Pe scurt
Posibilitatea de a vinde în viitor un imobil din România se stabilește în mare parte în ziua cumpărării: ce anume se înscrie pe numele dumneavoastră în cartea funciară și în ce mod. Un israelian fără pașaport european deține casa pe numele său, iar terenul printr-un drept de superficie, care poate fi vândut și ipotecat împreună cu casa. La vânzare se plătește în România 3% sau 1% din valoarea tranzacției, iar în Israel vânzarea se declară în termen de 30 de zile și se plătește impozit pe câștig, cu deducerea unui credit.
Ce este important de reținut
- 1Nimeni nu poate garanta un preț sau un cumpărător. Ce se poate verifica din timp este ca dreptul pe care îl cumpărați să fie înscris și să poată fi vândut.
- 2Un israelian fără pașaport european nu înscrie terenul pe numele său; casa se înscrie pe numele său, iar terenul printr-un drept de superficie, pe cel mult 99 de ani și cu posibilitate de reînnoire (art. 694 din Codul civil).
- 3Potrivit art. 695, superficia poate fi vândută și ipotecată împreună cu casa - important, pentru că următorul cumpărător va lua, probabil, un credit ipotecar.
- 4În România: 3% din valoarea tranzacției până la trei ani de deținere, 1% după aceea, iar impozitul se aplică și la vânzarea în pierdere.
- 5În Israel: formularul 1399 în termen de 30 de zile și, de regulă, 25% din câștigul real, cu un credit pentru impozitul român.
Întrebarea „cum ieșim din asta?” apare la investitori, de regulă, la sfârșitul întâlnirii, aproape în șoaptă. Este o întrebare perfect legitimă. Un imobil nu este un cont curent, iar o proprietate într-o țară îndepărtată stârnește o îngrijorare firească: ce fac dacă am nevoie de bani și cine va cumpăra, de fapt, de la mine? Acest ghid nu face previziuni de preț. El explică ce trebuie să fie adevărat în ziua cumpărării, pentru ca în ziua vânzării să aveți un drept curat de a vinde.
Ce anume veți vinde când ieșiți din imobil?
Veți vinde ceea ce este înscris pe numele dumneavoastră în cartea funciară (Cartea Funciară), nimic mai mult. De aceea răspunsul depinde de structura achiziției.
| Structura achiziției | Ce este înscris | Ce se vinde la ieșire |
|---|---|---|
| Cetățean al Uniunii Europene | Casa și terenul pe numele său | Proprietatea deplină asupra casei și a terenului |
| Israelian fără pașaport european, pe numele său personal | Casa pe numele său, iar terenul prin drept de superficie (Superficie, dreptul de a avea o construcție pe terenul altuia) | Casa împreună cu dreptul de superficie |
| Societate românească (SRL) | Totul pe numele societății, chiar și atunci când toate părțile sociale sunt deținute de un străin | Imobilul sau părțile sociale ale societății |
Restricția privind terenul decurge din art. 44 alin. (2) din Constituția României și din art. 6 din Legea 312/2005. Ce structură vi se potrivește este o decizie personală, pe care e bine să o luați împreună cu un avocat care vă reprezintă.
Un israelian fără pașaport european nu înscrie terenul pe numele său; casa se înscrie pe numele său, iar terenul printr-un drept de superficie, pe cel mult 99 de ani și cu posibilitate de reînnoire (art. 694 din Codul civil).
Poate fi vândut un drept de superficie?
Da. Potrivit Codului civil român, dreptul de superficie se constituie pe o durată de cel mult 99 de ani și poate fi reînnoit (art. 694). Atât timp cât casa există, dreptul poate fi transmis și ipotecat împreună cu casa (art. 695). Semnificația practică: următorul cumpărător va putea obține un credit ipotecar, pentru că banca are o garanție înscrisă.
Pe numele cui este înscris terenul de sub casă? Pe câți ani se va înscrie superficia și care este clauza de reînnoire? Și ce anume va primi următorul cumpărător? Un răspuns bun vine însoțit de un extras de carte funciară și de o clauză în contract. Un drept asupra terenului înscris pe numele unui terț, cum ar fi un agent imobiliar sau o cunoștință, îl poate transforma pe acesta, de facto, într-un partener la vânzarea viitoare.
Și dacă imobilul este deținut printr-o societate?
Atunci există două căi de ieșire: vânzarea imobilului de către societate sau vânzarea părților sociale ale societății. Impozitarea diferă: există impozit la nivelul societății, iar apoi impozit pe dividende atunci când banii sunt distribuiți asociaților. Cota efectivă depinde și de convenția de evitare a dublei impuneri dintre Israel și România, de aceea se calculează din timp împreună cu un consultant fiscal.
Cine ar putea cumpăra de la dumneavoastră și cât durează?
Următorul cumpărător nu trebuie să fie israelian. România este o piață de proprietari: potrivit Eurostat, în 2024, 94% dintre locuitorii României trăiau într-o locuință proprie, față de o medie de 68% în Uniune. Potrivit Institutului Național de Statistică (INS), județul Ilfov, din jurul Bucureștiului, a înregistrat cea mai mare creștere a populației din România între recensămintele din 2011 și 2021.
Nu există o cifră oficială fiabilă privind durata vânzării vilelor într-o anumită zonă și nu vom inventa una. Ce se știe: o vilă cu grădină este un produs diferit de un apartament de investiție în oraș, cu un alt public, iar cumpărătorul o va compara cu tranzacțiile efectiv încheiate, nu cu anunțurile. Un preț peste tranzacțiile încheiate ține imobilul pe piață, iar dacă cumpărătorul are nevoie de un credit ipotecar, calendarul depinde și de banca sa.
Cum se impozitează vânzarea în România și în Israel?
| România | Israel | |
|---|---|---|
| Baza de impozitare | Valoarea tranzacției, dar nu mai puțin decât valoarea din evaluarea camerelor notarilor publici | Câștigul real |
| Cota (valabilă în octombrie 2026) | 3% până la trei ani de deținere, 1% după aceea | De regulă 25% |
| Cine încasează și când | Notarul, în ziua semnării | Dumneavoastră, pe formularul 1399, în termen de 30 de zile |
| Dubla impunere | - | Credit pentru impozitul român potrivit convenției de evitare a dublei impuneri |
Regula română este prevăzută la art. 111 alin. (1) din Codul fiscal (Legea 227/2015) și se aplică și transferului unor drepturi precum superficia. Impozitul se aplică și atunci când vânzarea se face în pierdere. În Israel, declararea și plata se fac potrivit secțiunii 91 din Ordonanța israeliană privind impozitul pe venit.
Atenție la dată: cei trei ani se calculează de la data cumpărării. La cumpărarea de la un dezvoltator, imobilul trece pe numele dumneavoastră de regulă prin contractul final, după finalizarea construcției, de aceea întrebați-l pe avocat ce dată se va lua în considerare în cazul dumneavoastră.
Puteți vinde chiar înainte de predare?
Înainte de predare nu aveți încă o casă înscrisă, ci drepturi izvorâte din antecontract. Potrivit art. 1315 din Codul civil, cesiunea contractului către o altă persoană necesită acordul celeilalte părți, adică al dezvoltatorului. Dacă această posibilitate este importantă pentru dumneavoastră, cereți ca în contract să se stabilească din timp dacă cesiunea este permisă și în ce condiții. Iar dacă cineva promite să cumpere imobilul de la dumneavoastră în viitor sau să vă găsească un cumpărător, angajamentul trebuie să fie scris.
Lista de pregătire pentru ieșire
- Obțineți un extras de carte funciară prin ANCPI și asigurați-vă că atât casa, cât și superficia sunt înscrise pe numele dumneavoastră.
- Păstrați din ziua cumpărării: contractul notarial, confirmările de transfer (SWIFT MT103), documentele creditului ipotecar și chitanțele de impozit.
- Notați data cumpărării potrivit contractului final și confirmați cu avocatul că aceasta este data relevantă.
- Înainte de a scoate imobilul la vânzare, calculați împreună cu un consultant fiscal impozitul în ambele țări și verificați tranzacțiile încheiate.
- Dacă există un credit ipotecar, cereți băncii o adeverință privind soldul de rambursat înainte de semnare.
- Nu plănuiți să zburați? Pregătiți o procură notarială cu apostilă și traducere autorizată, care să cuprindă în mod expres vânzarea, semnarea și încasarea prețului în contul dumneavoastră, și coordonați-o din timp cu notarul.
- Lucrați cu un agent imobiliar? Stabiliți în scris comisionul, dacă acesta include TVA și cine îl plătește.
Ce trebuie făcut înainte de cumpărare și cum vă însoțim
Planificarea ieșirii începe înainte de semnare: o structură de achiziție potrivită pentru dumneavoastră, un drept înscris care poate fi vândut, ipotecat și transmis prin moștenire și cunoașterea din timp a impozitului care se va plăti și a momentului plății. Verificăm structura achiziției și clauzele de înscriere din contract și coordonăm cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează actele potrivit dreptului local.
Cele de mai sus sunt informații generale valabile în octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Ele nu cuprind nicio promisiune privind prețul de vânzare, profitul sau durata vânzării.
Întrebări frecvente
Poate un israelian să vândă o vilă în România atunci când terenul nu este înscris pe numele său?
Da. El vinde casa împreună cu dreptul de superficie înscris pe numele său. Potrivit art. 695 din Codul civil, dreptul poate fi transmis și ipotecat împreună cu casa.
Se plătește impozit în România chiar și la vânzarea în pierdere?
Da. Impozitul român pe transferul unui imobil se calculează asupra valorii tranzacției, 3% până la trei ani de deținere și 1% după aceea, nu asupra câștigului, de aceea se aplică și la vânzarea în pierdere.
Trebuie să veniți în România pentru a vinde?
Nu. Un mandatar poate semna în numele dumneavoastră în fața notarului, pe baza unei procuri notariale cu apostilă și traducere autorizată, iar prețul se transferă în contul pe care l-ați indicat.
Pe ce durată se constituie un drept de superficie?
Potrivit art. 694 din Codul civil român, pe cel mult 99 de ani, iar dreptul poate fi reînnoit. Verificați în extrasul de carte funciară și în contract pe câți ani a fost înscris dreptul dumneavoastră și ce s-a stabilit cu privire la reînnoire.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Portal Legislativ - Codul civil, art. 693-699 (superficia), art. 1315
- Portal Legislativ - Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini
- ANAF - Codul fiscal și normele de aplicare (art. 111)
- Eurostat - Home ownership in the EU, 2024
- INS - Institutul Național de Statistică
- Autoritatea Fiscală din Israel - Formularul 1399
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.