Европейский паспорт определяет, куда Вам можно переехать и где Вам можно работать. Налог на приобретение недвижимости в Греции, в редакции, опубликованной в этом месяце, задаёт другой вопрос: где Вы платите налоги.
«Так паспорт ничего не стоит?»
Йоав спросил это по телефону во вторник вечером, 20 октября, и я слышал, как у него на фоне работает посудомоечная машина. Злости в его голосе не было. Было удивление человека, который построил план на одном допущении, а теперь кто-то выбивает это допущение у него из-под ног.
Это допущение дал ему я.
В начале сентября, через несколько дней после того, как правительство Греции объявило, что налог на приобретение для иностранцев вырастет с 3% до 15%, Йоав прислал мне в WhatsApp фотографию первой страницы своего португальского паспорта. Под фотографией была одна строчка: «Я в порядке, правда?» Я ответил, что да. Все публикации в те недели говорили о гражданах стран за пределами Евросоюза, и я сам, давая интервью изданию Walla Kesef 12 октября, сказал, что израильтянин с дополнительным европейским гражданством заплатит 3%, а израильтянин без такого гражданства заплатит 15% за точно такую же квартиру.
Йоав - не импульсивный инвестор. Инженер-электрик, пятидесяти двух лет, из Кфар-Сабы, он получил португальский паспорт в 2021 году благодаря корням семьи матери. Одна квартира в Афинах у него уже есть, с 2023 года, на тихой улице под холмом Филопаппу. Она сдана в долгосрочную аренду, членов домового комитета он знает по именам и дочитывает до конца каждый отчёт, который присылает ему управляющий. Этим летом он решился на вторую квартиру: три комнаты в доме семидесятых годов в Панграти, за 287 тысяч евро. В августе он подписал предварительный договор и внёс задаток в десять процентов.
18 октября министерство финансов Греции вынесло на общественное обсуждение законопроект «Об укреплении располагаемого дохода, сбережений и инвестиций». В день, когда позвонил Йоав, я уже сидел над самой статьёй. Согласно статье 16 в опубликованной редакции, с 1 июля 2027 года налог на приобретение жилой квартиры повышается до 15% от стоимости, если покупатель - частное лицо, являющееся налоговым резидентом страны за пределами Европейского союза и Европейской экономической зоны. Для всех остальных налог остаётся 3%.
Но обратите внимание на это слово. Резидент.
Не гражданин. Согласно редакции, решает налоговое резидентство покупателя на момент возникновения налогового обязательства, а паспорт в статье не упоминается вообще. Израильтянин с португальским паспортом, который живёт и работает в Кфар-Сабе, как правило, является налоговым резидентом Израиля. Израильтянин без всякого европейского паспорта, переехавший жить на Кипр и платящий налоги там, может заплатить 3%.
Есть и две вещи, которых статья не делает. Она не затрагивает предварительный договор, потому что новая ставка применяется к окончательным купчим, которые будут подписаны начиная с июля 2027 года. И она ещё не закон. Обсуждение закрывается завтра, 1 ноября, после чего законопроект переходит в парламент, где редакция ещё может измениться.
После разговора я открыл предварительный договор, который Йоав прислал мне в августе. На второй странице, в пункте о дате окончательной купчей, стояло 15 сентября 2027 года. Эту дату продиктовал не продавец. Йоав сам попросил её, потому что летом 2027 года у него наступает срок по пакету акций, и из этих денег он планировал заплатить остаток. Это совершенно разумное решение с точки зрения денежного потока, и по новой редакции оно стоит 34 440 евро - разница между 3% и 15% от стоимости в 287 тысяч.
«То есть проблема не в паспорте, - сказал он, когда мы снова поговорили на следующий день. - Проблема в дате, которую выбрал я».
То, что мы сделали потом, заняло десять дней. Адвокат, которая работает со мной в Афинах, обратилась к адвокату продавца и попросила перенести окончательную купчую на конец мая 2027 года. Продавцы, пара пенсионеров, переезжающая поближе к дочери на Крит, против даты не возражали, но попросили взамен дополнительный задаток в двадцать процентов уже сейчас. Йоаву, у которого срок по акциям наступает только в июле, придётся заплатить остаток в мае, поэтому он оформил в Израиле бридж-кредит на два месяца. Мы также попросили пункт, по которому, если купчая будет отложена после 30 июня по вине продавцов, разницу в налоге несут они. Они согласились, но только в пределах десяти тысяч евро.
На сегодняшний день купчая назначена на 27 мая 2027 года. Проценты и комиссии по бридж-кредиту вместе с гонораром за дополнение к договору обойдутся Йоаву примерно в 5 300 евро. Если парламент изменит редакцию, возможно, он заплатил за страховку, которая не понадобится.
«Я лучше заплачу пять тысяч за вопрос, - сказал он мне, - чем тридцать четыре тысячи за ответ».
В сентябре я ошибся и сказал ему об этом в том же разговоре. Я ответил на вопрос, который задавала пресса, вместо того чтобы дождаться письменной редакции. Но в этой истории меня зацепила не моя ошибка. Меня зацепили многие израильтяне, которые держат европейский паспорт как страховой полис и полагают, что он покрывает любой риск, связанный с Европой. Паспорт покрывает многое: право жить, работать, учиться. Налог - другое дело, и обычно он определяется по месту, где Вы фактически живёте. Паспорт говорит, куда Вам можно переехать. Налог спрашивает, где Вы спите по ночам.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- В какой стране я буду налоговым резидентом в день подписания окончательной купчей и что у меня на руках, чтобы это доказать?
- Какая дата окончательной купчей указана в моём предварительном договоре и что произойдёт, если она сдвинется после 30 июня 2027 года?
- Сколько я готов заплатить сейчас - процентами по бридж-кредиту или досрочным задатком, - чтобы подписать раньше из-за законопроекта, который ещё не принят?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית
Руководства по теме
Новая история каждую неделю, прямо на почту
Спасибо, вы подписались. Следующий выпуск придёт вам на почту.
