חמשת המסמכים בקניית בית חדש ברומניה: איך קוראים נסח, חוזה מקדים, היתר, פרוטוקול קבלה וחוזה סופי

רוכשים ישראלים מקבלים מהיזם הרומני ערימת מסמכים ברומנית, ולעיתים קרובות חותמים על סמך תרגום חלקי או הסבר בעל פה. המדריך הזה מסביר, מסמך אחר מסמך, אילו שדות קובעים כמעט הכול, מה בודקים בכל אחד, ומה צריך לגרום לכם לעצור ולשאול.

העיקרון שמחבר את כל המסמכים פשוט: אותם מספרים צריכים לחזור בכולם. מספר הנסח, המספר הקדסטרי, שם החברה ומספר ההיתר. כשמספר אחד לא מתאים, זה הזמן לשאול את עורך הדין שלכם.

1מה בודקים בנסח פנקס המקרקעין (Extras de carte funciară)?

הנסח לצורך מידע (extras pentru informare) הוא המסמך הראשון שמבקשים והזול ביותר. כל אחד יכול להזמין אותו לפי מספר הנכס. הוא מראה של מי הנכס ומה רשום עליו.

לפי הקוד האזרחי (סעיף 881) יש שלושה סוגי רישום: intabulare (רישום סופי), înscriere provizorie (רישום זמני) ו-notare (הערה). בחלק B אתם רוצים לראות רישום סופי של המוכר.

2מה חייב להופיע בחוזה המקדים (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)?

לחוזה מקדים אין טופס רשמי, אבל החוק קובע שהוא חייב לכלול את כל הסעיפים שבלעדיהם אי אפשר לבצע את החוזה הסופי (הקוד האזרחי, סעיף 1279). כשקונים מיזם בית שעוד לא נבנה, הוא נחתם רק אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס ונפתח נסח ליחידה העתידית (חוק 169/2026, סעיף 422(6) עד (7)).

• שם המסמך: ״Promisiune bilaterală״ היא התחייבות הדדית למכור ולקנות. ודאו שזו לא convenție de rezervare (הסכם הזמנה), שהוא שלב אחר עם כללים אחרים. מסמך בשם ״הסכם כוונות״ שגובה סכום משמעותי הוא סימן עצירה.
• הצדדים: שם החברה, מספר הרישום (CUI) ומי חותם בשמה. החברה צריכה להיות זו שרשומה כבעלים בחלק B של הנסח. אם אתם חותמים דרך מיופה כוח, ייפוי הכוח צריך להיות מלא ומאושר.
• הנכס: ״Locuința individuală viitoare״ פירושו הבית העתידי. נדרשים מספר נסח ומספר קדסטרי של היחידה, זהים לנסח. תיאור כללי כמו ״וילה בפרויקט״ אינו מספיק.
• היתר הבנייה: מספר ותאריך, שמופיעים גם בנסח. ״ההיתר בדרך״ פירושו שאי אפשר לחתום.
• מחיר ותשלומים: מטבע, האם מע״מ כלול, ותשלומים לפי שלבי בנייה. רוב המחיר מראש לפני שהשלד עומד הוא סימן אזהרה.
• החשבון: לפי סעיף 422(10), חשבון נפרד של היזם, ייעודי לפרויקט. חשבון של אדם פרטי או של חברה אחרת הוא סימן עצירה.
• arvună או avans: בדמי קדימה ״מאשרים״ (arvună confirmatorie), אם הקונה מפר המוכר שומר את הסכום, ואם המוכר מפר הקונה יכול לדרוש פי שניים (סעיף 1544). אם החוזה לא אומר דבר, סכום ששולם לפי חוזה מקדים נחשב מקדמה על חשבון המחיר (סעיף 1670).
• מועד החוזה הסופי: תאריך ברור או אירוע ברור. אם צד מסרב לחתום בלי הצדקה, הצד השני יכול לבקש פסק דין שמחליף את החוזה בתוך 6 חודשים (סעיף 1669). ״במועד שהיזם יקבע״ אינו מועד.
• מסירה ופיצוי: תאריך מסירה, פיצוי לכל יום איחור, ומה קורה באיחור ארוך.
• הצהרות המוכר: על שעבודים, תביעות וחובות, תואמות לחלק C בנסח.
• רישום: הנוטריון מבקש לרשום את החוזה ביום החתימה או ביום העבודה הבא (סעיף 422(8)). בקשה ״לא לרשום כרגע״ היא סימן עצירה.
• נספחים: מפרט טכני, רמת גמר ותוכניות, חתומים ומצורפים.

3איך מזהים שהיתר הבנייה (Autorizație de construire) תקין ובתוקף?

מ-25 באוגוסט 2026 חל קוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026, ומ-26 באוגוסט 2026 היתרים חדשים מונפקים בטופס רשמי חדש, ״F_A_04״, לפי צו משרד הפיתוח 975/2026. היתר שהונפק לפני כן נכתב בטופס הישן וייראה אחרת.

לפי סעיף 309 לחוק 169/2026, להיתר יש 3 שנים מיום ההנפקה להתחלת הבנייה, ואחרי הודעה על תחילת העבודות התוקף נמשך לכל תקופת הביצוע. הטופס מאפשר השעיה אחת עד 12 חודשים, וכן בקשת הארכה לפחות 15 יום לפני פקיעה, לעד 12 חודשים. בנייה שלא לפי התוכנית החתומה היא עבירה או הפרה לפי סעיפים 356 ו-357 לחוק.

4מה ההבדל בין פרוטוקול קבלה לבין פרוטוקול מסירה?

פרוטוקול קבלת העבודות (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) קובע שהבנייה הסתיימה ושנבנתה לפי ההיתר. הוא נערך בין היזם, ״המשקיע״ בלשון התקנות, לבין הקבלן, בוועדה שיש בה נציג של הרשות שהוציאה את ההיתר. פרוטוקול המסירה (proces-verbal de predare-primire) נחתם ביניכם לבין היזם ביום קבלת המפתחות, ואין לו טופס רשמי. לפי סעיף 422(5)(k), היזם מוסר את הבית רק אחרי שהקבלה אושרה ויש חיבורי תשתית קבועים.

לפי חוק 169/2026 (סעיף 280), בנייה נחשבת גמורה רק אחרי קבלת העבודות, ובנייה שלא לפי ההיתר לא יכולה לעבור קבלה. התקנות לקבלת מבנים, החלטת ממשלה 273/1994, נשארו בתוקף (סעיף 577(6)). מה בודקים בפרוטוקול:

• אישור היזם: בראש הפרוטוקול מסומן ״ADMITEREA״ (קבלה) ולא ״RESPINGEREA״ (דחייה), עם חתימה, בתוך 3 ימים מהחלטת הוועדה (תקנה 19).
• תאריך: יום הקבלה הוא יום החתימה של היזם, וממנו מתחילה תקופת האחריות של הקבלן (תקנה 20). ״PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ״ הוא קבלה חלקית של שלב, לא סיום הבנייה.
• הנכס וההיתר: כתובת, מספר קדסטרי ומספר נסח זהים, ואותו היתר שראיתם, בתוקף.
• הוועדה: נציג היזם כיו״ר, נציג הרשות שהוציאה את ההיתר, ו-1 עד 3 מומחים שלא היו מעורבים בתכנון או בבנייה (תקנה 11). במחלוקת, דעת נציג הרשות קובעת (תקנה 16). היעדר נציג העירייה הוא סימן עצירה.
• המזכירות: מפקח בנייה מורשה (diriginte de șantier) מכין את המסמכים. הוא אינו חבר בוועדה.
• ממצאים: סעיפים 6.2 עד 6.4 מפנים לשלוש רשימות: ליקויים שלא תוקנו, אמצעי בטיחות אש שלא בוצעו, וליקויים שאי אפשר לתקן. הרשימות צריכות להיות ריקות.
• אחריות: תקופת האחריות כתובה. בנפרד, הקבלנים אחראים 10 שנים לליקויים נסתרים ולכל חיי המבנה לליקויי שלד שנובעים מאי עמידה בתכנון או בתקנים (חוק 169/2026, סעיף 451).
• ההחלטה: כשיש ליקויים שניתן לתקן, הוועדה משעה את התהליך בפרוטוקול נפרד ונותנת עד 90 יום לתיקון (תקנה 17). מבנה שהקבלה שלו נדחתה אסור בשימוש עד התיקון (תקנה 22(3)).

בקבלת העבודות המפקח מוסר לבעלים את הספר הטכני של המבנה (cartea tehnică) ואת מדריך התחזוקה (חוק 169/2026, סעיף 528), והיזם שולח את פרוטוקול הקבלה לבעלים בתוך 5 ימים מסיום הקבלה (תקנה 23). בקשו את שניהם.

5מה בודקים בחוזה המכר הסופי (Contract de vânzare-cumpărare)?

זה המסמך שבו הבעלות עוברת אליכם. חוזה שמעביר בעלות במקרקעין חייב להיעשות במסמך נוטריוני, אחרת הוא בטל (הקוד האזרחי, סעיף 1244). בקנייה מיזם הוא נחתם אחרי קבלת העבודות ולפני קבלת החזקה. אין לו טופס רשמי, והנוטריון מנסח אותו.

1. כותרת ונוטריון: ״Contract de vânzare-cumpărare״ ולא עוד ״Promisiune״, חתום אצל נוטריון.
2. צדדים: המוכר הוא הבעלים בחלק B ואותה חברה שחתמה על החוזה המקדים, ושמכם כתוב בדיוק כמו בדרכון. מיופה כוח צריך ייפוי כוח נוטריוני מיוחד, והנוטריון בודק במרשם הלאומי שלא בוטל (חוק 36/1995, סעיף 91(2)).
3. הנכס: מסמך נוטריוני שמעביר בעלות נחתם רק על נכס רשום בפנקס, למעט חריגים (חוק 7/1996, סעיף 36(1)). המבנה נרשם על סמך אישור הרשות שהבנייה נעשתה לפי ההיתר ושיש פרוטוקול קבלה (סעיף 37(1)). ודאו שהמבנה מופיע בנסח.
4. נסח לצורך אימות: מספרו ותאריכו מופיעים בחוזה. שעבוד חדש שלא היה בנסח שבדקתם הוא סימן עצירה.
5. מחיר: זהה לחוזה המקדים, המקדמות כתובות ומקוזזות, והיתרה ומועדה ברורים.
6. מסירה: מסירה פירושה להעמיד את הנכס לרשותכם עם כל מה שצריך כדי להחזיק בו (הקוד האזרחי, סעיף 1685). ודאו תאריך ופרוטוקול מסירה חתום.
7. אחריות המוכר: להעביר בעלות, למסור את הנכס, ולהגן מפני זכויות של אחרים (evicțiune) ומפני פגמים (סעיף 1672).
8. הוצאות: אם החוזה לא קובע אחרת, הוצאות עריכת חוזה המכר על הקונה (סעיף 1666(1)). ודאו שכתוב מי משלם את הנוטריון והאגרות.
9. רישום: הנוטריון חייב לבקש את הרישום מיוזמתו, ביום החתימה או ביום העבודה הבא (חוק 7/1996, סעיף 35(1)). אחרי כמה ימים הוציאו נסח שבו אתם רשומים בחלק B ברישום סופי.
10. מתורגמן: אם אינכם מבינים רומנית, משתתף מתורגמן שהוסמך על ידי משרד המשפטים הרומני וחותם יחד עם הנוטריון (חוק 36/1995, סעיף 82(2)).
11. אישור הנוטריון: încheiere de autentificare עם מספר ותאריך והמילים ״Se declară autentic prezentul înscris״ (סעיף 99). המקור נשמר בארכיון הנוטריון, ואתם מקבלים העתק (duplicat) עם אותו כוח הוכחה (סעיף 98).

6איך מצליבים את המסמכים ביניהם?

ארבעה מסמכים עונים על ארבע שאלות: של מי הנכס ומה רשום עליו (הנסח), למה התחייבתם (החוזה המקדים), מה מותר לבנות (ההיתר), והאם זה מה שנבנה (פרוטוקול הקבלה). החוזה הסופי סוגר את המעגל, ואותם מספרים צריכים להופיע בו שוב. ההשוואה בין ההיתר לבין מה שנבנה בפועל איננה פרט טכני: בנייה שלא לפי ההיתר לא יכולה לעבור קבלה, וזה ההבדל בין בית שאפשר לרשום ולמכור לבין בית שאי אפשר.

7מה לעשות לפני כל חתימה, ואיך אנחנו מלווים את הבדיקה

בקשו את כל המסמכים מכל יזם, והעבירו אותם לעורך דין רומני עצמאי שמייצג רק אתכם. עורך הדין של היזם מייצג את היזם. אנחנו מסייעים לרוכשים ישראלים לעבור על המסמכים שדה אחרי שדה, להבין את המונחים ולהכין רשימת שאלות לעורך הדין ולנוטריון. החתימות והרישום נעשים בפני נוטריון בעל רישיון ברומניה.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.