„Dacă va fi necesar”

Autorizația de cumpărare a unui cumpărător din afara Uniunii nu este doar treaba cumpărătorului. Când ultima dumneavoastră plată depinde de înscriere, este și treaba dumneavoastră.

Linkul a sosit vineri, 23 octombrie, la șapte și zece dimineața. Un articol din Cyprus Mail despre o ședință a comisiei pentru afaceri interne din parlamentul cipriot, care a discutat restricționarea achizițiilor imobiliare de către străinii din afara Uniunii. Sub link, Asaf a scris: „Mă privește și pe mine?”

Asaf are patruzeci și șase de ani, este inginer constructor din Haifa și construiește la Larnaca al treilea lui proiect: douăzeci și două de apartamente într-un cartier rezidențial din nordul orașului, cu predarea estimată în vara lui 2027. Șaptesprezece apartamente sunt deja vândute, treisprezece dintre ele unor israelieni. Conduce proiectul îndeaproape, zboară la Larnaca de două ori pe lună, iar fiecare contract se semnează la o avocată locală. Contractele de vânzare le-a construit împreună cu avocata la primul proiect și de atunci nu a schimbat mare lucru în ele. Au funcționat.

I-am cerut modelul de contract. La clauza 14 am găsit fraza: „Cumpărătorul va face demersurile pentru obținerea autorizației de cumpărare, dacă va fi necesar, pe cheltuiala sa.” Iar la clauza 9, în graficul de plăți, scria că ultimele 12% din preț se plătesc la înscrierea apartamentului pe numele cumpărătorului.

Fiecare dintre aceste clauze pare rezonabilă luată separat. Împreună creează o problemă.

Potrivit Legii privind dobândirea de bunuri imobile (străini), capitolul 109 din legile Ciprului, cine nu este cetățean al unui stat din Uniune are nevoie de o autorizație pentru a înscrie un imobil pe numele său. Cererea se depune la prefectul districtului. Autorizația este necesară pentru înscriere, nu pentru semnare și nici pentru depunerea contractului la Departamentul de Cadastru. De aceea, un israelian poate semna, plăti și depune un contract fără autorizație și poate descoperi că îi lipsește abia când vine momentul înscrierii. Legea vorbește despre un singur apartament de locuit, dar în practică s-au acordat autorizații și pentru mai multe.

Cu alte cuvinte, „dacă va fi necesar” al lui Asaf a fost întotdeauna necesar. Și de treisprezece ori, 12% din preț depind de decizia prefectului districtului, în baza unei legi pe care parlamentul discută acum să o modifice.

26 octombrie. Discuție cu avocata care lucrează cu mine la Larnaca. Verifică dosarele și constată că doar patru dintre cei treisprezece cumpărători israelieni au depus cerere de autorizație. Ceilalți au așteptat „să se apropie înscrierea”. Doi dintre ei au cumpărat un al doilea apartament în clădire, „pentru copii”. Îmi povestește și despre un mesaj pe care agentul lui Asaf l-a trimis la doi potențiali cumpărători: „Se poate cumpăra printr-o societate cipriotă, fără autorizație.” „Exact asta vrea comisia să închidă”, spune ea. „Și nici astăzi nu m-aș baza pe asta.” În aceeași seară, Asaf i-a cerut agentului să nu mai propună așa ceva.

27 octombrie. În editorialul Cyprus Mail se scrie că comisia va discuta din nou subiectul săptămâna următoare și că așteaptă un proiect de lege cuprinzător de la guvern. Propunerile aflate pe masă includ interzicerea achizițiilor de teren agricol și în zonele de lângă linia de încetare a focului și de lângă infrastructura critică, limitări în funcție de suprafață și o discuție despre achizițiile prin societăți. Un text aprobat nu există. Și de aceea nu există nici răspuns la întrebarea pe care Asaf a pus-o la discuția următoare: „Ce se întâmplă cu o cerere depusă în baza legii vechi, dacă legea se schimbă înainte să se ia o decizie asupra ei?”

I-am spus că nu știu. Și că nici avocata din Larnaca nu știe, pentru că încă nu există un text de citit.

28 octombrie. Decizia. Asaf le trimite celor nouă cumpărători israelieni care nu au depus cerere o scrisoare prin care îi roagă să o depună acum, în baza legii în vigoare, și se oferă ca avocata lui să le pregătească formularele fără plată. Pentru cele cinci apartamente încă nevândute s-a adăugat o anexă: cumpărătorul depune cererea de autorizație în termen de treizeci de zile de la semnare, iar dacă autorizația nu se acordă din cauza unei modificări a legii, părțile pot transfera contractul unui alt cumpărător care are dreptul la înscriere sau îl pot rezilia, cu restituirea banilor după un mecanism stabilit dinainte.

Până joi, șapte dintre cei nouă depuseseră cererea. Doi au spus că vor aștepta. Un cumpărător care urma să semneze pentru un apartament de la etajul patru a citit anexa și a spus că „trebuie să se mai gândească”. De atunci nu a mai revenit.

12% din preț, la treisprezece apartamente cu un preț mediu de 268 de mii de euro, înseamnă circa 418 mii de euro. Suma aceasta depinde în continuare de autorizații și acum și de parlament. „Am vândut apartamentele”, a spus Asaf. „Nu știam că încă nu am vândut înscrierea.”

Dezvoltatorii israelieni care vând israelienilor tind să vadă autorizația de cumpărare ca pe un formular al cumpărătorului, ceva ce avocatul lui va rezolva înainte de înscriere. Dar când ultima plată depinde de înscriere, autorizația cumpărătorului este un rând în fluxul de numerar al dezvoltatorului. Iar un asemenea rând, într-un an în care un parlament discută modificarea legii, are nevoie de o dată, nu de „dacă va fi necesar”. Apartamentul l-ați vândut cumpărătorului. Înscrierea trebuie încă aprobată de altcineva.

Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră

• Câți dintre cumpărătorii mei sunt din afara Uniunii și câți dintre ei au depus deja cerere de autorizație, efectiv și nu doar ca promisiune?
• Ce parte din preț primesc doar la înscrierea pe numele cumpărătorului și care este suma totală care depinde de autorizațiile altora?
• Dacă legea se schimbă înainte de înscriere, ce scrie în contractul meu și, dacă nu scrie nimic, sunt dispus să adaug o clauză care ar putea îndepărta un cumpărător?

Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.

Tradus din originalul în ebraică. עברית

Rubrica completă pe LinkedIn

Toate poveștile