Bună ziua tuturor!
Bilanțurile anului care s-a încheiat în țările în care activăm și îi ajutăm pe clienții noștri arată creșteri ale prețurilor imobiliare în fiecare dintre ele, iar cât timp nivelul dobânzii din Israel este încă ridicat și prețurile imobiliare nu scad (nu vă lăsați impresionați de comunicatele către presă; nu există de fapt o scădere a prețurilor), investitorii israelieni continuă să caute oportunități de investiții în străinătate.
În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:
a. Bilanțul imobiliar al anului 2025 în Grecia.
b. Bilanțul imobiliar al anului 2025 în România.
c. Bilanțul imobiliar al anului 2025 în Bulgaria.
d. Scădere bruscă a numărului de tranzacții imobiliare din România în ianuarie 2026.
e. Prognoză economică pentru 2026.
av. Ilan Leibovitch și echipa biroului
Grecia
Bilanțul 2025: piața imobiliară din Grecia continuă să crească - creștere moderată, alături de temperarea prețurilor și extinderea cererii
În anul 2025, piața imobiliară din Grecia a continuat să prezinte o creștere constantă a prețurilor apartamentelor, deși ritmul de creștere s-a moderat față de anii precedenți. Datele oficiale ale Băncii Centrale a Greciei indică o creștere medie anuală a prețurilor imobiliare de aproximativ 7,7% în trimestrul al treilea al anului, după ani de creștere cu două cifre în anii anteriori.
Date privind prețurile imobiliare în 2025 (datele Băncii Centrale a Greciei):
- Creștere medie anuală de aproximativ 7,7% a prețurilor apartamentelor în trimestrul 3/2025 față de anul precedent.
- Prețurile apartamentelor noi au crescut cu aproximativ 6,6% față de anul precedent, în timp ce apartamentele vechi au crescut cu aproximativ 8,5%.
- În nordul Greciei și la Salonic s-a înregistrat o creștere relativ ridicată, de până la aproximativ 9,6%, a prețurilor apartamentelor, în timp ce la Atena prețurile au crescut cu aproximativ 6,6%.
Aceste date arată că, în pofida unei ușoare încetiniri a ritmului de creștere a prețurilor față de 2024 (când în acel an s-a înregistrat o creștere medie de peste 8,5%-9%, potrivit datelor corectate), piața imobiliară din Grecia a rămas pozitivă și foarte activă și în ultimul an.
Tendințe semnificative ale pieței în 2025:
- Trecerea de la o piață cu creșteri rapide la o fază de creștere echilibrată: ritmul de creștere a prețurilor este stabil, dar mai moderat decât în anii 2021-2023, ceea ce face piața mai accesibilă pentru oportunități de investiții sofisticate.
- Apartamentele noi se vând cu un ritm de creștere mai ridicat decât prețurile apartamentelor existente, ceea ce indică o cerere ridicată pentru proiecte noi și pentru investiții în renovări.
- Cererea de pe piața urbană, în special la Salonic și în zonele provinciale, primește o atenție tot mai mare din partea investitorilor locali și internaționali.
Legătura cu reglementarea și cu politica:
Datele macroeconomice arată și un efect al modificărilor din diverse reglementări asupra pieței închirierilor pe termen scurt și lung, precum și o anumită restrângere a activității din programul Golden Visa, alături de creșterea prețurilor locuințelor care sporește cererea pe termen lung și influențează astfel și structura investițiilor de pe piață.
Profilul prețurilor imobiliare la Atena la sfârșitul lui 2025:
- La Atena și în suburbiile de lux (Athens Riviera), prețurile medii se situează în intervalul de aproximativ 4.500-8.000 €/m² pentru proprietăți de standard ridicat și în locații premium.
- Potrivit diverselor surse, în districtul Atena prețul mediu a fost de aproximativ 2.500-3.500 €/m² la sfârșitul lui 2025, zonele de lux din sudul orașului prezentând în continuare o primă mai ridicată.
- Datele indicilor de preț pe poli ai pieței arată că în trimestrul 3/2025 prețul cerut în zone de top precum Athens South a ajuns la aproximativ 4.091 €/m², cu o creștere anuală semnificativă înregistrată și în alte părți ale zonei metropolitane.
Profilul prețurilor imobiliare la Salonic la sfârșitul lui 2025:
- Potrivit diverselor surse de piață, Salonic a prezentat date de preț relativ mai mici decât Atena, media urbană urcând la aproximativ 2.000-3.000 €/m² la sfârșitul anului 2025.
- Datele indicilor de piață pentru trimestrul 3/2025 arată că Salonic a înregistrat în medie aproximativ 2.625 €/m² la prețuri de marketing și chestionar online, cu o creștere anuală de aproximativ +9,3% față de anul precedent.
- Alte piețe de date subliniază că casele și apartamentele din orașul nordic sunt evaluate la aproximativ 2.300-3.000 €/m² la sfârșitul lui 2025, conform intervalelor medii de piață și datelor de cerere și ofertă.
Ce spune tendința prețurilor în cele două orașe investitorilor?
Datele conturează o imagine clară a diferențelor de preț dintre Atena și Salonic încă de la sfârșitul anului 2025 - Atena își menține un nivel de preț pe m² relativ ridicat, în special în zonele de lux și în suburbiile nordice-sudice, în timp ce Salonic rămâne o destinație excelentă pentru investiții, cu un preț de intrare relativ mai accesibil, dar cu un potențial de creștere pentru câștiguri de capital și pentru închiriere.
De la biroul autorului:
Anul 2025 a confirmat că piața imobiliară din Grecia se află într-o fază de maturitate și creștere stabilă, cu o creștere constantă a prețurilor proprietăților și cu date care indică o cerere puternică de-a lungul timpului. Investitorii care vor valorifica în profunzime cunoașterea datelor și se vor concentra pe zone strategice vor putea beneficia de randamente stabile, chiar și atunci când piața se stabilizează de la o fază de creștere rapidă a prețurilor la una de extindere stabilă și moderată.
Prezența noastră în presă
Intrarea Bucureștiului în prestigiosul clasament PwC nu este o întâmplare, ci rezultatul unui proces lung de maturizare. Clasamentul reflectă trecerea orașului de la o piață speculativă la una matură.
Bucureștiul nu mai joacă „ieftin versus scump”. El trece printr-o fază, de la o piață emergentă la o piață care înțelege branding, experiență și statut.
Vacanța s-a scumpit - nu din cauza zborului
Taxele turistice din orașe centrale ale Europei cresc brusc în 2026 și scumpesc vacanța cu mii de șekeli pentru o familie, peste zbor și hotel.
România
Rezumatul prețurilor imobiliare din România în 2025
În anul 2025, piața imobiliară din România a continuat să prezinte o creștere constantă și clară a prețurilor locuințelor pe m², potrivit datelor de pe site-ul Imobiliare.ro.
Conform indicelui publicat de Imobiliare.ro în ianuarie 2026, prețul mediu pe m² în comparația ofertelor de apartamente din întreaga Românie a fost de aproximativ 1.974 de euro, cu o creștere de aproximativ 13,5% față de luna corespunzătoare din anul precedent (ianuarie 2025).
Date mai ample prezentate în analiza anuală din 2025 arată că majorarea prețurilor nu s-a exprimat doar printr-o singură cifră, ci și prin diferențe semnificative de preț între orașe și zone periferice: în cartiere de lux din București prețul cerut poate ajunge la aproape 5.000 de euro/m², în timp ce în zone mai puțin scumpe se găsește încă un preț în jur de 1.100 de euro/m².
Din datele Imobiliare.ro reiese și că majorarea medie a prețurilor cerute în 2025 a ajuns la aproximativ 14%, ceea ce ilustrează cererea crescândă de pe piața locală, în special în rândul cumpărătorilor care preferă apartamente în locații centrale sau aproape de transport și de servicii urbane.
Datele de piață sunt prezentate și pe orașe:
Prețul mediu în decembrie 2025 la Cluj-Napoca a fost de aproximativ 3.235 de euro/m², la București în jur de 2.204 euro/m², la Brașov aproximativ 2.228 euro/m² și la Constanța în jur de 1.943 euro/m²; toate acestea indică niveluri de preț relativ ridicate în orașele centrale din România.
Aceste date confirmă că în anul 2025 piața locuințelor din România continuă tendința de creștere din ultimii ani, chiar și făcând abstracție de variațiile de preț ale proiectelor noi față de cele vechi.
România încheie anul 2025: deficit mai mic decât se temea, dar inflația rămâne în jur de 10%, iar piețele rămân în alertă
România a încheiat anul 2025 cu un deficit bugetar (în numerar) mai mic decât așteptările pesimiste create pe parcursul anului, dar totuși foarte ridicat la scară europeană. Potrivit publicației Ministerului Finanțelor din România, așa cum a fost prezentată în presa economică, deficitul s-a ridicat la 146,03 miliarde RON, adică 7,65% din PIB în 2025, în scădere față de 8,67% în 2024.
Cifra este percepută ca „mai bună decât se aștepta” mai ales pentru că pe parcursul anului 2025 s-a vorbit despre riscul unei abateri mai puternice, iar în Uniunea Europeană România a fost urmărită îndeaproape în cadrul procedurii de deficit excesiv. În paralel, prognoza Comisiei Europene (noiembrie 2025) estima un deficit de 8,4% în 2025 și de 6,2% în 2026, astfel încât închiderea la 7,65% marchează o corecție - dar nu o soluție.
Pe de altă parte, îngrijorarea macroeconomică nu a dispărut: datele Institutului Național de Statistică din România (INS) arată că inflația din decembrie 2025 (anuală, decembrie față de decembrie) a fost de 9,69% - adică „aproape de 10%” este o descriere exactă. În paralel, inflația medie pentru întregul an 2025 a fost de 7,32%.
Piața imobiliară din România de la începutul lui 2026: scădere bruscă a numărului de tranzacții, alături de condiții de piață în schimbare
Piața imobiliară din România a deschis anul 2026 cu o scădere semnificativă a numărului de tranzacții finalizate în luna ianuarie, cifră care indică o perioadă de redresare și adaptare care nu s-a mai văzut în ultimii ani. Conform datelor oficiale ale ANCPI, în luna ianuarie 2026 s-au vândut 24.598 de proprietăți în proprietate privată în întreaga țară, o scădere de 31.605 tranzacții față de decembrie 2025. Scăderea s-a înregistrat și în comparație cu ianuarie 2025, cu 6.236 de tranzacții mai puține față de perioada corespunzătoare din anul precedent.
Această cifră reflectă o încetinire punctuală a tranzacțiilor cu locuințe survenită la începutul anului și are câteva explicații centrale, potrivit specialiștilor din România:
Scăderea numărului de tranzacții este atribuită parțial sezonalității firești a lunii ianuarie, tradițional o lună slabă din punctul de vedere al activității tranzacțiilor imobiliare, dar și prudenței economice crescânde în rândul cumpărătorilor, care preferă să reevalueze condițiile pieței, costurile de finanțare și prețul proprietăților înainte de a lua decizii semnificative de cumpărare.
În presa economică din România apar și interpretări prudente care leagă o parte din scăderea activității din ianuarie 2026 de intrarea în vigoare a legii Nordis în decembrie trecut. Potrivit unor surse din domeniu, noile cerințe din tranzacțiile cu apartamente în construcție, inclusiv limitările privind avansurile, înscrierea timpurie și obligațiile sporite de documentare, au creat o perioadă de adaptare atât la dezvoltatori, cât și la cumpărători. Totuși, majoritatea comentatorilor subliniază că este vorba despre un factor secundar, alături de celelalte aspecte menționate deja aici, și nu despre o cauză unică sau dominantă a scăderii numărului de tranzacții.
Această tendință este în concordanță cu interpretări și analize mai ample din presa economică din România, care vorbesc despre o „fază de răcire/adaptare pe piața imobiliară” în urma creșterii prețurilor din ultimii ani, a unor condiții de finanțare mai puțin stabile și a schimbărilor în preferințele cumpărătorilor de locuințe.
Ce spun piețele și analiștii:
Comentatorii economici din România arată că piața se află într-un punct de echilibru între cerere și costurile ridicate ale cumpărării și finanțării proprietăților, ceea ce încetinește temporar activitatea tranzacțiilor, dar nu indică neapărat o stagnare de durată.
Mai mult, publicații de specialitate din România menționează că, în pofida scăderii numărului de tranzacții, prețurile nu au scăzut brusc, ba chiar și în ultimele trimestre ale anului 2025 nivelul prețurilor a rămas stabil și chiar relativ ridicat, din cauza penuriei de ofertă și a sprijinului unei cereri structurale de pe piață.
De la biroul autorului:
Ce înseamnă aceasta pentru investitorii imobiliari în 2026:
- Un deficit mai mic decât se temea reduce ușor presiunea „panicii”, dar România va trebui în continuare să mențină disciplina fiscală și să aprofundeze colectarea, ceea ce se poate exprima în măsuri bugetare pe parcursul anului 2026.
- O inflație în jur de 10% la sfârșitul lui 2025 continuă să mențină un sentiment prudent: ea influențează puterea de cumpărare locală, politica dobânzilor și stabilirea chiriilor/indexărilor, de aceea investitorii trebuie să construiască marje de siguranță în scenariile de flux de numerar.
- Rezultatul practic pentru piața imobiliară: un mediu macro „mixt” - o cifră a deficitului puțin mai bună susține stabilitatea, dar inflația ridicată menține o primă de risc și suspiciunea băncilor/cumpărătorilor, în special în tranzacțiile cu efect de levier.
- Scăderea numărului de tranzacții de la începutul lui 2026 poate indica o perioadă de „adaptare” a pieței, în care cumpărătorii și investitorii reevaluează fezabilitatea economică a tranzacțiilor mai mari.
- O cifră stabilă a prețurilor arată că piața locuințelor este încă evaluată mai mult după valoarea proprietății decât după numărul tranzacțiilor, ceea ce le permite investitorilor să se concentreze pe proprietăți specifice cu potențial ridicat de randament.
Bulgaria
Piața imobiliară din Bulgaria în ianuarie 2026: noul euro aduce stabilitate și o creștere moderată a prețurilor
Bulgaria a devenit oficial al 21-lea membru al zonei euro de la 1 ianuarie 2026, cu stabilirea cursului de conversie la 1 euro = 1,95583 leva, mișcare care a încheiat o perioadă de angajament de aliniere pentru aderarea la zona euro din anii 1990 și a creat o piață imobiliară mai matură din punct de vedere economic.
Datele oficiale Eurostat indică faptul că, la sfârșitul anului 2025, a existat o creștere anuală a prețurilor apartamentelor din Bulgaria de aproximativ 15,4% în trimestrul al treilea al anului, cea mai ridicată creștere din toate statele Uniunii Europene.
Cum influențează euro prețurile imobiliare la începutul lui 2026?
Odată cu adoptarea euro, piața imobiliară din Bulgaria intră într-o fază nouă, în care stabilitatea financiară și reducerea riscurilor valutare încurajează activitatea de cumpărare și de investiții. Analiștii de piață estimează că scăderea ritmului investitorilor „panicați” pe care i-am văzut în anii 2024-2025 va duce la o fază de creștere moderată, dar constantă, a prețurilor apartamentelor și la începutul lui 2026.
Potrivit studiilor de piață și prognozelor timpurii:
- La Sofia, după creșterile semnificative din 2025, prețurile apartamentelor se vor stabiliza în jurul a aproximativ 2.487 €/m² la începutul lui 2026, cu o creștere suplimentară estimată în acest an de aproximativ 8-12% pe piața urbană.
- Alte orașe centrale precum Plovdiv, Varna și Burgas prezintă și ele o creștere semnificativă a prețului apartamentelor în 2025 și așteaptă continuarea tendinței de creștere a prețurilor, deși într-un ritm mai moderat în comparație cu vârful din ultimii ani.
Factori de presiune și de stimulare a prețurilor imobiliare
Trecerea la euro reduce riscurile valutare și costurile de finanțare și le permite bulgarilor și investitorilor străini un acces mai comod la credit și la investiții imobiliare. În același timp, o parte dintre investitori și cumpărători devin mai prudenți imediat după conversie, ceea ce temperează ritmul de creștere, inițial perceput ca fiind fragil pe piață.
- Odată cu euro, așteptarea este ca mai mulți investitori străini să vină în Bulgaria din considerente de stabilitate și transparență financiară.
- Creșterea cea mai vizibilă este încă influențată de lipsa ofertei de apartamente de calitate în centrele marilor orașe, ceea ce continuă să susțină creșterea prețurilor.
- Avantajele de finanțare sub forma unor dobânzi ipotecare relativ mici în zona euro vor ajuta la menținerea cererii și în anul 2026.
De la biroul autorului:
Începutul anului 2026 poziționează piața bulgară drept o destinație imobiliară cu un potențial stabil de creștere moderată în continuare, pe fondul trecerii la euro și al reducerii riscurilor valutare pe termen lung. Deși datele nu indică un „salt” neobișnuit al prețurilor la sfârșitul lui 2025, imaginea cumulată arată că Bulgaria este pregătită pentru o nouă etapă de maturizare a pieței, cu așteptarea unor creșteri de prețuri-țintă de aproximativ 5-10% în anul următor, dacă condițiile de finanțare și cererea rămân pozitive.
Prognoza pentru 2026 la patru economii-țintă: România, Bulgaria, Grecia și Cipru
Pentru 2026 se conturează o imagine clară a unui clasament al elanului: Ciprul și Grecia în creștere stabilă în jur de 2%-3% (în funcție de sursă), Bulgaria cu un potențial de creștere mai mare, dar dependentă de cererea locală și de investiții, iar România cu o creștere relativ scăzută din cauza constrângerilor bugetare și a unei inflații mai ridicate. Punctul comun al tuturor este rolul central al finanțării/investițiilor europene și sensibilitatea la costul creditului și la starea consumului local în 2026.
România: creștere scăzută sub un regim fiscal strict, inflație încă „persistentă”
Comisia Europeană estimează că România va rămâne în 2026 la un ritm de creștere scăzut, în jur de 1,1%, motivul central fiind necesitatea consolidării fiscale care temperează consumul privat și public, alături de un anumit sprijin din investiții (inclusiv finanțare europeană) și de îmbunătățirea exportului net.
Fondul Monetar Internațional prezintă o prognoză ceva mai ridicată pentru creșterea României în 2026: 1,4%, dar cu o inflație prognozată relativ ridicată, de 6,7% (modificarea anuală a indicelui prețurilor de consum).
Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD), în Transition Report 2025-26, vorbește despre o redresare „modestă” în 2026, la aproximativ 1,6% creștere, condiționată de scăderea inflației, de accelerarea implementării investițiilor din planul de redresare (RRP) și de îmbunătățirea cererii externe.
Bulgaria: ritm de creștere mai ridicat decât în regiune, inflație în temperare
Comisia Europeană prevede o creștere de 2,7% în 2026, cu o temperare ulterioară față de un ritm mai ridicat în trecut, cererea internă urmând să se răcească odată cu încetinirea ritmului de creștere a salariilor și a transferurilor sociale.
Fondul Monetar Internațional prevede pentru Bulgaria o creștere de 3,1% în 2026 și o inflație de 3,4%.
BERD prevede o creștere de 2,6% în 2026 și subliniază că prognoza se sprijină pe continuarea investițiilor publice și a consumului privat, cu un potențial de sprijin suplimentar din comerț dacă procesele de integrare financiară europeană se vor adânci.
Grecia: creștere stabilă în jur de 2%, investiții cu sprijin european, inflație în convergență
Comisia Europeană estimează o creștere de 2,2% în 2026, determinată de consum și de investiții sprijinite de fondurile Uniunii (inclusiv RRF), cu o temperare ulterioară pe măsură ce efectul fondurilor slăbește.
Fondul Monetar Internațional prezintă o prognoză de creștere de 2,0% în 2026 și o inflație de 2,5%.
BERD se află pe o linie similară: creștere de 2,1% în 2026, motoarele fiind consumul privat și investițiile conduse de RRF, iar turismul continuă să fie un „picior” important în balanța serviciilor.
În plus, Consiliul Fiscal din Grecia a confirmat o prognoză guvernamentală de creștere de 2,4% în 2026 (adică puțin mai optimistă decât cea a organismelor internaționale).
Cipru: creștere de peste 2,5% potrivit Uniunii și FMI, iar unii analiști văd chiar în jur de 3%+
Comisia Europeană estimează că Ciprul se va tempera la un ritm de creștere de 2,6% în 2026 (după un 2025 mai puternic), motorul rămânând consumul privat, dar cu o încetinire a ritmului de creștere a venitului real și o încetinire a ritmului de absorbție a lucrătorilor străini, care susține consumul.
Fondul Monetar Internațional prevede pentru Cipru o creștere de 2,8% în 2026 și o inflație relativ scăzută, de 1,3%.
În schimb, analiști locali și instituționali prezintă un ton mai optimist: Centrul de Cercetări Economice al Universității din Cipru (ERC) prognozează o creștere de 3,5% în 2026 și un ritm similar și în 2027.
De la biroul autorului:
Ce înseamnă aceasta în practică:
- România intră în 2026 cu un „preț” macro de stabilitate bugetară în detrimentul accelerării economice. Pentru investitori, aceasta se traduce într-o sensibilitate mai mare la dobândă, la impozitare și la performanța consumului local, iar în paralel în oportunități selective legate de investiții în infrastructură/urbanizare în orașe puternice.
- Bulgaria intră în 2026 cu un elan de creștere mai bun decât unii vecini, dar povestea centrală pentru investitori este calitatea cererii (locală versus externă), ritmul creditării și dacă piața muncii va continua să alimenteze consumul fără a reaprinde inflația.
- Grecia pare o „poveste stabilă” pentru 2026 în raport cu regiunea, dar diferența dintre 2,0% și 2,4% contează: ea depinde de capacitatea de a transforma investițiile finanțate din Europa în productivitate reală (și nu doar în injecție de cerere) și de menținerea performanței turismului chiar într-un mediu european în temperare.
- În Cipru, diferența dintre prognoza „Uniunii/FMI” și prognozele locale optimiste este un punct de urmărit pentru investitori. Dacă creșterea rămâne într-adevăr în zona de 3%+, aceasta influențează direct cererea imobiliară (rezidențial, comercial, turism), iar dacă converge la 2,5%-2,8% este tot un mediu bun, doar cu mai puțin vânt din spate.
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית