باختصار
تتحدد القدرة على بيع عقار في رومانيا مستقبلًا إلى حد كبير يوم الشراء: ما الذي سُجّل باسمكم بالضبط في السجل العقاري، وكيف. فالإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا يملك البيت باسمه والأرض عبر حق السطح، الذي يمكن بيعه ورهنه مع البيت. وعند البيع تُدفع في رومانيا 3% أو 1% من قيمة الصفقة، وفي إسرائيل يُبلَّغ خلال 30 يومًا وتُدفع ضريبة على الربح بعد خصم الائتمان الضريبي.
أبرز النقاط
- 1لا أحد يستطيع أن يضمن سعرًا أو مشتريًا. وما يمكن التحقق منه مسبقًا هو أن الحق الذي تشترونه مسجَّل وقابل للبيع.
- 2الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا لا يسجّل أرضًا باسمه؛ يُسجَّل البيت باسمه والأرض بحق السطح، لمدة تصل إلى 99 عامًا قابلة للتجديد (المادة 694 من القانون المدني).
- 3وفقًا للمادة 695، يمكن بيع حق السطح ورهنه مع البيت - وهذا مهم، لأن المشتري التالي سيأخذ على الأرجح رهنًا عقاريًّا.
- 4في رومانيا: 3% من قيمة الصفقة لمدة تملّك حتى ثلاث سنوات، و1% بعدها، وتسري الضريبة حتى عند البيع بخسارة.
- 5في إسرائيل: النموذج 1399 خلال 30 يومًا، و25% على الربح الحقيقي عادةً، مع ائتمان عن الضريبة الرومانية.
يُطرح سؤال «كيف نخرج من هذا؟» لدى المستثمرين عادةً في نهاية الاجتماع، بصوت خافت تقريبًا. وهو سؤال مشروع تمامًا. فالعقار ليس حسابًا جاريًا، والعقار في دولة بعيدة يثير قلقًا طبيعيًّا: ماذا لو احتجت إلى المال، ومن سيشتري مني أصلًا؟ هذا الدليل لا يتنبأ بالأسعار. بل يشرح ما الذي يجب أن يكون صحيحًا يوم الشراء كي يكون لديكم يوم البيع حق نظيف في البيع.
ما الذي ستبيعونه بالضبط عندما تخرجون من العقار؟
ستبيعون ما هو مسجَّل باسمكم في السجل العقاري (Cartea Funciară)، لا أكثر. ولذلك فالإجابة تتوقف على هيكل الشراء.
| هيكل الشراء | ما المسجَّل | ما الذي يُباع عند الخروج |
|---|---|---|
| مواطن الاتحاد الأوروبي | البيت والأرض باسمه | ملكية كاملة للبيت والأرض |
| إسرائيلي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا، باسمه الشخصي | البيت باسمه، والأرض بحق السطح (Superficie، حق إقامة بناء على أرض مملوكة للغير) | البيت مع حق السطح |
| شركة رومانية (SRL) | كل شيء باسم الشركة، حتى عندما تكون جميع الحصص بيد أجنبي | العقار، أو حصص الشركة |
ينبع القيد على الأرض من المادة 44(2) من دستور رومانيا ومن المادة 6 من القانون 312/2005. أما أي هيكل يناسبكم فهو قرار شخصي يُستحسن اتخاذه مع محامٍ يمثلكم.
الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا لا يسجّل أرضًا باسمه؛ يُسجَّل البيت باسمه والأرض بحق السطح، لمدة تصل إلى 99 عامًا قابلة للتجديد (المادة 694 من القانون المدني).
هل يمكن بيع حق السطح؟
نعم. وفقًا للقانون المدني الروماني، يُمنح حق السطح لمدة تصل إلى 99 عامًا ويمكن تجديده (المادة 694). وما دام البيت قائمًا، يمكن نقل الحق ورهنه مع البيت (المادة 695). والمعنى العملي: سيتمكن المشتري التالي من الحصول على رهن عقاري، لأن لدى البنك ضمانة مسجَّلة.
باسم من الأرض المسجَّلة تحت البيت؟ ولكم سنة سيُسجَّل حق السطح، وما بند التجديد؟ وما الذي سيحصل عليه المشتري التالي بالضبط؟ والإجابة الجيدة تأتي مع مستخرج ومع بند في العقد. فالحق في الأرض المسجَّل باسم طرف ثالث، كوسيط أو أحد المعارف، قد يجعله شريكًا فعليًّا في البيع المستقبلي.
وماذا لو كان العقار مملوكًا عبر شركة؟
عندئذ يوجد طريقان للخروج: بيع العقار من قبل الشركة، أو بيع حصص الشركة. والضرائب مختلفة: فعلى مستوى الشركة توجد ضريبة، ثم ضريبة أرباح موزعة عند إخراج المال إلى المالكين. وتتوقف النسبة الفعلية أيضًا على اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا، ولذلك تُحتسب مسبقًا مع مستشار ضرائب.
من قد يشتري منكم، وكم يستغرق ذلك؟
ليس بالضرورة أن يكون المشتري التالي إسرائيليًّا. فرومانيا سوق لمالكي المنازل: وفقًا ليوروستات، في عام 2024 كان 94% من سكان رومانيا يقيمون في مسكن يملكونه، مقابل 68% في المتوسط في الاتحاد. ووفقًا للمعهد الوطني للإحصاء (INS)، سجّلت مقاطعة إلفوف المحيطة ببوخارست أكبر نمو سكاني في رومانيا بين تعدادَي 2011 و2021.
لا توجد بيانات رسمية موثوقة عن مدة بيع الفلل في منطقة بعينها، ولن نختلق رقمًا. أما المعروف فهو: الفيلا ذات الحديقة منتج مختلف عن شقة استثمارية في المدينة، ولها جمهور مختلف، وسيقارنها المشتري بصفقات أُبرمت فعلًا لا بإعلانات. والسعر الذي يفوق الصفقات المبرمة يُبقي العقار في السوق، وإذا احتاج المشتري إلى رهن عقاري، فالجدول الزمني يتوقف أيضًا على بنكه.
كيف يُفرض الضريبة على البيع في رومانيا وفي إسرائيل؟
| رومانيا | إسرائيل | |
|---|---|---|
| الوعاء الضريبي | قيمة الصفقة، على ألا تقل عن تقدير القيمة الصادر عن غرف الكتّاب العدول | الربح الحقيقي |
| النسبة (حتى أكتوبر 2026) | 3% لمدة تملّك حتى ثلاث سنوات، و1% بعدها | عادةً 25% |
| من يحصّل ومتى | الكاتب العدل، يوم التوقيع | أنتم، بالنموذج 1399 خلال 30 يومًا |
| الازدواج الضريبي | - | ائتمان عن الضريبة الرومانية وفقًا لاتفاقية الضرائب |
القاعدة الرومانية منصوص عليها في المادة 111(1) من قانون الضرائب (القانون 227/2015)، وهي تسري أيضًا على نقل حقوق مثل حق السطح. وتسري الضريبة حتى عندما يكون البيع بخسارة. وفي إسرائيل يتم الإبلاغ والدفع وفقًا للمادة 91 من مرسوم ضريبة الدخل.
انتبهوا إلى الموعد: تُحتسب السنوات الثلاث من يوم الشراء. وعند الشراء من مطوّر ينتقل العقار إلى اسمكم عادةً بالعقد النهائي، بعد اكتمال البناء، ولذلك اسألوا المحامي أي تاريخ سيُعتمد في حالتكم.
هل يمكن البيع حتى قبل التسليم؟
قبل التسليم لا يكون لديكم بعدُ بيت مسجَّل، بل حقوق بموجب العقد التمهيدي. ووفقًا للمادة 1315 من القانون المدني، تتطلب حوالة العقد إلى شخص آخر موافقة الطرف الآخر، أي المطوّر. فإذا كان هذا الخيار مهمًّا لكم، فاطلبوا أن ينص العقد مسبقًا على ما إذا كانت الحوالة مسموحة وبأي شروط. وإذا وعدكم أحد بشراء العقار منكم مستقبلًا أو بإيجاد مشترٍ لكم، فيجب أن يكون الالتزام مكتوبًا.
قائمة التحضير للخروج
- استخرجوا مستخرجًا من السجل العقاري عبر ANCPI، وتأكدوا من أن البيت وحق السطح مسجَّلان باسمكم.
- احتفظوا منذ يوم الشراء بما يلي: العقد الموثَّق لدى الكاتب العدل، وإثباتات التحويل (SWIFT MT103)، ومستندات الرهن العقاري، وإيصالات الضرائب.
- دوّنوا تاريخ الشراء وفقًا للعقد النهائي، وتأكدوا مع المحامي من أنه التاريخ المعتمد.
- قبل عرض العقار، احسبوا مع مستشار ضرائب الضريبة في الدولتين، وافحصوا الصفقات المبرمة.
- إذا وُجد رهن عقاري، فاطلبوا من البنك كتاب رصيد للسداد قبل التوقيع.
- لا تخططون للسفر؟ جهّزوا توكيلًا موثَّقًا لدى كاتب عدل مع أبوستيل وترجمة معتمدة، يتضمن صراحةً البيع والتوقيع وتلقي الحصيلة إلى حسابكم، ونسّقوه مسبقًا مع الكاتب العدل.
- تعملون مع وسيط؟ اتفقوا كتابةً على العمولة، وعلى ما إذا كانت تشمل ضريبة القيمة المضافة، ومن يدفعها.
ما الذي يُفعل قبل الشراء، وكيف نرافقكم
يبدأ التخطيط للخروج قبل التوقيع: هيكل شراء يناسبكم، وحق مسجَّل يمكن بيعه ورهنه وتوريثه، ومعرفة مسبقة بمقدار الضريبة التي ستُدفع وموعدها. ونحن نفحص هيكل الشراء وبنود التسجيل في العقد، وننسّق مع محامين وكتّاب عدل مرخَّصين في رومانيا، يتولون الإجراءات وفقًا للقانون المحلي.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية لحالة بعينها. ولا يتضمن أي وعد بسعر بيع أو ربح أو مدة بيع.
أسئلة شائعة
هل يمكن للإسرائيلي أن يبيع فيلا في رومانيا عندما لا تكون الأرض مسجَّلة باسمه؟
نعم. فهو يبيع البيت مع حق السطح المسجَّل باسمه. ووفقًا للمادة 695 من القانون المدني، يمكن نقل الحق ورهنه مع البيت.
هل تُدفع ضريبة في رومانيا حتى عند البيع بخسارة؟
نعم. فالضريبة الرومانية على نقل ملكية العقار تُحتسب على قيمة الصفقة، 3% لمدة تملّك حتى ثلاث سنوات و1% بعدها، لا على الربح، ولذلك تسري حتى عند البيع بخسارة.
هل يجب الحضور إلى رومانيا من أجل البيع؟
لا. يمكن لوكيل أن يوقّع باسمكم أمام الكاتب العدل، استنادًا إلى توكيل موثَّق لدى كاتب عدل مع أبوستيل وترجمة معتمدة، وتُحوَّل الحصيلة إلى الحساب الذي حددتموه.
لكم من الوقت يُمنح حق السطح؟
وفقًا للمادة 694 من القانون المدني الروماني، لمدة تصل إلى 99 عامًا، ويمكن تجديده. افحصوا في المستخرج وفي العقد لكم سنة سُجّل حقكم وما المنصوص عليه بشأن التجديد.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Portal Legislativ - Codul civil, art. 693-699 (superficia), art. 1315
- Portal Legislativ - Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini
- ANAF - Codul fiscal și normele de aplicare (art. 111)
- Eurostat - Home ownership in the EU, 2024
- INS - Institutul Național de Statistică
- سلطة الضرائب الإسرائيلية - النموذج 1399
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.