Бухарест, обеспечение для инвесторов и почему нельзя строить на расстоянии

Выпуск на YouTube ↗

Главное

1. «Открыть новую страну» занимает месяцы: изучить регулирование и найти местного партнёра. Израильский адвокат не вправе консультировать по иностранному праву, поэтому работа ведётся вместе с местным адвокатом.
2. «В Риме поступай как римлянин»: строят под то, чего хочет местный покупатель, от планировок квартир до уровня отделки, а не под то, что принято в Израиле.
3. Тот, кто даёт кредит, проверяет в первую очередь условия возврата и обеспечение. Тот, кто входит партнёром в капитал, проверяет бизнес-план, свои возможности влиять и способ выхода.
4. Личная гарантия стоит ровно столько, сколько за ней стоит. Каждое обеспечение проверяется по существу, вместе с опытом девелопера.
5. Средства инвесторов могут находиться на эскроу-счёте и выдаваться девелоперу по этапам, после того как технадзор подтвердит их выполнение.
6. Сначала исследование и бизнес-план, и только потом участок. Если строительство стоит 850 евро за кв. м, а в районе продают по 600, участок не подходит, даже если «покупатели ещё есть».
7. По его словам, по состоянию на январь 2024 года: разрешение по действующему плану в Румынии можно получить примерно за полгода, а точечное изменение плана занимает от полугода до полутора лет.
8. Даже когда банк предлагает финансирование в 75%, он советует планировать из расчёта 50% и оставлять подушку, которой хватит примерно на полгода без дохода.
9. «Нет шанса без риска»: инвестиция может принести убыток, поэтому проверяют, диверсифицируют и не вкладывают деньги, которых нет.

«Я не верю в строительство на расстоянии»

Хронометраж

1. 0:46Кто такой Илан: почти 20 лет в недвижимости, из них 15 в сопровождении девелоперов и инвесторов за рубежом
2. 3:12«Открыть новую страну»: закон, налоги, планирование и местный партнёр
3. 9:30Почему именно Румыния
4. 14:20Два типа инвесторов: покупатель квартиры и инвестор в проект
5. 20:43Кредит или инвестиция в капитал, и что делает обеспечение настоящим
6. 27:00Эскроу-счёт и выдача средств по этапам
7. 30:10Исследование, которое проводят перед покупкой участка
8. 33:25Изменение назначения земли и разрешение на строительство в Румынии: сроки
9. 38:13Расходы на владение и налогообложение в Румынии и в Израиле
10. 41:24Нетворкинг и почему нельзя строить на расстоянии
11. 46:09Румыния: тенденции, кризис 2008 года и сегодняшний день
12. 51:01Как частному инвестору защитить себя в нестабильный период
13. 54:13Что делать со 100 тысячами евро: осторожное кредитное плечо
14. 58:56Что им движет, и рекомендация книги

Резюме: редакция сайта, на основе записи. Сказанное прозвучало в записи от 25 января 2024. С тех пор законы, налоговые ставки, процентные ставки и цены могли измениться. Резюме написаны нами и отражают сказанное на момент записи.

Все выпуски