Пять документов при покупке нового дома в Румынии: как читать выписку, предварительный договор, разрешение, акт приёмки и окончательный договор

Израильские покупатели получают от румынского застройщика пачку документов на румынском языке и нередко подписывают их на основании частичного перевода или устного объяснения. Это руководство объясняет, документ за документом, какие поля определяют почти всё, что проверять в каждом из них и что должно заставить вас остановиться и задать вопрос.

Принцип, объединяющий все документы, прост: одни и те же номера должны повторяться во всех. Номер выписки, кадастровый номер, название компании и номер разрешения. Когда один номер не совпадает, самое время спросить вашего адвоката.

1Что проверять в выписке из земельной книги (Extras de carte funciară)?

Информационная выписка (extras pentru informare) является первым запрашиваемым и самым дешёвым документом. Любой может заказать её по номеру объекта. Она показывает, кому принадлежит объект и что в отношении него зарегистрировано.

Согласно Гражданскому кодексу (статья 881), существует три вида записей: intabulare (окончательная регистрация), înscriere provizorie (временная регистрация) и notare (отметка). В части B вы хотите видеть окончательную регистрацию продавца.

2Что обязательно должно быть в предварительном договоре (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)?

У предварительного договора нет официальной формы, но закон устанавливает, что он должен содержать все условия, без которых невозможно исполнить окончательный договор (Гражданский кодекс, статья 1279). При покупке у застройщика ещё не построенного дома он подписывается только у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в книге и открыта выписка для будущего объекта (закон 169/2026, статья 422(6)-(7)).

• Название документа: «Promisiune bilaterală» является взаимным обязательством продать и купить. Убедитесь, что это не convenție de rezervare (соглашение о бронировании), которое представляет собой иной этап с иными правилами. Документ под названием «соглашение о намерениях», по которому взимается значительная сумма, является сигналом остановиться.
• Стороны: название компании, регистрационный номер (CUI) и лицо, подписывающее от её имени. Компания должна быть той, что зарегистрирована собственником в части B выписки. Если вы подписываете через представителя, доверенность должна быть полной и заверенной.
• Объект: «Locuința individuală viitoare» означает будущий дом. Требуются номер выписки и кадастровый номер объекта, совпадающие с выпиской. Общего описания вроде «вилла в проекте» недостаточно.
• Разрешение на строительство: номер и дата, которые фигурируют и в выписке. «Разрешение в процессе» означает, что подписывать нельзя.
• Цена и платежи: валюта, включён ли НДС, и платежи по этапам строительства. Большая часть цены авансом до возведения каркаса является предупреждающим знаком.
• Счёт: согласно статье 422(10), отдельный счёт застройщика, предназначенный для проекта. Счёт частного лица или другой компании является сигналом остановиться.
• arvună или avans: при «подтверждающем» задатке (arvună confirmatorie), если нарушает покупатель, продавец оставляет сумму себе, а если нарушает продавец, покупатель может потребовать двойную сумму (статья 1544). Если договор ничего не говорит, сумма, уплаченная по предварительному договору, считается авансом в счёт цены (статья 1670).
• Срок окончательного договора: чёткая дата или чёткое событие. Если сторона без оснований отказывается подписать, другая сторона может в течение 6 месяцев просить судебное решение, заменяющее договор (статья 1669). «В срок, который определит застройщик» не является сроком.
• Передача и компенсация: дата передачи, компенсация за каждый день задержки и последствия длительной задержки.
• Заверения продавца: об обременениях, исках и долгах, соответствующие части C выписки.
• Регистрация: нотариус подаёт заявление о регистрации договора в день подписания или на следующий рабочий день (статья 422(8)). Просьба «пока не регистрировать» является сигналом остановиться.
• Приложения: техническая спецификация, уровень отделки и планы, подписанные и приложенные.

3Как определить, что разрешение на строительство (Autorizație de construire) надлежащее и действует?

С 25 августа 2026 года действует Кодекс градостроительства и строительства, закон 169/2026, а с 26 августа 2026 года новые разрешения выдаются по новой официальной форме «F_A_04» согласно приказу Министерства развития 975/2026. Разрешение, выданное ранее, оформлено по старой форме и будет выглядеть иначе.

Согласно статье 309 закона 169/2026, у разрешения есть 3 года с даты выдачи для начала строительства, а после уведомления о начале работ оно действует в течение всего срока выполнения работ. Форма допускает одно приостановление на срок до 12 месяцев, а также заявление о продлении не позднее чем за 15 дней до истечения, на срок до 12 месяцев. Строительство не по подписанному проекту является преступлением или правонарушением согласно статьям 356 и 357 закона.

4Чем акт приёмки отличается от акта передачи?

Акт приёмки работ (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) устанавливает, что строительство завершено и выполнено в соответствии с разрешением. Он составляется между застройщиком, «инвестором» в терминах регламента, и подрядчиком в комиссии, в которую входит представитель органа, выдавшего разрешение. Акт приёма-передачи (proces-verbal de predare-primire) подписывается между вами и застройщиком в день получения ключей, и официальной формы у него нет. Согласно статье 422(5)(k), застройщик передаёт дом только после утверждения приёмки и при наличии постоянных подключений к инженерным сетям.

Согласно закону 169/2026 (статья 280), строительство считается завершённым только после приёмки работ, а строительство, не соответствующее разрешению, не может пройти приёмку. Регламент приёмки зданий, постановление правительства 273/1994, сохранил силу (статья 577(6)). Что проверять в акте:

• Утверждение застройщиком: в начале акта отмечено «ADMITEREA» (приёмка), а не «RESPINGEREA» (отказ), с подписью, в течение 3 дней после решения комиссии (пункт 19 регламента).
• Дата: днём приёмки является день подписания застройщиком, и с него начинается гарантийный срок подрядчика (пункт 20 регламента). «PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ» означает частичную приёмку этапа, а не завершение строительства.
• Объект и разрешение: адрес, кадастровый номер и номер выписки совпадают, и разрешение то же, что вы видели, и действующее.
• Комиссия: представитель застройщика в качестве председателя, представитель органа, выдавшего разрешение, и от 1 до 3 экспертов, не участвовавших в проектировании или строительстве (пункт 11 регламента). При разногласиях решающим является мнение представителя органа (пункт 16 регламента). Отсутствие представителя мэрии является сигналом остановиться.
• Секретариат: аттестованный технический надзор (diriginte de șantier) готовит документы. Он не является членом комиссии.
• Выводы: пункты 6.2-6.4 ссылаются на три перечня: неустранённые недостатки, невыполненные меры пожарной безопасности и неустранимые недостатки. Перечни должны быть пустыми.
• Гарантия: гарантийный срок указан. Отдельно подрядчики отвечают 10 лет за скрытые недостатки и в течение всего срока службы здания за недостатки несущих конструкций, вызванные несоблюдением проекта или норм (закон 169/2026, статья 451).
• Решение: при устранимых недостатках комиссия приостанавливает процедуру отдельным актом и даёт до 90 дней на устранение (пункт 17 регламента). Здание, приёмка которого отклонена, запрещено использовать до устранения (пункт 22(3) регламента).

При приёмке работ технический надзор передаёт собственнику технический паспорт здания (cartea tehnică) и руководство по эксплуатации (закон 169/2026, статья 528), а застройщик направляет акт приёмки собственнику в течение 5 дней после завершения приёмки (пункт 23 регламента). Запросите оба документа.

5Что проверять в окончательном договоре купли-продажи (Contract de vânzare-cumpărare)?

Это документ, по которому право собственности переходит к вам. Договор, передающий право собственности на недвижимость, должен быть совершён в нотариальной форме, иначе он ничтожен (Гражданский кодекс, статья 1244). При покупке у застройщика он подписывается после приёмки работ и до получения владения. Официальной формы у него нет, и его составляет нотариус.

1. Заголовок и нотариус: «Contract de vânzare-cumpărare», а уже не «Promisiune», подписанный у нотариуса.
2. Стороны: продавец является собственником в части B и той же компанией, что подписала предварительный договор, а ваше имя написано точно как в паспорте. Представителю нужна специальная нотариальная доверенность, и нотариус проверяет в национальном реестре, что она не отозвана (закон 36/1995, статья 91(2)).
3. Объект: нотариальный документ, передающий право собственности, подписывается только в отношении объекта, зарегистрированного в книге, за исключениями (закон 7/1996, статья 36(1)). Строение регистрируется на основании подтверждения органа о том, что строительство выполнено в соответствии с разрешением, и наличия акта приёмки (статья 37(1)). Убедитесь, что строение фигурирует в выписке.
4. Выписка для удостоверения: её номер и дата указаны в договоре. Новое обременение, которого не было в проверенной вами выписке, является сигналом остановиться.
5. Цена: совпадает с предварительным договором, авансы указаны и зачтены, а остаток и срок его уплаты ясны.
6. Передача: передача означает предоставление объекта в ваше распоряжение со всем необходимым для владения им (Гражданский кодекс, статья 1685). Убедитесь в наличии даты и подписанного акта передачи.
7. Ответственность продавца: передать право собственности, передать объект и защищать от прав третьих лиц (evicțiune) и от недостатков (статья 1672).
8. Расходы: если договор не устанавливает иное, расходы на составление договора купли-продажи несёт покупатель (статья 1666(1)). Убедитесь, что указано, кто оплачивает нотариуса и сборы.
9. Регистрация: нотариус обязан по собственной инициативе подать заявление о регистрации в день подписания или на следующий рабочий день (закон 7/1996, статья 35(1)). Через несколько дней получите выписку, в которой вы указаны в части B с окончательной регистрацией.
10. Переводчик: если вы не понимаете румынский язык, участвует переводчик, уполномоченный Министерством юстиции Румынии, который подписывает вместе с нотариусом (закон 36/1995, статья 82(2)).
11. Удостоверение нотариуса: încheiere de autentificare с номером и датой и словами «Se declară autentic prezentul înscris» (статья 99). Оригинал хранится в архиве нотариуса, а вы получаете дубликат (duplicat) с той же доказательной силой (статья 98).

6Как сверять документы между собой?

Четыре документа отвечают на четыре вопроса: кому принадлежит объект и что в отношении него зарегистрировано (выписка), что вы обязались сделать (предварительный договор), что разрешено строить (разрешение) и то ли построено (акт приёмки). Окончательный договор замыкает круг, и в нём снова должны фигурировать те же номера. Сравнение разрешения с фактически построенным не является технической деталью: строительство, не соответствующее разрешению, не может пройти приёмку, и в этом разница между домом, который можно зарегистрировать и продать, и домом, который нельзя.

7Что сделать перед каждым подписанием и как мы сопровождаем проверку

Запросите все документы у каждого застройщика и передайте их независимому румынскому адвокату, который представляет только вас. Адвокат застройщика представляет застройщика. Мы помогаем израильским покупателям пройти по документам поле за полем, понять термины и подготовить перечень вопросов для адвоката и нотариуса. Подписание и регистрация проводятся у нотариуса, имеющего лицензию в Румынии.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.