Разрешение на покупку для покупателя из-за пределов Евросоюза - дело не только покупателя. Когда Ваш последний платёж зависит от регистрации, это и Ваше дело.
Ссылка пришла в пятницу, 23 октября, в семь десять утра. Статья из Cyprus Mail о заседании комитета по внутренним делам кипрского парламента, где обсуждалось ограничение покупки недвижимости иностранцами из-за пределов Евросоюза. Под ссылкой Асаф написал: «Это меня касается?»
Асафу сорок шесть лет, он инженер-строитель из Хайфы и строит в Ларнаке свой третий проект: двадцать две квартиры в жилом районе на севере города, со сдачей, ожидаемой летом 2027 года. Семнадцать квартир уже проданы, тринадцать из них израильтянам. Он ведёт проект вблизи, летает в Ларнаку дважды в месяц, и каждый договор подписывается у местного адвоката. Договоры купли-продажи он составил вместе с адвокатом ещё в первом проекте и с тех пор мало что в них менял. Они работали.
Я попросил у него шаблон договора. В пункте 14 я нашёл фразу: «Покупатель за свой счёт получает разрешение на покупку, если оно потребуется». А в пункте 9, в графике платежей, было написано, что последние 12% цены выплачиваются при регистрации квартиры на имя покупателя.
Каждый из этих пунктов по отдельности выглядит разумно. Вместе они создают проблему.
Согласно закону о приобретении недвижимости (иностранцами), глава 109 законов Кипра, тот, кто не является гражданином страны Евросоюза, должен получить разрешение, чтобы зарегистрировать объект на своё имя. Заявление подаётся окружному управляющему. Разрешение нужно для регистрации, а не для подписания и не для депонирования договора в Департаменте земельного кадастра. Поэтому израильтянин может подписать договор, заплатить и депонировать его без разрешения и обнаружить, что разрешения нет, только когда приходит время регистрации. Закон говорит об одной квартире для проживания, а на практике разрешения выдавались и на большее.
То есть «если потребуется» Асафа требовалось всегда. И тринадцать раз 12% цены зависят от решения окружного управляющего, по закону, изменение которого парламент сейчас обсуждает.
26 октября. Разговор с адвокатом, которая работает со мной в Ларнаке. Она проверяет дела и обнаруживает, что только четверо из тринадцати израильских покупателей подали заявление на разрешение. Остальные ждали, «ближе к регистрации». Двое из них купили в доме вторую квартиру, «для детей». Она рассказывает и о сообщении, которое агент Асафа отправил двум потенциальным покупателям: «Можно купить через кипрскую компанию, без разрешения». «Именно это комитет и хочет закрыть, - говорит она. - И я бы не стала на это рассчитывать даже сегодня». В тот же вечер Асаф попросил агента перестать это предлагать.
27 октября. В редакционной статье Cyprus Mail написано, что комитет вернётся к вопросу на следующей неделе и что он ждёт от правительства комплексного законопроекта. Предложения на столе включают запрет на сельскохозяйственные земли и на районы вблизи линии прекращения огня и объектов критической инфраструктуры, ограничения по площади и обсуждение покупок через компании. Утверждённого текста нет. А значит, нет и ответа на вопрос, который Асаф задал в следующем разговоре: «Что будет с заявлением, поданным по старому закону, если закон изменится до того, как по нему примут решение?»
Я сказал ему, что не знаю. И что адвокат в Ларнаке тоже не знает, потому что текста, который можно прочитать, ещё нет.
28 октября. Решение. Асаф отправляет девяти израильским покупателям, не подавшим заявление, письмо с просьбой подать его сейчас, по действующему закону, и предлагает, чтобы его адвокат бесплатно подготовила им документы. К пяти ещё не проданным квартирам добавлено приложение: покупатель подаёт заявление на разрешение в течение тридцати дней с момента подписания, а если разрешение не выдано из-за изменения закона, стороны могут переуступить договор другому покупателю, имеющему право на регистрацию, или расторгнуть его и вернуть деньги по заранее установленному механизму.
К четвергу семеро из девяти подали заявления. Двое сказали, что подождут. Один покупатель, который собирался подписать договор на квартиру на четвёртом этаже, прочитал приложение и сказал, что ему «нужно подумать». С тех пор он не возвращался.
12% цены по тринадцати квартирам со средней ценой 268 тысяч евро - это около 418 тысяч евро. Они по-прежнему зависят от разрешений, а теперь ещё и от парламента. «Я продал квартиры, - сказал Асаф. - Я не знал, что ещё не продал регистрацию».
Израильские девелоперы, продающие израильтянам, склонны видеть в разрешении на покупку формальность покупателя, то, что его адвокат уладит перед регистрацией. Но когда последний платёж зависит от регистрации, разрешение покупателя - это строка в денежном потоке девелопера. И такой строке, в год, когда парламент обсуждает изменение закона, нужна дата, а не «если потребуется». Квартиру Вы продали покупателю. Регистрацию всё ещё должен одобрить кто-то другой.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Сколько моих покупателей из-за пределов Евросоюза и сколько из них уже подали заявление на разрешение - на деле, а не на словах?
- Какую часть цены я получаю только при регистрации на имя покупателя и какова общая сумма, зависящая от чужих разрешений?
- Если закон изменится до регистрации, что написано об этом в моём договоре, а если ничего, готов ли я добавить пункт, который может отпугнуть покупателя?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית
Руководства по теме
Новая история каждую неделю, прямо на почту
Спасибо, вы подписались. Следующий выпуск придёт вам на почту.
