المستندات الخمسة في شراء منزل جديد في رومانيا: كيف تُقرأ المستخرج والعقد التمهيدي والرخصة ومحضر الاستلام والعقد النهائي

يتلقى المشترون الإسرائيليون من المطوّر الروماني كومة من المستندات بالرومانية، وكثيرًا ما يوقّعون بناءً على ترجمة جزئية أو شرح شفهي. ويشرح هذا الدليل، مستندًا تلو الآخر، أي الحقول تحدد كل شيء تقريبًا، وما الذي يُفحص في كل منها، وما الذي يجب أن يدفعكم إلى التوقف والسؤال.

المبدأ الذي يربط جميع المستندات بسيط: يجب أن تتكرر الأرقام نفسها فيها جميعًا. رقم المستخرج، والرقم المساحي، واسم الشركة، ورقم الرخصة. وحين لا يتطابق رقم واحد، يكون ذلك الوقت المناسب لسؤال محاميكم.

1ما الذي يُفحص في مستخرج السجل العقاري (Extras de carte funciară)؟

المستخرج لأغراض المعلومات (extras pentru informare) هو أول مستند يُطلب وأرخصها. ويمكن لأي شخص طلبه بحسب رقم العقار. وهو يبيّن لمن يعود العقار وما المسجل عليه.

وفقًا للقانون المدني (المادة 881) توجد ثلاثة أنواع من القيود: intabulare (تسجيل نهائي)، وînscriere provizorie (تسجيل مؤقت)، وnotare (إشارة). وفي الجزء B تريدون أن تروا تسجيلًا نهائيًّا للبائع.

2ما الذي يجب أن يرد في العقد التمهيدي (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)؟

ليس للعقد التمهيدي نموذج رسمي، لكن القانون يقرر أنه يجب أن يتضمن جميع البنود التي لا يمكن بدونها تنفيذ العقد النهائي (القانون المدني، المادة 1279). وحين يُشترى من المطوّر منزل لم يُبنَ بعد، فإنه يُوقَّع لدى كاتب العدل فقط، وفقط بعد تسجيل رخصة البناء في السجل وفتح مستخرج للوحدة المستقبلية (القانون 169/2026، المادة 422(6) إلى (7)).

• اسم المستند: «Promisiune bilaterală» هو التزام متبادل بالبيع والشراء. تأكدوا من أنه ليس convenție de rezervare (اتفاق حجز)، فذلك مرحلة أخرى بقواعد أخرى. والمستند المسمى «اتفاق نوايا» الذي يُحصَّل بموجبه مبلغ كبير علامة توقف.
• الأطراف: اسم الشركة، ورقم التسجيل (CUI)، ومن يوقّع باسمها. ويجب أن تكون الشركة هي المسجلة مالكةً في الجزء B من المستخرج. وإذا كنتم توقّعون عبر وكيل، فيجب أن تكون الوكالة كاملة ومصدّقة.
• العقار: «Locuința individuală viitoare» تعني المنزل المستقبلي. ويلزم رقم المستخرج والرقم المساحي للوحدة، مطابقين للمستخرج. ولا يكفي وصف عام مثل «فيلا في المشروع».
• رخصة البناء: الرقم والتاريخ، اللذان يظهران أيضًا في المستخرج. وعبارة «الرخصة في الطريق» تعني أنه لا يمكن التوقيع.
• السعر والدفعات: العملة، وهل ضريبة القيمة المضافة مشمولة، والدفعات بحسب مراحل البناء. ودفع معظم السعر مقدمًا قبل قيام الهيكل علامة تحذير.
• الحساب: بموجب المادة 422(10)، حساب منفصل للمطوّر مخصص للمشروع. وحساب شخص طبيعي أو شركة أخرى علامة توقف.
• arvună أو avans: في العربون «التأكيدي» (arvună confirmatorie)، إذا أخلّ المشتري احتفظ البائع بالمبلغ، وإذا أخلّ البائع جاز للمشتري المطالبة بضعفه (المادة 1544). وإذا لم يذكر العقد شيئًا، يُعدّ المبلغ المدفوع بموجب العقد التمهيدي دفعة مقدمة على حساب السعر (المادة 1670).
• موعد العقد النهائي: تاريخ واضح أو حدث واضح. وإذا رفض أحد الطرفين التوقيع دون مبرر، يمكن للطرف الآخر أن يطلب خلال 6 أشهر حكمًا يحل محل العقد (المادة 1669). وعبارة «في الموعد الذي يحدده المطوّر» ليست موعدًا.
• التسليم والتعويض: تاريخ التسليم، والتعويض عن كل يوم تأخير، وما يحدث في التأخير الطويل.
• إقرارات البائع: بشأن الأعباء والدعاوى والديون، مطابقة للجزء C من المستخرج.
• التسجيل: يطلب كاتب العدل تسجيل العقد في يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي (المادة 422(8)). وطلب «عدم التسجيل حاليًّا» علامة توقف.
• الملاحق: المواصفات الفنية، ومستوى التشطيب، والمخططات، موقّعة ومرفقة.

3كيف يُعرف أن رخصة البناء (Autorizație de construire) سليمة وسارية؟

منذ 25 أغسطس 2026 يسري قانون التخطيط العمراني والبناء، القانون 169/2026، ومنذ 26 أغسطس 2026 تُصدر الرخص الجديدة بنموذج رسمي جديد، «F_A_04»، وفق قرار وزارة التنمية 975/2026. والرخصة الصادرة قبل ذلك محررة بالنموذج القديم وستبدو مختلفة.

بموجب المادة 309 من القانون 169/2026، للرخصة 3 سنوات من يوم الإصدار لبدء البناء، وبعد الإشعار ببدء الأعمال تمتد الصلاحية طوال فترة التنفيذ. ويتيح النموذج تعليقًا واحدًا حتى 12 شهرًا، وكذلك طلب تمديد قبل الانقضاء بـ 15 يومًا على الأقل، لمدة تصل إلى 12 شهرًا. والبناء خلافًا للمخطط الموقّع جريمة أو مخالفة بموجب المادتين 356 و357 من القانون.

4ما الفرق بين محضر الاستلام ومحضر التسليم؟

يقرر محضر استلام الأعمال (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) أن البناء انتهى وأنه نُفّذ وفق الرخصة. ويُحرَّر بين المطوّر، «المستثمر» بلغة اللائحة، والمقاول، في لجنة تضم ممثلًا عن السلطة التي أصدرت الرخصة. أما محضر التسليم (proces-verbal de predare-primire) فيُوقَّع بينكم وبين المطوّر في يوم تسلّم المفاتيح، وليس له نموذج رسمي. وبموجب المادة 422(5)(k)، لا يسلّم المطوّر المنزل إلا بعد إقرار الاستلام ووجود توصيلات دائمة بالبنية التحتية.

وبموجب القانون 169/2026 (المادة 280)، لا يُعدّ البناء منتهيًا إلا بعد استلام الأعمال، ولا يمكن للبناء المخالف للرخصة أن يجتاز الاستلام. وقد ظلت لائحة استلام المباني، قرار الحكومة 273/1994، سارية (المادة 577(6)). وما الذي يُفحص في المحضر:

• موافقة المطوّر: في رأس المحضر تُؤشَّر «ADMITEREA» (قبول) لا «RESPINGEREA» (رفض)، مع توقيع، خلال 3 أيام من قرار اللجنة (البند 19 من اللائحة).
• التاريخ: يوم الاستلام هو يوم توقيع المطوّر، ومنه تبدأ فترة ضمان المقاول (البند 20 من اللائحة). و«PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ» استلام جزئي لمرحلة، لا انتهاء البناء.
• العقار والرخصة: العنوان والرقم المساحي ورقم المستخرج متطابقة، والرخصة هي نفسها التي رأيتموها، وسارية.
• اللجنة: ممثل المطوّر رئيسًا، وممثل السلطة التي أصدرت الرخصة، ومن 1 إلى 3 خبراء لم يشاركوا في التصميم أو البناء (البند 11 من اللائحة). وعند الخلاف، يكون رأي ممثل السلطة هو الحاسم (البند 16 من اللائحة). وغياب ممثل البلدية علامة توقف.
• الأمانة: يعدّ مشرف البناء المعتمد (diriginte de șantier) المستندات. وهو ليس عضوًا في اللجنة.
• النتائج: تحيل البنود 6.2 إلى 6.4 إلى ثلاث قوائم: العيوب التي لم تُصلح، وتدابير السلامة من الحريق التي لم تُنفذ، والعيوب غير القابلة للإصلاح. ويجب أن تكون القوائم فارغة.
• الضمان: فترة الضمان مكتوبة. وبشكل منفصل، يتحمل المقاولون المسؤولية 10 سنوات عن العيوب الخفية وطوال عمر المبنى عن عيوب الهيكل الناجمة عن عدم الالتزام بالتصميم أو المعايير (القانون 169/2026، المادة 451).
• القرار: حين توجد عيوب قابلة للإصلاح، تعلّق اللجنة الإجراء بمحضر منفصل وتمنح مهلة حتى 90 يومًا للإصلاح (البند 17 من اللائحة). ويُحظر استخدام المبنى الذي رُفض استلامه حتى الإصلاح (البند 22(3) من اللائحة).

عند استلام الأعمال يسلّم المشرف إلى المالك السجل الفني للمبنى (cartea tehnică) ودليل الصيانة (القانون 169/2026، المادة 528)، ويرسل المطوّر محضر الاستلام إلى المالك خلال 5 أيام من انتهاء الاستلام (البند 23 من اللائحة). اطلبوا كليهما.

5ما الذي يُفحص في عقد البيع النهائي (Contract de vânzare-cumpărare)؟

هذا هو المستند الذي تنتقل بموجبه الملكية إليكم. ويجب أن يتم العقد الناقل لملكية عقار في مستند موثق لدى كاتب العدل، وإلا كان باطلًا (القانون المدني، المادة 1244). وفي الشراء من مطوّر يُوقَّع بعد استلام الأعمال وقبل تسلّم الحيازة. وليس له نموذج رسمي، ويصوغه كاتب العدل.

1. العنوان وكاتب العدل: «Contract de vânzare-cumpărare» لا «Promisiune» بعد الآن، موقّع لدى كاتب العدل.
2. الأطراف: البائع هو المالك في الجزء B وهو الشركة نفسها التي وقّعت العقد التمهيدي، واسمكم مكتوب تمامًا كما في جواز السفر. ويحتاج الوكيل إلى وكالة خاصة موثقة لدى كاتب العدل، ويتحقق كاتب العدل في السجل الوطني من أنها لم تُلغَ (القانون 36/1995، المادة 91(2)).
3. العقار: لا يُوقَّع المستند الموثق الناقل للملكية إلا على عقار مسجل في السجل، مع استثناءات (القانون 7/1996، المادة 36(1)). ويُسجَّل المبنى استنادًا إلى تأكيد السلطة أن البناء تم وفق الرخصة ووجود محضر استلام (المادة 37(1)). تأكدوا من أن المبنى يظهر في المستخرج.
4. المستخرج لأغراض التوثيق: رقمه وتاريخه واردان في العقد. وأي عبء جديد لم يكن في المستخرج الذي فحصتموه علامة توقف.
5. السعر: مطابق للعقد التمهيدي، والدفعات المقدمة مكتوبة ومخصومة، والرصيد وموعده واضحان.
6. التسليم: التسليم يعني وضع العقار تحت تصرفكم مع كل ما يلزم لحيازته (القانون المدني، المادة 1685). تأكدوا من وجود تاريخ ومحضر تسليم موقّع.
7. مسؤولية البائع: نقل الملكية، وتسليم العقار، والحماية من حقوق الغير (evicțiune) ومن العيوب (المادة 1672).
8. المصاريف: ما لم يقرر العقد خلاف ذلك، تقع مصاريف تحرير عقد البيع على المشتري (المادة 1666(1)). تأكدوا من أنه مكتوب من يدفع لكاتب العدل والرسوم.
9. التسجيل: يجب على كاتب العدل أن يطلب التسجيل من تلقاء نفسه، في يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي (القانون 7/1996، المادة 35(1)). وبعد بضعة أيام استخرجوا مستخرجًا تظهرون فيه في الجزء B بتسجيل نهائي.
10. المترجم: إذا كنتم لا تفهمون الرومانية، يشارك مترجم معتمد من وزارة العدل الرومانية ويوقّع مع كاتب العدل (القانون 36/1995، المادة 82(2)).
11. تصديق كاتب العدل: încheiere de autentificare برقم وتاريخ وعبارة «Se declară autentic prezentul înscris» (المادة 99). ويُحفظ الأصل في أرشيف كاتب العدل، وتحصلون على نسخة (duplicat) لها القوة الثبوتية نفسها (المادة 98).

6كيف تُطابَق المستندات فيما بينها؟

تجيب أربعة مستندات عن أربعة أسئلة: لمن العقار وما المسجل عليه (المستخرج)، وبماذا التزمتم (العقد التمهيدي)، وما المسموح ببنائه (الرخصة)، وهل هذا ما بُني (محضر الاستلام). ويغلق العقد النهائي الدائرة، ويجب أن تظهر فيه الأرقام نفسها مرة أخرى. والمقارنة بين الرخصة وما بُني فعليًّا ليست تفصيلًا فنيًّا: فالبناء المخالف للرخصة لا يمكن أن يجتاز الاستلام، وهذا هو الفرق بين منزل يمكن تسجيله وبيعه ومنزل لا يمكن.

7ما الذي يجب فعله قبل كل توقيع، وكيف نرافق الفحص

اطلبوا جميع المستندات من كل مطوّر، وأحيلوها إلى محامٍ روماني مستقل يمثلكم وحدكم. فمحامي المطوّر يمثل المطوّر. ونحن نساعد المشترين الإسرائيليين على مراجعة المستندات حقلًا تلو الآخر، وفهم المصطلحات، وإعداد قائمة أسئلة للمحامي ولكاتب العدل. ويتم التوقيع والتسجيل أمام كاتب عدل مرخص في رومانيا.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.