تصريح الشراء لمشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي ليس شأن المشتري وحده. حين تكون دفعتكم الأخيرة مرهونة بالتسجيل، يصبح شأنكم أنتم أيضًا.
وصل الرابط يوم الجمعة، 23 تشرين الأول/أكتوبر، في السابعة وعشر دقائق صباحًا. مقال من Cyprus Mail عن جلسة للجنة الداخلية في البرلمان القبرصي، ناقشت تقييد شراء الأجانب من خارج الاتحاد للعقارات. وتحت الرابط كتب أساف: «هل يعنيني هذا؟»
أساف في السادسة والأربعين، مهندس مدني من حيفا، ويبني في لارنكا مشروعه الثالث: اثنتان وعشرون شقة في حي سكني شمال المدينة، والتسليم متوقع في صيف 2027. بيعت حتى الآن سبع عشرة شقة، ثلاث عشرة منها لإسرائيليين. يدير المشروع عن قرب، ويسافر إلى لارنكا مرتين في الشهر، وكل عقد يُوقَّع لدى محامية محلية. صاغ عقود البيع مع المحامية في المشروع الأول، ولم يغيّر فيها الكثير منذ ذلك الحين. لقد نجحت.
طلبت منه نموذج العقد. في البند 14 وجدت الجملة: «يعمل المشتري على الحصول على تصريح شراء، حسب الاقتضاء، على نفقته.» وفي البند 9، في جدول الدفعات، كُتب أن آخر 12% من السعر تُدفع عند تسجيل الشقة باسم المشتري.
كل واحد من هذين البندين يبدو معقولًا وحده. لكنهما معًا يخلقان مشكلة.
وفق قانون اكتساب العقارات (الأجانب)، الفصل 109 من قوانين قبرص، يحتاج من ليس مواطنًا في دولة من دول الاتحاد إلى تصريح كي يسجّل عقارًا باسمه. ويُقدَّم الطلب إلى حاكم المنطقة. التصريح مطلوب للتسجيل، لا للتوقيع ولا لإيداع العقد في دائرة تسجيل الأراضي. لذلك يستطيع الإسرائيلي أن يوقّع ويدفع ويودع العقد من دون تصريح، ثم يكتشف أنه ينقصه فقط حين يحين وقت التسجيل. ويتحدث القانون عن شقة واحدة للسكن، لكن عمليًا مُنحت تصاريح لأكثر من ذلك أيضًا.
أي أن «حسب الاقتضاء» لدى أساف كان مقتضى دائمًا. وثلاث عشرة مرة، تبقى 12% من السعر مرهونة بقرار حاكم المنطقة، وفق قانون يناقش البرلمان الآن تغييره.
26 تشرين الأول/أكتوبر. محادثة مع المحامية التي تعمل معي في لارنكا. تفحص الملفات وتجد أن أربعة فقط من أصل ثلاثة عشر مشتريًا إسرائيليًا قدّموا طلب تصريح. أما الباقون فانتظروا «حتى اقتراب التسجيل». اثنان منهم اشتريا شقة ثانية في المبنى، «من أجل الأولاد». وتروي أيضًا عن رسالة أرسلها وكيل أساف إلى اثنين من المشترين المحتملين: «يمكن الشراء عبر شركة قبرصية، من دون تصريح.» «هذا بالضبط ما تريد اللجنة إغلاقه»، تقول. «ولم أكن لأعتمد عليه حتى اليوم.» وطلب أساف من الوكيل في المساء نفسه أن يكفّ عن اقتراح ذلك.
27 تشرين الأول/أكتوبر. في افتتاحية Cyprus Mail كُتب أن اللجنة ستناقش المسألة مجددًا في الأسبوع التالي، وأنها تنتظر مشروع قانون شاملًا من الحكومة. وتشمل المقترحات المطروحة حظرًا على الأراضي الزراعية وعلى المناطق القريبة من خط وقف إطلاق النار والبنى التحتية الحيوية، وقيودًا بحسب المساحة، ونقاشًا حول الشراء عبر الشركات. لا يوجد نص مُقرّ. ولذلك لا يوجد أيضًا جواب عن السؤال الذي طرحه أساف في المحادثة التالية: «ماذا يحدث لطلب قُدّم وفق القانون القديم، إذا تغيّر القانون قبل البتّ فيه؟»
قلت له إنني لا أعرف. وإن المحامية في لارنكا لا تعرف أيضًا، لأنه لا يوجد بعد نص يُقرأ.
28 تشرين الأول/أكتوبر. القرار. يرسل أساف إلى المشترين الإسرائيليين التسعة الذين لم يقدّموا طلبًا رسالة يطلب فيها تقديمه الآن، وفق القانون القائم، ويعرض أن تُعدّ لهم محاميته الاستمارات من دون مقابل. وأُضيف ملحق للشقق الخمس التي لم تُبع بعد: يقدّم المشتري طلب التصريح خلال ثلاثين يومًا من التوقيع، وإذا لم يُمنح التصريح بسبب تغيير في القانون، يمكن للطرفين نقل العقد إلى مشترٍ آخر يحق له التسجيل، أو إلغاؤه وإعادة المال وفق آلية متفق عليها مسبقًا.
حتى يوم الخميس، قدّم سبعة من أصل التسعة طلباتهم. واثنان قالا إنهما سينتظران. ومشترٍ واحد، كان على وشك التوقيع على شقة في الطابق الرابع، قرأ الملحق وقال إنه «يحتاج إلى التفكير في الأمر». ومنذ ذلك الحين لم يعد.
12% من السعر، على ثلاث عشرة شقة بمتوسط سعر 268 ألف يورو، تبلغ نحو 418 ألف يورو. ولا تزال مرهونة بالتصاريح، والآن بالبرلمان أيضًا. «بعت الشقق»، قال أساف. «ولم أكن أعرف أنني لم أبع التسجيل بعد.»
المطورون الإسرائيليون الذين يبيعون لإسرائيليين يميلون إلى اعتبار تصريح الشراء استمارة تخص المشتري، شيئًا سيرتّبه محاميه قبل التسجيل. لكن حين تكون الدفعة الأخيرة مرهونة بالتسجيل، يصبح تصريح المشتري سطرًا في التدفق النقدي للمطوّر. وسطر كهذا، في سنة يناقش فيها برلمان تغيير القانون، يحتاج إلى تاريخ لا إلى «حسب الاقتضاء». الشقة بعتموها للمشتري. أما التسجيل فلا يزال على شخص آخر أن يوافق عليه.
السؤال الذي كنت سأطرحه لو كنت مكانكم
- كم من المشترين لديّ هم من خارج الاتحاد، وكم منهم قدّم بالفعل طلب تصريح، فعلًا لا وعدًا؟
- أي جزء من السعر لا أتلقاه إلا عند التسجيل باسم المشتري، وما المبلغ الإجمالي المرهون بتصاريح الآخرين؟
- إذا تغيّر القانون قبل التسجيل، فماذا يقول عقدي، وإن لم يقل شيئًا، فهل أنا مستعد لإضافة بند قد يُبعد مشتريًا؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית
أدلة ذات صلة
قصة جديدة كل أسبوع مباشرة إلى بريدكم
شكرًا، تم اشتراككم. سيصلكم العدد القادم إلى بريدكم.
