בקצרה
היכולת למכור נכס ברומניה בעתיד נקבעת ברובה ביום הקנייה: מה בדיוק נרשם על שמכם בפנקס המקרקעין, ואיך. ישראלי בלי דרכון אירופי מחזיק בבית על שמו ובקרקע דרך זכות סופרפיציה, שאפשר למכור ולשעבד יחד עם הבית. במכירה משלמים ברומניה 3% או 1% משווי העסקה, ובישראל מדווחים תוך 30 יום ומשלמים על הרווח בניכוי זיכוי.
הנקודות החשובות
- 1אין מי שיכול להבטיח מחיר או קונה. מה שאפשר לוודא מראש הוא שהזכות שתקנו רשומה וניתנת למכירה.
- 2ישראלי בלי דרכון אירופי אינו רושם קרקע על שמו; הבית נרשם על שמו והקרקע בזכות סופרפיציה, לעד 99 שנים וניתנת לחידוש (סעיף 694 לקוד האזרחי).
- 3לפי סעיף 695, אפשר למכור ולשעבד את הסופרפיציה יחד עם הבית - חשוב, כי הקונה הבא כנראה ייקח משכנתא.
- 4ברומניה: 3% משווי העסקה עד שלוש שנות החזקה, 1% אחריהן, והמס חל גם במכירה בהפסד.
- 5בישראל: טופס 1399 תוך 30 יום, ו-25% על הרווח הריאלי בדרך כלל, עם זיכוי על המס הרומני.
השאלה ״איך יוצאים מזה?״ עולה אצל משקיעים בדרך כלל בסוף הפגישה, כמעט בשקט. היא שאלה לגיטימית לגמרי. נדל״ן אינו חשבון עו״ש, ונכס במדינה רחוקה מעורר חשש טבעי: מה אם אצטרך את הכסף, ומי בכלל יקנה ממני? המדריך הזה לא מנבא מחירים. הוא מסביר מה צריך להיות נכון ביום הקנייה כדי שביום המכירה תהיה לכם זכות נקייה למכור.
מה בדיוק תמכרו כשתצאו מהנכס?
תמכרו את מה שרשום על שמכם בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară), לא יותר. לכן התשובה תלויה במבנה הרכישה.
| מבנה הרכישה | מה רשום | מה מוכרים ביציאה |
|---|---|---|
| אזרח האיחוד האירופי | הבית והקרקע על שמו | בעלות מלאה בבית ובקרקע |
| ישראלי בלי דרכון אירופי, על שמו הפרטי | הבית על שמו, והקרקע בזכות סופרפיציה (Superficie, זכות לקיים בנייה על קרקע של אחר) | הבית יחד עם זכות הסופרפיציה |
| חברה רומנית (SRL) | הכול על שם החברה, גם כשכל המניות בידי זר | את הנכס, או את מניות החברה |
ההגבלה על הקרקע נובעת מסעיף 44(2) לחוקת רומניה ומסעיף 6 לחוק 312/2005. איזה מבנה מתאים לכם זו החלטה אישית, שכדאי לקבל עם עורך דין שמייצג אתכם.
ישראלי בלי דרכון אירופי אינו רושם קרקע על שמו; הבית נרשם על שמו והקרקע בזכות סופרפיציה, לעד 99 שנים וניתנת לחידוש (סעיף 694 לקוד האזרחי).
האם זכות סופרפיציה ניתנת למכירה?
כן. לפי הקוד האזרחי הרומני, זכות הסופרפיציה ניתנת לתקופה של עד 99 שנים וניתן לחדש אותה (סעיף 694). כל עוד הבית קיים, אפשר להעביר ולשעבד את הזכות יחד עם הבית (סעיף 695). המשמעות המעשית: הקונה הבא יוכל לקבל משכנתא, כי לבנק יש בטוחה רשומה.
על שם מי רשומה הקרקע שמתחת לבית? לכמה שנים תירשם הסופרפיציה, ומה סעיף החידוש? ומה בדיוק יקבל הקונה הבא? תשובה טובה מגיעה עם נסח ועם סעיף בחוזה. זכות בקרקע שנרשמת על שם צד שלישי, כמו מתווך או מכר, עלולה להפוך אותו לשותף בכוח במכירה העתידית.
ומה אם הנכס מוחזק דרך חברה?
אז יש שתי דרכי יציאה: מכירת הנכס על ידי החברה, או מכירת מניות החברה. המיסוי שונה: ברמת החברה יש מס, ואחר כך מס דיבידנד כשמוציאים את הכסף לבעלים. השיעור בפועל תלוי גם באמנת המס בין ישראל לרומניה, ולכן מחשבים אותו מראש עם יועץ מס.
מי עשוי לקנות מכם, וכמה זמן זה לוקח?
הקונה הבא לא חייב להיות ישראלי. רומניה היא שוק של בעלי בתים: לפי יורוסטט, ב-2024 גרו 94% מתושבי רומניה בדירה בבעלותם, לעומת 68% בממוצע באיחוד. לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה (INS), מחוז אילפוב שסביב בוקרשט רשם את גידול האוכלוסייה הגדול ברומניה בין מפקדי 2011 ו-2021.
על משך המכירה אין נתון רשמי אמין לווילות באזור מסוים, ולא נמציא אחד. מה שכן ידוע: וילה עם גינה היא מוצר שונה מדירת השקעה בעיר, עם קהל אחר, והקונה ישווה אותה לעסקאות שנסגרו בפועל ולא למודעות. מחיר מעל העסקאות שנסגרו משאיר את הנכס בשוק, ואם הקונה זקוק למשכנתא, לוח הזמנים תלוי גם בבנק שלו.
איך ממוסה המכירה ברומניה ובישראל?
| רומניה | ישראל | |
|---|---|---|
| בסיס המס | שווי העסקה, ולא פחות מהערכת השווי של לשכות הנוטריונים | הרווח הריאלי |
| שיעור (נכון לאוקטובר 2026) | 3% עד שלוש שנות החזקה, 1% אחריהן | בדרך כלל 25% |
| מי גובה ומתי | הנוטריון, ביום החתימה | אתם, בטופס 1399 תוך 30 יום |
| כפל מס | - | זיכוי על המס הרומני לפי אמנת המס |
הכלל הרומני קבוע בסעיף 111(1) לקוד המס (חוק 227/2015), והוא חל גם על העברת זכויות כמו סופרפיציה. המס חל גם כשהמכירה בהפסד. בישראל, הדיווח והתשלום הם לפי סעיף 91 לפקודת מס הכנסה.
שימו לב למועד: שלוש השנים נספרות מיום הרכישה. בקנייה מיזם הנכס עובר על שמכם בדרך כלל בחוזה הסופי, אחרי השלמת הבנייה, ולכן שאלו את עורך הדין איזה תאריך ייחשב במקרה שלכם.
אפשר למכור עוד לפני המסירה?
לפני המסירה אין לכם עדיין בית רשום, אלא זכויות לפי החוזה המקדים. לפי סעיף 1315 לקוד האזרחי, הסבת חוזה לאדם אחר דורשת את הסכמת הצד השני, כלומר היזם. אם האפשרות הזו חשובה לכם, בקשו שהחוזה יקבע מראש אם ההסבה מותרת ובאילו תנאים. ואם מישהו מבטיח לקנות מכם את הנכס בעתיד או למצוא לכם קונה, ההתחייבות צריכה להיות כתובה.
רשימת הכנה לקראת יציאה
- הוציאו נסח מפנקס המקרקעין דרך ANCPI, וודאו שהבית והסופרפיציה רשומים על שמכם.
- שמרו מיום הקנייה: חוזה נוטריוני, אישורי העברה (SWIFT MT103), מסמכי משכנתא וקבלות מס.
- רשמו את תאריך הרכישה לפי החוזה הסופי, וודאו עם עורך הדין שזה התאריך הקובע.
- לפני פרסום, חשבו עם יועץ מס את המס בשתי המדינות, ובדקו עסקאות שנסגרו.
- אם יש משכנתא, בקשו מהבנק מכתב יתרה לסילוק לפני החתימה.
- לא מתכננים לטוס? הכינו ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום מוסמך, שכולל במפורש מכירה, חתימה וקבלת התמורה לחשבון שלכם, ותאמו אותו מראש עם הנוטריון.
- עובדים עם מתווך? סכמו בכתב את העמלה, אם היא כוללת מע״מ ומי משלם אותה.
מה לעשות לפני הקנייה, ואיך אנחנו מלווים
תכנון יציאה מתחיל לפני החתימה: מבנה רכישה שמתאים לכם, זכות רשומה שאפשר למכור, לשעבד ולהוריש, וידיעה מראש כמה מס ישולם ומתי. אנחנו בודקים את מבנה הרכישה ואת סעיפי הרישום בחוזה, ומתאמים עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את הפעולות לפי הדין המקומי.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. אין בו הבטחה למחיר מכירה, לרווח או למשך מכירה.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול למכור וילה ברומניה כשהקרקע אינה רשומה על שמו?
כן. הוא מוכר את הבית יחד עם זכות הסופרפיציה הרשומה על שמו. לפי סעיף 695 לקוד האזרחי, את הזכות אפשר להעביר ולשעבד יחד עם הבית.
האם משלמים מס ברומניה גם כשמוכרים בהפסד?
כן. המס הרומני על העברת נכס מחושב על שווי העסקה, 3% עד שלוש שנות החזקה ו-1% אחריהן, ולא על הרווח, ולכן הוא חל גם במכירה בהפסד.
צריך להגיע לרומניה כדי למכור?
לא. מיופה כוח יכול לחתום בשמכם בפני הנוטריון, על סמך ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום מוסמך, והתמורה מועברת לחשבון שקבעתם.
לכמה זמן ניתנת זכות סופרפיציה?
לפי סעיף 694 לקוד האזרחי הרומני, לעד 99 שנים, וניתן לחדש אותה. בדקו בנסח ובחוזה לכמה שנים נרשמה הזכות שלכם ומה נקבע לגבי החידוש.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- Portal Legislativ - Codul civil, art. 693-699 (superficia), art. 1315
- Portal Legislativ - Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini
- ANAF - Codul fiscal și normele de aplicare (art. 111)
- Eurostat - Home ownership in the EU, 2024
- INS - Institutul Național de Statistică
- רשות המסים בישראל - טופס 1399
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.