النشرة الشهرية - مارس 2026

مرحبًا بالجميع!

صحيح أن عملية «زئير الأسد» بدأت في نهاية الشهر، لكن التوتر الأمني كان محسوسًا طوال الشهر في إسرائيل. الركود في مكاتب المبيعات، وإبقاء محافظ بنك إسرائيل الفائدة عند مستوى 4%، والتوتر الأمني، وتعزز الشيكل أمام الدولار، كل ذلك أدى إلى استمرار اهتمام متزايد لدى المستثمرين الإسرائيليين بالعقار وراء البحار (نُشرت الأسبوع الماضي بيانات رسمية تفيد بارتفاع بنسبة 15% في مشتريات الإسرائيليين في قبرص).

في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:

أ. اليونان: تشديد القيود على الإيجارات قصيرة الأجل وتغييرات هيكلية في برنامج «الفيزا الذهبية».

ب. رومانيا عند مفترق طرق: بين ركود تقني ومعركة على موازنة 2026.

ج. بلغاريا: عملة جديدة ومشاكل قديمة - طريق مسدود نحو الموازنة.

د. قبرص: سوق العقار - ارتفاعات معتدلة في الأسعار واستقرار في العوائد.

هـ. البرتغال: تغييرات في ضريبة العقار في مجال السكن.

و. نهاية عصر إخفاء الهوية في شراء العقار في الولايات المتحدة.

المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب

اليونان

تشديد القيود على الإيجارات قصيرة الأجل وتغييرات هيكلية في برنامج «الفيزا الذهبية»

يمر سوق العقار اليوناني في هذه الأيام بتغيير جذري، إذ تعمل الحكومة اليونانية على تطبيق سلسلة من الإجراءات التنظيمية الصارمة الهادفة إلى مكافحة أزمة السكن المحلية وتقليص حجم الشقق المستخدمة للسياحة في بؤر الطلب.

حظر الإيجار قصير الأجل في عقارات «الفيزا الذهبية»

أحد أبرز القيود مشتق من القانون 5100/2024، الذي يحظر حظرًا قاطعًا تأجير العقارات المشتراة بغرض الحصول على «فيزا ذهبية» وفق نموذج «اقتصاد المشاركة» (مثل منصتي Airbnb وBooking).

ويسري الحظر على كل عقار اشتُري ضمن نظام الاستثمار الجديد الذي دخل حيز التنفيذ في 5 أبريل 2024، أو عقارات اشتُريت في مسارات انتقالية وتُستخدم للإصدار الأول لتصريح إقامة أو لتجديده بموجب أحكام القانون المحدَّث. أما المستثمرون الذين اشتروا عقاراتهم وأكملوا إجراءات الفيزا في ظل النظام القديم (قبل أبريل 2024) فيتمتعون عادة بحماية «بند الجد» (grandfather clause) ويحق لهم مواصلة تشغيل عقاراتهم بالإيجار قصير الأجل، لكن عليهم التأكد من عدم إجراء تغييرات في وضع الفيزا تستوجب الخضوع للقانون الجديد. ومخالفة هذا القيد مخالفة إدارية جسيمة، تستتبع غرامة مالية ثابتة قدرها 50,000 يورو، إلى جانب الإلغاء الفوري لتصريح إقامة مالك العقار وأفراد أسرته.

تجميد تراخيص AMA وغياب مخالفات الترخيص

وإلى جانب قيود الفيزا، طرأت تغييرات جوهرية في إدارة تراخيص AMA (رقم التسجيل المطلوب للإيجار قصير الأجل). فاعتبارًا من عام 2026 يكون الترخيص شخصيًا ومرتبطًا بمالك العقار وغير «ملازم» للعقار نفسه. ويعني ذلك أنه عند بيع عقار، ينتهي الترخيص القائم تلقائيًا، ويُطلب من المشتري الجديد تقديم طلب ترخيص مستقل. وتصبح هذه المسألة حاسمة بوجه خاص في «المناطق المشبعة» (Saturated Zones) في وسط أثينا، حيث فرضت الحكومة تجميدًا كاملًا على إصدار تراخيص AMA جديدة حتى 31 ديسمبر 2026.

قيود جغرافية وبؤر إنفاذ

يسري تجميد التراخيص الجديدة على المقاطعات البلدية المركزية الثلاث في أثينا (Districts 1, 2, 3)، التي تشمل من بين أمور أخرى الأحياء الأكثر طلبًا: كوكاكي (Koukaki)، بلاكا، بسيري، موناستيراكي، وكذلك مناطق ثيسيو (Thiseio) وبيترالونا وكولوناكي. وفي هذه المناطق، حتى لو استُخدم العقار للإيجار قصير الأجل في الماضي، لن يتمكن مشترٍ جديد من الحصول على ترخيص لتشغيله بهذا النموذج، ما يؤثر مباشرة في قابلية العقار للتسويق وفي إمكانات عائده.

من مكتب الكاتب:

وبالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي، تستوجب القواعد الجديدة إعادة النظر في استراتيجيات الاستثمار وإدارة العقارات، إذ إن عدم الالتزام بها قد يؤدي إلى غرامات ثقيلة وحتى إلى سحب صفة الإقامة.

ونوصي زبائننا الذين يديرون عقارات في اليونان أو يدرسون شراء جديدًا بإجراء فحص عناية واجبة (Due Diligence) موسّع لا يكتفي بالوضع الملكي، بل يفحص أيضًا إمكانية الترخيص التشغيلي في ظل الخرائط المحدّثة. وتمثل هذه التغييرات انتقال سوق العقار اليوناني من نموذج سياحي-مضاربي إلى نموذج استثمار طويل الأجل في السكن، وينبغي الاستعداد لذلك وفقًا لهذا في بناء توقعات العائد وإدارة المخاطر القانونية.

تغطيتنا الإعلامية

أخطر أخطاء المستثمرين الإسرائيليين في اليونان أو رومانيا أو البرتغال هو الافتراض الخاطئ بأن القانون المحلي سيحميهم كما يفعل «قانون البيع» في إسرائيل. ففي دول كثيرة لا توجد شبكة أمان، والعقد الذي وقعتم عليه هو كل شيء - للأفضل وللأسوأ

بينما يركض الجميع إلى اليونان، توجد «البوننزا» الحقيقية حاليًا في بوخارست تحديدًا. فالجمع بين عوائد 8.5% ورافعة مصرفية محلية 70% ميزة مالية هائلة للمستثمرين الأذكياء.

قولوا وداعًا لـ«الغرب المتوحش» العقاري في رومانيا: بعد قضية ‘نورديس’ التي هزّت السوق، تتغير قواعد اللعبة من الأساس لصالح يقين قانوني مطلق.

رومانيا

حصيلة أسعار العقارات في رومانيا 2025

رومانيا عند مفترق طرق: بين ركود تقني ومعركة على موازنة 2026

يواجه الاقتصاد الروماني واحدًا من أكثر الأشهر تحديًا في السنوات الأخيرة. فاجتماع بيانات نمو مخيبة للآمال وتضخم عنيد وصراعات سياسية على تقسيم كعكة الموازنة يعيد تعريف التوقعات الاقتصادية للعام القادم.

الاقتصاد يدخل «ركودًا تقنيًا»

جاء الخبر المركزي الذي هزّ سوق رأس المال والأوساط التجارية في منتصف فبراير مع نشر بيانات المكتب المركزي للإحصاء (INS). فقد انكمش الاقتصاد الروماني بنسبة 1.9% في الربع الرابع من عام 2025. وبما أن هذا هو الربع الثاني على التوالي من النمو السلبي، أُعلنت رومانيا رسميًا في حالة ركود تقني.

ويعود التباطؤ أساسًا إلى انخفاض حاد في الاستهلاك الخاص، المحرك المركزي لنمو رومانيا في العقد الأخير، وإلى تآكل القوة الشرائية للأسر. وإثر هذه البيانات سارعت مؤسسات مالية رائدة مثل ING وEBRD إلى تعديل توقعات النمو السنوي لعام 2026 نحو الأدنى، إلى مستوى متحفظ يقل عن 1.2%.

الدراما حول موازنة الدولة

وبالتوازي مع بيانات النمو، عصفت الساحة السياسية في بوخارست حول إقرار موازنة 2026. وحاولت الحكومة، برئاسة إيليه بولوجان، المناورة بين مطالب الاتحاد الأوروبي بكبح مالي وبين الضغوط السياسية الداخلية.

• هدف العجز: وضعت الحكومة هدفًا طموحًا لخفض العجز إلى 6.2% (مقابل نحو 8% في العام الماضي).
• موضع الخلاف: كانت «حزمة التضامن» التي اقترحها الحزب الاشتراكي الديمقراطي (PSD) في محور النقاشات. ويدّعي المنتقدون أن زيادة المخصصات والدعم في فترة ركود قد تعمّق الفجوة في الموازنة، بينما يدّعي مؤيدوها أنها الخطوة الوحيدة التي ستمنع انهيارًا اجتماعيًا في ظل تضخم سنوي نحو 9.7%.

صناديق PNRR: طوق النجاة الأخير؟

يجمع المحللون الاقتصاديون على أن مفتاح الخروج من الأزمة يكمن في قدرة رومانيا على استخدام أموال خطة التعافي والصمود الأوروبية (PNRR). وقد اتسم فبراير بالقلق من تأخيرات في التشريعات المتعلقة بالمعاشات الخاصة، ما يهدد تدفق مئات ملايين اليورو. ودون استثمارات ضخمة في البنى التحتية والطاقة الخضراء بتمويل من الاتحاد، يبدو الانتقال من ركود تقني إلى نمو متجدد بعيدًا أكثر من أي وقت مضى.

بلغاريا

عملة جديدة، مشاكل قديمة - طريق مسدود نحو الموازنة

بينما احتُفل في شوارع صوفيا وبلوفديف في مطلع فبراير بتحول اليورو إلى العملة القانونية الوحيدة، فإن الأجواء في أروقة الحكم أقل احتفالية بكثير. ويمثل شهر فبراير 2026 ذروة أزمة سياسية-موازنية تضع على المحك استقرار أحدث اقتصاد بلقاني في منطقة اليورو.

حكومة غيوروف الانتقالية

بعد استقالة الحكومة السابقة في نهاية عام 2025، تولت منصبها حكومة انتقالية برئاسة Andrey Gyurov. وكان يفترض أن تكون المهمة الرئيسية لغيوروف ولوزير ماليته تقنية: مرافقة الانتقال الكامل إلى عملة اليورو. لكن الواقع السياسي خلط الأوراق، ووجدت الحكومة نفسها تدير دولة دون موازنة مصادَق عليها لعام 2026.

«تشابك» الموازنة

انشغلت الصحافة الاقتصادية في بلغاريا طوال الشهر بـ«قانون الاستمرارية» الخاص بالموازنة. وبما أن البرلمان المنقسم لم ينجح في الاتفاق على إطار موازنة جديد، تعمل الدولة في ظل موازنة مؤقتة تقيّد قدرة الحكومة على إنفاق الأموال على مشاريع جديدة أو على رفع الأجور في القطاع العام.

النقاط الأساسية في المواجهة حول الموازنة:

• العجز: يحث وزير المالية البرلمان على إقرار موازنة متحفظة بعجز دون 3%، لإثبات أن صوفيا ملتزمة بالانضباط المالي أمام شريكاتها في منطقة اليورو.
• استثمارات عالقة: يعرّض تأخير الموازنة للخطر استلام الأموال من خطة التعافي الأوروبية (RRF) ومن برامج SAFE، الحيوية لتحديث شبكة الكهرباء والبنى التحتية في بلغاريا.

ثقة المستهلكين في انهيار

ويظهر الجمود السياسي آثاره على الأرض أيضًا. وتشير تقارير نُشرت في نهاية فبراير إلى انخفاض حاد في مؤشر الثقة الاقتصادية في بلغاريا. ويفسر المحللون ذلك بمزيج من عدم اليقين بشأن الضرائب الجديدة (الواقعة في محور الخلاف في البرلمان) وبين القلق الطبيعي لدى الجمهور من ارتفاع الأسعار إثر اعتماد اليورو، وهو قلق تجد الحكومة صعوبة في تهدئته دون ميزانية مصادَق عليها للتسويق والتوعية الحكومية.

تقرير OECD لفبراير 2026: خارطة الطريق الاقتصادية لبوخارست وصوفيا

قدّم شهر فبراير نظرة معمقة إلى مستقبل أكثر اقتصادين ديناميكية في البلقان، مع نشر مراجعات OECD المعمقة. وفي حين تسير رومانيا وبلغاريا في مسارين مختلفين، إحداهما تكافح ركودًا تقنيًا والأخرى تتكيف مع عملة اليورو، ترسم تقارير المنظمة قاسمًا مشتركًا واضحًا: الحاجة العاجلة إلى إصلاحات هيكلية لمنع ركود طويل الأجل.

رومانيا: بين التقشف المالي ومحركات نمو معطلة

يضع OECD أمام رومانيا صورة معقدة. فبعد انكماش بنسبة 1.9% في الربع الأخير من عام 2025، تعدّل المنظمة توقعات النمو لعام 2026 إلى مستوى 1.1% فقط (مقابل توقعات سابقة تزيد على 2%).

• إدارة العجز: يشيد التقرير بالتزام الحكومة بخفض العجز المالي إلى 6.2% من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2026، لكنه يحذر من أن العبء الضريبي في رومانيا يبقى من الأدنى في OECD (نحو 27% من الناتج المحلي الإجمالي مقابل متوسط 34%)، ما يستوجب توسيع القاعدة الضريبية وإلغاء إعفاءات قطاعية.
• إزالة العوائق البيروقراطية: أحد أبرز التشديدات في التقرير هو «الترخيص الصناعي الموحد» (Single Industrial License). ويقدّر OECD أن تطبيقه الكامل قد يخفض التكاليف الإدارية للشركات بنسبة 15%-20% ويشجع الاستثمارات الأجنبية التي ضعفت في الربع الأخير.

بلغاريا: العضوية في منطقة اليورو ليست بديلًا عن الإنتاجية

بالنسبة إلى بلغاريا، التقرير المعروض في فبراير هو الأول منذ اعتماد اليورو في 1 يناير. وتتوقع المنظمة نموًا أكثر استقرارًا بنسبة 2.5% في 2026، لكنها تشير إلى «فجوة الإنتاجية» التي تهدد الرخاء على المدى البعيد.

• فخ الإنتاجية: تبلغ الإنتاجية لكل ساعة عمل في بلغاريا نحو 52% فقط من متوسط OECD. وتدعو المنظمة إلى إصلاح جذري في منظومة التأهيل المهني، إذ إن نقص اليد العاملة الماهرة يرفع الأجر الحقيقي بوتيرة أسرع من الناتج (ارتفاع 12% في متوسط الأجر مقابل 3% في الإنتاجية).
• الفساد والحوكمة: يتعين على بلغاريا تعزيز استقلالية الهيئات التنظيمية. ويشير OECD إلى أن تحسنًا في مؤشرات الحوكمة قد يضيف حتى 0.5% إلى نمو الناتج المحلي الإجمالي السنوي في السنوات الخمس القادمة.

مقارنة المؤشرات الرئيسية: توقعات OECD لعام 2026

تؤكد تقارير OECD أن عام 2026 هو عام اختبار الإصلاحات الهيكلية. ففي رومانيا سيكون التركيز على تثبيت الميزان المالي مع محاولة تجنب ركود عميق. وفي بلغاريا يتمثل التحدي في توظيف الاستقرار النقدي لليورو من أجل قفزة تكنولوجية وصناعية.

وبالنسبة إلى الأوساط التجارية، التوصية المركزية التي تنبثق من التقارير هي تفاؤل حذر: فالأساسيات الاقتصادية الكلية (خصوصًا الدين المنخفض في بلغاريا والإمكانات الصناعية في رومانيا) ما زالت قوية، لكن نجاح المشاريع يتوقف على قدرة الحكومات على تطبيق توصيات OECD في مجالي الرقمنة والإدارة السليمة.

قبرص

سوق العقار: ارتفاعات معتدلة في الأسعار واستقرار في العوائد

يواصل سوق العقار في قبرص إظهار الاستقرار والنمو المعتدل في مطلع عام 2026 أيضًا. وتشير بيانات فبراير 2026 إلى استمرار الطلب على العقارات السكنية، إلى جانب ارتفاع معتدل في الأسعار والحفاظ على مستويات عوائد مستقرة نسبيًا مقارنة بأسواق أخرى في أوروبا. وينبع هذا الاتجاه من أمور منها استمرار نشاط المستثمرين الأجانب، وتطوير البنى التحتية والسياحة، وكذلك نشاط الشركات الدولية العاملة في الجزيرة.

وتشير بيانات نشرتها Department of Lands and Surveys في قبرص إلى أنه في شهر فبراير 2026 سُجّلت نحو 1,530 صفقة بيع عقارات. وهذا استمرار لاتجاه النشاط المحموم الذي سُجّل أصلًا في يناير 2026، حين سُجّلت بيانات مماثلة. وبالمقارنة مع الفترة المقابلة من العام الماضي، فهذه زيادة من رقمين في عدد الصفقات.

وتواصل ليماسول كونها السوق الأنشط في البلاد من حيث عدد الصفقات، بسبب تركز الشركات الدولية وكثافة النشاط التجاري في المدينة أساسًا. وتأتي بعدها بافوس ولارنكا، اللتان تواصلان جذب مستثمرين أجانب كثيرين، بينهم مستثمرون من إسرائيل وبريطانيا ودول أخرى في الاتحاد الأوروبي.

أسعار العقارات

تواصل أسعار العقارات الارتفاع بوتيرة معتدلة. ففي مطلع عام 2026 يدور متوسط سعر العقارات السكنية في قبرص حول 2,500-2,700 يورو للمتر المربع.

ومع ذلك توجد فجوات كبيرة بين مناطق مختلفة في البلاد.

ففي ليماسول، أغلى مدن قبرص، تتراوح أسعار الشقق الجديدة في المشاريع الحديثة وقرب الساحل عادة بين 3,500 و5,500 يورو للمتر المربع، وأحيانًا أكثر في المشاريع الفاخرة.

وفي بافوس الأسعار منخفضة نسبيًا وتتراوح عادة بين 2,000 و3,500 يورو للمتر المربع، بينما يمكن العثور في لارنكا على عقارات في نطاق 1,800 إلى 3,000 يورو للمتر المربع، خصوصًا في المناطق النامية حول مشاريع المارينا والميناء الجديد.

وبالمقارنة مع يناير 2026 سُجّل ارتفاع معتدل إضافي في الأسعار، خصوصًا في المشاريع الجديدة في المناطق الساحلية. وبحسب استعراضات السوق المحلية، يبلغ الارتفاع السنوي في أسعار العقارات في قبرص حاليًا نحو 3% إلى 5% في المتوسط.

عوائد الإيجار

يواصل سوق الإيجارات في قبرص تقديم عوائد مستقرة نسبيًا للمستثمرين.

يتراوح متوسط العائد الإجمالي من الشقق السكنية عادة بين 4% و6% في السنة، ويتغير العائد بحسب موقع العقار ونوعه.

ففي ليماسول، بسبب أسعار الشراء الأعلى، تبلغ العوائد عادة نحو 4%-5%. وفي بافوس العوائد أعلى قليلًا وتدور حول 5%-6%، خصوصًا في الشقق الصغيرة المخصصة للإيجار للسياح أو للعمال الأجانب. وفي لارنكا يمكن العثور في بعض الحالات على عوائد تصل إلى نحو 6%-7%، خصوصًا في الشقق الصغيرة في مناطق التطوير.

ويتأثر الطلب على الإيجار من أمور منها توسع نشاط الشركات الدولية في قبرص، خصوصًا في مجال التقنية المالية (الفينتك) والتكنولوجيا، وكذلك ازدياد عدد العمال الأجانب الوافدين إلى الجزيرة.

اتجاهات مركزية في السوق

تواصل عدة عوامل مركزية التأثير في سوق العقار القبرصي في مطلع عام 2026.

أولًا، يواصل الطلب من مشترين أجانب كونه مهمًا ويشكل جزءًا كبيرًا من الصفقات في السوق. وينظر مستثمرون كثيرون إلى قبرص بوصفها وجهة استثمار ميسّرة نسبيًا من حيث الأسعار والضرائب مقارنة بدول أخرى في الاتحاد الأوروبي.

ثانيًا، يُتوقع أن تؤثر مشاريع بنى تحتية مهمة، ومنها تطوير المارينا والميناء في لارنكا وكذلك مواصلة تطوير المناطق السياحية في ليماسول وبافوس، في أسعار العقارات في المناطق المجاورة.

ثالثًا، تظل بيئة الضرائب والأنظمة في قبرص ودّية نسبيًا للمستثمرين الأجانب، وهو ما يدعم الطلب على العقارات.

البرتغال

تغييرات في ضريبة العقار في مجال السكن

خلال شهر فبراير 2026 أقر البرلمان البرتغالي قانون تفويض للحكومة لدفع سلسلة من التعديلات الضريبية في مجال السكن. من المهم التشديد على أنه في هذه المرحلة لا يتعلق الأمر بعد بأنظمة تنفيذية نهائية، بل بموافقة مبدئية تتيح للحكومة أن تصدر خلال 180 يومًا تشريعًا مفصلًا يحدد الشروط والتطبيق الفعلي.

أي أن الاتجاه واضح، لكن التفاصيل النهائية وبدء السريان الفعلي يُتوقع أن تُحدَّد بمراسيم حكومية ستُنشر لاحقًا.

وفيما يلي أبرز التغييرات المتوقعة ومعناها:

ضريبة قيمة مضافة مخفضة بنسبة 6% في المشاريع السكنية

حاليًا تبلغ نسبة ضريبة القيمة المضافة في البرتغال على أعمال البناء عادة 23%. وفي إطار التفويض الجديد سُمح للحكومة بتحديد ضريبة قيمة مضافة مخفضة بنسبة 6% فقط للبناء أو الترميم المخصص:

• للبيع كشقة سكنية دائمة للمشتري
• أو للإيجار السكني طويل الأجل

والمزية مشروطة ببيع العقار أو تأجيره في إطار «سعر معتدل»، أي سعر أو إيجار غير حر تمامًا بل خاضع لسقوف تحددها الدولة.

ضريبة الشراء (IMT) وتسهيلات في الصفقات السكنية

IMT هي ضريبة الشراء في البرتغال، وتُدفع عند نقل ملكية العقار.

وفي إطار التفويض أُتيحت إمكانية تحديد إعفاءات أو تسهيلات في ضريبة الشراء وضريبة الطابع في صفقات تهدف إلى زيادة معروض السكن للإيجار السكني.

الضريبة السنوية على العقارات (IMI)

IMI هي ضريبة بلدية سنوية على مجرد ملكية العقار (على غرار ضريبة البلدية السنوية «أرنونا» في إسرائيل). ويتضمن التفويض إمكانية تسهيلات في هذه الضريبة في إطار برامج مخصصة لتشجيع السكن بأسعار معقولة.

ضريبة مخفضة بنسبة 10% على دخل الإيجار السكني

حاليًا تبلغ الضريبة الافتراضية على دخل الإيجار للأفراد 28%.

ويتيح القانون للحكومة تحديد نسبة مخفضة قدرها 10% فقط على دخل الإيجار السكني، بشرط استيفاء شروط مثل:

• الإيجار السكني فقط (لا للسياحة القصيرة)
• الالتزام بسقف إيجار محدد
• تسجيل العقد والإبلاغ المنظم
• مدة إيجار دنيا

إذا طُبّق ذلك، فهو تخفيض جذري في العبء الضريبي.

على سبيل المثال: دخل سنوي قدره 20,000 يورو من الإيجار - قد تنخفض الضريبة من 5,600 يورو إلى 2,000 يورو فقط.

مزايا للشركات - اعتراف جزئي بالدخل

يتضمن التفويض إمكانية أن يدخل في حالات معينة 50% فقط من دخل الإيجار في الوعاء الضريبي للشركة. ويعني ذلك نسبة ضريبة فعلية أقل بكثير من المعتاد.

وهذه الآلية أيضًا مشروطة بنشر أنظمة مفصلة.

إعفاء من ضريبة أرباح رأس المال (تُعرف في إسرائيل بـ«مس شفح») عند البيع وإعادة الاستثمار

يجري بحث إمكانية الإعفاء من ضريبة أرباح رأس المال عند بيع شقة سكنية، عندما يُعاد استثمار العائد في شراء عقارات ستُخصص للإيجار السكني.

والقصد تشجيع تحويل رأس المال إلى سوق الإيجارات طويلة الأجل.

من مكتب الكاتب:

الاتجاه التنظيمي واضح: تسعى البرتغال إلى تشجيع الإيجار طويل الأجل بأسعار خاضعة للرقابة وإلى تقليل الحوافز للاستخدام السياحي قصير الأجل.

ومع ذلك، فإن معظم المزايا ليست تلقائية. فهي مشروطة بالتعهد باستخدام معين للعقار وبسقوف سعرية.

ولذلك يصبح التخطيط القانوني والمالي المبكر حاسمًا:

هيكل الملكية (فرد/شركة)، ونوع العقد، ومدة الفترة، والتسعير والإبلاغ، كلها ستؤثر في الأهلية للمزايا.

الولايات المتحدة

نهاية عصر إخفاء الهوية في شراء العقار في الولايات المتحدة - دخول قاعدة RRE حيز التنفيذ

في 1 مارس 2026 دخلت حيز التنفيذ إحدى أهم الأنظمة في تاريخ سوق العقار الأمريكي: Residential Real Estate Rule (RRE Rule). وهو قانون اتحادي دائم صادر عن شبكة مكافحة الجرائم المالية (FinCEN)، يحل محل «أوامر الاستهداف الجغرافي» (GTOs) المؤقتة التي كانت معمولًا بها في العقد الأخير. ومن الآن لم يعد واجب الإبلاغ عن هوية المشترين مقتصرًا على مدن محددة مثل نيويورك أو ميامي، بل يسري في سائر الولايات المتحدة بصورة موحدة وملزمة.

جوهر الواجب: الشفافية في صفقات النقد

يركز القانون الجديد على صفقات العقار السكني المعرَّفة بأنها «صفقات بلا تمويل» (Non-financed)، أي الصفقات التي تُنفَّذ نقدًا أو دون مشاركة مؤسسة مالية خاضعة لقانون سرية المصارف (BSA) ولبرنامج مكافحة غسل الأموال. وينشأ واجب الإبلاغ عند نقل العقار إلى كيان قانوني مثل شركات LLC أو الشركات المساهمة أو الشراكات، أو إلى صناديق وائتمانات (trusts). والمعنى بالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي العامل في الولايات المتحدة جذري: فالهيكل القانوني الكلاسيكي لشراء عقار عبر شركة LLC لأغراض الحماية القانونية أو الخصوصية لم يعد يشكل حاجزًا أمام كشف هوية المالكين المستفيدين أمام السلطات الاتحادية.

واجب الإبلاغ وهوية المالكين المستفيدين (Beneficial Owners)

في إطار الإبلاغ (Real Estate Report)، يُطلب من «المهنيين المبلِّغين»، وهم في الغالب وكلاء الإغلاق (Closing Agents) أو شركات تأمين سند الملكية (Title Insurance) أو المحامون الذين يديرون الصفقة، جمع معلومات مفصلة عن المستفيدين النهائيين من العقار وإرسالها إلى FinCEN. وتشمل المعلومات الأسماء الكاملة وعناوين السكن وأرقام الهوية الرسمية وصور بطاقات الهوية لكل فرد يملك 25% فأكثر من الكيان المشتري أو يمارس سيطرة كبيرة عليه. ومن المهم التشديد على أن القانون يستثني عمليات الشراء التي ينفذها أشخاص عاديون باسمهم الشخصي، ويركز حصرًا على استخدام الكيانات القانونية والائتمانات التي كانت تُستخدم سابقًا أداة للحفاظ على إخفاء الهوية.

ومن المهم توضيح التمييز القانوني الحاسم الذي يُحدثه القانون الجديد: القانون لا يُجري «رفعًا للستار».

• حصانة الـ LLC تبقى قائمة: تواصل شركة LLC منح الحماية القانونية المعروفة نفسها. وشخصيتها القانونية المستقلة ما زالت تشكل حاجزًا يحمي أصول المستثمر الشخصية من دعاوى الأضرار أو الديون أو التقاضي المتعلق بالعقار.
• إزالة غطاء إخفاء الهوية أمام السيادة: بينما يواصل «ستار التأسيس» الحماية من الدائنين الخاصين، لم يعد يمكنه أن يُستخدم أداةً لإخفاء الهوية أمام السلطات الحكومية الاتحادية. ويستوجب القانون الجديد كشفًا فعليًا للمالكين المستفيدين (Beneficial Owners) منذ لحظة الشراء.

الهدف: سلطات الضرائب ومكافحة غسل الأموال

يهدف واجب الإبلاغ إلى خدمة ذراعي إنفاذ مركزيين في وزارة الخزانة الأمريكية:

• منع غسل الأموال: تسعى FinCEN إلى منع استخدام العقار الأمريكي أداةً لإخفاء مصادر أموال غير قانونية، عبر سد الثغرة التي أتاحت سابقًا عمليات شراء نقدية مجهولة الهوية عبر كيانات قانونية وائتمانات.
• تعزيز إنفاذ IRS: المعلومات المجمعة متاحة لسلطات الضرائب لأغراض مضاهاة البيانات. وهذا يتيح لـ IRS التأكد من أن المستثمرين الأجانب يبلّغون وفق القانون عن دخلهم من العقار (Tax Compliance) ويمنع استخدام الكيانات القانونية أداةً للتحايل على واجبات الإبلاغ.

الخصوصية داخل المنظومة

رغم واجب الإبلاغ المشدد، من المهم الإشارة إلى أن المعلومات (التي تشمل تفاصيل جواز السفر وعناوين المالكين) لا تصبح جزءًا من السجل العام (Public Records). فالتسجيل في مكاتب السجل العقاري (الطابو) المحلية (County Clerk) سيواصل عرض اسم شركة الـ LLC فقط. وتُحفظ المعلومات المعرِّفة في قاعدة بيانات اتحادية سرية مخصصة لجهات الإنفاذ والاستخبارات المالية فقط، بحيث تُحفظ الخصوصية أمام الجمهور العام والمنافسين.

من مكتب الكاتب:

اعتبارًا من مارس 2026، يتحمل المحامون والمطورون الذين يرافقون صفقات العقار في الولايات المتحدة مسؤولية مشددة عن توثيق البيانات. وقد يؤدي عدم الامتثال للأنظمة الجديدة أو حذف معلومات أو الإبلاغ الناقص إلى عقوبات مدنية وجنائية ثقيلة. وإلى جانب الجانب الجنائي، يغيّر التنظيم ميزان القوى في السوق: فتصبح عملية الإغلاق (Closing) أكثر تعقيدًا وتتطلب فحص عناية واجبة (Due Diligence) معمقًا منذ المراحل المبكرة من التفاوض، لتجنب التأخيرات في اللحظة الأخيرة بسبب نقص المعلومات عن هيكل ملكية المشتري.

ونوصي كل العاملين في السوق الأمريكية، وبخاصة من ينفذون عمليات شراء نقدية عبر شركات LLC أو ائتمانات، بإعادة فحص هياكل الملكية لديهم. فالشفافية الآن أمر واقع منتهٍ، وينبغي الاستعداد لتسليم معلومات كاملة إلى FinCEN جزءًا لا يتجزأ من كل صفقة شراء.

المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.

مترجم عن الأصل العبري. עברית

كل الأعداد