר, ובסעיף 4 אני מוצא את המשפט שלו. כל עוד ההשעיה בתוקף, המשפט הזה כמעט לא עולה לו כלום. אבל אם היא פוקעת והשטר נחתם בינואר, המע״מ חל על המכירה, והמחיר, לפי החוזה שלו, כבר כולל אותו. מכל מאה אירו שהרוכש משלם, כ-19.35 אירו הולכים למע״מ ולא לגלעד. על אחת-עשרה הדירות שנמכרו, במחיר ממוצע של 241 אלף אירו, זה יותר מחמש מאות אלף אירו.
״זה כל הרווח של הפרויקט,״ הוא אומר. ״ועוד קצת.״
23 באוקטובר, שיחת וידאו. משתתפים גלעד, רואה החשבון שלו, עורכת הדין שעובדת איתי באתונה ואני. השאלה אחת: אפשר לחתום לפני סוף השנה על שטרות סופיים לדירות שעוד בבנייה? עורכת הדין בודקת את התיק ועונה שבבניין הזה, שבו החלוקה לדירות כבר רשומה, זה אפשרי. רואה החשבון מזכיר את הצד השני. רוכש שמשלם את היתרה בשטר, לפני שהבניין גמור, ירצה ביטחון שהבניין יושלם, וגלעד יצטרך להעמיד לו ערבות בנקאית.
26 באוקטובר. גלעד מתקשר לאחד-עשר הרוכשים. שבעה מסכימים לחתום בדצמבר מול ערבות בנקאית להשלמת הבנייה. שניים לא יכולים, כי המשכנתה שלהם אושרה רק לדירה גמורה. ושניים מסרבים. ״אני לא חותם על דירה בלי חלונות,״ כותב אחד מהם. שניים מהרוכשים הישראלים שהסכימו שואלים על סעיף 16 באותה הצעת חוק, זה שמעלה מיולי 2027 את מס הרכישה לתושבי מס מחוץ לאיחוד. להם, שטר בדצמבר פותר גם את השאלה הזו.
28 באוקטובר. ההחלטה. שבעה שטרות ייחתמו בין 14 ל-18 בדצמבר אצל נוטריון באתונה. הרוכשים הישראלים שלא יטוסו יחתמו כאן על ייפויי כוח עם אפוסטיל. לפי ההצעה של הבנק, הערבויות לשבע הדירות יעלו לגלעד כ-11 אלף אירו בעמלות לשנה.
30 באוקטובר. אנחנו משנים את תבנית החוזה לשלוש הדירות שעוד לא נמכרו. המחיר נקוב עכשיו לפני מע״מ, ולצידו פסקה שמסבירה לרוכש מה יקרה אם ההשעיה תפקע ומה אם תוארך. גלעד חושש שזה יבריח קונים ישראלים. ייתכן שהוא צודק.
שבעה שטרות מתוך אחד-עשר מוגנים, אם הכול יתקיים כמתוכנן. ארבעה עדיין תלויים בפרלמנט היווני, וכך גם המרווח בשלוש הדירות הפנויות.
״קניתי שקט לשבעה שטרות,״ אמר לי גלעד אתמול. ״את השאר אני משאיר לפרלמנט.״
ואני לא יודע אם עשינו נכון. ההתייעצות נסגרת מחר. אם החוק יעבור בנובמבר כמו שהוא, גלעד ישלם עמלות ערבות בשביל ודאות שהייתה מגיעה ממילא. אם הוא יתעכב או ישתנה, שבעת השטרות האלה יהיו ההחלטה ששמרה לו על הפרויקט. אעדכן.
יזמים ישראלים שמוכרים לישראלים אוהבים את המשפט ״כולל כל המסים״, ויש לזה סיבה טובה: הרוכש רוצה מספר אחד, בלי הפתעות. אבל המשפט הזה מעביר אליכם את כל הסיכון של שינוי במס, ומתמחר אותו לפי המס של היום. כשההשעיה זמנית, ״כל המסים״ הם לא מספר. הם הימור על החלטה של פרלמנט במדינה אחרת. המחיר בחוזה קבוע. המס שבתוכו לא.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- איזה מס בדיוק כלול במחיר שכתוב בחוזה המכר שלי, ומה קורה למחיר אם השיעור משתנה לפני השטר?
- כמה מהשטרות שלי מתוכננים אחרי 31 בדצמבר 2026, ואיזה חלק מהרווח שלהם תלוי בהשעיה אחת שעוד לא הוארכה בחוק?
- אם אני מקדים שטר לפני סוף הבנייה, כמה תעלה לי הערבות לרוכש, ומה אני מוותר עליו מולו?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.
מדריכים בנושא
סיפור חדש בכל שבוע, ישר למייל
תודה, נרשמתם לניוזלטר. הגיליון הבא יגיע אליכם למייל.
