חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי - מרץ 2026

שלום לכולם!

אומנם מבצע ״שאגת הארי״ החל בסוף החודש, אולם המתיחות הבטחונית הורגשה במהלך החודש כולו בישראל. הקיפאון במשרדי המכירות, הותרת הריבית על רמה של 4% ע״י הנגיד, המתיחות הבטחונית והתחזקות השקל מול הדולר, כל אלו הביאו להמשך התעניינות מוגברת של המשקיעים הישראלים בנדל״ן מעבר לים (בשבוע שעבר פורסמו נתונים רשמיים לפיהם חלה עלייה של 15% ברכישות של ישראלים בקפריסין).

בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:

א. יוון: החמרת ההגבלות על השכרות לטווח קצר ושינויים מבניים בתכנית ה״גולדן ויזה״.

ב. רומניה בצומת דרכים: בין מיתון טכני לקרב על תקציב 2026.

ג. בולגריה: מטבע חדש, בעיות ישנות - מבוי סתום בדרך לתקציב.

ד. קפריסין: שוק נדל״ן - עליות מתונות במחירים ויציבות בתשואות.

ה. פורטוגל: שינויי מיסוי נדל״ן בתחום הדיור.

ו. סוף עידן האנונימיות ברכישת נדל״ן בארה״ב.

אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד

יוון

החמרת המגבלות על השכרות לטווח קצר ושינויים מבניים בתוכנית ה״גולדן ויזה״

שוק הנדל״ן היווני עובר בימים אלו שינוי דרמטי, כאשר ממשלת יוון פועלת ליישום שורה של צעדים רגולטוריים קשיחים שנועדו להילחם במשבר הדיור המקומי ולצמצם את היקף הדירות המשמשות לתיירות במוקדי הביקוש.

האיסור על השכרה לטווח קצר בנכסי ״גולדן ויזה״

אחת המגבלות המרכזיות ביותר נגזרת מחוק 5100/2024, האוסר באופן קטגורי על השכרת נכסים שנרכשו לצורך קבלת ״גולדן ויזה״ תחת המודל הכלכלי של ״כלכלת השיתוף״ (כגון פלטפורמות Airbnb ו-Booking).

האיסור חל על כל נכס שנרכש תחת משטר ההשקעות החדש שנכנס לתוקף ב-5 באפריל 2024, או נכסים שנרכשו במסלולי המעבר ומשמשים להנפקה ראשונה או לחידוש אישור שהייה תחת הוראות החוק העדכני. משקיעים אשר רכשו את נכסיהם והשלימו את הליכי הוויזה תחת המשטר הישן (לפני אפריל 2024) נהנים בדרך כלל מהגנת ״סעיף הסבא״ וזכאים להמשיך להפעיל את נכסיהם בשכירות קצרת טווח, אולם עליהם לוודא כי לא בוצעו שינויים בסטטוס הוויזה המחייבים כפיפות לחוק החדש. הפרה של מגבלה זו מהווה עבירה מנהלית חמורה, הגוררת קנס כספי קבוע בסך 50,000 אירו, לצד ביטול מיידי של רישיון השהייה של בעל הנכס ובני משפחתו.

הקפאת רישיונות ה-AMA והעדר עבירות הרישיון

מעבר למגבלות הוויזה, חלו שינויים מהותיים בניהול רישיונות ה-AMA (מספר הרישום הנדרש להשכרה קצרת טווח). נכון לשנת 2026, הרישיון הינו אישי ומקושר לבעל הנכס ואינו ״צמוד״ לנכס עצמו. משמעות הדבר היא שבעת מכירת נכס, הרישיון הקיים פוקע באופן אוטומטי, והרוכש החדש נדרש להגיש בקשה עצמאית לרישוי. סוגיה זו הופכת קריטית במיוחד ב״אזורים רוויים״ (Saturated Zones) במרכז אתונה, שם הטילה הממשלה הקפאה מוחלטת על הנפקת רישיונות AMA חדשים עד ל-31 בדצמבר 2026.

הגבלות גאוגרפיות ומוקדי אכיפה

הקפאת הרישיונות החדשים חלה על שלושת המחוזות המוניציפליים המרכזיים של אתונה (Districts 1, 2, 3), הכוללים בין היתר את הרבעים המבוקשים ביותר: קוקאקי (Koukaki), פלאקה, פסירי, מונסטיראקי, וכן אזורי תסיו (Thiseio), פטרלונה וקולונאקי. באזורים אלו, גם אם הנכס שימש להשכרה קצרת טווח בעבר, רוכש חדש לא יוכל לקבל רישיון להפעלתו במודל זה, מה שמשפיע באופן ישיר על סחירות הנכס ועל פוטנציאל התשואה שלו.

משולחנו של הכותב:

עבור המשקיע הישראלי, הכללים החדשים מחייבים בחינה מחדש של אסטרטגיות ההשקעה וניהול הנכסים, שכן אי-עמידה בהם עלולה להוביל לקנסות כבדים ואף לשלילת מעמד התושבות.

אנו ממליצים ללקוחותינו המנהלים נכסים ביוון או שוקלים רכישה חדשה, לבצע בדיקת נאותות (Due Diligence) מורחבת שאינה מסתפקת רק בסטטוס הקנייני, אלא בוחנת גם את היתכנות הרישוי התפעולי תחת המפות העדכניות. השינויים הללו מסמנים את המעבר של שוק הנדל״ן היווני ממודל תיירותי-ספקולטיבי למודל של השקעה ארוכת טווח במגורים, ויש להיערך לכך בהתאם בבניית תחזיות התשואה וניהול הסיכונים המשפטיים.

הכיסוי התקשורתי שלנו

הטעות הקריטית ביותר של משקיעים ישראלים ביוון, רומניה או פורטוגל היא ההנחה המוטעית שהחוק המקומי יגן עליהם כמו ״חוק המכר״ בישראל. במדינות רבות אין רשת ביטחון , והחוזה שחתמתם עליו הוא חזות הכל - לטוב ולרע

בזמן שכולם רצים ליוון, ״הבוננזה״ האמיתית נמצאת כרגע דווקא בבוקרשט. השילוב בין תשואות של 8.5% למינוף בנקאי מקומי של 70%, הוא יתרון פיננסי אדיר למשקיעים חכמים.

תגידו שלום ל״מערב הפרוע״ של הנדל״ן ברומניה: אחרי פרשת ׳נורדיס׳ שטלטלה את השוק, חוקי המשחק משתנים מהיסוד לטובת ודאות משפטית מוחלטת.

רומניה

סיכום מחירי הנדל״ן ברומניה 2025

רומניה בצומת דרכים: בין מיתון טכני לקרב על תקציב 2026

כלכלת רומניה ניצבת בפני אחד החודשים המאתגרים ביותר בשנים האחרונות. שילוב של נתוני צמיחה מאכזבים, אינפלציה עיקשת ומאבקים פוליטיים על חלוקת העוגה התקציבית, מגדירים מחדש את התחזיות הכלכליות לשנה הקרובה.

המשק נכנס ל"מיתון טכני"

הבשורה המרכזית שהכתה גלים בשוק ההון ובקהילה העסקית הגיעה במחצית פברואר עם פרסום נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (INS). כלכלת רומניה התכווצה ב-1.9% ברבעון הרביעי של 2025. מאחר וזהו הרבעון השני ברציפות של צמיחה שלילית, רומניה הוכרזה רשמית כנמצאת במיתון טכני.

ההאטה נובעת בעיקרה מירידה חדה בצריכה הפרטית, מנוע הצמיחה המרכזי של רומניה בעשור האחרון, ומהשחיקה בכוח הקנייה של משקי הבית. בעקבות הנתונים, מוסדות פיננסיים מובילים כמו ING וה-EBRD מיהרו לעדכן את תחזיות הצמיחה השנתיות ל-2026 כלפי מטה, לרמה שמרנית של פחות מ-1.2%.

הדרמה סביב תקציב המדינה

במקביל לנתוני הצמיחה, הזירה הפוליטית בבוקרשט סערה סביב אישור תקציב 2026. הממשלה, בראשות אילייה בולוז'אן, ניסתה לנווט בין דרישות האיחוד האירופי לריסון פיסקלי לבין הלחצים הפוליטיים הפנימיים.

• יעד הגירעון: הממשלה הציבה יעד שאפתני להורדת הגירעון ל-6.2% (לעומת כמעט 8% בשנה החולפת).
• סלע המחלוקת: ״חבילת הסולידריות״ שהציעה המפלגה הסוציאל-דמוקרטית (PSD) עמדה במוקד הדיונים. המבקרים טוענים כי הגדלת הקצבאות והסובסידיות בעת מיתון עלולה להעמיק את הבור התקציבי, בעוד שתומכיה טוענים כי זהו הצעד היחיד שימנע קריסה חברתית תחת אינפלציה שנתית של כ-9.7%.

קרנות ה-PNRR: גלגל ההצלה האחרון?

האנליסטים הכלכליים תמימי דעים: המפתח ליציאה מהמשבר טמון ביכולת של רומניה לממש את כספי תוכנית ההתאוששות והחוסן האירופית (PNRR). פברואר עמד בסימן דאגה לגבי עיכובים בחקיקה הקשורה לפנסיות מיוחדות, מה שמסכן הזרמה של מאות מיליוני אירו. ללא השקעות מאסיביות בתשתיות ובאנרגיה ירוקה הממומנות על ידי האיחוד, המעבר ממיתון טכני לצמיחה מחודשת נראה רחוק מתמיד.

בולגריה

מטבע חדש, בעיות ישנות - מבוי סתום בדרך לתקציב

בעוד שברחובות סופיה ופלובדיב חגגו בתחילת פברואר את הפיכתו של האירו להילך החוקי היחיד, במסדרונות השלטון האווירה חגיגית הרבה פחות. חודש פברואר 2026 מסמן את שיאו של משבר פוליטי-תקציבי, המעמיד במבחן את יציבותה של הכלכלה הבלקנית הצעירה ביותר בגוש האירו.

ממשלת המעבר של גורוב

לאחר התפטרות הממשלה הקודמת בסוף שנת 2025, נכנסה לתפקידה ממשלת מעבר בראשות Andrey Gyurov. המשימה העיקרית של גורוב ושל שר האוצר שלו הייתה אמורה להיות טכנית: ללוות את המעבר המלא למטבע האירו. אלא שהמציאות הפוליטית טרפה את הקלפים, והממשלה מצאה את עצמה מנהלת מדינה ללא תקציב מאושר לשנת 2026.

ה"פלונטר" התקציבי

העיתונות הכלכלית בבולגריה עסקה לאורך כל החודש ב״חוק ההמשכיות״ התקציבי. מאחר והפרלמנט המפוצל לא הצליח להסכים על מסגרת תקציבית חדשה, המדינה פועלת תחת תקציב זמני, המגביל את יכולתה של הממשלה להוציא כספים על פרויקטים חדשים או על העלאות שכר במגזר הציבורי.

נקודות המפתח בעימות התקציבי:

• הגירעון: שר האוצר דוחק בפרלמנט לאשר תקציב שמרני עם גירעון מתחת ל-3%, כדי להוכיח לשותפותיה של בולגריה בגוש האירו כי סופיה מחויבת למשמעת פיסקלית.
• השקעות תקועות: עיכוב התקציב מעמיד בסיכון את קבלת הכספים מתוכנית ההתאוששות האירופית (RRF) ומתוכניות ה-SAFE, שחיוניים למודרניזציה של רשת החשמל והתשתיות בבולגריה.

האמון הצרכני בצניחה

הקיפאון הפוליטי נותן את אותותיו גם בשטח. דוחות שפורסמו בסוף פברואר מצביעים על ירידה חדה במדד האמון הכלכלי בבולגריה. האנליסטים מסבירים זאת בשילוב שבין אי-הוודאות לגבי המיסים החדשים (שנמצאים במוקד המחלוקת בפרלמנט) לבין החשש הטבעי של הציבור מעליית מחירים בעקבות אימוץ האירו, חשש שהממשלה מתקשה להרגיע ללא תקציב שיווק והסברה ממשלתי מאושר.

דוח ה-OECD לפברואר 2026: מפת הדרכים הכלכלית של בוקרשט וסופיה

חודש פברואר סיפק הצצה מעמיקה לעתידן של שתי הכלכלות הדינמיות ביותר בבלקן, עם פרסום סקירות העומק של ארגון ה-OECD. בעוד שרומניה ובולגריה צועדות במסלולים שונים, האחת נאבקת במיתון טכני והשנייה מסתגלת למטבע האירו, דוחות הארגון משרטטים מכנה משותף ברור: הצורך הדחוף ברפורמות מבניות כדי למנוע קיפאון ארוך טווח.

רומניה: בין צמצום פיסקלי למנועי צמיחה תקועים

ה-OECD מציב בפני רומניה תמונה מורכבת. לאחר התכווצות של 1.9% ברבעון האחרון של 2025, הארגון מעדכן את תחזית הצמיחה לשנת 2026 לרמה של 1.1% בלבד (לעומת תחזיות קודמות של מעל 2%).

• ניהול הגירעון: הדוח משבח את מחויבות הממשלה להורדת הגירעון הפיסקלי ל-6.2% מהתמ"ג בשנת 2026, אך מזהיר כי נטל המס ברומניה נותר מהנמוכים ב-OECD (כ-27% מהתמ"ג לעומת ממוצע של 34%), מה שמחייב הרחבת בסיס המס וביטול פטורים סקטוריאליים.
• הסרת חסמים ביורוקרטיים: אחד הדגשים המרכזיים בדוח הוא ״רישיון התעשייה היחיד״ (Single Industrial License). ה-OECD מעריך כי הטמעה מלאה שלו עשויה להפחית את העלויות המנהליות לעסקים ב- 15%-20% ולעודד השקעות זרות שנחלשו ברבעון האחרון.

בולגריה: חברות בגוש האירו אינה תחליף לפריון

עבור בולגריה, הדוח שהוצג בפברואר הוא הראשון מאז אימוץ האירו ב-1 בינואר. הארגון צופה צמיחה יציבה יותר של 2.5% ב-2026, אך מצביע על ״פער הפריון״ המאיים על הרווחה בטווח הרחוק.

• מלכודת הפריון: הפריון לשעת עבודה בבולגריה עומד על כ-52% בלבד מממוצע ה-OECD. הארגון קורא לרפורמה אגרסיבית במערכת ההכשרה המקצועית, שכן המחסור בכוח אדם מיומן מעלה את השכר הריאלי בקצב מהיר יותר מהתפוקה (עלייה של 12% בשכר הממוצע מול 3% בפריון).
• שחיתות וממשל: בולגריה נדרשת להגביר את עצמאותן של הרשויות הרגולטוריות. ה-OECD מציין כי שיפור במדדי הממשל עשוי להוסיף עד 0.5% לצמיחת התמ"ג השנתית ב-5 השנים הקרובות.

השוואת מדדי מפתח: תחזית OECD ל-2026

דוחות ה-OECD מדגישים כי שנת 2026 היא שנת המבחן של הרפורמות המבניות. ברומניה, המיקוד יהיה בייצוב המאזן הפיסקלי תוך ניסיון להימנע ממיתון עמוק. בבולגריה, האתגר הוא למנף את היציבות המוניטרית של האירו לצורך קפיצת מדרגה טכנולוגית ותעשייתית.

עבור הקהילה העסקית, ההמלצה המרכזית העולה מהדוחות היא אופטימיות זהירה: היסודות המקרו-כלכליים (במיוחד החוב הנמוך בבולגריה והפוטנציאל התעשייתי ברומניה) נותרו חזקים, אך הצלחת הפרויקטים תלויה ביכולתן של הממשלות ליישם את המלצות ה-OECD בנושאי דיגיטציה ומנהל תקין.

קפריסין

שוק הנדל״ן: עליות מתונות במחירים ויציבות בתשואות

שוק הנדל״ן בקפריסין ממשיך להפגין יציבות וצמיחה מתונה גם בתחילת שנת 2026. נתוני פברואר 2026 מצביעים על המשך ביקוש לנכסי מגורים, לצד עלייה מתונה במחירים ושמירה על רמות תשואה יציבות יחסית לשווקים אחרים באירופה. מגמה זו נובעת בין היתר מהמשך פעילותם של משקיעים זרים, פיתוח תשתיות ותיירות, וכן פעילות של חברות בינלאומיות הפועלות באי.

נתונים שפורסמו על-ידי Department of Lands and Surveys בקפריסין מצביעים על כך שבחודש פברואר 2026 נרשמו כ-1,530 עסקאות מכר של נכסי נדל״ן. מדובר בהמשך למגמת פעילות ערה שנרשמה כבר בינואר 2026, אז נרשמו נתונים דומים. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בגידול דו-ספרתי במספר העסקאות.

לימסול ממשיכה להיות השוק הפעיל ביותר במדינה מבחינת מספר העסקאות, בעיקר בשל ריכוז חברות בינלאומיות ופעילות עסקית ענפה בעיר. אחריה נמצאות פאפוס ולרנקה, אשר ממשיכות למשוך משקיעים זרים רבים, לרבות משקיעים מישראל, בריטניה ומדינות נוספות באיחוד האירופי.

מחירי הנדל״ן

מחירי הנדל״ן ממשיכים לעלות בקצב מתון. בתחילת שנת 2026 המחיר הממוצע לנכסי מגורים בקפריסין נע סביב 2,500-2,700 אירו למ״ר.

עם זאת, קיימים פערים משמעותיים בין אזורים שונים במדינה.

בלימסול, העיר היקרה ביותר בקפריסין, מחירי הדירות החדשות בפרויקטים מודרניים ובקרבת החוף נעים לרוב בטווח של 3,500 עד 5,500 אירו למ״ר, ולעיתים אף יותר בפרויקטים יוקרתיים.

בפאפוס המחירים נמוכים יחסית ונעים בדרך כלל בין 2,000 ל-3,500 אירו למ״ר, בעוד שבלרנקה ניתן למצוא נכסים בטווח של 1,800 עד 3,000 אירו למ״ר, במיוחד באזורים המתפתחים סביב פרויקטים של מרינה ונמל חדש.

בהשוואה לינואר 2026 נרשמה עלייה מתונה נוספת במחירים, בעיקר בפרויקטים חדשים באזורי החוף. לפי סקירות שוק מקומיות, העלייה השנתית במחירי הנדל״ן בקפריסין עומדת כיום על כ-3% עד 5% בממוצע.

תשואות שכירות

שוק השכירות בקפריסין ממשיך להציע תשואות יציבות יחסית למשקיעים.

התשואה הברוטו הממוצעת מדירות מגורים נעה לרוב בטווח של 4% עד 6% לשנה, כאשר התשואה משתנה בהתאם למיקום הנכס ולסוגו.

בלימסול, בשל מחירי רכישה גבוהים יותר, התשואות עומדות בדרך כלל על כ-4%-5%. בפאפוס התשואות גבוהות מעט יותר ונעות סביב 5%-6%, בעיקר בדירות קטנות המיועדות להשכרה לתיירים או לעובדים זרים. בלרנקה ניתן למצוא במקרים מסוימים תשואות של עד כ-6%-7%, במיוחד בדירות קטנות באזורי פיתוח.

הביקוש לשכירות מושפע בין היתר מהתרחבות פעילותן של חברות בינלאומיות בקפריסין, בעיקר בתחום הפינטק והטכנולוגיה, וכן מגידול במספר העובדים הזרים המגיעים לאי.

מגמות מרכזיות בשוק

מספר גורמים מרכזיים ממשיכים להשפיע על שוק הנדל״ן הקפריסאי בתחילת שנת 2026.

ראשית, הביקוש מצד רוכשים זרים ממשיך להיות משמעותי ומהווה חלק גדול מהעסקאות בשוק. קפריסין נתפסת על ידי משקיעים רבים כיעד השקעה נגיש יחסית מבחינת מחירים ומיסוי בהשוואה למדינות אחרות באיחוד האירופי.

שנית, פרויקטים תשתיתיים משמעותיים, ובהם פיתוח המרינה והנמל בלרנקה וכן המשך פיתוח אזורי התיירות בלימסול ובפאפוס, צפויים להשפיע על מחירי הנדל״ן באזורים הסמוכים.

שלישית, סביבת המיסוי והרגולציה בקפריסין ממשיכה להיות ידידותית יחסית למשקיעים זרים, דבר התומך בביקוש לנכסים.

פורטוגל

שינויי מיסוי נדל״ן בתחום הדיור

במהלך חודש פברואר 2026 אישר הפרלמנט הפורטוגלי חוק הסמכה לממשלה לקדם שורת תיקוני מס בתחום הדיור. חשוב להדגיש: בשלב זה לא מדובר עדיין בתקנות יישומיות סופיות, אלא באישור עקרוני המאפשר לממשלה לפרסם בתוך 180 יום חקיקה מפורטת שתגדיר את התנאים והיישום בפועל.

כלומר, הכיוון ברור, אך הפרטים הסופיים ותחילת התחולה בפועל צפויים להיקבע בצווים ממשלתיים שיפורסמו בהמשך.

להלן עיקרי השינויים הצפויים ומשמעותם:

מע״מ מופחת של 6% בפרויקטים למגורים

כיום שיעור המע״מ בפורטוגל על עבודות בנייה עומד בדרך כלל על 23%. במסגרת ההסמכה החדשה הותר לממשלה לקבוע מע״מ מופחת של 6% בלבד עבור בנייה או שיקום נכסים המיועדים:

• למכירה כדירת מגורים קבועה של הרוכש
• או להשכרה למגורים ארוכי טווח

ההטבה מותנית בכך שהנכס יימכר או יושכר במסגרת ״מחיר מתון״, כלומר מחיר או שכירות שאינם חופשיים לחלוטין אלא כפופים לתקרות שתקבע המדינה.

מס רכישה (IMT) והקלות בעסקאות למגורים

IMT הוא מס רכישה בפורטוגל, המשולם בעת העברת בעלות בנכס.

במסגרת ההסמכה ניתנה אפשרות לקבוע פטורים או הקלות במס רכישה ובמס בולים בעסקאות שמטרתן הגדלת היצע דיור להשכרה למגורים.

מס שנתי על נכסים (IMI)

IMI הוא מס עירוני שנתי על עצם הבעלות בנכס (בדומה לארנונה שנתית). ההסמכה כוללת אפשרות להקלות במס זה במסגרת תוכניות ייעודיות לעידוד דיור בר־השגה.

מס מופחת של 10% על הכנסות משכירות למגורים

כיום, ברירת המחדל למס על הכנסות משכירות ליחידים עומדת על 28%.

החוק מאפשר לממשלה לקבוע שיעור מופחת של 10% בלבד על הכנסות משכירות למגורים, בכפוף לעמידה בתנאים, כגון:

• השכרה למגורים בלבד (לא לתיירות קצרה)
• עמידה בתקרת שכירות מוגדרת
• רישום חוזה ודיווח מסודר
• תקופת השכרה מינימלית

אם ייושם, מדובר בהפחתה דרמטית בנטל המס.

לדוגמה: הכנסה שנתית של 20,000 אירו משכירות - המס עשוי לרדת מ-5,600 אירו ל-2,000 אירו בלבד.

הטבות לחברות - הכרה חלקית בהכנסה

ההסמכה כוללת אפשרות שבמקרים מסוימים רק 50% מהכנסת השכירות תיכלל בבסיס המס של חברה. המשמעות היא שיעור מס אפקטיבי נמוך בהרבה מהרגיל.

גם מנגנון זה מותנה בפרסום תקנות מפורטות.

פטור ממס רווחי הון (מס שבח) במכירה והשקעה מחדש

נבחנת אפשרות לפטור ממס רווח הון במכירת דירת מגורים, כאשר התמורה מושקעת מחדש ברכישת נכסים שיוקצו להשכרה למגורים.

הכוונה היא לעודד הסטת הון לשוק השכירות ארוכת הטווח.

משולחנו של הכותב:

הכיוון הרגולטורי ברור: פורטוגל מבקשת לעודד השכרה ארוכת טווח במחירים מפוקחים ולהקטין תמריצים לשימוש תיירותי קצר מועד.

עם זאת, מרבית ההטבות אינן אוטומטיות. הן מותנות בהתחייבות לשימוש מסוים בנכס ובתקרות מחיר.

לפיכך, תכנון משפטי ופיסקלי מוקדם הופך קריטי:

מבנה ההחזקה (יחיד/חברה), סוג החוזה, אורך התקופה, תמחור ודיווח כולם ישפיעו על הזכאות להטבות.

ארה״ב

סוף עידן האנונימיות ברכישת נדל״ן בארה״ב - כניסתו לתוקף של חוק ה-RRE

ב-1 במרץ 2026 נכנסה לתוקפה אחת הרגולציות המשמעותיות ביותר בתולדות שוק הנדל״ן האמריקאי: ה-Residential Real Estate Rule (RRE Rule). מדובר בחוק פדרלי קבוע של הרשת לאכיפת פשעים פיננסיים (FinCEN), המחליף את ״צווי המטרה הגאוגרפיים״ (GTOs) הזמניים שהיו נהוגים בעשור האחרון. מעתה, חובת הדיווח על זהות הרוכשים אינה מוגבלת עוד לערים ספציפיות כמו ניו יורק או מיאמי, אלא חלה על פני כל ארה״ב באופן אחיד ומחייב.

מהות החובה: שקיפות בעסקאות מזומן

החוק החדש מתמקד בעסקאות נדל״ן למגורים המוגדרות כ״עסקאות ללא מימון״ (Non-financed), קרי, עסקאות המבוצעות במזומן או ללא מעורבות של מוסד פיננסי הכפוף לחוק סודיות הבנקאות (BSA) ולתוכנית אנטי-הלבנת הון. חובת הדיווח מתגבשת כאשר הנכס מועבר לישות משפטית כגון חברות LLC, תאגידים, שותפויות, או לקרנות ונאמנויות. המשמעות עבור המשקיע הישראלי הפועל בארה״ב היא דרמטית: המבנה המשפטי הקלאסי של רכישת נכס תחת חברת LLC לצורך הגנה משפטית או פרטיות, כבר אינו מהווה מחסום מפני חשיפת זהות הבעלים המוטבים בפני השלטונות הפדרליים.

חובת הדיווח וזהות הבעלים המוטבים (Beneficial Owners)

במסגרת הדיווח (Real Estate Report), נדרשים ״אנשי המקצוע המדווחים״, לרוב סוכני סגירה (Closing Agents), חברות ביטוח כותרת (Title Insurance) או עורכי הדין המנהלים את העסקה, לאסוף ולהעביר ל-FinCEN מידע מפורט על הנהנים הסופיים של הנכס. המידע כולל שמות מלאים, כתובות מגורים, מספרי זיהוי רשמיים וצילום תעודות מזהות של כל יחיד המחזיק ב-25% ומעלה מהישות הרוכשת או בעל שליטה משמעותית בה. חשוב להדגיש כי החוק מחריג רכישות המבוצעות על ידי אנשים פרטיים בשמם האישי, ומתמקד אך ורק בשימוש בישויות משפטיות ובנאמנויות, ששימשו בעבר ככלי לשמירה על אנונימיות.

חשוב להבהיר את ההבחנה המשפטית הקריטית שיוצר החוק החדש: החוק אינו מבצע ״הרמת מסך״.

• חסינות ה-LLC נותרת בעינה: חברת ה-LLC ממשיכה להעניק את אותה הגנה משפטית מוכרת. אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה עדיין מהווה חיץ המגן על נכסיו האישיים של המשקיע מפני תביעות נזיקין, חובות או ליטיגציה הקשורים לנכס.
• הסרת מעטה האנונימיות מול הריבון: בעוד ש״מסך ההתאגדות״ ממשיך להגן מפני נושים פרטיים, הוא אינו יכול לשמש עוד ככלי להסתרת זהות מפני רשויות הממשל הפדרלי. החוק החדש מחייב חשיפה אקטיבית של הבעלים המוטבים (Beneficial Owners) כבר במועד הרכישה.

היעד: רשויות המס והמאבק בהלבנת הון

חובת הדיווח נועדה לשרת שתי זרועות אכיפה מרכזיות של משרד האוצר האמריקאי:

• מניעת הלבנת הון: ה-FinCEN מבקש למנוע שימוש בנדל״ן אמריקאי ככלי להסתרת מקורות הון בלתי חוקיים, דרך סגירת הפרצה שאפשרה בעבר רכישות אנונימיות במזומן דרך ישויות משפטיות ונאמנויות.
• הגברת האכיפה של ה-IRS: המידע הנאסף נגיש לרשויות המס לצורך הצלבת נתונים. הדבר מאפשר ל-IRS לוודא כי משקיעים זרים מדווחים כחוק על הכנסותיהם מהנכס (Tax Compliance) ומונע את השימוש בישויות משפטיות ככלי לעקיפת חובות דיווח.

פרטיות בתוך המערכת

למרות חובת הדיווח המחמירה, חשוב לציין כי המידע (הכולל פרטי דרכון וכתובות של הבעלים) אינו הופך לחלק מהרישום הציבורי (Public Records). הרישום במשרדי הטאבו המקומיים (County Clerk) ימשיך להציג את שם ה-LLC בלבד. המידע המזהה נשמר במאגר פדרלי חסוי המיועד לגופי אכיפה ומודיעין פיננסי בלבד, כך שהפרטיות מול הציבור הרחב והמתחרים נשמרת.

משולחנו של הכותב:

החל ממרץ 2026, עורכי דין ויזמים המלווים עסקאות נדל״ן בארה״ב נושאים באחריות מוגברת לתיעוד הנתונים. אי-ציות לתקנות החדשות, השמטת מידע או דיווח חסר עלולים להוביל לסנקציות אזרחיות ופליליות כבדות. מעבר להיבט הפלילי, הרגולציה משנה את מאזן הכוחות בשוק: תהליך ה-Closing הופך למורכב יותר ודורש בדיקת נאותות (Due Diligence) מעמיקה כבר בשלבים המוקדמים של המו"מ, כדי למנוע עיכובים ברגע האחרון בשל חוסר במידע על מבנה הבעלות של הרוכש.

אנו ממליצים לכל הפועלים בשוק האמריקאי, ובפרט לאלו המבצעים רכישות מזומן דרך חברות LLC או נאמנויות, לבחון מחדש את מבני ההחזקה שלהם. השקיפות היא כעת עובדה מוגמרת, ויש להיערך למסירת מידע מלא ל-FinCEN כחלק בלתי נפרד מכל עסקת רכישה.

התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.

לכל הגיליונות