النشرة الشهرية - أبريل 2026

مرحبًا بالجميع!

انتهى عيد الفصح، وتدخل عملية «زئير الأسد» شهرها الثاني، فيما ترتفع أسعار الوقود في العالم وترتفع معها أسعار النقل والمواد الخام، ما سيؤدي إلى ارتفاع مؤشر مدخلات البناء وأسعار الشقق. وأبقى بنك إسرائيل الفائدة على حالها عند مستوى 4.0%، وذكر أنه «بتقدير اللجنة ازدادت المخاطر من عودة التضخم إلى الارتفاع». وبعبارة أخرى قال المحافظ إن «نحن في دورة مختلفة جدًا عن البنوك المركزية في العالم»، وشدد على أن الفائدة في إسرائيل مرتفعة نسبيًا مقارنة بالفوائد في العالم. ولذلك ذكر المحافظ أنه قد تنخفض الفائدة بعد 1-2 مرتين. وحتى ذلك الحين سيواصل مشترو الشقق على الأرجح «الجلوس على السياج».

في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:

أ. اقتصاد اليونان: انتقال إلى مرحلة جديدة.

ب. سالونيك: «الأبواب تُقفل» في وسط المدينة.

ج. رومانيا: تحليل اتجاهات سوق العقار.

د. قبرص تكسر الاتجاه الضريبي الأوروبي.

هـ. هيئة العقار القبرصية تشدد حماية مشتري الشقق «على الورق».

و. «النهضة الخضراء»: دعم بنسبة 65% لترميم الطاقة يتحول إلى طوق نجاة للعقارات المستعملة في إيطاليا.

ز. البرتغال: تعديل قوانين السكن وعودة سوق الإيجارات.

ح. نهاية عصر «الفيزا الذهبية» في إسبانيا.

المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب

اليونان

اقتصاد اليونان: انتقال إلى مرحلة جديدة - توقعات معتدلة، ومخاطر نحو الأدنى

حمل مارس 2026 معه سلسلة من التحديثات الاقتصادية الكلية بشأن اليونان لا يمكن تجاهلها. فقد أصدرت الجهتان الاقتصاديتان الأكثر موثوقية على الساحة الدولية، البنك المركزي اليوناني وصندوق النقد الدولي، في الشهر نفسه توقعات محدّثة لعام 2026، وكلتاهما تشيران إلى الاتجاه نفسه: تباطؤ مضبوط، لكن مع مخاطر تميل نحو الأدنى.

البنك المركزي اليوناني: 1.9% - وتحديث ضروري

في 20 مارس 2026 نشر البنك المركزي اليوناني تقديره المحدّث لاقتصاد البلاد. خُفّضت توقعات النمو لعام 2026 إلى 1.9%، بعد أن كانت 2.1% في تقرير السياسة النقدية الصادر في ديسمبر 2025. والسبب الرئيسي للخفض ليس فشلًا داخليًا بل صدمة خارجية: فأوروبا تواجه صدمة طاقة سلبية كبيرة نتيجة الحرب في الشرق الأوسط، ويتوقف تأثيرها في الاقتصاد الحقيقي وفي التضخم على شدة الصراع ومدته.

ويُتوقع أن يبقى التضخم مرتفعًا عند 3.1% في عام 2026، مع ميل المخاطر على توقعات النمو نحو الأدنى. ومن العوامل الرئيسية: مزيد من التصعيد في الصراع في الشرق الأوسط، وازدياد عدم اليقين الاقتصادي العالمي، وتصاعد الحواجز التجارية، وتضخم عنيد.

ويجدر أيضًا ذكر السياق الأوسع: ففي عام 2025 أظهر الاقتصاد اليوناني نموًا بنسبة 2.1%، أي أداءً يفوق بكثير متوسط منطقة اليورو الذي بلغ 1.4% في تلك السنة. أي إن نقطة انطلاق اليونان إلى التباطؤ إيجابية نسبيًا.

صندوق النقد الدولي: 1.8% ونظرة إلى المدى المتوسط

في 24 مارس 2026 نشر صندوق النقد الدولي (IMF) استنتاجات بعثة Article IV لعام 2026. يُتوقع أن ينخفض النمو إلى 1.8% في عام 2026، إذ إن أسعار الطاقة المرتفعة والطلب الخارجي الضعيف المرتبطين بالصراع في الشرق الأوسط قد يثقلان على الاستهلاك الخاص وعلى قطاع السياحة.

وعلى مدى سنوات، يُتوقع نمو مستقر للناتج المحلي الإجمالي بنحو 1.5% في ظل انخفاض عدد السكان في سن العمل، وانخفاض نسبة المشاركة في سوق العمل، وبطء نمو الإنتاجية. وهذا رقم ينبغي للمستثمرين على المدى المتوسط إلى الطويل أخذه في الحسبان.

ومع ذلك، يشير الصندوق أيضًا إلى جوانب إيجابية بارزة: فقد انخفضت نسبة الدين إلى الناتج المحلي الإجمالي بنحو 10 نقاط مئوية في 2025 إلى نحو 145%، وهو انخفاض ملحوظ عن الذروة التي بلغت نحو 210% في 2020. وتوسع الائتمان للقطاع الخاص بنسبة 5.3% (في 12 شهرًا) في يناير 2026، بفضل طلب قوي من الشركات أساسًا.

المعنويات الاقتصادية: انخفاض حاد في الخدمات وفي المستهلكين

بلغ مؤشر المعنويات الاقتصادية (ESI) لشهر مارس 106.8 نقطة، بانخفاض عن 107.6 في فبراير - وهو رقم يعكس توقفًا، وربما حتى انقلابًا في الاتجاه الإيجابي الذي لوحظ في الأشهر الأخيرة. وسُجّل الانخفاض الأشد في قطاع الخدمات، حيث هوى المؤشر إلى 27.1 نقطة من 32.4 في فبراير، كما واصلت ثقة المستهلكين التدهور.

وبحسب استطلاع المعنويات الاقتصادية الصادر عن IOBE، أصبح انخفاض الاستهلاك العامل المهيمن وراء التباطؤ: ففي تجارة التجزئة تدهورت توقعات المبيعات بحدة مع ارتفاع المخزونات، ما يلمّح إلى تباطؤ في الطلب. وعلى المستوى الأوروبي، يصل الانخفاض في المؤشرات ذات الصلة إلى خانتين مقارنة ببداية العام.

تدل بيانات مارس 2026 على أن اليونان تدخل مرحلة مختلفة - ليست أسوأ، لكنها مختلفة.

من مكتب الكاتب:

أولًا، من المهم الفصل بين القصة اليونانية الداخلية وبين الضجيج الخارجي. فالتباطؤ لا ينبع من تفكك أسس اقتصادية - فاليونان تواصل النمو أسرع من منطقة اليورو، والدين الحكومي ينخفض بوتيرة مثيرة للإعجاب، والمنظومة المصرفية في حالة جيدة. والضغط يأتي من الخارج: حرب الشرق الأوسط، وأسعار الطاقة، والطلب الخارجي الضعيف، وهي عوامل لا يحصّن منها أي اقتصاد أوروبي.

ثانيًا، يقدم تحليل مؤشر المعنويات رؤية مهمة لمستثمري العقار. فالانخفاض الحاد في الخدمات وفي المستهلكين ليس رقمًا عابرًا - إنه ينذر بتباطؤ محتمل في السياحة وفي الإنفاق التقديري. وبالنسبة إلى من يستثمر في الإيجارات قصيرة الأجل، وخصوصًا خارج أثينا والجزر الشعبية، فهذه إشارة تحذير تستوجب إعادة فحص توقعات الدخل.

ثالثًا، في بيئة نمو معتدل تنكشف العيوب. فعندما ارتفع السوق بوتيرة سريعة كان ممكنًا «التعايش» مع عقار مسجل جزئيًا، أو مستأجر غير موثوق، أو ضرائب لم تُدَر بصورة صحيحة. أما في بيئة نمو سنوي بنسبة 1.8%-1.9% فستصبح الفجوات بين استثمار مُدار جيدًا واستثمار بُني على افتراضات متفائلة ظاهرة ومؤلمة.

وأخيرًا - حتى في سوق حذر توجد فرص. فالمستثمرون الذين يخصصون الآن وقتًا لفحوص معمقة، ولليقين القانوني، وللتحليل المالي المستند إلى البيانات، هم من سيستغلون الهدوء لتموضع أنفسهم قبل موجة النمو القادمة. اليونان لا تختفي من الخريطة، إنها فقط تطلب من مستثمريها أن يكونوا أذكى.

سالونيك 2026: «الأبواب تُقفل» في وسط المدينة

اعتبارًا من 1 مارس 2026 دخلت حيز التنفيذ أنظمة جديدة صادرة عن وزارة الاقتصاد الوطني والمالية اليونانية (بالتنسيق مع هيئة الضرائب AADE)، تفرض قيودًا مهمة على نشاط الإيجار قصير الأجل (Airbnb) في وسط سالونيك.

أبرز الأنظمة وقيود التسجيل:

• تجميد التراخيص الجديدة: يُحظر حظرًا مطلقًا إصدار أرقام تسجيل عقاري جديدة (أرقام AMA) لغرض الإيجار قصير الأجل ضمن حدود المجتمع البلدي الأول (1st Municipal Community) في سالونيك: وسط المدينة التاريخي والتجاري، بما في ذلك المحاور المركزية (Tsimiski, Egnatia)، ومنطقة ساحة Aristotelous، وحي Ladadika، ومنطقة الميناء والممشى البحري، وحي Ano Poli.
• مدة القيد: حُدّد النظام لفترة أولية مدتها 12 شهرًا (حتى مارس 2027)، مع صلاحية للحكومة لتمديده بحسب مؤشرات توفر السكن في المنطقة.

تقييد نقل الترخيص عند البيع:

ينص بند مركزي وجديد في الأنظمة على أنه في المناطق المقيدة لا يمكن نقل ترخيص الإيجار قصير الأجل (رقم AMA) عند بيع العقار. والعقارات التي يوجد فيها ترخيص ساري صدر قبل 1 مارس 2026 يحق لها مواصلة نشاطها في ظل المالك الحالي فقط.

• وعند نقل ملكية العقار (بيع)، يُلغى الترخيص القائم تلقائيًا.
• ولن يحق للمشتري الجديد إصدار رقم AMA جديد للعقار ما دام التجميد ساريًا.

تغطيتنا الإعلامية

من يتوقع أن يوقف جدار خرساني بسمك 20 سم (المعيار الحالي) صاروخًا باليستيًا برأس حربي نصف طن عند إصابة مباشرة يخدع نفسه. فمثل هذا الحل يتطلب بناء ملجأ عسكري، وهذا ببساطة غير اقتصادي أو ممكن في دولة إسرائيل المزدحمة.

كيف أن «ضريبة الملكية» على الأراضي الشاغرة، التي فُصلت في الأثناء عن قانون التسويات (قانون الترتيبات الاقتصادية المرافق للموازنة)، بنسبة 1.5% من قيمة السوق، كان يمكن أن تحوّل أراضي تاريخية إلى «قنبلة تدفق نقدي» لعائلات كثيرة وأن تغيّر ميزان القوى أمام المطورين.

رومانيا

تحليل اتجاهات سوق العقار

يشير استعراض Real Estate Index لشركة Deloitte وبيانات وزارة المالية الرومانية المنشورة هذا الشهر إلى مرحلة من «التوازن الهيكلي» في سوق العقار المحلي.

وبحسب استطلاع المطورين الشامل الذي أجرته Deloitte، حدث تغيير ملحوظ في التوقعات الاقتصادية في رومانيا مقارنة بالعام الماضي:

• تقدّر الأغلبية الساحقة من المطورين في رومانيا (54%) أن مستوى النشاط في السوق سيبقى مستقرًا في الأشهر القادمة، بينما يتوقع 29% اتجاه تحسن معتدل.
• وتشير التوقعات الاقتصادية إلى تقارب التضخم نحو أهداف البنك المركزي (BNR)، ما يولّد توقعًا في السوق بخفض تدريجي للفائدة خلال النصف الثاني من عام 2026. ويُتوقع أن تقلل هذه الخطوة تكاليف التمويل وتحسّن سيولة السوق.

ورغم الطلب، تواجه السوق الرومانية تحديات في المعروض ناجمة عن تغييرات في التكاليف وفي توفر الأراضي:

• تكاليف البناء: للمرة الأولى منذ سنتين، حُدّدت تكاليف البناء (27%) وصعوبة شراء الأراضي (25%) بوصفهما العائقين الرئيسيين أمام تطوير مشاريع جديدة.
• انخفاض بدايات البناء: سُجّل انخفاض بنحو 20% في بدايات البناء الجديدة خلال عام 2025 (بحسب بيانات NSI)، وهي حقيقة تولّد ضغطًا مدمجًا لارتفاع الأسعار على المدى المتوسط بسبب نقص متراكم في الوحدات السكنية الجديدة وفي المساحات التجارية الحديثة.

وتواصل حكومة رومانيا الاستثمار في البنى التحتية التي تشكل مرساة للتطوير العقاري اللوجستي والتجاري:

• مشروع الطريق الدائري A0: أُقرّ في الأسبوع الأخير من شهر مارس تخصيص موازنة قدره 1.2 مليار ليو لمواصلة تطوير مقاطع الطريق الدائري السريع لبوخارست. ويُتوقع أن يرفع افتتاح هذه المقاطع قيمة الأراضي في الحلقة الخارجية للعاصمة (مقاطعة Ilfov) وأن يحسّن الوصول إلى المراكز اللوجستية.

قبرص

قبرص تكسر الاتجاه الضريبي الأوروبي - إعفاء من ضريبة أرباح رأس المال («مس شفح») ردًا على «التسونامي التنظيمي»

في الوقت الذي تبحث فيه معظم اقتصادات الاتحاد الأوروبي عن سبل لزيادة إيرادات الدولة عبر تشديد الضرائب على العقار، أقر البرلمان القبرصي هذا الأسبوع تعديلًا تشريعيًا استراتيجيًا يهدف إلى جذب رأس مال أجنبي متطور. وتضع هذه الخطوة، التي تمنح إعفاءً كاملًا من ضريبة أرباح رأس المال بشروط معينة، الجزيرة في موقع إيجابي (upside) مقابل الاتجاهات المقلقة في بقية القارة.

ويضع التشريع الجديد في نيقوسيا سابقة: 0% ضريبة أرباح رأس المال على بيع عقارات سكنية في مشاريع مصنَّفة «داعمة لصناعة كثيفة المعرفة» (Tech-Supportive Housing). والإعفاء مخصص للمستثمرين الذين يشترون عقارات في تجمعات سكنية مجاورة لمراكز تطوير تكنولوجية ويحتفظون بها 5 سنوات على الأقل.

وخلافًا لدول أخرى تُعدّ فيها ضريبة أرباح رأس المال مكوّنًا صلبًا في ROI، تستخدمها قبرص أداةً لتشجيع نموذج Headquartering، الذي يجلب إلى الجزيرة شركات متعددة الجنسيات وآلاف العاملين ذوي القوة الشرائية العالية.

ما بعد ضريبة أرباح رأس المال: المزايا التنافسية لقبرص في 2026

وفي حين أن ضريبة أرباح رأس المال هي «الكرز» في الخروج (exit)، تقدم قبرص مزايا هيكلية أخرى تصبح حاسمة بوجه خاص في الربع الحالي:

• حصانة من الرقابة على الإيجار: في الوقت الذي تشدد فيه برشلونة وباريس وبرلين الرقابة على أسعار الإيجار، يبقى السوق القبرصي حرًا تمامًا. وبالنسبة إلى المستثمر، هذه حماية للتدفق النقدي الجاري من التدخل الحكومي.
• تجاوز «فخ الطاقة»: الموعد النهائي في مايو 2026 لتطبيق توجيهات الطاقة الأوروبية (EPBD) يحوّل ملايين العقارات القديمة في أوروبا إلى «أصول سامة» تتطلب ترميمًا مكلفًا. أما في قبرص فمعظم مشاريع الاستثمار بناء جديد مصنّف مسبقًا بفئة Class A، ما يعفي المالكين من نفقات CapEx الثقيلة ويضمن شروط تمويل مصرفي أفضل.
• يقين تنظيمي: بينما تدفع دول في وسط أوروبا وشرقها (مثل بولندا والمجر) تشريعات لتقييد شراء الأجانب شققًا متعددة، تعزز قبرص المركز القانوني للمستثمر الأجنبي جزءًا لا يتجزأ من الاستراتيجية الوطنية.

تضع خارطة العقار لعام 2026 المستثمر الإسرائيلي أمام مفترق طرق: مطاردة أسعار رخيصة في شرق أوروبا تحت عبء ضريبي متزايد، أو اختيار السيولة واليقين المالي في قبرص. والإعفاء الجديد من ضريبة أرباح رأس المال دليل على أنه بينما تصبح أوروبا «تنظيمية»، تبقى قبرص «تجارية».

هيئة العقار القبرصية تشدد حماية مشتري الشقق «على الورق»

يمر سوق العقار القبرصي في الأشهر الأخيرة بتحول تنظيمي مهم، يضعه في طليعة الشفافية وحماية المستهلك في أوروبا. فقد بدأت هيئة العقار الحكومية (DLS - Department of Lands and Surveys) بإنفاذ صارم لأنظمة جديدة في إطار تعديل قانون البيع القبرصي، تهدف إلى منح حماية محكمة لأموال المشترين في المشاريع قيد الإنشاء.

نهاية ظاهرة «المشترين المحاصرين»

يهدف التغيير إلى حل خلل تاريخي، اكتشف فيه مشترون في مرحلة التسليم أن العقار الذي اشتروه مرهون برهن المطور دون قدرة على الحصول على الملكية (Title Deed). وفي إطار التوجيهات الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ بالكامل في 2026، تفرض DLS واجب إبلاغ وتنفيذ تقنيًا لا يمكن التحايل عليه في عملية تسجيل العقد.

آلية «النموذج أ» (Form A): الحَكَم الفاصل على الأرض

ومن الآن، يُلزم كل مطور يطلب تسجيل عقد بيع في مكاتب السجل العقاري (الطابو) بتقديم مستندين رئيسيين حاسمين:

• شهادة سجل عقاري محدّثة (Search Certificate): مستند صدر قبل خمسة أيام عمل على الأكثر من موعد التوقيع، يبيّن الوضع المسجَّل المحدّث للأرض.
• إقرار الجهة المموِّلة (Form A): في الحالات التي تكون فيها الأرض مرهونة لبنك، يُلزم المطور بتقديم مستند رسمي موقَّع من المؤسسة المالية المموِّلة. وفي هذا النموذج يتعهد البنك خطيًا بأنه عند إيداع أموال المشتري في حساب مخصص، ستُحرَّر الوحدة السكنية المحددة تلقائيًا وبصورة مطلقة من كل رهن على الأرض (وهو ما يُعرف في إسرائيل بـ«خطاب استثناء» مشروط).

إنفاذ رقمي وعقوبات

يكمن التجديد المركزي في نظام التسجيل الإلكتروني لدى DLS. فالنظام يحجب الآن إمكانية تسجيل عقود لا تتضمن هذه المستندات. وإضافة إلى ذلك، مُنحت الهيئة صلاحية فرض غرامات إدارية تصل إلى 10,000 يورو على المطورين الذين يفشلون في تقديم الإفصاح اللازم قبل التوقيع.

إيطاليا

«النهضة الخضراء»: دعم بنسبة 65% لترميم الطاقة يتحول إلى طوق نجاة للعقارات المستعملة

أطلقت الحكومة الإيطالية رسميًا مخطط «Superbonus 2.0»، الذي يمنح ائتمانًا ضريبيًا بنسبة 65% لنفقات ترميم وتحديث الطاقة للمباني السكنية. وتمثل الخطوة، التي دخلت حيز التنفيذ في ظل ضغط متزايد من الاتحاد الأوروبي لتطبيق توجيه EPBD، فرصة استثنائية لتحسين القيمة لدى أصحاب العقارات والمستثمرين الأجانب في البلاد.

ويركز المخطط الجديد على العقارات المصنفة في أدنى مستويات كفاءة الطاقة (Class G/F)، وهي التي تشكل معظم مخزون الشقق في المدن التاريخية وفي جنوب إيطاليا. وبموجب الأنظمة الجديدة، تُشترط الأهلية للدعم بتحسين درجتين على الأقل في تصنيف الطاقة للعقار. ويبلغ سقف النفقات المعترف بها 96,000 يورو للوحدة السكنية لأعمال الهيكل والعزل، مع موازنات إضافية لأنظمة التدفئة والتكييف الذكية.

وتوقيت إطلاق المنحة ليس مصادفة. فحتى 29 مايو 2026، يتعين على إيطاليا أن تدمج في القانون الوطني معايير MEPS الصارمة للاتحاد الأوروبي. ويعني ذلك أن العقارات التي لن تستوفي حدًا أدنى من الكفاءة في السنوات القادمة قد تعاني «انخفاضًا تنظيميًا في القيمة» وتصبح صعبة البيع أو التأجير بسبب قيود التمويل المصرفي الجديدة.

وإلى جانب التحسين المادي، يفتح تحديث العقار بدعم حكومي أمام المالكين بابًا إلى مسارات تمويل مفضلة. فقد بدأت بنوك رائدة في أوروبا مؤخرًا بتقديم «رهون خضراء» بفوائد مخفضة كثيرًا للعقارات المصنفة A-D، ما يُتوقع أن يزيد سيولة العقار يوم البيع وأن يجذب جمهورًا أوسع من المشترين.

من مكتب الكاتب:

بالنسبة إلى المستثمرين وأصحاب العقارات في إيطاليا، نافذة الفرص الحالية حاسمة. فاستغلال الائتمان الضريبي بنسبة 65% يتيح حماية رأس المال المستثمر وتحديث النموذج التجاري من عقار مدرّ للدخل عادي إلى عقار حديث موفِّر للطاقة وآمن تنظيميًا. ويُنصح بإجراء فحص EPC (Energy Performance Certificate) محدّث في الأسابيع القريبة لفحص إمكانية التحديث في ظل المخطط الجديد.

البرتغال

تعديل قوانين السكن وعودة سوق الإيجارات

شهد قطاع العقار في البرتغال في مارس 2026 أهم تعديل في العقد الأخير. فبعد فترة من التشريع العدواني (قانون «Mais Habitação»)، أتمّت الحكومة والمنظومة القضائية «التعديل الكبير» الذي يعيد اليقين إلى السوق. وبالنسبة إلى أصحاب العقارات القائمين والمشترين المحتملين، هذا تغيير جذري في خط الربح.

1. تفكيك الفخ المالي: ما كانت ضريبة CEAL وكيف أُلغيت؟

التغيير الأهم هو الإلغاء التام لـCEAL (الرسم الاستثنائي على وحدات الضيافة).

• ما هي؟ رسم سنوي ثابت بنسبة 15% يُحتسب على أساس معادلة معقدة جمعت بين مساحة العقار وموقعه الجغرافي والدخل المتوسط المفترض في المنطقة.
• المعنى الاقتصادي: لم تكن هذه الضريبة تُفرض على صافي الربح، بل كانت رسمًا ثابتًا أكل العائد الإجمالي بنسبة 10%-20% (بحسب العقار).
• الوضع الجديد: اعتبارًا من الإقرارات الضريبية لـ2025/6، حُذفت CEAL من القائمة. ويعود المستثمرون في عقارات Airbnb إلى دفع ضريبة الدخل العادية فقط، ما يرفع العائد الصافي بنسبة متوسطة تبلغ نحو 2%-3% في السنة.

2. الفجوة بين المدينة والأطراف: أين تلتقي الضريبة بالتنظيم؟

وفيما يتعلق بالضريبة المباشرة على الدخل (IRS)، تعرض البرتغال اليوم توحيدًا، لكن مع ميزة بارزة لمن يختار المسارات الطويلة:

• في أنحاء البلاد كافة: تبقى الضريبة على دخل الإيجار قصير الأجل (Airbnb) في المسار القياسي، لكن دون رسم CEAL.
• الفرق في 2026: أدخلت الحكومة مسار «ضريبة خضراء» بنسبة 10% فقط (بدل 25%-28%) لمن يختار تأجير العقار على المدى الطويل (أكثر من سنتين).
• التمييز المركزي: في الأطراف (مناطق الكثافة المنخفضة) الطريق مفتوح أمام المستثمرين بـ0 يورو رسوم سياحية. في المقابل، في لشبونة وبورتو ستدفعون رسوم سياحة نحو 4 يورو لليلة وضرائب بلدية مرتفعة. وتهدف هذه الخطوات إلى «دفعكم» إلى التخلي عن Airbnb والانتقال إلى مسار الإيجار السكني، الذي ستدفعون فيه 10% فقط ضريبة دخل (بدل نحو 28% في المسارات العادية).

3. معركة التراخيص (AL): لشبونة وبورتو مقابل «البرتغال الأخرى»

هنا قلب التغيير التنظيمي في 2026. فقد نقلت الدولة الصلاحية إلى البلديات، والنتيجة هي «دولتان لسوقين»:

في المدن الكبرى (لشبونة وبورتو والشريط الساحلي في الغارف):

• الحصول على ترخيص جديد: ما زال صعبًا جدًا في Containment Zones. وفي أحياء تاريخية مثل Alfama أو Baixa يكاد يكون إصدار ترخيص جديد مستحيلًا.
• تجديد التراخيص: أُلغي واجب التجديد التلقائي كل 5 سنوات الذي كان في القانون الأصلي. والآن يبقى الترخيص القائم ساريًا ما دام صاحب العقار ملتزمًا بالأنظمة المحلية.
• نقل الترخيص (البيع): هذه نقطة الضعف في لشبونة - الترخيص شخصي. وعند بيع عقار في Containment Zone ينتهي الترخيص عادة ويتعين على المشتري الجديد تقديم طلب جديد (قد يُرفض). ولذلك فإن عقارًا بترخيص قائم في لشبونة هو «عقار ذهبي» ما لم يُبَع.

في مدن الأطراف وداخل البلاد (Interior):

• تراخيص دائمة: التراخيص في 2026 في هذه المناطق دائمة ولا تتطلب تجديدًا.

نقل الترخيص (البيع): خلافًا للشبونة، في معظم مدن الأطراف ينتقل الترخيص مع العقار إلى المشتري الجديد. ويعني ذلك أن العقار يُباع «كمشروع حي»، ما يرفع قيمة الخروج منه بعشرات النسب المئوية مقارنة بشقة عادية.

من مكتب الكاتب:

يتطلب السوق البرتغالي في 2026 من المستثمر الإسرائيلي تخطيطًا أدق من السابق:

• قيمة «الأقدمية»: إذا كان لديكم عقار بترخيص AL ساري في لشبونة أو بورتو - لا تبيعوا. فبفضل إلغاء انتهاء الترخيص كل 5 سنوات، تحوّل عقاركم إلى آلة لإنتاج النقد بحاجز دخول هائل أمام المنافسين الجدد.
• خارطة الطريق الجديدة: لمن يبحث عن شراء جديد قصير الأجل (Airbnb)، ينتقل التركيز إلى مدن الدرجة الثانية (مثل Coimbra أو Aveiro أو بلدات في Silver Coast) المصنفة مناطق «كثافة منخفضة». وهناك يمكن الحصول على ترخيص دائم ونقله عند البيع، والتمتع بإلغاء 15% من ضريبة CEAL.
• التحوط من المخاطر عبر الإيجار الطويل: بالنسبة إلى الإسرائيليين الباحثين عن راحة البال، يقدم مسار 10% ضريبة على الإيجار الطويل في المدن الكبرى عائدًا صافيًا ينافس Airbnb (بسبب تكاليف الإدارة الأقل)، مع حماية تنظيمية كاملة.

الخلاصة: البرتغال في 2026 سوق للمحترفين. والفائزون الكبار هم من يملكون أصلًا عقارات في المدن الكبرى، ومن سيحسنون الشراء في الأطراف النامية في ظل قواعد التراخيص الجديدة.

إسبانيا

نهاية عصر الفيزا الذهبية في إسبانيا: قرار المحكمة العليا وأولى بيانات السوق تكشف واقعًا جديدًا

بعد سنة على دخول القانون القاضي بإلغاء مسار العقار في «الفيزا الذهبية» (Organic Law 1/2025) حيز التنفيذ، يمثل نهاية مارس 2026 الإغلاق النهائي لأحد مسارات الاستثمار الأكثر شعبية في أوروبا. وبالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي، لا يتعلق الأمر بتغيير تنظيمي فحسب، بل بفرصة سوقية نادرة نشأت تحديدًا من القيود الجديدة.

قرار المحكمة العليا

خلال الأسابيع الأخيرة ردّت المحكمة العليا في مدريد (Tribunal Supremo) آخر الالتماسات التي قدمتها اتحادات مطورين ومجموعات استثمار دولية. وادعى الملتمسون المساس بحقوق الملكية وحرية العمل، لكن المحكمة قضت بأن للدولة صلاحية كاملة لتقييد الإقامة الأجنبية لصالح «المصلحة الوطنية في السكن». ويزيل هذا القرار كل شك قانوني بقي معلقًا ويوضح: مسار 500,000 يورو لن يعود في المستقبل المنظور.

بيانات حقيقية: انكماش في سوق الفخامة

ويكشف تقرير حصيلة السنة الأولى الذي نشره مجلس المسجّلين الإسباني (Colegio de Registradores) هذا الشهر عمق تأثير الخطوة:

• انخفاض في الطلب الأجنبي: في شريحة العقارات التي تزيد على 500,000 يورو، سُجّل انخفاض بنسبة 14.2% في حجم الصفقات من مواطني دول من خارج الاتحاد الأوروبي (Non-EU) في بؤر الطلب المركزية - مدريد وبرشلونة.
• أثر السعر: وفي حين واصلت أسعار السكن العامة في إسبانيا الارتفاع (نحو 9.5% في عام 2025)، تشهد عقارات الفخامة التي كانت تُستخدم سابقًا «بطاقة دخول» إلى الفيزا الآن ركودًا وحتى انخفاضات سعرية نقطية في التفاوض المباشر.

المفارقة الإسبانية: فشل اجتماعي، وفرصة للمستثمر

تُظهر البيانات الموثقة لوزارة الإسكان (MIVAU) أن الهدف الأصلي للقانون، خفض أسعار السكن للمحليين، لم يتحقق، إذ شكلت صفقات الفيزا الذهبية أقل من 0.5% من السوق كله. ومع ذلك، بالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي (وبخاصة أصحاب الجواز الأوروبي أو من لا يحتاجون إلى فيزا)، نشأت نافذة فرص:

• قوة تفاوض غير مسبوقة: فقد البائعون لعقارات الفئة الراقية «الجمهور الأسير» من مشتري الفيزا (الصينيين والأمريكيين والروس).
• تنظيف «علاوة الفيزا»: الأسعار اليوم تعكس قيمة عقارية خالصة، دون الإضافة الاصطناعية التي كانت تجسدها سابقًا ميزة الهجرة.

المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.

مترجم عن الأصل العبري. עברית

كل الأعداد