Newsletterul lunar - martie 2026

Bună ziua tuturor!

Deși operațiunea „Rugitul Leului” a început la sfârșitul lunii, tensiunea de securitate s-a resimțit în Israel pe parcursul întregii luni. Stagnarea din birourile de vânzări, menținerea dobânzii la nivelul de 4% de către guvernatorul băncii centrale, tensiunea de securitate și întărirea șekelului față de dolar au dus, toate, la continuarea interesului crescut al investitorilor israelieni pentru proprietăți în străinătate (săptămâna trecută au fost publicate date oficiale potrivit cărora achizițiile israelienilor în Cipru au crescut cu 15%).

În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:

a. Grecia: înăsprirea restricțiilor privind închirierile pe termen scurt și schimbări structurale în programul „Golden Visa”.

b. România la răscruce: între recesiune tehnică și bătălia pentru bugetul din 2026.

c. Bulgaria: monedă nouă, probleme vechi - impas pe drumul spre buget.

d. Cipru: piața imobiliară - creșteri moderate ale prețurilor și stabilitate a randamentelor.

e. Portugalia: schimbări în impozitarea imobiliară din domeniul locuințelor.

f. Sfârșitul erei anonimatului la cumpărarea de proprietăți în SUA.

av. Ilan Leibovitch și echipa biroului

Grecia

Înăsprirea restricțiilor privind închirierile pe termen scurt și schimbări structurale în programul „Golden Visa”

Piața imobiliară din Grecia trece în aceste zile printr-o schimbare dramatică, guvernul grec acționând pentru aplicarea unei serii de măsuri de reglementare dure, menite să combată criza locuințelor din țară și să reducă numărul apartamentelor folosite pentru turism în zonele cu cerere ridicată.

Interdicția de închiriere pe termen scurt a proprietăților „Golden Visa”

Una dintre cele mai importante limitări derivă din Legea 5100/2024, care interzice categoric închirierea proprietăților cumpărate pentru obținerea „Golden Visa” în cadrul modelului economic al „economiei de partajare” (precum platformele Airbnb și Booking).

Interdicția se aplică oricărei proprietăți cumpărate în cadrul noului regim de investiții intrat în vigoare la 5 aprilie 2024, sau proprietăților cumpărate pe traseele de tranziție și folosite pentru prima emitere sau pentru reînnoirea unui permis de ședere în baza dispozițiilor legii actualizate. Investitorii care și-au cumpărat proprietățile și au finalizat procedurile de viză în regimul vechi (înainte de aprilie 2024) beneficiază de regulă de protecția „clauzei bunicului” și au dreptul să continue să își exploateze proprietățile în regim de închiriere pe termen scurt, dar trebuie să se asigure că nu au intervenit schimbări în statutul vizei care să impună respectarea noii legi. Încălcarea acestei restricții constituie o contravenție administrativă gravă, care atrage o amendă fixă de 50.000 de euro, alături de anularea imediată a permisului de ședere al proprietarului și al membrilor familiei sale.

Înghețarea licențelor AMA și lipsa încălcărilor de licență

Dincolo de restricțiile privind viza, au intervenit schimbări de fond în gestionarea licențelor AMA (numărul de înregistrare necesar pentru închirierea pe termen scurt). Începând din 2026, licența este personală și legată de proprietar, nu „atașată” de proprietatea în sine. Aceasta înseamnă că, la vânzarea unei proprietăți, licența existentă expiră automat, iar noul cumpărător trebuie să depună o cerere independentă de autorizare. Această chestiune devine deosebit de critică în „zonele saturate” (Saturated Zones) din centrul Atenei, unde guvernul a impus o înghețare totală a emiterii de noi licențe AMA până la 31 decembrie 2026.

Restricții geografice și puncte de aplicare

Înghețarea noilor licențe se aplică celor trei districte municipale centrale ale Atenei (Districts 1, 2, 3), care includ, printre altele, cele mai căutate cartiere: Koukaki, Plaka, Psyri, Monastiraki, precum și zonele Thiseio, Petralona și Kolonaki. În aceste zone, chiar dacă proprietatea a fost folosită în trecut pentru închiriere pe termen scurt, un cumpărător nou nu va putea obține o licență pentru exploatarea ei în acest model, ceea ce influențează direct vandabilitatea proprietății și potențialul ei de randament.

De la biroul autorului:

Pentru investitorul israelian, noile reguli impun reexaminarea strategiilor de investiție și de administrare a proprietăților, deoarece nerespectarea lor poate duce la amenzi grele și chiar la pierderea statutului de rezident.

Le recomandăm clienților noștri care administrează proprietăți în Grecia sau iau în considerare o nouă achiziție să efectueze o verificare prealabilă (Due Diligence) extinsă, care să nu se limiteze la statutul de proprietate, ci să analizeze și fezabilitatea autorizării operaționale în baza hărților actualizate. Aceste schimbări marchează trecerea pieței imobiliare grecești de la un model turistic-speculativ la un model de investiție pe termen lung în locuințe, iar la construirea prognozelor de randament și la gestionarea riscurilor juridice trebuie să ne pregătim în consecință.

Prezența noastră în presă

Cea mai critică greșeală a investitorilor israelieni din Grecia, România sau Portugalia este presupunerea eronată că legea locală îi va proteja așa cum o face „legea vânzării” din Israel. În multe țări nu există plasă de siguranță, iar contractul pe care l-ați semnat este totul - în bine și în rău

În timp ce toată lumea aleargă spre Grecia, adevărata „bonanza” se află acum tocmai la București. Combinația dintre randamente de 8,5% și un efect de levier bancar local de 70% este un avantaj financiar uriaș pentru investitorii inteligenți.

Spuneți la revedere „Vestului Sălbatic” al pieței imobiliare din România: după cazul „Nordis” care a zguduit piața, regulile jocului se schimbă din temelii în favoarea unei certitudini juridice depline.

România

Rezumatul prețurilor imobiliare din România în 2025

România la răscruce: între recesiune tehnică și bătălia pentru bugetul din 2026

Economia României se confruntă cu una dintre cele mai provocatoare luni din ultimii ani. Combinația de date de creștere dezamăgitoare, inflație încăpățânată și lupte politice pentru împărțirea tortului bugetar redefinește prognozele economice pentru anul care vine.

Economia intră în „recesiune tehnică”

Vestea centrală care a făcut valuri pe piața de capital și în comunitatea de afaceri a venit la mijlocul lunii februarie, odată cu publicarea datelor Institutului Național de Statistică (INS). Economia României s-a contractat cu 1,9% în trimestrul al patrulea din 2025. Întrucât este al doilea trimestru consecutiv de creștere negativă, România a fost declarată oficial în recesiune tehnică.

Încetinirea provine în principal dintr-o scădere bruscă a consumului privat, motorul central de creștere al României în ultimul deceniu, și din erodarea puterii de cumpărare a gospodăriilor. În urma datelor, instituții financiare de frunte precum ING și BERD s-au grăbit să revizuiască în jos prognozele anuale de creștere pentru 2026, la un nivel conservator de sub 1,2%.

Drama în jurul bugetului de stat

Paralel cu datele de creștere, arena politică de la București a fost în fierbere în jurul aprobării bugetului pe 2026. Guvernul, condus de Ilie Bolojan, a încercat să navigheze între cerințele Uniunii Europene de reținere fiscală și presiunile politice interne.

• Ținta de deficit: guvernul a stabilit o țintă ambițioasă de reducere a deficitului la 6,2% (față de aproape 8% în anul care a trecut).
• Mărul discordiei: „pachetul de solidaritate” propus de Partidul Social Democrat (PSD) a fost în centrul dezbaterilor. Criticii susțin că majorarea alocațiilor și a subvențiilor în timp de recesiune poate adânci gaura bugetară, în timp ce susținătorii săi afirmă că este singurul pas care va preveni un colaps social în condițiile unei inflații anuale de aproximativ 9,7%.

Fondurile PNRR: ultimul colac de salvare?

Analiștii economici sunt unanimi: cheia ieșirii din criză stă în capacitatea României de a valorifica banii din Planul european de redresare și reziliență (PNRR). Februarie s-a aflat sub semnul îngrijorării privind întârzierile legislației legate de pensiile speciale, ceea ce pune în pericol curgerea a sute de milioane de euro. Fără investiții masive în infrastructură și energie verde finanțate de Uniune, trecerea de la recesiunea tehnică la o creștere reînnoită pare mai îndepărtată ca oricând.

Bulgaria

Monedă nouă, probleme vechi - impas pe drumul spre buget

În timp ce pe străzile din Sofia și Plovdiv s-a sărbătorit la începutul lunii februarie faptul că euro a devenit singurul mijloc legal de plată, pe coridoarele puterii atmosfera este mult mai puțin sărbătorească. Luna februarie 2026 marchează apogeul unei crize politico-bugetare care pune la încercare stabilitatea celei mai tinere economii balcanice din zona euro.

Guvernul de tranziție al lui Gyurov

După demisia guvernului anterior la sfârșitul anului 2025, și-a intrat în funcție un guvern de tranziție condus de Andrey Gyurov. Misiunea principală a lui Gyurov și a ministrului său de finanțe trebuia să fie tehnică: să însoțească trecerea completă la moneda euro. Însă realitatea politică a amestecat cărțile, iar guvernul s-a trezit administrând o țară fără un buget aprobat pentru 2026.

„Încurcătura” bugetară

Presa economică din Bulgaria s-a ocupat pe tot parcursul lunii de „legea continuității” bugetare. Întrucât parlamentul fragmentat nu a reușit să cadă de acord asupra unui nou cadru bugetar, țara funcționează sub un buget provizoriu, care limitează capacitatea guvernului de a cheltui bani pe proiecte noi sau pe majorări de salarii în sectorul public.

Punctele-cheie ale confruntării bugetare:

• Deficitul: ministrul de finanțe îndeamnă parlamentul să aprobe un buget conservator, cu un deficit sub 3%, pentru a dovedi partenerilor Bulgariei din zona euro că Sofia este angajată în disciplina fiscală.
• Investiții blocate: întârzierea bugetului pune în pericol primirea fondurilor din planul european de redresare (RRF) și din programele SAFE, esențiale pentru modernizarea rețelei electrice și a infrastructurii din Bulgaria.

Încrederea consumatorilor în cădere

Stagnarea politică își lasă amprenta și pe teren. Rapoartele publicate la sfârșitul lunii februarie indică o scădere bruscă a indicelui încrederii economice din Bulgaria. Analiștii o explică prin combinația dintre incertitudinea privind noile impozite (aflate în centrul disputei din parlament) și teama firească a publicului de creșterea prețurilor în urma adoptării euro, teamă pe care guvernul o liniștește cu greu fără un buget aprobat de marketing și explicare guvernamentală.

Raportul OECD din februarie 2026: harta economică a Bucureștiului și a Sofiei

Luna februarie a oferit o privire aprofundată asupra viitorului celor două economii cele mai dinamice din Balcani, odată cu publicarea analizelor aprofundate ale OECD. În timp ce România și Bulgaria merg pe traiectorii diferite - una luptă cu recesiunea tehnică, cealaltă se adaptează la moneda euro - rapoartele organizației conturează un numitor comun clar: nevoia urgentă de reforme structurale pentru a preveni o stagnare pe termen lung.

România: între reducere fiscală și motoare de creștere blocate

OECD prezintă României o imagine complexă. După o contracție de 1,9% în ultimul trimestru din 2025, organizația revizuiește prognoza de creștere pentru 2026 la doar 1,1% (față de prognozele anterioare de peste 2%).

• Gestionarea deficitului: raportul laudă angajamentul guvernului de a reduce deficitul fiscal la 6,2% din PIB în 2026, dar avertizează că povara fiscală din România rămâne una dintre cele mai mici din OECD (aproximativ 27% din PIB față de o medie de 34%), ceea ce impune lărgirea bazei de impozitare și eliminarea scutirilor sectoriale.
• Eliminarea barierelor birocratice: unul dintre accentele centrale ale raportului este „licența industrială unică” (Single Industrial License). OECD estimează că implementarea ei completă poate reduce costurile administrative ale firmelor cu 15%-20% și poate încuraja investițiile străine, care s-au slăbit în ultimul trimestru.

Bulgaria: apartenența la zona euro nu este un substitut pentru productivitate

Pentru Bulgaria, raportul prezentat în februarie este primul de la adoptarea euro la 1 ianuarie. Organizația prevede o creștere mai stabilă, de 2,5%, în 2026, dar arată „decalajul de productivitate” care amenință bunăstarea pe termen lung.

• Capcana productivității: productivitatea pe oră lucrată în Bulgaria este de doar aproximativ 52% din media OECD. Organizația cere o reformă agresivă a sistemului de formare profesională, întrucât lipsa forței de muncă calificate majorează salariul real într-un ritm mai rapid decât producția (o creștere de 12% a salariului mediu față de 3% a productivității).
• Corupție și guvernare: Bulgaria trebuie să își sporească independența autorităților de reglementare. OECD arată că o îmbunătățire a indicatorilor de guvernare poate adăuga până la 0,5% la creșterea anuală a PIB în următorii 5 ani.

Compararea indicatorilor-cheie: prognoza OECD pentru 2026

Rapoartele OECD subliniază că anul 2026 este anul de test al reformelor structurale. În România, accentul va fi pe stabilizarea echilibrului fiscal, încercând totodată să se evite o recesiune profundă. În Bulgaria, provocarea este să se valorifice stabilitatea monetară a euro pentru un salt tehnologic și industrial.

Pentru comunitatea de afaceri, recomandarea centrală care rezultă din rapoarte este optimismul prudent: fundamentele macroeconomice (în special datoria scăzută a Bulgariei și potențialul industrial al României) rămân puternice, dar succesul proiectelor depinde de capacitatea guvernelor de a aplica recomandările OECD în domeniul digitalizării și al administrării corecte.

Cipru

Piața imobiliară: creșteri moderate ale prețurilor și stabilitate a randamentelor

Piața imobiliară din Cipru continuă să arate stabilitate și creștere moderată și la începutul anului 2026. Datele din februarie 2026 indică o cerere continuă pentru proprietăți rezidențiale, alături de o creștere moderată a prețurilor și de menținerea unor niveluri de randament relativ stabile față de alte piețe din Europa. Această tendință provine, printre altele, din continuarea activității investitorilor străini, din dezvoltarea infrastructurii și a turismului, precum și din activitatea companiilor internaționale care operează pe insulă.

Datele publicate de Department of Lands and Surveys din Cipru indică faptul că în luna februarie 2026 s-au înregistrat aproximativ 1.530 de tranzacții de vânzare de proprietăți imobiliare. Este o continuare a tendinței de activitate intensă înregistrate deja în ianuarie 2026, când au fost înregistrate date similare. În comparație cu perioada corespunzătoare din anul precedent, este vorba despre o creștere cu două cifre a numărului de tranzacții.

Limassol continuă să fie cea mai activă piață din țară din punctul de vedere al numărului de tranzacții, în principal din cauza concentrării de companii internaționale și a activității de afaceri bogate din oraș. Urmează Paphos și Larnaca, care continuă să atragă mulți investitori străini, inclusiv investitori din Israel, din Marea Britanie și din alte state ale Uniunii Europene.

Prețurile imobiliare

Prețurile imobiliare continuă să crească într-un ritm moderat. La începutul anului 2026, prețul mediu al proprietăților rezidențiale din Cipru se situează în jurul valorii de 2.500-2.700 de euro/m².

Totuși, există diferențe semnificative între diversele zone ale țării.

La Limassol, cel mai scump oraș din Cipru, prețurile apartamentelor noi din proiecte moderne și din apropierea țărmului se situează de regulă în intervalul de 3.500 până la 5.500 de euro/m², iar uneori chiar mai mult în proiecte de lux.

La Paphos prețurile sunt relativ mai mici și se situează de obicei între 2.000 și 3.500 de euro/m², în timp ce la Larnaca se pot găsi proprietăți în intervalul de 1.800 până la 3.000 de euro/m², în special în zonele în dezvoltare din jurul proiectelor de marină și al noului port.

În comparație cu ianuarie 2026 s-a înregistrat o nouă creștere moderată a prețurilor, în principal la proiectele noi din zonele de coastă. Potrivit analizelor locale de piață, creșterea anuală a prețurilor imobiliare din Cipru este în prezent de aproximativ 3% până la 5% în medie.

Randamentele chiriilor

Piața chiriilor din Cipru continuă să ofere randamente relativ stabile investitorilor.

Randamentul brut mediu al apartamentelor rezidențiale se situează de regulă în intervalul de 4% până la 6% pe an, randamentul variind în funcție de locația și de tipul proprietății.

La Limassol, din cauza prețurilor de achiziție mai mari, randamentele sunt de regulă de aproximativ 4%-5%. La Paphos randamentele sunt ceva mai ridicate și se situează în jur de 5%-6%, în principal la apartamentele mici destinate închirierii către turiști sau lucrători străini. La Larnaca se pot găsi în unele cazuri randamente de până la aproximativ 6%-7%, în special la apartamente mici din zone de dezvoltare.

Cererea de chirii este influențată, printre altele, de extinderea activității companiilor internaționale din Cipru, în principal în domeniul fintech și al tehnologiei, precum și de creșterea numărului de lucrători străini care sosesc pe insulă.

Tendințe centrale pe piață

Mai mulți factori centrali continuă să influențeze piața imobiliară din Cipru la începutul anului 2026.

În primul rând, cererea din partea cumpărătorilor străini continuă să fie semnificativă și reprezintă o parte mare din tranzacțiile de pe piață. Ciprul este perceput de mulți investitori ca o destinație de investiții relativ accesibilă din punctul de vedere al prețurilor și al impozitării, în comparație cu alte state ale Uniunii Europene.

În al doilea rând, proiecte de infrastructură semnificative, între care dezvoltarea marinei și a portului din Larnaca, precum și continuarea dezvoltării zonelor turistice din Limassol și Paphos, se așteaptă să influențeze prețurile imobiliare din zonele învecinate.

În al treilea rând, mediul fiscal și de reglementare din Cipru continuă să fie relativ prietenos față de investitorii străini, ceea ce susține cererea de proprietăți.

Portugalia

Schimbări în impozitarea imobiliară din domeniul locuințelor

În luna februarie 2026, parlamentul portughez a aprobat o lege de abilitare a guvernului să promoveze o serie de modificări fiscale în domeniul locuințelor. Este important de subliniat: în această etapă nu este vorba încă despre reglementări de aplicare finale, ci despre o aprobare de principiu care îi permite guvernului să publice, în termen de 180 de zile, o legislație detaliată care va defini condițiile și aplicarea efectivă.

Adică direcția este clară, dar detaliile finale și începutul aplicabilității efective vor fi probabil stabilite prin decrete guvernamentale care vor fi publicate ulterior.

Mai jos sunt principalele schimbări așteptate și semnificația lor:

TVA redus de 6% la proiectele rezidențiale

În prezent, cota TVA din Portugalia pentru lucrări de construcții este de regulă 23%. În cadrul noii abilitări, guvernului i s-a permis să stabilească un TVA redus de doar 6% pentru construcția sau reabilitarea de proprietăți destinate:

• vânzării ca locuință permanentă a cumpărătorului
• sau închirierii pentru locuit pe termen lung

Avantajul este condiționat de faptul ca proprietatea să fie vândută sau închiriată în cadrul unui „preț moderat”, adică un preț sau o chirie care nu sunt complet libere, ci supuse unor plafoane pe care le va stabili statul.

Impozitul pe achiziție (IMT) și facilități în tranzacțiile cu locuințe

IMT este impozitul pe achiziție din Portugalia, plătit la transferul proprietății asupra unui imobil.

În cadrul abilitării s-a dat posibilitatea de a stabili scutiri sau facilități la impozitul pe achiziție și la impozitul de timbru în tranzacțiile al căror scop este creșterea ofertei de locuințe de închiriat pentru locuit.

Impozitul anual pe proprietăți (IMI)

IMI este un impozit municipal anual pe însăși deținerea unei proprietăți (similar cu impozitul anual pe clădiri din Israel, arnona). Abilitarea include posibilitatea unor facilități la acest impozit în cadrul unor programe dedicate încurajării locuințelor accesibile.

Impozit redus de 10% pe veniturile din chirii rezidențiale

În prezent, impozitul implicit pe veniturile din chirii ale persoanelor fizice este de 28%.

Legea permite guvernului să stabilească o cotă redusă de doar 10% pe veniturile din chirii rezidențiale, sub rezerva îndeplinirii unor condiții, precum:

• închiriere exclusiv pentru locuit (nu pentru turism de scurtă durată)
• respectarea unui plafon de chirie definit
• înregistrarea contractului și raportare ordonată
• perioadă minimă de închiriere

Dacă va fi aplicată, este o reducere dramatică a poverii fiscale.

De exemplu: la un venit anual de 20.000 de euro din chirii - impozitul poate scădea de la 5.600 de euro la doar 2.000 de euro.

Avantaje pentru societăți - recunoașterea parțială a venitului

Abilitarea include posibilitatea ca, în anumite cazuri, doar 50% din venitul din chirii să fie inclus în baza de impozitare a unei societăți. Semnificația este o cotă efectivă de impozitare mult mai mică decât cea obișnuită.

Și acest mecanism este condiționat de publicarea unor reglementări detaliate.

Scutire de impozitul pe câștigurile de capital (în Israel, mas shevach) la vânzare și reinvestire

Se analizează posibilitatea unei scutiri de impozit pe câștigurile de capital la vânzarea unei locuințe, atunci când suma încasată este reinvestită în achiziționarea de proprietăți care vor fi destinate închirierii pentru locuit.

Intenția este de a încuraja mutarea capitalului către piața chiriilor pe termen lung.

De la biroul autorului:

Direcția de reglementare este clară: Portugalia dorește să încurajeze închirierea pe termen lung la prețuri controlate și să reducă stimulentele pentru folosirea turistică pe termen scurt.

Totuși, majoritatea avantajelor nu sunt automate. Ele sunt condiționate de angajamentul pentru o anumită folosință a proprietății și de plafoane de preț.

Prin urmare, planificarea juridică și fiscală timpurie devine critică:

Structura de deținere (persoană fizică/societate), tipul contractului, durata perioadei, stabilirea prețului și raportarea vor influența, toate, eligibilitatea pentru avantaje.

SUA

Sfârșitul erei anonimatului la cumpărarea de proprietăți în SUA - intrarea în vigoare a regulii RRE

La 1 martie 2026 a intrat în vigoare una dintre cele mai importante reglementări din istoria pieței imobiliare americane: Residential Real Estate Rule (RRE Rule). Este o regulă federală permanentă a rețelei pentru combaterea infracțiunilor financiare (FinCEN), care înlocuiește „ordinele geografice țintă” (GTO) temporare, folosite în ultimul deceniu. De acum, obligația de raportare a identității cumpărătorilor nu mai este limitată la orașe specifice precum New York sau Miami, ci se aplică pe întreg teritoriul SUA în mod uniform și obligatoriu.

Esența obligației: transparență în tranzacțiile cu numerar

Noua lege se concentrează pe tranzacțiile imobiliare rezidențiale definite ca „tranzacții fără finanțare” (Non-financed), adică tranzacții efectuate în numerar sau fără implicarea unei instituții financiare supuse legii secretului bancar (BSA) și programului de combatere a spălării banilor. Obligația de raportare se naște atunci când proprietatea este transferată unei entități juridice precum societăți LLC, corporații, parteneriate, sau unor fonduri și trusturi. Semnificația pentru investitorul israelian care activează în SUA este dramatică: structura juridică clasică de achiziție a unei proprietăți printr-o societate LLC, pentru protecție juridică sau pentru confidențialitate, nu mai reprezintă o barieră împotriva dezvăluirii identității beneficiarilor reali în fața autorităților federale.

Obligația de raportare și identitatea beneficiarilor reali (Beneficial Owners)

În cadrul raportării (Real Estate Report), „profesioniștii raportori”, de regulă agenții de închidere (Closing Agents), companiile de asigurare de titlu (Title Insurance) sau avocații care conduc tranzacția, trebuie să colecteze și să transmită către FinCEN informații detaliate despre beneficiarii finali ai proprietății. Informațiile includ nume complete, adrese de domiciliu, numere oficiale de identificare și copii ale documentelor de identitate ale fiecărei persoane care deține 25% sau mai mult din entitatea cumpărătoare sau care exercită un control semnificativ asupra ei. Este important de subliniat că legea exceptează achizițiile efectuate de persoane fizice în nume personal și se concentrează exclusiv pe folosirea entităților juridice și a trusturilor, care au servit în trecut drept instrument de păstrare a anonimatului.

Este important să se clarifice distincția juridică critică pe care o creează noua lege: legea nu efectuează o „ridicare a vălului corporativ”.

• Imunitatea LLC rămâne neschimbată: societatea LLC continuă să ofere aceeași protecție juridică cunoscută. Personalitatea juridică separată a societății constituie în continuare un paravan care protejează bunurile personale ale investitorului împotriva acțiunilor în despăgubiri, a datoriilor sau a litigiilor legate de proprietate.
• Ridicarea mantalei anonimatului în fața suveranului: în timp ce „vălul constituirii” continuă să protejeze împotriva creditorilor privați, el nu mai poate servi ca instrument de ascundere a identității în fața autorităților guvernamentale federale. Noua lege impune dezvăluirea activă a beneficiarilor reali (Beneficial Owners) încă de la data achiziției.

Ținta: autoritățile fiscale și lupta împotriva spălării banilor

Obligația de raportare este menită să servească două brațe centrale de aplicare ale Departamentului Trezoreriei american:

• Prevenirea spălării banilor: FinCEN dorește să prevină folosirea proprietăților americane ca instrument de ascundere a surselor ilegale de capital, prin închiderea portiței care permitea în trecut achiziții anonime în numerar prin entități juridice și trusturi.
• Sporirea aplicării din partea IRS: informațiile colectate sunt accesibile autorităților fiscale pentru corelarea datelor. Acest lucru îi permite IRS să verifice că investitorii străini își raportează conform legii veniturile din proprietate (Tax Compliance) și împiedică folosirea entităților juridice ca instrument de eludare a obligațiilor de raportare.

Confidențialitate în interiorul sistemului

În pofida obligației stricte de raportare, este important de menționat că informațiile (care includ datele pașaportului și adresele proprietarilor) nu devin parte din registrul public (Public Records). Înscrierea la oficiile locale de carte funciară (County Clerk) va continua să arate doar numele LLC. Informațiile de identificare sunt păstrate într-o bază de date federală confidențială, destinată exclusiv organelor de aplicare a legii și informațiilor financiare, astfel încât confidențialitatea față de publicul larg și de concurenți se păstrează.

De la biroul autorului:

Începând din martie 2026, avocații și dezvoltatorii care însoțesc tranzacții imobiliare în SUA poartă o responsabilitate sporită pentru documentarea datelor. Nerespectarea noilor reglementări, omiterea de informații sau raportarea incompletă pot duce la sancțiuni civile și penale grele. Dincolo de aspectul penal, reglementarea schimbă balanța puterilor pe piață: procesul de Closing devine mai complex și cere o verificare prealabilă aprofundată (Due Diligence) încă din fazele timpurii ale negocierilor, pentru a preveni întârzieri de ultim moment din cauza lipsei de informații despre structura de proprietate a cumpărătorului.

Le recomandăm tuturor celor care activează pe piața americană, și în special celor care efectuează achiziții în numerar prin societăți LLC sau trusturi, să își reexamineze structurile de deținere. Transparența este acum un fapt împlinit și trebuie să ne pregătim pentru transmiterea de informații complete către FinCEN ca parte integrantă a oricărei tranzacții de achiziție.

Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.

Tradus din originalul în ebraică. עברית

Toate edițiile