Newsletterul lunar - aprilie 2026

Bună ziua tuturor!

Pesahul a rămas în urmă, iar operațiunea „Rugitul Leului” intră în luna a doua, în timp ce prețurile combustibilului pe plan mondial cresc și odată cu ele costurile de transport și ale materiilor prime, ceea ce va duce la creșterea indicelui costurilor de construcție și a prețurilor apartamentelor. Banca Israelului a lăsat dobânda neschimbată, la nivelul de 4,0%, precizând că „în evaluarea comitetului au crescut riscurile unei noi creșteri a inflației”. Cu alte cuvinte, guvernatorul a spus că „ne aflăm într-un ciclu foarte diferit de cel al băncilor centrale din lume” și a subliniat că dobânda din Israel este relativ ridicată față de dobânzile din lume. Prin urmare, guvernatorul a precizat că este posibil ca dobânda să mai scadă de 1-2 ori. Până atunci, cumpărătorii de apartamente vor continua, probabil, să „stea pe gard”.

În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:

a. Economia Greciei: trecerea la o fază nouă.

b. Salonic: „ușile se închid” în centrul orașului.

c. România: analiza tendințelor pieței imobiliare.

d. Ciprul rupe tendința fiscală europeană.

e. Autoritatea imobiliară din Cipru înăsprește protecția cumpărătorilor de apartamente „pe hârtie”.

f. „Renașterea verde”: subvenția de 65% pentru renovarea energetică devine colacul de salvare al proprietăților second-hand din Italia.

g. Portugalia: modificarea legilor locuințelor și revenirea pieței chiriilor.

h. Sfârșitul erei „Golden Visa” în Spania.

av. Ilan Leibovitch și echipa biroului

Grecia

Economia Greciei: trecerea la o fază nouă - prognoze moderate, riscuri orientate în jos

Martie 2026 a adus cu sine o serie de actualizări macroeconomice privind Grecia care nu pot fi ignorate. Cele mai credibile două organisme economice de pe scena internațională, Banca Greciei și Fondul Monetar Internațional, au publicat în aceeași lună prognoze actualizate pentru 2026, iar ambele indică aceeași direcție: o încetinire controlată, dar cu riscuri înclinate în jos.

Banca Greciei: 1,9% - și o actualizare necesară

La 20 martie 2026, Banca Greciei a publicat cea mai recentă evaluare a economiei țării. Prognoza de creștere pentru 2026 a fost redusă la 1,9%, după ce se situase la 2,1% în raportul de politică monetară publicat în decembrie 2025. Motivul principal al reducerii nu este un eșec intern, ci un șoc extern: Europa se confruntă cu un șoc energetic negativ semnificativ ca urmare a războiului din Orientul Mijlociu, iar efectul asupra economiei reale și asupra inflației depinde de gravitatea și de durata conflictului.

Inflația este așteptată să rămână ridicată, la 3,1% în 2026, riscurile la adresa prognozei de creștere fiind înclinate în jos. Printre factorii centrali: escaladarea în continuare a conflictului din Orientul Mijlociu, creșterea incertitudinii economice globale, barierele comerciale în intensificare și o inflație încăpățânată.

Merită menționat și contextul larg: în 2025, economia Greciei a arătat o creștere de 2,1%, o performanță semnificativ superioară mediei zonei euro, care a fost de 1,4% în același an. Adică punctul de plecare al Greciei în această încetinire este relativ pozitiv.

Fondul Monetar Internațional: 1,8% și o privire pe termen mediu

La 24 martie 2026, Fondul Monetar Internațional (FMI) a publicat concluziile misiunii Article IV pentru 2026. Creșterea este așteptată să scadă la 1,8% în 2026, prețurile ridicate ale energiei și cererea externă slabă legate de conflictul din Orientul Mijlociu putând greva consumul privat și sectorul turismului.

Pe termen lung, se așteaptă o creștere stabilă a PIB de aproximativ 1,5%, pe fondul scăderii populației în vârstă de muncă, al unei rate scăzute de participare pe piața muncii și al unei creșteri lente a productivității. Este o cifră pe care investitorii pe termen mediu-lung trebuie să o ia în calcul.

În același timp, Fondul menționează și aspecte pozitive remarcabile: raportul datorie/PIB a scăzut cu aproximativ 10 puncte procentuale în 2025, la circa 145%, o scădere vizibilă față de maximul de circa 210% din 2020. Creditul către sectorul privat s-a extins cu 5,3% (în 12 luni) în ianuarie 2026, în principal datorită cererii puternice din partea corporațiilor.

Sentimentul economic: scădere bruscă în servicii și în rândul consumatorilor

Indicatorul sentimentului economic (ESI) pentru luna martie a fost de 106,8 puncte, în scădere de la 107,6 în februarie - cifră care reflectă o oprire și poate chiar o inversare a tendinței pozitive observate în ultimele luni. Cea mai bruscă scădere s-a înregistrat în sectorul serviciilor, unde indicatorul a căzut la 27,1 puncte de la 32,4 în februarie, iar și încrederea consumatorilor a continuat să se deterioreze.

Potrivit sondajului IOBE privind sentimentul economic, scăderea consumului a devenit factorul dominant din spatele încetinirii: în comerțul cu amănuntul, așteptările de vânzări s-au deteriorat brusc, odată cu creșterea stocurilor, ceea ce sugerează o încetinire a cererii. La nivel european, scăderea indicatorilor relevanți ajunge la cifre duble față de începutul anului.

Datele din martie 2026 arată că Grecia intră într-o fază diferită - nu mai rea, dar diferită.

De la biroul autorului:

În primul rând, este important să separăm povestea internă a Greciei de zgomotul extern. Încetinirea nu provine din dezintegrarea fundamentelor economice - Grecia continuă să crească mai repede decât zona euro, datoria guvernamentală scade într-un ritm impresionant, iar sistemul bancar este în stare bună. Presiunea vine din exterior: războiul din Orientul Mijlociu, prețurile energiei și cererea externă slabă, factori de care nicio economie europeană nu este ferită.

În al doilea rând, analiza indicatorului de sentiment aduce o perspectivă importantă pentru investitorii imobiliari. Scăderea bruscă în servicii și în rândul consumatorilor nu este doar o cifră - ea anunță o posibilă încetinire a turismului și a cheltuielilor discreționare. Pentru cine investește în închirieri pe termen scurt, mai ales în afara Atenei și a insulelor populare, este un semnal de avertizare că merită reexaminate prognozele de venit.

În al treilea rând, într-un mediu de creștere moderată, defectele ies la iveală. Când piața creștea rapid, se putea „trăi” cu o proprietate înregistrată parțial, cu un chiriaș nesigur sau cu o impozitare gestionată necorespunzător. Într-un mediu de creștere anuală de 1,8%-1,9%, diferențele dintre o investiție bine gestionată și una construită pe ipoteze optimiste vor deveni vizibile și dureroase.

Și în încheiere - chiar și pe o piață prudentă există oportunități. Investitorii care alocă acum timp verificărilor aprofundate, certitudinii juridice și analizei financiare bazate pe date sunt cei care vor folosi acalmia pentru a se poziționa înaintea următorului val de creștere. Grecia nu dispare de pe hartă, ci doar le cere investitorilor ei să fie mai deștepți.

Salonic 2026: „ușile se închid” în centrul orașului

De la 1 martie 2026 au intrat în vigoare noi reglementări ale Ministerului Economiei Naționale și Finanțelor din Grecia (în coordonare cu autoritatea fiscală AADE), care impun restricții semnificative asupra activității de închiriere pe termen scurt (Airbnb) în centrul Salonicului.

Principalele reglementări și restricții de înregistrare:

• Înghețarea licențelor noi: se interzice categoric emiterea de noi numere de înregistrare a proprietăților (numere AMA) pentru închiriere pe termen scurt în limitele primei comunități municipale (1st Municipal Community) a Salonicului: centrul istoric și comercial al orașului, inclusiv axele centrale (Tsimiski, Egnatia), zona Pieței Aristotelous, cartierul Ladadika, zona portului și a promenadei, precum și cartierul Ano Poli.
• Durata restricției: reglementarea a fost stabilită pentru o perioadă inițială de 12 luni (până în martie 2027), cu împuternicirea guvernului de a o prelungi în funcție de indicatorii de disponibilitate a locuințelor rezidențiale din zonă.

Limitarea transferabilității licenței la vânzare:

Un articol central și nou din reglementări prevede că în zonele restricționate licența de închiriere pe termen scurt (numărul AMA) nu poate fi transferată la vânzarea proprietății. Proprietățile pentru care există o licență activă emisă înainte de 1 martie 2026 pot continua să funcționeze numai sub actualul proprietar.

• La transferul proprietății asupra imobilului (vânzare), licența existentă este anulată automat.
• Noul cumpărător nu va avea dreptul să obțină un nou număr AMA pentru proprietate cât timp înghețarea este în vigoare.

Prezența noastră în presă

Cine se așteaptă ca un perete de beton de 20 cm (standardul actual) să oprească o rachetă balistică cu focos de jumătate de tonă, într-o lovitură directă, se înșală. O asemenea soluție cere construirea unui buncăr militar, iar acest lucru pur și simplu nu este economic sau posibil în statul Israel, dens populat.

Cum un „impozit pe proprietate” pe terenurile libere, care între timp a fost separat de legea aranjamentelor, în cotă de 1,5% din valoarea de piață, ar fi putut transforma terenurile istorice într-o „bombă de flux de numerar” pentru multe familii și ar fi schimbat balanța puterilor față de dezvoltatori.

România

Analiza tendințelor pieței imobiliare

Analiza Real Estate Index a firmei Deloitte și datele Ministerului Finanțelor din România publicate luna aceasta indică o fază de „reechilibrare structurală” a pieței imobiliare locale.

Conform sondajului cuprinzător al dezvoltatorilor realizat de Deloitte, a avut loc o schimbare vizibilă a așteptărilor economice din România față de anul care a trecut:

• Marea majoritate a dezvoltatorilor din România (54%) estimează că nivelul activității de pe piață se va menține stabil în lunile următoare, în timp ce 29% prevăd o tendință moderată de îmbunătățire.
• Prognozele economice indică o convergență a inflației către țintele băncii centrale (BNR), ceea ce creează pe piață așteptarea unei reduceri treptate a dobânzii în a doua jumătate a anului 2026. Această măsură este de așteptat să reducă costurile de finanțare și să îmbunătățească lichiditatea pieței.

În pofida cererii, piața din România se confruntă cu provocări ale ofertei, care provin din schimbări ale costurilor și ale disponibilității terenurilor:

• Costurile de construcție: pentru prima dată în ultimii doi ani, costurile de construcție (27%) și dificultatea achiziției de terenuri (25%) au fost indicate drept principalele bariere în calea dezvoltării de proiecte noi.
• Scăderea începuturilor de construcție: s-a înregistrat o scădere de aproximativ 20% a începuturilor de construcție noi în cursul anului 2025 (potrivit datelor INS), fapt care creează o presiune inerentă de creștere a prețurilor pe termen mediu din cauza deficitului acumulat de unități locative noi și de spații comerciale moderne.

Guvernul României continuă să investească în infrastructură, care reprezintă un reper pentru dezvoltarea imobiliară logistică și comercială:

• Proiectul drumului de centură A0: în ultima săptămână a lunii martie a fost aprobată o alocare bugetară de 1,2 miliarde de lei pentru continuarea dezvoltării segmentelor autostrăzii de centură a Bucureștiului. Deschiderea acestor segmente este de așteptat să crească valoarea terenurilor din inelul exterior al capitalei (județul Ilfov) și să îmbunătățească accesul la centrele logistice.

Cipru

Ciprul rupe tendința fiscală europeană - scutire de impozit pe câștigul de capital (în Israel, mas shevach) ca răspuns la tsunami-ul de reglementare

În timp ce majoritatea economiilor din Uniunea Europeană caută modalități de a mări veniturile statului prin îngreunarea impozitării imobiliare, parlamentul cipriot a aprobat săptămâna aceasta o modificare legislativă strategică menită să atragă capital străin sofisticat. Măsura, care acordă scutire totală de impozit pe câștigul de capital în anumite condiții, plasează insula într-o poziție favorabilă față de tendințele îngrijorătoare din restul continentului.

Noua legislație de la Nicosia stabilește un precedent: 0% impozit pe câștigul de capital la vânzarea de proprietăți rezidențiale în proiecte definite drept „sprijin pentru industria bazată pe cunoaștere” (Tech-Supportive Housing). Scutirea este destinată investitorilor care cumpără proprietăți în complexe rezidențiale din apropierea centrelor de dezvoltare tehnologică și le dețin cel puțin 5 ani.

Spre deosebire de alte țări, unde impozitul pe câștigul de capital este o componentă rigidă a ROI, Ciprul îl folosește ca instrument de încurajare a modelului de Headquartering, care aduce pe insulă companii multinaționale și mii de angajați cu putere de cumpărare ridicată.

Dincolo de impozitul pe câștigul de capital: avantajele competitive ale Ciprului în 2026

În timp ce impozitul pe câștigul de capital este „cireașa de pe tort” la ieșire, Ciprul oferă și alte avantaje structurale, care devin deosebit de critice în trimestrul actual:

• Imunitate față de controlul chiriilor: în timp ce Barcelona, Parisul și Berlinul înăspresc controlul prețurilor chiriilor, piața cipriotă rămâne complet liberă. Pentru investitor, este o protecție a fluxului curent de numerar împotriva intervenției guvernamentale.
• Ocolirea „capcanei energetice”: termenul-limită din mai 2026 pentru aplicarea directivelor energetice europene (EPBD) transformă milioane de proprietăți vechi din Europa în „active toxice” care cer renovări scumpe. În Cipru, majoritatea proiectelor de investiții sunt construcții noi, clasificate dinainte în Class A, ceea ce scutește proprietarii de cheltuieli CapEx grele și asigură condiții de finanțare bancară mai bune.
• Certitudine de reglementare: în timp ce state din Europa Centrală și de Est (precum Polonia și Ungaria) promovează legislație pentru limitarea cumpărării de mai multe apartamente de către străini, Ciprul consolidează statutul juridic al investitorului străin ca parte integrantă a strategiei naționale.

Harta imobiliară din 2026 pune investitorul israelian în fața unei răscruci: urmărirea prețurilor ieftine din Europa de Est sub o povară fiscală crescândă, sau alegerea lichidității și a certitudinii fiscale din Cipru. Noua scutire de impozit pe câștigul de capital este dovada că, în timp ce Europa devine „de reglementare”, Ciprul rămâne „de afaceri”.

Autoritatea imobiliară din Cipru înăsprește protecția cumpărătorilor de apartamente „pe hârtie”

Piața imobiliară din Cipru trece în ultimele luni printr-o transformare de reglementare semnificativă, care o plasează în fruntea transparenței și a protecției consumatorului în Europa. Autoritatea imobiliară guvernamentală (DLS - Department of Lands and Surveys) a început aplicarea strictă a unor reglementări noi, în cadrul modificării legii cipriote a vânzării, al căror scop este să ofere o protecție ermetică banilor cumpărătorilor în proiectele aflate în faza de construcție.

Sfârșitul fenomenului „cumpărătorilor captivi”

Schimbarea este menită să rezolve o defecțiune istorică, în care cumpărătorii descopereau în faza de predare că proprietatea cumpărată este grevată de ipoteca dezvoltatorului, fără posibilitatea de a obține dreptul de proprietate (Title Deed). În cadrul noilor îndrumări intrate pe deplin în vigoare în 2026, DLS impune o obligație tehnică de raportare și de executare care nu poate fi ocolită în procesul de înregistrare a contractului.

Mecanismul „Formularului A” (Form A): factorul decisiv pe teren

De acum, orice dezvoltator care dorește să înregistreze un contract de vânzare la oficiile de carte funciară (tabu) este obligat să prezinte două documente-cheie critice:

• Extras de carte funciară actualizat (Search Certificate): document emis cel mai târziu cu cinci zile lucrătoare înainte de data semnării, care arată starea actuală de înscriere a terenului.
• Declarația creditorului (Form A): în cazurile în care terenul este grevat în favoarea unei bănci, dezvoltatorul este obligat să prezinte un document oficial, semnat de instituția financiară creditoare. În acest formular, banca se angajează în scris că, odată cu depunerea banilor cumpărătorului într-un cont dedicat, unitatea locativă specifică va fi eliberată automat și definitiv de orice sarcină asupra terenului (ceea ce în Israel este numit „scrisoare de excludere” condiționată).

Aplicare digitală și sancțiuni

Noutatea centrală se află în sistemul electronic de înregistrare al DLS. Sistemul blochează acum posibilitatea de a înregistra contracte care nu includ aceste documente. În plus, autorității i s-a acordat competența de a aplica amenzi administrative de până la 10.000 de euro dezvoltatorilor care nu prezintă dezvăluirea prealabilă necesară înainte de semnare.

Italia

„Renașterea verde”: subvenția de 65% pentru renovarea energetică devine colacul de salvare al proprietăților second-hand

Guvernul Italiei a lansat oficial schema „Superbonus 2.0”, care acordă un credit fiscal de 65% pentru cheltuielile de renovare și modernizare energetică a clădirilor rezidențiale. Măsura, intrată în vigoare pe fondul presiunii crescânde a Uniunii Europene pentru aplicarea directivei EPBD, marchează o oportunitate neobișnuită de creștere a valorii pentru proprietarii și investitorii străini din țară.

Noua schemă se concentrează pe proprietățile clasificate la cele mai scăzute niveluri de eficiență energetică (Class G/F), cele care reprezintă majoritatea stocului de apartamente din orașele istorice și din sudul Italiei. Potrivit noilor reglementări, eligibilitatea pentru subvenție este condiționată de îmbunătățirea cu cel puțin două trepte a clasificării energetice a proprietății. Plafonul cheltuielii recunoscute este de 96.000 de euro pe unitate locativă pentru lucrări de structură și izolație, cu bugete suplimentare pentru sisteme inteligente de încălzire și climatizare.

Momentul lansării bonusului nu este întâmplător. Până la 29 mai 2026, Italia este obligată să încorporeze în legea națională standardele stricte MEPS ale Uniunii Europene. Aceasta înseamnă că proprietățile care nu vor atinge un prag minim de eficiență în anii următori pot suferi o „depreciere de reglementare” și pot deveni greu de vândut sau de închiriat din cauza noilor limitări de finanțare bancară.

Dincolo de îmbunătățirea fizică, modernizarea proprietății cu ajutorul subvenției guvernamentale deschide pentru proprietar ușa către trasee de finanțare preferențiale. Bănci de frunte din Europa au început recent să ofere „ipoteci verzi” la dobânzi semnificativ reduse pentru proprietăți clasificate A-D, ceea ce se așteaptă să crească lichiditatea proprietății în ziua vânzării și să atragă un public mai larg de cumpărători.

De la biroul autorului:

Pentru investitorii și proprietarii din Italia, fereastra de oportunitate actuală este critică. Valorificarea creditului fiscal de 65% permite protejarea capitalului investit și modernizarea modelului de afaceri de la o proprietate generatoare de venit obișnuită la una modernă, eficientă și sigură din punct de vedere al reglementărilor. Se recomandă efectuarea unei verificări EPC (Energy Performance Certificate) actualizate încă în săptămânile următoare, pentru a analiza fezabilitatea modernizării în cadrul noii scheme.

Portugalia

Modificarea legilor locuințelor și revenirea pieței chiriilor

Sectorul imobiliar din Portugalia a trăit în martie 2026 cea mai semnificativă corecție din ultimul deceniu. După o perioadă de legislație agresivă (legea „Mais Habitação”), guvernul și sistemul juridic au încheiat „marea corecție” care readuce certitudinea pe piață. Pentru proprietarii existenți și pentru potențialii cumpărători, este o schimbare dramatică la linia de profit.

1. Dezamorsarea minei financiare: ce a fost impozitul CEAL și cum a fost anulat?

Cea mai importantă schimbare este anularea totală a CEAL (taxa extraordinară pe unitățile de cazare).

• Ce a fost? O taxă anuală fixă de 15%, calculată pe baza unei formule complexe care combina suprafața proprietății, locația geografică și venitul mediu presupus din zonă.
• Semnificația economică: acest impozit nu se aplica profitului net, ci era o taxă fixă care eroda randamentul brut cu 10%-20% (în funcție de proprietate).
• Noul statut: începând cu declarațiile fiscale din 2025/6, CEAL a fost șters din protocol. Investitorii în proprietăți Airbnb revin să plătească numai impozit pe venit obișnuit, ceea ce crește randamentul net cu aproximativ 2%-3% pe an, în medie.

2. Diferența dintre oraș și periferie: unde se întâlnește impozitarea cu reglementarea?

În ceea ce privește impozitarea directă a venitului (IRS), Portugalia oferă acum uniformitate, dar cu un avantaj vizibil pentru cei care aleg trasee de lungă durată:

• În toată țara: impozitul pe veniturile din închirieri pe termen scurt (Airbnb) rămâne pe traseul standard, dar fără taxa CEAL.
• Diferența în 2026: guvernul a introdus un traseu de „impozit verde” de doar 10% impozit (în loc de 25%-28%) pentru cei care aleg să închirieze proprietatea pe termen lung (peste doi ani).
• Distincția centrală: în periferie (zone cu densitate redusă) calea este deschisă investitorilor cu 0 euro taxe turistice. În schimb, la Lisabona și Porto veți plăti taxe turistice de aproximativ 4 euro pe noapte și impozitare urbană majorată. Aceste măsuri sunt menite să vă „împingă” să renunțați la Airbnb și să treceți la traseul închirierii pentru locuit, în care veți plăti doar 10% impozit pe venit (în loc de aproximativ 28% pe traseele obișnuite).

3. Bătălia licențelor (AL): Lisabona și Porto față de „cealaltă Portugalie”

Aici se află inima schimbării de reglementare din 2026. Statul a transferat puterea către primării, iar rezultatul este „două țări pentru două piețe”:

În marile orașe (Lisabona, Porto și fâșia de coastă din Algarve):

• Obținerea unei licențe noi: încă foarte dificilă în Containment Zones. În cartiere istorice precum Alfama sau Baixa este aproape imposibil să obții o licență nouă.
• Reînnoirea licențelor: a fost anulată obligația de reînnoire automată la fiecare 5 ani, care exista în legea inițială. Acum, o licență existentă rămâne valabilă cât timp proprietarul respectă reglementările locale.
• Transferul licenței (vânzare): acesta este punctul slab din Lisabona - licența este personală. La vânzarea unei proprietăți dintr-o Containment Zone, licența de regulă expiră, iar noul cumpărător trebuie să depună o cerere nouă (care poate fi respinsă). De aceea, o proprietate cu licență existentă la Lisabona este un „activ de aur” atâta timp cât nu o vindeți.

În orașele din periferie și din interiorul țării (Interior):

• Licențe permanente: licențele din 2026 din aceste zone sunt permanente și nu cer reînnoire.

Transferul licenței (vânzare): spre deosebire de Lisabona, în majoritatea orașelor din periferie licența se transferă odată cu proprietatea către noul cumpărător. Aceasta înseamnă că proprietatea se vinde ca o „afacere în funcțiune”, ceea ce crește valoarea ei la ieșire cu zeci de procente față de un apartament obișnuit.

De la biroul autorului:

Piața portugheză în 2026 cere investitorului israelian o planificare mai precisă decât în trecut:

• Valoarea „vechimii”: dacă aveți o proprietate cu licență AL activă la Lisabona sau Porto - nu vindeți. Datorită anulării expirării licenței la fiecare 5 ani, proprietatea dumneavoastră a devenit o mașinărie de produs numerar, cu o barieră de intrare uriașă pentru concurenți noi.
• Noua hartă a drumului: pentru cine caută o achiziție nouă pe termen scurt (Airbnb), accentul se mută spre orașe de rang B (precum Coimbra, Aveiro sau localități din Silver Coast) definite drept zone de „densitate redusă”. Acolo se poate obține o licență permanentă, se poate transfera la vânzare și se poate beneficia de anularea taxei CEAL de 15%.
• Acoperirea riscurilor prin închiriere pe termen lung: pentru israelienii care caută liniște sufletească, traseul cu 10% impozit pe închirierea pe termen lung în marile orașe oferă un randament net care rivalizează cu Airbnb (din cauza costurilor de administrare mai mici), cu protecție de reglementare deplină.

Concluzia: Portugalia din 2026 este o piață a „cunoscătorilor”. Marii câștigători sunt cei care deja dețin proprietăți în marile orașe și cei care vor avea înțelepciunea să cumpere în periferia în dezvoltare, în baza noilor reguli de licențiere.

Spania

Sfârșitul erei Golden Visa în Spania: hotărârea Curții Supreme și primele date de piață dezvăluie o realitate nouă

La un an după intrarea în vigoare a legii care desființează traseul imobiliar din „Golden Visa” (Organic Law 1/2025), sfârșitul lunii martie 2026 marchează închiderea definitivă a unuia dintre cele mai populare trasee de investiții din Europa. Pentru investitorul israelian, nu este vorba doar despre o schimbare de reglementare, ci despre o oportunitate rară de piață, creată tocmai din noile restricții.

Hotărârea Curții Supreme

În ultimele săptămâni, Curtea Supremă din Madrid (Tribunal Supremo) a respins ultimele petiții depuse de asociații de dezvoltatori și de grupuri internaționale de investiții. Petenții au invocat încălcarea drepturilor de proprietate și a libertății de a desfășura o activitate, dar instanța a stabilit că statul are deplină competență să limiteze rezidența străină în favoarea „interesului național privind locuințele”. Această hotărâre înlătură orice îndoială juridică rămasă și clarifică: traseul de 500.000 de euro nu va reveni în viitorul previzibil.

Date reale: contracție pe piața de lux

Raportul de bilanț al primului an, publicat luna aceasta de Colegiul Registratorilor din Spania (Colegio de Registradores), dezvăluie profunzimea efectului măsurii:

• Prăbușirea cererii străine: în segmentul proprietăților de peste 500.000 de euro s-a înregistrat o scădere de 14,2% a volumului tranzacțiilor din partea cetățenilor din state din afara Uniunii Europene (Non-EU) în principalele centre de cerere - Madrid și Barcelona.
• Efectul asupra prețului: în timp ce prețurile generale ale locuințelor din Spania au continuat să crească (aproximativ 9,5% în 2025), proprietățile de lux care serveau înainte drept „bilet de intrare” pentru viză cunosc acum stagnare și chiar scăderi punctuale de preț în negociere directă.

Paradoxul spaniol: eșec social, oportunitate pentru investitor

Datele verificate ale Ministerului Locuinței (MIVAU) arată că obiectivul inițial al legii, reducerea prețurilor locuințelor pentru localnici, nu a fost atins, întrucât tranzacțiile Golden Visa au reprezentat mai puțin de 0,5% din întreaga piață. Totuși, pentru investitorul israelian (și în special pentru cei cu pașaport european sau cei care nu au nevoie de viză), s-a creat o fereastră de oportunități:

• Putere de negociere fără precedent: vânzătorii de proprietăți premium și-au pierdut „publicul captiv” al cumpărătorilor de vize (chinezi, americani și ruși).
• Curățarea „primei de viză”: prețurile reflectă acum valoare imobiliară pură, fără adaosul artificial pe care îl încorpora în trecut avantajul de imigrare.

Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.

Tradus din originalul în ebraică. עברית

Toate edițiile