Коротко
Возможность продать недвижимость в Румынии в будущем в значительной мере определяется в день покупки: что именно и каким образом зарегистрировано на ваше имя в реестре недвижимости. Израильтянин без европейского паспорта владеет домом на своё имя, а землёй через право суперфиция, которое можно продать и заложить вместе с домом. При продаже в Румынии уплачивают 3% или 1% от стоимости сделки, а в Израиле сообщают о продаже в течение 30 дней и уплачивают налог на прибыль за вычетом зачёта.
Главное
- 1Никто не может гарантировать цену или покупателя. Заранее можно убедиться в том, что приобретаемое вами право зарегистрировано и может быть продано.
- 2Израильтянин без европейского паспорта не регистрирует землю на своё имя; дом регистрируется на его имя, а земля по праву суперфиция, сроком до 99 лет с возможностью продления (статья 694 Гражданского кодекса).
- 3Согласно статье 695, суперфиций можно продать и заложить вместе с домом - это важно, поскольку следующий покупатель, вероятно, возьмёт ипотеку.
- 4В Румынии: 3% от стоимости сделки при владении до трёх лет, 1% после этого срока, и налог взимается также при продаже с убытком.
- 5В Израиле: форма 1399 в течение 30 дней и, как правило, 25% с реальной прибыли, с зачётом румынского налога.
Вопрос «как из этого выйти?» обычно возникает у инвесторов в конце встречи, почти вполголоса. Это совершенно законный вопрос. Недвижимость не текущий счёт, и объект в далёкой стране вызывает естественное опасение: что, если мне понадобятся деньги, и кто вообще у меня купит? Это руководство не прогнозирует цены. Оно объясняет, что должно быть верно в день покупки, чтобы в день продажи у вас было чистое право продать.
Что именно вы продадите, когда будете выходить из объекта?
Вы продадите то, что зарегистрировано на ваше имя в реестре недвижимости (Cartea Funciară), и не более. Поэтому ответ зависит от структуры приобретения.
| Структура приобретения | Что зарегистрировано | Что продаётся при выходе |
|---|---|---|
| Гражданин Европейского союза | Дом и земля на его имя | Полная собственность на дом и землю |
| Израильтянин без европейского паспорта, на своё личное имя | Дом на его имя, а земля по праву суперфиция (Superficie, право иметь постройку на чужой земле) | Дом вместе с правом суперфиция |
| Румынская компания (SRL) | Всё на имя компании, даже когда все доли принадлежат иностранцу | Объект или доли компании |
Ограничение в отношении земли вытекает из статьи 44(2) Конституции Румынии и статьи 6 Закона 312/2005. Какая структура вам подходит - это личное решение, которое стоит принимать с адвокатом, представляющим ваши интересы.
Израильтянин без европейского паспорта не регистрирует землю на своё имя; дом регистрируется на его имя, а земля по праву суперфиция, сроком до 99 лет с возможностью продления (статья 694 Гражданского кодекса).
Можно ли продать право суперфиция?
Да. Согласно Гражданскому кодексу Румынии, право суперфиция предоставляется на срок до 99 лет и может быть продлено (статья 694). Пока дом существует, право можно передать и заложить вместе с домом (статья 695). Практическое значение: следующий покупатель сможет получить ипотеку, поскольку у банка есть зарегистрированное обеспечение.
На чьё имя зарегистрирована земля под домом? На сколько лет будет зарегистрирован суперфиций и каково условие о продлении? И что именно получит следующий покупатель? Хороший ответ сопровождается выпиской и пунктом договора. Право на землю, зарегистрированное на имя третьего лица, например посредника или знакомого, может сделать его фактическим участником будущей продажи.
А если объект принадлежит через компанию?
Тогда есть два пути выхода: продажа объекта компанией или продажа долей компании. Налогообложение различается: на уровне компании взимается налог, а затем налог на дивиденды при выводе денег владельцам. Фактическая ставка зависит также от соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Румынией, поэтому её рассчитывают заранее с налоговым консультантом.
Кто может купить у вас объект и сколько времени это займёт?
Следующий покупатель не обязательно будет израильтянином. Румыния - рынок собственников жилья: по данным Евростата, в 2024 году 94% жителей Румынии проживали в собственном жилье, по сравнению с 68% в среднем по Евросоюзу. По данным Национального института статистики (INS), уезд Илфов вокруг Бухареста показал наибольший прирост населения в Румынии между переписями 2011 и 2021 годов.
Надёжных официальных данных о сроке продажи вилл в конкретном районе нет, и мы не будем их выдумывать. Известно следующее: вилла с садом - это иной продукт, чем инвестиционная квартира в городе, с иной аудиторией, и покупатель будет сравнивать её с фактически заключёнными сделками, а не с объявлениями. Цена выше заключённых сделок оставляет объект на рынке, а если покупателю нужна ипотека, сроки зависят также от его банка.
Как облагается налогом продажа в Румынии и в Израиле?
| Румыния | Израиль | |
|---|---|---|
| Налоговая база | Стоимость сделки, но не ниже оценочной стоимости по данным нотариальных палат | Реальная прибыль |
| Ставка (по состоянию на октябрь 2026 года) | 3% при владении до трёх лет, 1% после этого срока | Как правило, 25% |
| Кто и когда взимает | Нотариус, в день подписания | Вы сами, по форме 1399 в течение 30 дней |
| Двойное налогообложение | - | Зачёт румынского налога согласно соглашению об избежании двойного налогообложения |
Румынское правило установлено статьёй 111(1) Налогового кодекса (Закон 227/2015) и распространяется также на передачу прав, таких как суперфиций. Налог взимается и при продаже с убытком. В Израиле отчётность и уплата производятся согласно статье 91 Ордонанса о подоходном налоге.
Обратите внимание на дату: три года отсчитываются со дня приобретения. При покупке у застройщика объект, как правило, переходит на ваше имя по окончательному договору после завершения строительства, поэтому спросите адвоката, какая дата будет учитываться в вашем случае.
Можно ли продать объект ещё до передачи?
До передачи у вас ещё нет зарегистрированного дома, а есть права по предварительному договору. Согласно статье 1315 Гражданского кодекса, уступка договора другому лицу требует согласия другой стороны, то есть застройщика. Если эта возможность для вас важна, попросите, чтобы в договоре было заранее определено, допускается ли уступка и на каких условиях. А если кто-то обещает купить у вас объект в будущем или найти вам покупателя, это обязательство должно быть оформлено письменно.
Контрольный список подготовки к выходу
- Получите выписку из реестра недвижимости через ANCPI и убедитесь, что дом и суперфиций зарегистрированы на ваше имя.
- Сохраняйте со дня покупки: нотариальный договор, подтверждения переводов (SWIFT MT103), ипотечные документы и налоговые квитанции.
- Зафиксируйте дату приобретения по окончательному договору и уточните у адвоката, что именно эта дата является определяющей.
- Перед выставлением объекта на продажу рассчитайте с налоговым консультантом налог в обеих странах и изучите заключённые сделки.
- Если есть ипотека, запросите у банка письмо об остатке задолженности для погашения до подписания.
- Не планируете лететь? Подготовьте нотариальную доверенность с апостилем и заверенным переводом, прямо предусматривающую продажу, подписание и получение выручки на ваш счёт, и заранее согласуйте её с нотариусом.
- Работаете с посредником? Согласуйте письменно размер комиссии, включает ли она НДС и кто её оплачивает.
Что сделать до покупки и как мы сопровождаем сделку
Планирование выхода начинается до подписания: подходящая вам структура приобретения, зарегистрированное право, которое можно продать, заложить и передать по наследству, и заблаговременное понимание того, сколько налога будет уплачено и когда. Мы проверяем структуру приобретения и положения договора о регистрации и координируем действия с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые совершают действия по местному праву.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую или налоговую консультацию по конкретному случаю. Оно не содержит обещаний относительно цены продажи, прибыли или срока продажи.
Частые вопросы
Может ли израильтянин продать виллу в Румынии, если земля не зарегистрирована на его имя?
Да. Он продаёт дом вместе с зарегистрированным на его имя правом суперфиция. Согласно статье 695 Гражданского кодекса, это право можно передать и заложить вместе с домом.
Платят ли налог в Румынии и при продаже с убытком?
Да. Румынский налог на передачу недвижимости исчисляется со стоимости сделки, 3% при владении до трёх лет и 1% после этого срока, а не с прибыли, поэтому он взимается и при продаже с убытком.
Нужно ли приезжать в Румынию, чтобы продать объект?
Нет. Представитель может подписать от вашего имени у нотариуса на основании нотариальной доверенности с апостилем и заверенным переводом, а выручка перечисляется на указанный вами счёт.
На какой срок предоставляется право суперфиция?
Согласно статье 694 Гражданского кодекса Румынии, на срок до 99 лет, с возможностью продления. Проверьте по выписке и договору, на сколько лет зарегистрировано ваше право и что установлено в отношении продления.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Portal Legislativ - Codul civil, art. 693-699 (superficia), art. 1315
- Portal Legislativ - Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini
- ANAF - Codul fiscal și normele de aplicare (art. 111)
- Eurostat - Home ownership in the EU, 2024
- INS - Institutul Național de Statistică
- Налоговое управление Израиля - форма 1399
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.