Cele cinci documente la cumpărarea unei locuințe noi în România: cum citiți extrasul de carte funciară, antecontractul, autorizația, procesul-verbal de recepție și contractul final

Cumpărătorii israelieni primesc de la dezvoltatorul român un teanc de documente în limba română și semnează adesea pe baza unei traduceri parțiale sau a unei explicații verbale. Acest ghid explică, document cu document, ce câmpuri determină aproape totul, ce verificați la fiecare și ce ar trebui să vă facă să vă opriți și să întrebați.

Principiul care leagă toate documentele este simplu: aceleași numere trebuie să apară în toate. Numărul cărții funciare, numărul cadastral, denumirea societății și numărul autorizației. Când un număr nu corespunde, este momentul să vă întrebați avocatul.

1Ce verificați în extrasul de carte funciară?

Extrasul de carte funciară pentru informare (extras pentru informare) este primul document pe care îl solicitați și cel mai ieftin. Oricine îl poate comanda după numărul imobilului. El arată cui aparține imobilul și ce este înscris asupra lui.

Potrivit Codului civil (articolul 881), există trei tipuri de înscrieri: intabulare (înscriere definitivă), înscriere provizorie și notare. În partea B doriți să vedeți o intabulare a vânzătorului.

2Ce trebuie să cuprindă antecontractul (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)?

Antecontractul nu are un formular oficial, dar legea prevede că trebuie să cuprindă toate clauzele fără de care contractul final nu poate fi încheiat (Codul civil, articolul 1279). Când cumpărați de la un dezvoltator o locuință care nu a fost încă construită, el se semnează numai la notar și numai după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară și s-a deschis o carte funciară pentru unitatea viitoare (Legea 169/2026, articolul 422(6) - (7)).

• Denumirea documentului: „Promisiune bilaterală” este un angajament reciproc de a vinde și de a cumpăra. Verificați că nu este o convenție de rezervare, care este o altă etapă, cu alte reguli. Un document intitulat „scrisoare de intenție” prin care se încasează o sumă importantă este un semnal de oprire.
• Părțile: denumirea societății, codul de înregistrare (CUI) și cine semnează în numele ei. Societatea trebuie să fie cea înscrisă ca proprietar în partea B a extrasului. Dacă semnați prin mandatar, procura trebuie să fie completă și autentificată.
• Imobilul: „Locuința individuală viitoare” înseamnă locuința viitoare. Sunt necesare numărul cărții funciare și numărul cadastral al unității, identice cu extrasul. O descriere generală precum „o vilă în proiect” nu este suficientă.
• Autorizația de construire: numărul și data, care apar și în extras. „Autorizația este pe drum” înseamnă că nu se poate semna.
• Prețul și plățile: moneda, dacă TVA este inclusă și plățile pe etape de construcție. Cea mai mare parte a prețului plătită în avans, înainte ca structura să fie ridicată, este un semnal de avertizare.
• Contul: potrivit articolului 422(10), un cont separat al dezvoltatorului, dedicat proiectului. Contul unei persoane fizice sau al unei alte societăți este un semnal de oprire.
• Arvună sau avans: la arvuna confirmatorie (arvună confirmatorie), dacă cumpărătorul nu își execută obligația, vânzătorul păstrează suma, iar dacă vânzătorul nu și-o execută, cumpărătorul poate cere dublul (articolul 1544). Dacă contractul nu prevede nimic, suma plătită în baza unui antecontract este considerată avans din preț (articolul 1670).
• Termenul contractului final: o dată clară sau un eveniment clar. Dacă o parte refuză nejustificat să semneze, cealaltă parte poate cere, în termen de 6 luni, o hotărâre care să țină loc de contract (articolul 1669). „La data stabilită de dezvoltator” nu este un termen.
• Predarea și despăgubirea: data predării, despăgubirea pentru fiecare zi de întârziere și ce se întâmplă în caz de întârziere îndelungată.
• Declarațiile vânzătorului: privind sarcinile, litigiile și datoriile, în concordanță cu partea C a extrasului.
• Înscrierea: notarul solicită înscrierea contractului în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare (articolul 422(8)). O cerere de „a nu înscrie deocamdată” este un semnal de oprire.
• Anexele: specificația tehnică, nivelul de finisaj și planurile, semnate și anexate.

3Cum recunoașteți că autorizația de construire este în regulă și valabilă?

Din 25 august 2026 se aplică Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, iar din 26 august 2026 autorizațiile noi se emit pe un nou formular oficial, „F_A_04”, potrivit Ordinului Ministerului Dezvoltării 975/2026. O autorizație emisă înainte de această dată a fost redactată pe vechiul formular și va arăta altfel.

Potrivit articolului 309 din Legea 169/2026, autorizația are 3 ani de la data emiterii pentru începerea construcției, iar după comunicarea începerii lucrărilor valabilitatea se extinde pe toată durata de execuție. Formularul permite o singură suspendare de până la 12 luni, precum și o cerere de prelungire depusă cu cel puțin 15 zile înainte de expirare, pentru cel mult 12 luni. Construirea fără respectarea planurilor vizate constituie infracțiune sau contravenție potrivit articolelor 356 și 357 din lege.

4Care este diferența dintre procesul-verbal de recepție și procesul-verbal de predare-primire?

Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constată că lucrările s-au încheiat și au fost executate potrivit autorizației. El se întocmește între dezvoltator, „investitorul” în limbajul regulamentului, și constructor, într-o comisie din care face parte un reprezentant al autorității care a emis autorizația. Procesul-verbal de predare-primire se semnează între dumneavoastră și dezvoltator în ziua în care primiți cheile și nu are un formular oficial. Potrivit articolului 422(5)(k), dezvoltatorul predă locuința numai după ce recepția a fost aprobată și există racorduri definitive la utilități.

Potrivit Legii 169/2026 (articolul 280), construcția se consideră finalizată numai după recepția lucrărilor, iar o construcție care nu respectă autorizația nu poate fi recepționată. Regulamentul de recepție a construcțiilor, Hotărârea Guvernului 273/1994, a rămas în vigoare (articolul 577(6)). Ce verificați în procesul-verbal:

• Aprobarea dezvoltatorului: în partea de sus a procesului-verbal este bifat „ADMITEREA” și nu „RESPINGEREA”, cu semnătură, în termen de 3 zile de la decizia comisiei (articolul 19 din Regulament).
• Data: data recepției este data semnării de către dezvoltator, iar de la ea începe perioada de garanție a constructorului (articolul 20 din Regulament). „PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ” este o recepție parțială a unei etape, nu finalizarea construcției.
• Imobilul și autorizația: adresa, numărul cadastral și numărul cărții funciare identice, iar autorizația este aceeași pe care ați văzut-o, valabilă.
• Comisia: reprezentantul dezvoltatorului ca președinte, un reprezentant al autorității care a emis autorizația și 1 - 3 specialiști care nu au participat la proiectare sau la execuție (articolul 11 din Regulament). În caz de dezacord, punctul de vedere al reprezentantului autorității prevalează (articolul 16 din Regulament). Absența reprezentantului primăriei este un semnal de oprire.
• Secretariatul: un diriginte de șantier autorizat pregătește documentele. El nu este membru al comisiei.
• Constatări: punctele 6.2 - 6.4 trimit la trei liste: vicii neremediate, măsuri de securitate la incendiu neexecutate și vicii care nu pot fi remediate. Listele ar trebui să fie goale.
• Garanția: perioada de garanție este menționată. Separat, constructorii răspund 10 ani pentru viciile ascunse și pe toată durata de existență a construcției pentru viciile structurii rezultate din nerespectarea proiectului sau a normelor (Legea 169/2026, articolul 451).
• Decizia: când există vicii remediabile, comisia suspendă procesul printr-un proces-verbal separat și acordă până la 90 de zile pentru remediere (articolul 17 din Regulament). O construcție a cărei recepție a fost respinsă nu poate fi utilizată până la remediere (articolul 22(3) din Regulament).

La recepția lucrărilor, dirigintele de șantier predă proprietarului cartea tehnică a construcției și manualul de întreținere (Legea 169/2026, articolul 528), iar dezvoltatorul trimite proprietarului procesul-verbal de recepție în termen de 5 zile de la încheierea recepției (articolul 23 din Regulament). Cereți-le pe amândouă.

5Ce verificați în contractul de vânzare-cumpărare final?

Acesta este documentul prin care dreptul de proprietate trece la dumneavoastră. Contractul prin care se transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil trebuie încheiat în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute (Codul civil, articolul 1244). La cumpărarea de la un dezvoltator, el se semnează după recepția lucrărilor și înainte de preluarea posesiei. Nu are un formular oficial, iar notarul îl redactează.

1. Titlul și notarul: „Contract de vânzare-cumpărare”, și nu „Promisiune”, semnat la notar.
2. Părțile: vânzătorul este proprietarul din partea B și aceeași societate care a semnat antecontractul, iar numele dumneavoastră este scris exact ca în pașaport. Mandatarul are nevoie de o procură specială autentică, iar notarul verifică în registrul național că nu a fost revocată (Legea 36/1995, articolul 91(2)).
3. Imobilul: un act notarial prin care se transferă dreptul de proprietate se încheie numai pentru un imobil înscris în cartea funciară, cu unele excepții (Legea 7/1996, articolul 36(1)). Construcția se înscrie pe baza adeverinței autorității care atestă că lucrările au fost executate potrivit autorizației și că există proces-verbal de recepție (articolul 37(1)). Verificați că construcția apare în extras.
4. Extrasul pentru autentificare: numărul și data lui apar în contract. O sarcină nouă, care nu figura în extrasul verificat de dumneavoastră, este un semnal de oprire.
5. Prețul: identic cu cel din antecontract, avansurile menționate și compensate, iar restul de preț și scadența lui clare.
6. Predarea: predarea înseamnă punerea imobilului la dispoziția dumneavoastră, împreună cu tot ce este necesar pentru a-l stăpâni (Codul civil, articolul 1685). Verificați data și un proces-verbal de predare-primire semnat.
7. Obligațiile vânzătorului: să transmită dreptul de proprietate, să predea imobilul și să vă garanteze contra evicțiunii și contra viciilor (articolul 1672).
8. Cheltuielile: dacă contractul nu prevede altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului (articolul 1666(1)). Verificați să fie scris cine plătește notarul și taxele.
9. Înscrierea: notarul trebuie să solicite din oficiu înscrierea, în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare (Legea 7/1996, articolul 35(1)). După câteva zile, obțineți un extras în care sunteți înscris în partea B cu intabulare.
10. Interpretul: dacă nu înțelegeți limba română, participă un interpret autorizat de Ministerul Justiției din România, care semnează împreună cu notarul (Legea 36/1995, articolul 82(2)).
11. Încheierea notarului: o încheiere de autentificare cu număr și dată și cuvintele „Se declară autentic prezentul înscris” (articolul 99). Originalul se păstrează în arhiva notarului, iar dumneavoastră primiți un duplicat, cu aceeași forță probantă (articolul 98).

6Cum comparați documentele între ele?

Patru documente răspund la patru întrebări: cui aparține imobilul și ce este înscris asupra lui (extrasul), la ce v-ați obligat (antecontractul), ce se poate construi (autorizația) și dacă s-a construit ce era permis (procesul-verbal de recepție). Contractul final închide cercul, iar aceleași numere trebuie să apară din nou în el. Comparația dintre autorizație și ceea ce s-a construit efectiv nu este un detaliu tehnic: o construcție care nu respectă autorizația nu poate fi recepționată, iar aceasta este diferența dintre o locuință care poate fi intabulată și vândută și una care nu poate.

7Ce faceți înainte de orice semnătură și cum vă însoțim în verificare

Cereți fiecărui dezvoltator toate documentele și transmiteți-le unui avocat român independent care vă reprezintă numai pe dumneavoastră. Avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. Îi ajutăm pe cumpărătorii israelieni să parcurgă documentele câmp cu câmp, să înțeleagă termenii și să pregătească o listă de întrebări pentru avocat și notar. Semnăturile și înscrierea au loc în fața unui notar autorizat în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.