היתר הרכישה של קונה מחוץ לאיחוד הוא לא רק עניין של הקונה. כשהתשלום האחרון שלכם תלוי ברישום, הוא גם עניין שלכם.
הקישור הגיע ביום שישי, 23 באוקטובר, בשבע ועשרה בבוקר. כתבה מ-Cyprus Mail על ישיבה של ועדת הפנים בפרלמנט הקפריסאי, שדנה בהגבלת רכישות נדל״ן בידי זרים מחוץ לאיחוד. מתחת לקישור אסף כתב: ״זה נוגע לי?״
אסף בן ארבעים ושש, מהנדס בניין מחיפה, ובונה בלרנקה את הפרויקט השלישי שלו: עשרים ושתיים דירות בשכונת מגורים בצפון העיר, עם מסירה צפויה בקיץ 2027. שבע-עשרה דירות כבר נמכרו, שלוש-עשרה מהן לישראלים. הוא מנהל את הפרויקט מקרוב, טס ללרנקה פעמיים בחודש, וכל חוזה נחתם אצל עורכת דין מקומית. את חוזי המכר הוא בנה עם עורכת הדין בפרויקט הראשון, ומאז לא שינה בהם הרבה. הם עבדו.
ביקשתי ממנו את תבנית החוזה. בסעיף 14 מצאתי את המשפט: ״הרוכש יפעל לקבלת היתר רכישה, ככל שיידרש, על חשבונו.״ ובסעיף 9, בלוח התשלומים, היה כתוב שאת 12% האחרונים מהמחיר משלמים ברישום הדירה על שם הרוכש.
כל אחד מהסעיפים האלה נראה סביר לבד. ביחד הם יוצרים בעיה.
לפי חוק רכישת מקרקעין (זרים), פרק 109 בחוקי קפריסין, מי שאינו אזרח של מדינה באיחוד צריך היתר כדי לרשום נכס על שמו. את הבקשה מגישים למושל המחוז. ההיתר נדרש לרישום, לא לחתימה ולא להפקדת החוזה במחלקת רישום המקרקעין. לכן ישראלי יכול לחתום, לשלם ולהפקיד חוזה בלי היתר, ולגלות שהוא חסר רק כשמגיע הזמן לרשום. החוק מדבר על דירה אחת למגורים, ובפועל ניתנו היתרים גם ליותר.
כלומר, ה״ככל שיידרש״ של אסף היה תמיד נדרש. ושלוש-עשרה פעמים, 12% מהמחיר תלויים בהחלטה של מושל המחוז, לפי חוק שהפרלמנט דן עכשיו בשינוי שלו.
26 באוקטובר. שיחה עם עורכת הדין שעובדת איתי בלרנקה. היא בודקת את התיקים ומוצאת שרק ארבעה מתוך שלושה-עשר הרוכשים הישראלים הגישו בקשה להיתר. השאר חיכו ״לקראת הרישום״. שניים מהם קנו דירה שנייה בבניין, ״בשביל הילדים״. היא מספרת גם על הודעה ששלח הסוכן של אסף לשני רוכשים פוטנציאליים: ״אפשר לקנות דרך חברה קפריסאית, בלי היתר.״ ״זה בדיוק מה שהוועדה רוצה לסגור,״ היא אומרת. ״ולא הייתי בונה על זה גם היום.״ אסף ביקש מהסוכן להפסיק להציע את זה באותו ערב.
27 באוקטובר. במאמר המערכת של Cyprus Mail נכתב שהוועדה תדון שוב בשבוע שאחרי, ושהיא מחכה להצעת חוק מקיפה מהממשלה. ההצעות שעל השולחן כוללות איסור על קרקע חקלאית ועל אזורים ליד קו הפסקת האש ותשתיות חיוניות, הגבלות לפי גודל, ודיון ברכישות דרך חברות. נוסח מאושר אין. ולכן גם אין תשובה לשאלה שאסף שאל בשיחה הבאה: ״מה קורה לבקשה שהוגשה לפי החוק הישן, אם החוק משתנה לפני שמחליטים עליה?״
אמרתי לו שאני לא יודע. ושגם עורכת הדין בלרנקה לא יודעת, כי עוד אין טקסט לקרוא.
28 באוקטובר. ההחלטה. אסף שולח לתשעת הרוכשים הישראלים שלא הגישו בקשה מכתב שמבקש להגיש עכשיו, לפי החוק הקיים, ומציע שעורכת הדין שלו תכין להם את הטפסים בלי תשלום. לחמש הדירות שעוד לא נמכרו נוסף נספח: הרוכש מגיש בקשה להיתר בתוך שלושים יום מהחתימה, ואם ההיתר לא ניתן בגלל שינוי בחוק, הצדדים יכולים להעביר את החוזה לרוכש אחר שזכאי לרישום, או לבטל אותו ולהחזיר את הכסף לפי מנגנון שנקבע מראש.
עד יום חמישי, שבעה מתוך התשעה הגישו. שניים אמרו שיחכו. רוכש אחד, שעמד לחתום על דירה בקומה הרביעית, קרא את הנספח ואמר שהוא ״צריך לחשוב על זה״. מאז הוא לא חזר.
12% מהמחיר, על שלוש-עשרה דירות במחיר ממוצע של 268 אלף אירו, הם כ-418 אלף אירו. הם עדיין תלויים בהיתרים, ועכשיו גם בפרלמנט. ״מכרתי את הדירות,״ אמר אסף. ״לא ידעתי שעוד לא מכרתי את הרישום.״
יזמים ישראלים שמוכרים לישראלים נוטים לראות בהיתר הרכישה טופס של הקונה, משהו שעורך הדין שלו יסדר לפני הרישום. אבל כשהתשלום האחרון תלוי ברישום, ההיתר של הקונה הוא שורה בתזרים של היזם. ושורה כזו, בשנה שבה פרלמנט דן בשינוי החוק, צריכה תאריך ולא ״ככל שיידרש״. את הדירה מכרתם לקונה. את הרישום עדיין צריך לאשר מישהו אחר.
השאלה שהייתי שואל במקומכם
- כמה מהרוכשים שלי הם מחוץ לאיחוד, וכמה מהם כבר הגישו בקשה להיתר, בפועל ולא בהבטחה?
- איזה חלק מהמחיר אני מקבל רק ברישום על שם הקונה, ומה הסכום הכולל שתלוי בהיתרים של אחרים?
- אם החוק ישתנה לפני הרישום, מה כתוב אצלי בחוזה, ואם לא כתוב כלום, האם אני מוכן להוסיף סעיף שעלול להבריח קונה?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.
מדריכים בנושא
סיפור חדש בכל שבוע, ישר למייל
תודה, נרשמתם לניוזלטר. הגיליון הבא יגיע אליכם למייל.
