«Включая все налоги» - хорошая рекламная фраза. В договоре это обязательство заплатить налог, который ещё не установлен.
Гилад строит четырнадцать квартир в Каллитее, к югу от центра Афин. Это его второй проект в Греции, после небольшого дома в Пирее, сданного в 2024 году, а до этого было десять лет управления строительством в подрядной компании в Израиле. Одиннадцать квартир уже проданы, восемь из них израильтянам. В его договорах купли-продажи есть одна фраза, которой он гордится: «Цена включает все налоги и сборы, применимые к сделке». Он сформулировал её сам, после того как в первом проекте слишком часто слышал вопрос «А что ещё мне придётся заплатить?»
Вот как выглядели последние недели в его деле, по моим записям.
Июль 2026 года. Греческий бухгалтер Гилада присылает ему письмо. Временная приостановка НДС на новые квартиры, благодаря которой покупатели платят налог на приобретение в 3% вместо НДС в 24%, истекает 31 декабря 2026 года. Окончательные купчие Гилада запланированы на момент сдачи, в первом квартале 2027 года. Гилад отвечает одной фразой: «Эту приостановку продлевают уже много лет». И он не ошибается. Её действительно продлевали снова и снова.
20 октября, 07:40. Гилад присылает мне ссылку на статью на греческом и три слова: «Вот, снова продлили». В законопроекте, вынесенном на обсуждение двумя днями ранее, статья 17 продлевает приостановку до 31 декабря 2027 года, а действующие приостановки продлеваются автоматически. Я отвечаю ему, что это законопроект на стадии обсуждения, что парламенту ещё предстоит его утвердить и что, пока он не опубликован в официальной газете, для его купчих действует дата 31 декабря 2026 года.
21 октября. Я прошу у него шаблон договора купли-продажи и в пункте 4 нахожу его фразу. Пока приостановка действует, эта фраза почти ничего ему не стоит. Но если она истечёт, а купчая будет подписана в январе, продажа облагается НДС, и цена, согласно его договору, уже его включает. Из каждых ста евро, которые платит покупатель, около 19,35 евро уходят на НДС, а не Гиладу. На одиннадцать проданных квартир со средней ценой 241 тысяча евро это более пятисот тысяч евро.
«Это вся прибыль проекта, - говорит он. - И ещё немного».
23 октября, видеозвонок. Участвуют Гилад, его бухгалтер, адвокат, которая работает со мной в Афинах, и я. Вопрос один: можно ли до конца года подписать окончательные купчие на квартиры, которые ещё строятся? Адвокат проверяет дело и отвечает, что в этом доме, где раздел на квартиры уже зарегистрирован, это возможно. Бухгалтер напоминает о другой стороне. Покупатель, который платит остаток при подписании купчей, до того как дом достроен, захочет гарантию, что дом будет завершён, и Гиладу придётся предоставить ему банковскую гарантию.
26 октября. Гилад обзванивает одиннадцать покупателей. Семеро соглашаются подписать в декабре под банковскую гарантию завершения строительства. Двое не могут, потому что ипотека им одобрена только на готовую квартиру. А двое отказываются. «Я не подписываю квартиру без окон», - пишет один из них. Двое из израильских покупателей, которые согласились, спрашивают о статье 16 того же законопроекта - той, что с июля 2027 года повышает налог на приобретение для налоговых резидентов стран за пределами Евросоюза. Для них купчая в декабре решает и этот вопрос.
28 октября. Решение. Семь купчих будут подписаны с 14 по 18 декабря у нотариуса в Афинах. Израильские покупатели, которые не полетят, подпишут здесь доверенности с апостилем. Согласно предложению банка, гарантии на семь квартир обойдутся Гиладу примерно в 11 тысяч евро комиссий в год.
30 октября. Мы меняем шаблон договора для трёх ещё не проданных квартир. Цена теперь указана без НДС, а рядом - абзац, объясняющий покупателю, что произойдёт, если приостановка истечёт, и что - если её продлят. Гилад опасается, что это отпугнёт израильских покупателей. Возможно, он прав.
Семь купчих из одиннадцати защищены, если всё пойдёт по плану. Четыре по-прежнему зависят от греческого парламента, как и маржа по трём свободным квартирам.
«Я купил спокойствие для семи купчих, - сказал мне Гилад вчера. - Остальное оставляю парламенту».
И я не знаю, правильно ли мы поступили. Обсуждение закрывается завтра. Если закон будет принят в ноябре в нынешнем виде, Гилад заплатит комиссии за гарантии ради определённости, которая и так бы наступила. Если он задержится или изменится, эти семь купчих окажутся решением, которое сохранило ему проект. Я сообщу.
Израильские девелоперы, продающие израильтянам, любят фразу «включая все налоги», и для этого есть веская причина: покупатель хочет одну цифру, без сюрпризов. Но эта фраза переносит на Вас весь риск изменения налога и оценивает его по сегодняшнему налогу. Когда приостановка временная, «все налоги» - это не цифра. Это ставка на решение парламента в другой стране. Цена в договоре фиксирована. Налог внутри неё - нет.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Какой именно налог включён в цену, указанную в моём договоре купли-продажи, и что происходит с ценой, если ставка изменится до подписания купчей?
- Сколько моих купчих запланировано после 31 декабря 2026 года и какая часть их прибыли зависит от одной приостановки, которая ещё не продлена законом?
- Если я переношу купчую на время до окончания строительства, сколько будет стоить мне гарантия для покупателя и чем я поступаюсь перед ним?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית
Руководства по теме
Новая история каждую неделю, прямо на почту
Спасибо, вы подписались. Следующий выпуск придёт вам на почту.
