Всем здравствуйте!
Итоги прошедшего года в странах, где мы работаем и помогаем нашим клиентам, указывают на рост цен на недвижимость в каждой из них, и при том, что уровень процентной ставки в Израиле всё ещё высок, а цены на недвижимость не снижаются (не поддавайтесь сообщениям в СМИ. На самом деле снижения цен нет), израильские инвесторы продолжают искать инвестиционные возможности за рубежом.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Итоги 2025 года на рынке недвижимости Греции.
б. Итоги 2025 года на рынке недвижимости Румынии.
в. Итоги 2025 года на рынке недвижимости Болгарии.
г. Резкое снижение числа сделок с недвижимостью в Румынии в январе 2026 года.
д. Экономический прогноз на 2026 год.
Адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Итоги 2025 года: рынок недвижимости Греции продолжает расти - умеренный рост наряду с замедлением цен и расширением спроса
В 2025 году рынок недвижимости Греции продолжал демонстрировать последовательный рост цен на квартиры, хотя темпы роста замедлились по сравнению с предыдущими годами. Официальные данные Банка Греции указывают на средний годовой рост цен на недвижимость примерно на 7,7% в третьем квартале года после лет двузначного роста в предыдущие годы.
Данные о ценах на недвижимость в 2025 году (данные Банка Греции):
- Средний годовой рост цен на квартиры примерно на 7,7% в 3-м квартале 2025 года по сравнению с предыдущим годом.
- Цены на новые квартиры выросли примерно на 6,6% по сравнению с предыдущим годом, тогда как старые квартиры подорожали примерно на 8,5%.
- На севере Греции и в Салониках зафиксирован относительно высокий рост цен на квартиры - до 9,6%, тогда как в Афинах цены выросли примерно на 6,6%.
Эти данные показывают, что, несмотря на лёгкое замедление темпов роста цен по сравнению с 2024 годом (когда был зафиксирован средний рост более 8,5%-9% по пересмотренным данным), рынок недвижимости Греции остаётся позитивным и очень активным и в прошедшем году.
Значимые тенденции рынка в 2025 году:
- Переход от рынка быстрого роста к фазе сбалансированного роста: темпы роста цен остаются на стабильном, но более умеренном уровне, чем в 2021-2023 годах, что делает рынок более доступным для продуманных инвестиционных возможностей.
- Новые квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем существующие, что свидетельствует о высоком спросе на новые проекты и инвестиции в ремонт.
- Спрос на городском рынке, и особенно в Салониках и провинциальных районах, привлекает растущее внимание местных и международных инвесторов.
Связь с регулированием и политикой:
Макроэкономические данные показывают также влияние изменений в различных регуляциях на рынок краткосрочной и долгосрочной аренды, а также некоторое сокращение активности Golden Visa наряду с ростом цен на жильё, усиливающим долгосрочный спрос и, следовательно, влияющим также на структуру инвестиций на рынке.
Профиль цен на недвижимость в Афинах в конце 2025 года:
- В Афинах и престижных пригородах (Athens Riviera) цены в среднем находятся в диапазоне около 4 500-8 000 € за кв. м для объектов высокого стандарта и в премиальных локациях.
- По разным источникам, в области Афин средняя цена составила около 2 500-3 500 € за кв. м в конце 2025 года, при этом престижные районы на юге города по-прежнему обеспечивают более высокую премию.
- Данные ценовых индексов по рыночным центрам указывают, что в 3-м квартале 2025 года запрашиваемая цена в ведущих районах, таких как Athens South, достигла примерно 4 091 € за кв. м, при значительном годовом росте, зафиксированном и в других частях столичного региона.
Профиль цен на недвижимость в Салониках в конце 2025 года:
- По разным рыночным источникам, Салоники показали ценовые данные, относительно более низкие по сравнению с Афинами, при этом городское среднее поднялось примерно до 2 000-3 000 € за кв. м в конце 2025 года.
- Данные рыночных индексов за 3-й квартал 2025 года показывают, что Салоники зафиксировали в среднем около 2 625 € за кв. м по ценам предложения и онлайн-опроса, с годовым ростом около +9,3 % по сравнению с предыдущим годом.
- Другие рыночные данные подчёркивают, что дома и квартиры в северном городе оцениваются примерно в 2 300-3 000 € за кв. м в конце 2025 года по средним рыночным диапазонам и данным спроса и предложения.
Что тенденция цен в двух городах означает для инвесторов?
Данные рисуют чёткую картину разрыва в ценах между Афинами и Салониками уже в конце 2025 года: Афины сохраняют относительно высокий уровень цены за кв. м, особенно в престижных районах и северных и южных пригородах, тогда как Салоники остаются отличным направлением для инвестиций с относительно более доступной ценой входа, но по-прежнему с потенциалом роста для прироста капитала и аренды.
Со стола автора:
2025 год подтвердил, что рынок недвижимости Греции находится на стадии зрелости и устойчивого роста, с последовательным ростом цен на объекты и данными, указывающими на сильный спрос на протяжении времени. Инвесторы, которые воспользуются глубоким знанием данных и сосредоточатся на стратегических районах, смогут получать стабильную доходность, даже когда рынок стабилизируется от фазы быстрого роста цен к фазе устойчивого и умеренного расширения.
Наше присутствие в СМИ
Вхождение Бухареста в престижный рейтинг PwC не случайно, а результат долгого процесса созревания. Рейтинг отражает переход города от спекулятивного рынка к зрелому.
Бухарест больше не играет в «дёшево против дорого». Он проходит фазу перехода от развивающегося рынка к рынку, понимающему брендинг, впечатления и статус.
Отпуск подорожал - и не из-за перелёта
Туристические налоги в крупных городах Европы подскакивают в 2026 году и удорожают отпуск на тысячи шекелей на семью - сверх стоимости перелёта и гостиницы.
Румыния
Итоги цен на недвижимость в Румынии в 2025 году
В 2025 году рынок недвижимости Румынии продолжал показывать стабильный и явный рост цен на жильё за кв. м по данным сайта Imobiliare.ro.
Согласно индексу, публикуемому Imobiliare.ro в январе 2026 года, средняя цена за кв. м по сравнению предложений квартир по всей Румынии составляла около 1 974 евро с ростом примерно на 13,5% по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года (январь 2025).
Более широкие данные, представленные в годовом обзоре за 2025 год, показывают, что рост цен выражался не только однозначными цифрами, но и значительными ценовыми различиями между городами и периферией: в престижных районах Бухареста запрашиваемая цена может достигать почти 5 000 евро за кв. м, тогда как в менее дорогих районах по-прежнему встречается цена около 1 100 евро за кв. м.
Из данных Imobiliare.ro следует также, что средний рост запрашиваемых цен в 2025 году достиг около 14%, что показывает растущий спрос на местном рынке, и особенно среди покупателей, предпочитающих квартиры в центральных локациях или вблизи транспорта и городских услуг.
Рыночные данные представлены также по городам:
Средняя цена в декабре 2025 года в Cluj-Napoca составляла около 3 235 евро за кв. м, в Бухаресте - около 2 204 евро за кв. м, в Brașov - около 2 228 евро за кв. м и в Constanța - около 1 943 евро за кв. м; всё это указывает на относительно высокие ценовые уровни в центральных городах Румынии.
Эти данные подтверждают, что в 2025 году жилищный рынок Румынии продолжает тенденцию роста последних лет, даже за вычетом вариаций цен новых проектов по сравнению со старыми.
Румыния закрывает 2025 год: дефицит ниже опасений, но инфляция остаётся около 10%, а рынки остаются настороженными
Румыния завершила 2025 год с бюджетным дефицитом (кассовым), более низким, чем пессимистичные ожидания, сложившиеся в течение года, но всё ещё очень высоким по европейским меркам. Согласно публикации министерства финансов Румынии в освещении экономических СМИ, дефицит составил 146,03 млрд RON, что равно 7,65% ВВП в 2025 году, снижение по сравнению с 8,67% в 2024 году.
Этот показатель воспринимается как «лучше ожидаемого», главным образом потому, что в течение 2025 года говорилось о риске более резкого отклонения, а в Евросоюзе внимательно следили за Румынией в рамках процедуры чрезмерного дефицита. Одновременно прогноз Европейской комиссии (ноябрь 2025) оценивал дефицит в 8,4% в 2025 году и 6,2% в 2026 году, так что закрытие на уровне 7,65% означает коррекцию, но не решение.
С другой стороны, макроэкономическая озабоченность не исчезла: данные румынского статистического ведомства (INS) показывают, что инфляция в декабре 2025 года (годовая, декабрь к декабрю) составила 9,69%, то есть «близко к 10%» - точное описание. Одновременно средняя инфляция за весь 2025 год составила 7,32%.
Рынок недвижимости Румынии с начала 2026 года: резкое снижение числа сделок при меняющихся рыночных условиях
Рынок недвижимости Румынии открыл 2026 год значительным снижением числа завершённых сделок в январе - показатель, свидетельствующий о периоде восстановления и адаптации, какого не наблюдалось в последние годы. Согласно официальным данным ANCPI, в январе 2026 года по стране было продано 24 598 объектов в частной собственности, что на 31 605 сделок меньше, чем в декабре 2025 года. Снижение зафиксировано и по сравнению с январём 2025 года - на 6 236 сделок меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Этот показатель отражает разовое замедление сделок с жильём, произошедшее в начале года, и у него есть несколько основных объяснений, по мнению экспертов в Румынии:
Снижение числа сделок объясняется отчасти естественной сезонностью января, традиционно слабого месяца по активности сделок с недвижимостью, но и растущей экономической осторожностью покупателей, предпочитающих заново оценить рыночные условия, затраты на финансирование и ценообразование объектов, прежде чем принимать значимые решения о покупке.
В экономических СМИ Румынии появляются и осторожные трактовки, связывающие часть снижения активности в январе 2026 года со вступлением в силу закона Nordis в декабре прошлого года. По словам представителей отрасли, новые требования в сделках с квартирами в строящихся домах, включая ограничения на авансы, раннюю регистрацию и повышенные обязанности по документации, создали период адаптации как у застройщиков, так и у покупателей. Вместе с тем большинство комментаторов подчёркивают, что это второстепенный фактор наряду с другими, уже упомянутыми здесь, а не единственная или доминирующая причина снижения числа сделок.
Эта тенденция согласуется с более широкими трактовками и анализами в экономических СМИ Румынии, говорящими о «фазе охлаждения/адаптации на рынке недвижимости» вслед за ростом цен в последние годы, менее стабильными условиями финансирования и изменениями в предпочтениях покупателей жилья.
Что говорят рынки и аналитики:
Экономические комментаторы в Румынии отмечают, что рынок находится в точке равновесия между спросом и высокими затратами на приобретение и финансирование объектов, что временно замедляет активность сделок, но не обязательно свидетельствует о затяжном застое.
Более того, профессиональные публикации в Румынии указывают, что, несмотря на снижение числа сделок, цены не упали резко, и даже в последних кварталах 2025 года уровень цен оставался стабильным и относительно высоким из-за дефицита предложения и поддержки структурного спроса на рынке.
Со стола автора:
Что это значит для инвесторов в недвижимость в 2026 году:
- Дефицит ниже опасений слегка снижает давление «паники», но Румынии по-прежнему потребуется фискальная дисциплина и углубление сбора налогов, что может выразиться в бюджетных мерах в течение 2026 года.
- Инфляция около 10% в конце 2025 года продолжает поддерживать осторожные настроения: она влияет на местную покупательную способность, на процентную политику и на ценообразование арендной платы/индексацию, поэтому инвесторам необходимо закладывать запас прочности в сценарии денежных потоков.
- Практический итог для рынка недвижимости: «смешанная» макросреда - чуть лучший показатель дефицита поддерживает стабильность, но высокая инфляция сохраняет премию за риск и настороженность банков/покупателей, особенно в сделках с использованием заёмных средств.
- Снижение числа сделок в начале 2026 года может указывать на период «адаптации» на рынке, когда покупатели и инвесторы заново оценивают экономическую целесообразность в более крупных сделках.
- Стабильный показатель цен говорит о том, что рынок жилья по-прежнему оценивается больше по стоимости владения, чем по количеству сделок, что позволяет инвесторам сосредоточиться на конкретных объектах с высоким потенциалом доходности.
Болгария
Рынок недвижимости Болгарии в январе 2026 года: новый евро ведёт к стабильности и умеренному росту цен
Болгария официально стала 21-м членом еврозоны с 1 января 2026 года, а курс конвертации установлен на уровне 1 евро = 1,95583 лева - шаг, завершивший период обязательств по подготовке к вступлению в еврозону, длившийся с 1990-х годов, и создавший экономически более зрелый рынок недвижимости.
Официальные данные Eurostat указывают, что на исходе 2025 года годовой рост цен на квартиры в Болгарии составил около 15,4% в третьем квартале года - самый высокий среди всех стран Евросоюза.
Как евро влияет на цены на недвижимость в начале 2026 года?
С принятием евро рынок недвижимости Болгарии вступает в новую фазу, когда финансовая стабильность и снижение валютных рисков стимулируют покупки и инвестиции. Аналитики рынка оценивают, что снижение темпов «паникующих» инвесторов, которых мы видели в 2024-2025 годах, приведёт к фазе умеренного, но последовательного роста цен на квартиры и в начале 2026 года.
По рыночным исследованиям и предварительным прогнозам:
- В Софии после значительного роста в 2025 году цены на квартиры стабилизируются на уровне около 2 487 € за кв. м в начале 2026 года, с ожидаемым дополнительным ростом в этом году примерно на 8-12% на городском рынке.
- Другие крупные города, такие как Пловдив, Варна и Бургас, также показали значительный рост цен на квартиры в 2025 году и ожидают продолжения тенденции роста цен, хотя и более умеренными темпами по сравнению с пиком последних лет.
Факторы давления и стимулирования цен на недвижимость
Переход на евро сокращает валютные риски и затраты на финансирование, позволяя болгарам и иностранным инвесторам получить более удобный доступ к кредитам и инвестициям в недвижимость. Вместе с тем часть инвесторов и покупателей становятся осторожнее сразу после конвертации, что умеряет темп роста, который вначале определялся на рынке как деликатный.
- С евро ожидается, что больше иностранных инвесторов приедет в Болгарию из соображений стабильности и финансовой прозрачности.
- Самый заметный рост по-прежнему обусловлен нехваткой качественных квартир в центрах крупных городов, что продолжает поддерживать рост цен.
- Преимущества финансирования в виде относительно низких ипотечных ставок в еврозоне помогут сохранить спрос и в 2026 году.
Со стола автора:
Начало 2026 года позиционирует рынок Болгарии как направление в недвижимости с устойчивым потенциалом продолжения умеренного роста на фоне перехода на евро и снижения валютных рисков в долгосрочной перспективе. Хотя данные не указывают на необычный «скачок» цен в конце 2025 года, накопленная картина показывает, что Болгария готова к новой фазе взросления рынка, с ожиданием целевого роста цен около 5-10% в ближайший год, если условия предварительного финансирования и спрос останутся положительными.
Прогноз на 2026 год для четырёх целевых экономик: Румыния, Болгария, Греция и Кипр
На 2026 год вырисовывается чёткая картина рейтинга импульса: Кипр и Греция - со стабильным ростом около 2%-3% (в зависимости от источника), Болгария - с более высоким потенциалом роста, но зависящая от местного спроса и инвестиций, и Румыния - с относительно низким ростом из-за бюджетных ограничений и более высокой инфляции. Общее для всех - центральная роль европейского финансирования/инвестиций и чувствительность к стоимости кредита и состоянию местного потребления в 2026 году.
Румыния: низкий рост при жёстком фискальном режиме, инфляция всё ещё «липкая»
Европейская комиссия оценивает, что Румыния в 2026 году сохранит низкие темпы роста, около 1,1%, главной причиной чего является необходимость фискальной консолидации, сдерживающей частное и государственное потребление, наряду с определённой поддержкой со стороны инвестиций (включая европейское финансирование) и улучшением чистого экспорта.
МВФ даёт несколько более высокий прогноз роста для Румынии в 2026 году: 1,4%, но с относительно высокой прогнозируемой инфляцией в 6,7% (годовое изменение индекса потребительских цен).
Банк EBRD (в докладе Transition Report 2025-26) говорит о «скромном» восстановлении в 2026 году примерно до 1,6% роста, при условии снижения инфляции, ускорения реализации инвестиций по программе восстановления (RRP) и улучшения внешнего спроса.
Болгария: темпы роста выше, чем в регионе, инфляция умеряется
Европейская комиссия прогнозирует рост в 2,7% в 2026 году с последующим умерением по сравнению с более высокими прежними темпами, при этом внутренний спрос, как ожидается, остынет на фоне замедления роста зарплат и социальных трансфертов.
МВФ прогнозирует для Болгарии рост в 3,1% в 2026 году и инфляцию в 3,4%.
EBRD прогнозирует рост в 2,6% в 2026 году и подчёркивает, что прогноз опирается на продолжение государственных инвестиций и частного потребления, с потенциалом дополнительной поддержки со стороны торговли, если процессы финансово-европейской интеграции углубятся.
Греция: стабильный рост около 2%, инвестиции с европейской поддержкой, инфляция сходится
Европейская комиссия оценивает рост в 2,2% в 2026 году, движимый потреблением и инвестициями, поддерживаемыми средствами Союза (включая RRF), с последующим умерением по мере ослабления эффекта фондов.
МВФ даёт прогноз роста в 2,0% в 2026 году и инфляции в 2,5%.
EBRD придерживается схожей линии: рост на 2,1% в 2026 году, где драйверами являются частное потребление и инвестиции под руководством RRF, а туризм продолжает быть значительной «опорой» в балансе услуг.
Кроме того, Фискальный совет Греции подтвердил правительственный прогноз роста в 2,4% в 2026 году (то есть чуть оптимистичнее международных организаций).
Кипр: рост выше 2,5% по оценке Союза и МВФ, а часть аналитиков видит даже около 3%+
Европейская комиссия оценивает, что Кипр замедлится до темпа роста 2,6% в 2026 году (после более сильного 2025 года), при этом драйвером остаётся частное потребление, но с замедлением роста реального дохода и замедлением темпов привлечения иностранных работников, поддерживающих потребление.
МВФ прогнозирует для Кипра рост в 2,8% в 2026 году и относительно низкую инфляцию в 1,3%.
С другой стороны, местные и институциональные аналитики демонстрируют более оптимистичный тон: Центр экономических исследований при Университете Кипра (ERC) прогнозирует рост 3,5% в 2026 году и схожие темпы также в 2027 году.
Со стола автора:
Что это значит на практике:
- Румыния входит в 2026 год с макро-«ценой» бюджетной стабильности за счёт экономического ускорения. Для инвесторов это означает более высокую чувствительность к процентной ставке, налогообложению и показателям местного потребления и одновременно избирательные возможности вокруг инвестиций в инфраструктуру/урбанизацию в сильных городах.
- Болгария входит в 2026 год с импульсом роста, более выгодным, чем у части соседей, но главная история для инвесторов - качество спроса (местный или внешний), темпы кредитования и то, продолжит ли рынок труда питать потребление, не раздувая инфляцию вновь.
- Греция выглядит «стабильной историей» на 2026 год относительно региона, но разница между 2,0% и 2,4% важна: она зависит от способности превратить инвестиции, финансируемые Европой, в реальную продуктивность (а не просто вливание спроса) и от сохранения туристических показателей и в умеряющейся европейской среде.
- На Кипре разрыв между прогнозом «Союза/МВФ» и оптимистичными местными прогнозами - точка наблюдения для инвесторов. Если рост действительно останется в районе 3%+, это напрямую повлияет на спрос на недвижимость (жильё, коммерция, туризм), но если он сойдётся к 2,5%-2,8%, это всё равно хорошая среда, лишь с меньшим попутным ветром.
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית