חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי - אפריל 2026

שלום לכולם!

הפסח מאחורינו, ומבצע ״שאגת הארי״ הנכנס לחודש השני, כאשר מחירי הדלק בעולם עולים ויחד איתם מחירי ההובלה וחומרי הגלם, מה שיגרום למדד תשומות הבנייה לעלות ולמחירי הדירות. בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה ברמה של 4.0%, וציינו כי "להערכת הוועדה התגברו הסיכונים לעלייה מחודשת של האינפלציה". במילים אחרות הנגיד אמר כי "אנחנו נמצאים בסייקל מאד שונה מהבנקים המרכזיים בעולם", והדגיש כי הריבית בישראל גבוהה יחסית לריביות בעולם. לפיכך, הנגיד ציין כי ייתכן כי הריבית עוד תרד 1-2 פעמים. עד אז רוכשי הדירות ימשיכו ככל הנראה ״לשבת על הגדר״.

בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:

א. כלכלת יוון: מעבר לפאזה חדשה.

ב. סלוניקי: ״דלתות ננעלות״ במרכז העיר.

ג. רומניה: ניתוח מגמות שוק הנדל״ן.

ד. קפריסין שוברת את מגמת המיסוי האירופית.

ה. רשות הנדל״ן הקפריסאית מהדקת את ההגנה על רוכשי דירות ״על הנייר״.

ו. ״הרנסנס הירוק״: סבסוד של 65% לשיפוץ אנרגטי הופך לחבל ההצלה של נכסי יד שנייה באיטליה.

ז. פורטוגל: התיקון לחוקי הדיור והקאמבק של שוק השכירות.

ח. סוף עידן ה״גולדן ויזה״ בספרד.

אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד

יוון

כלכלת יוון: מעבר לפאזה חדשה - תחזיות מתונות, סיכונים כלפי מטה

מרץ 2026 הביא עמו שורה של עדכונים מאקרו-כלכליים לגבי יוון שלא ניתן להתעלם מהם. שני הגופים הכלכליים האמינים ביותר בזירה הבינלאומית, הבנק המרכזי של יוון וקרן המטבע הבינלאומית, הוציאו באותו חודש עצמו תחזיות מעודכנות לשנת 2026, ושתיהן מצביעות על אותו כיוון: האטה מבוקרת, אך עם סיכונים שנוטים כלפי מטה.

הבנק המרכזי של יוון: 1.9% - ועדכון הכרחי

ב-20 במרץ 2026 פרסם הבנק המרכזי של יוון את הערכתו העדכנית לגבי כלכלת המדינה. תחזית הצמיחה לשנת 2026 הופחתה ל-1.9%, לאחר שהייתה עומדת על 2.1% בדו"ח המדיניות המוניטרית שפורסם בדצמבר 2025. הסיבה העיקרית להפחתה אינה כשל פנימי אלא זעזוע חיצוני: אירופה מתמודדת עם זעזוע אנרגטי שלילי משמעותי כתוצאה מהמלחמה במזרח התיכון, כאשר ההשפעה על הכלכלה הריאלית ועל האינפלציה תלויה במידת החריפות ובמשך הסכסוך.

האינפלציה צפויה להישאר גבוהה ב-3.1% בשנת 2026, כשהסיכונים לתחזית הצמיחה נוטים כלפי מטה. בין הגורמים המרכזיים: הסלמה נוספת בסכסוך במזרח התיכון, עלייה באי-הוודאות הכלכלית הגלובלית, חסמי מסחר מתגברים ואינפלציה עקשנית.

ראוי לציין גם את ההקשר הרחב: בשנת 2025, כלכלת יוון הציגה צמיחה של 2.1%, ביצועים עודפים משמעותית על ממוצע גוש האירו שעמד על 1.4% באותה שנה. כלומר, נקודת הפתיחה של יוון לתוך ההאטה היא חיובית יחסית.

קרן המטבע הבינלאומית: 1.8% ומבט לטווח הבינוני

ב-24 במרץ 2026 פרסמה קרן המטבע הבינלאומית (IMF) את מסקנות משלחת ה-Article IV לשנת 2026. הצמיחה צפויה לרדת ל-1.8% בשנת 2026, כשמחירי האנרגיה הגבוהים והביקוש החיצוני החלש הקשורים לסכסוך במזרח התיכון עשויים להכביד על הצריכה הפרטית ועל ענף התיירות.

לאורך שנים, צמיחת תמ"ג יציבה של כ-1.5% צפויה על רקע ירידה באוכלוסייה בגיל עבודה, שיעור השתתפות נמוך בשוק העבודה וצמיחת פריון איטית. זהו נתון שמשקיעים לטווח בינוני-ארוך צריכים לקחת בחשבון.

יחד עם זאת, הקרן מציינת גם צדדים חיוביים בולטים: יחס החוב לתמ"ג ירד בכ-10 נקודות אחוז ב-2025 לכ-145%, ירידה ניכרת מהשיא של כ-210% ב-2020. האשראי לסקטור הפרטי התרחב ב-5.3% (ב-12 חודשים) בינואר 2026, בעיקר הודות לביקוש חזק מתאגידים.

סנטימנט כלכלי: ירידה חדה בשירותים ובצרכנים

מדד הסנטימנט הכלכלי (ESI) לחודש מרץ עמד על 106.8 נקודות, ירידה מ-107.6 בפברואר - נתון שמשקף עצירה, ואולי אף היפוך של המגמה החיובית שנצפתה בחודשים האחרונים. הירידה החדה ביותר נרשמה בסקטור השירותים, שם צנח המדד ל-27.1 נקודות מ-32.4 בפברואר, וגם אמון הצרכנים המשיך להידרדר.

על פי סקר הסנטימנט הכלכלי של IOBE, ירידת הצריכה הפכה לגורם הדומיננטי מאחורי ההאטה: בקמעונאות, ציפיות המכירות הידרדרו באופן חד עם עלייה במלאים, המרמזת על האטה בביקוש. ברמה האירופאית, הירידה במדדים הרלוונטיים מגיעה לספרות כפולות לעומת תחילת השנה.

הנתונים של מרץ 2026 מלמדים שיוון נכנסת לפאזה שונה - לא גרועה, אבל שונה.

משולחנו של הכותב:

ראשית, חשוב להפריד בין הסיפור הפנים-יווני לבין הרעש החיצוני. ההאטה אינה נובעת מהתפוררות יסודות כלכליים - יוון ממשיכה לצמוח מהר יותר מגוש האירו, החוב הממשלתי יורד בקצב מרשים, ומערכת הבנקאות נמצאת בסדר טוב. הלחץ מגיע מבחוץ: מלחמת המזרח התיכון, מחירי האנרגיה והביקוש החיצוני החלש, גורמים שאף כלכלה אירופאית אינה חסינה מפניהם.

שנית, ניתוח מדד הסנטימנט מעלה תובנה חשובה למשקיעי נדל״ן. הירידה החדה בשירותים ובצרכנים היא לא סתם מספר - היא מבשרת האטה פוטנציאלית בתיירות ובהוצאות שיקול-דעת. עבור מי שמשקיע בהשכרות לטווח קצר, ובעיקר מחוץ לאתונה ולאיים הפופולריים, זהו אות אזהרה שראוי לבחון מחדש את תחזיות ההכנסה.

שלישית, בסביבה של צמיחה מתונה, הפגמים נחשפים. כאשר השוק עלה בקצב מהיר, אפשר היה ל״חיות״ עם נכס שנרשם חלקית, שוכר לא אמין, או מיסוי שלא נוהל נכון. בסביבה של 1.8%-1.9% צמיחה שנתית, הפערים בין השקעה מנוהלת היטב לבין השקעה שנבנתה על הנחות אופטימיות יהפכו לגלויים ומכאיבים.

ולסיום - גם בשוק זהיר יש הזדמנויות. המשקיעים שמקצים עכשיו זמן לבדיקות עומק, לוודאות משפטית ולאנליזה פיננסית מבוססת נתונים, הם אלה שינצלו את הרגיעה כדי למצב עצמם לפני גל הצמיחה הבא. יוון לא נעלמת מהמפה, היא רק מבקשת מהמשקיעים שלה להיות חכמים יותר.

סלוניקי 2026: ״דלתות ננעלות״ במרכז העיר

החל מ-1 במרץ 2026, נכנסו לתוקף תקנות חדשות מטעם משרד הכלכלה הלאומי והאוצר היווני (בתיאום עם רשות המסים AADE), המטילות מגבלות משמעותיות על פעילות השכירות לטווח קצר (Airbnb) במרכז סלוניקי.

עיקרי התקנות והגבלות הרישום:

• הקפאת רישיונות חדשים: חל איסור מוחלט על הנפקת מספרי רישום מקרקעין חדשים (מספרי AMA) לצורך השכרה לטווח קצר בתוך גבולות הקהילה המוניציפלית הראשונה (1st Municipal Community) של סלוניקי: מרכז העיר ההיסטורי והמסחרי, לרבות הצירים המרכזיים (Tsimiski, Egnatia), אזור כיכר Aristotelous, רובע Ladadika, אזור הנמל והטיילת, ורובע Ano Poli.
• משך ההגבלה: התקנה נקבעה לתקופה ראשונית של 12 חודשים (עד מרץ 2027), עם סמכות לממשלה להאריכה בהתאם למדדי זמינות הדיור למגורים באזור.

הגבלת עבירות הרישיון במכירה:

סעיף מרכזי וחדש בתקנות קובע כי באזורים המוגבלים, רישיון השכירות לטווח קצר (מספר AMA) אינו ניתן להעברה במעמד מכירת הנכס. נכסים שבהם קיים רישיון פעיל שהונפק לפני ה-1 במרץ 2026, רשאים להמשיך בפעילותם תחת הבעלים הנוכחי בלבד.

• בעת העברת בעלות על הנכס (מכירה), הרישיון הקיים מבוטל אוטומטית.
• הרוכש החדש לא יהיה רשאי להנפיק מספר AMA חדש עבור הנכס כל עוד ההקפאה בתוקף.

הכיסוי התקשורתי שלנו

מי שמצפה שקיר בטון של 20 ס״מ (התקן הנוכחי) יעצור טיל בליסטי עם ראש קרב של חצי טון בנחיתה ישירה, משלה את עצמו. פתרון כזה דורש בנייה של בונקר צבאי, וזה פשוט לא כלכלי או אפשרי במדינת ישראל הצפופה.

כיצד ״מס רכוש״ על קרקעות פנויות, שבינתיים פוצל מחוק ההסדרים, בשיעור של 1.5% משווי השוק, עלול היה להפוך קרקעות היסטוריות ל״פצצת תזרים״ עבור משפחות רבות ולשנות את מאזן הכוחות מול היזמים.

רומניה

ניתוח מגמות שוק הנדל"ן

סקירת ה-Real Estate Index של פירמת Deloitte ונתוני משרד האוצר הרומני שפורסמו החודש, מצביעים על שלב של ״התאזנות מבנית״ בשוק המקרקעין המקומי.

על פי סקר היזמים המקיף של Deloitte, חל שינוי ניכר בציפיות הכלכליות ברומניה ביחס לשנה החולפת:

• הרוב המכריע של היזמים ברומניה (54%) מעריכים כי רמת הפעילות בשוק תישמר יציבה בחודשים הקרובים, בעוד ש-29% צופים מגמת שיפור מתונה.
• התחזיות הכלכליות מצביעות על התכנסות האינפלציה ליעדי הבנק המרכזי (BNR), מה שיוצר ציפייה בשוק להפחתת ריבית הדרגתית במהלך המחצית השנייה של שנת 2026. מהלך זה צפוי להוזיל את עלויות המימון ולשפר את נזילות השוק.

למרות הביקוש, השוק הרומני מתמודד עם אתגרי היצע הנובעים משינויים בעלויות ובזמינות קרקעות:

• עלויות הבנייה: לראשונה מזה שנתיים, עלויות הבנייה (27%) וקושי ברכישת קרקעות (25%) סומנו כחסמים העיקריים לפיתוח פרויקטים חדשים.
• ירידה בהתחלות בנייה: נרשמה ירידה של כ-20% בהתחלות בנייה חדשות במהלך שנת 2025 (לפי נתוני ה-NSI), עובדה המייצרת לחץ מובנה לעליית מחירים בטווח הבינוני עקב מחסור מצטבר ביחידות דיור חדשות ובשטחי מסחר מודרניים.

ממשלת רומניה ממשיכה להשקיע בתשתיות המהוות עוגן לפיתוח נדל"ני לוגיסטי ומסחרי:

• פרויקט כביש הטבעת A0: אושרה בשבוע האחרון של חודש מרץ הקצאה תקציבית של 1.2 מיליארד ליי להמשך פיתוח מקטעי כביש הטבעת המהיר של בוקרשט. פתיחת מקטעים אלו צפויה להעלות את ערך הקרקעות בטבעת החיצונית של הבירה (מחוז Ilfov) ולשפר את הנגישות למרכזים לוגיסטיים.

קפריסין

קפריסין שוברת את מגמת המיסוי האירופית - פטור ממס שבח כמענה לצונאמי הרגולטורי

בשעה שמרבית כלכלות האיחוד האירופי מחפשות דרכים להגדיל את ההכנסות המדינתיות דרך הכבדת המיסוי על נדל״ן, הפרלמנט הקפריסאי אישר השבוע תיקון חקיקה אסטרטגי שנועד למשוך הון זר מתוחכם. המהלך, המעניק פטור מלא ממס שבח בתנאים מסוימים, מציב את האי באופסייד חיובי אל מול המגמות המדאיגות בשאר היבשת.

החקיקה החדשה בניקוסיה קובעת תקדים: 0% מס שבח על מכירת נכסי מגורים בפרויקטים המוגדרים כ״תומכי תעשיית עתירת ידע״ (Tech-Supportive Housing). הפטור מיועד למשקיעים שרוכשים נכסים במקבצי מגורים הסמוכים למרכזי פיתוח טכנולוגיים ובהחזקה של 5 שנים לפחות.

בניגוד למדינות אחרות שבהן מס השבח הוא רכיב קשיח ב-ROI, קפריסין משתמשת בו ככלי לעידוד מודל ה-Headquartering, המביא לאי חברות רב-לאומיות ואלפי עובדים בעלי כוח קנייה גבוה.

מעבר למס שבח: היתרונות התחרותיים של קפריסין ב-2026

בעוד שמס השבח הוא ה״דובדבן״ באקזיט, קפריסין מציעה יתרונות מבניים נוספים שהופכים קריטיים במיוחד ברבעון הנוכחי:

• חסינות מפיקוח על שכירות: בשעה שברצלונה, פריז וברלין מהדקות את הפיקוח על מחירי השכירות, השוק הקפריסאי נותר חופשי לחלוטין. עבור המשקיע, מדובר בהגנה על התזרים השוטף מפני התערבות ממשלתית.
• עקיפת ״מלכוד האנרגיה״: הדד-ליין של מאי 2026 ליישום הנחיות האנרגיה האירופיות (EPBD) הופך מיליוני נכסים ישנים באירופה ל״נכסים רעילים״ הדורשים שיפוץ יקר. בקפריסין, רוב פרויקטי ההשקעה הם בנייה חדשה המדורגת מראש ב-Class A, מה שפוטר את הבעלים מהוצאות CapeX כבדות ומבטיח תנאי מימון בנקאיים עדיפים.
• וודאות רגולטורית: בעוד שמדינות במרכז ומזרח אירופה (כמו פולין והונגריה) מקדמות חקיקה להגבלת רכישת דירות מרובות על ידי זרים, קפריסין מחזקת את המעמד המשפטי של המשקיע הזר כחלק בלתי נפרד מהאסטרטגיה הלאומית.

מפת הנדל״ן של 2026 מציבה את המשקיע הישראלי בפני צומת דרכים: רדיפה אחרי מחירים זולים במזרח אירופה תחת נטל מס גובר, או בחירה בנזילות ובוודאות הפיסקלית של קפריסין. הפטור החדש ממס שבח הוא הוכחה לכך שבעוד אירופה הופכת ל״רגולטורית״, קפריסין נשארת ״עסקית״.

רשות הנדל״ן הקפריסאית מהדקת את ההגנה על רוכשי דירות ״על הנייר״

שוק הנדל״ן הקפריסאי עובר בחודשים האחרונים טרנספורמציה רגולטורית משמעותית, המציבה אותו בחזית השקיפות והגנת הצרכן באירופה. רשות הנדל״ן הממשלתית (DLS - Department of Lands and Surveys) החלה באכיפה קפדנית של תקנות חדשות במסגרת תיקון חוק המכר הקפריסאי, שמטרתן להעניק הגנה הרמטית לכספי רוכשים בפרויקטים הנמצאים בשלבי הקמה.

הסוף לתופעת ״הרוכשים הכלואים״

השינוי נועד לפתור כשל היסטורי, בו רוכשים גילו בשלב המסירה כי הנכס שרכשו משועבד למשכנתא של היזם ללא יכולת לקבל בעלות (Title Deed). במסגרת ההנחיות החדשות שנכנסו לתוקף במלואן ב-2026, ה-DLS מטיל חובת דיווח וביצוע טכנית שאינה ניתנת לעקיפה בתהליך רישום החוזה.

מנגנון ״טופס א׳״ (Form A): שובר השוויון בשטח

מעתה, כל יזם המבקש לרשום חוזה מכר במשרדי הטאבו מחויב להציג שני מסמכי מפתח קריטיים:

• נסח טאבו מעודכן (Search Certificate): מסמך שהופק לכל המאוחר חמישה ימי עסקים לפני מועד החתימה, המציג את המצב הרישומי העדכני של הקרקע.
• הצהרת מלווה (Form A): במקרים בהם הקרקע משועבדת לבנק, היזם מחויב להציג מסמך רשמי וחתום על ידי המוסד הפיננסי המלווה. בטופס זה מתחייב הבנק בכתב כי עם הפקדת כספי הרוכש לחשבון ייעודי, יחידת הדיור הספציפית תשוחרר באופן אוטומטי ומוחלט מכל שעבוד על הקרקע (מה שבישראל מכונה ״מכתב החרגה״ מותנה).

אכיפה דיגיטלית וסנקציות

החידוש המרכזי טמון במערכת הרישום האלקטרונית של ה-DLS. המערכת חוסמת כעת אפשרות לרישום חוזים שאינם כוללים את המסמכים הללו. בנוסף, לרשות הוענקה הסמכות להטיל קנסות מנהלתיים של עד 10,000 אירו על יזמים שיכשלו בהצגת הגילוי הנאות הנדרש לפני החתימה.

איטליה

ה״רנסנס הירוק״: סבסוד של 65% לשיפוץ אנרגטי הופך לחבל ההצלה של נכסי יד שנייה

ממשלת איטליה השיקה רשמית את מתווה ״Superbonus 2.0״, המעניק זיכוי מס בגובה של 65% עבור הוצאות שיפוץ ושדרוג אנרגטי של מבני מגורים. המהלך, שנכנס לתוקף על רקע הלחץ הגובר של האיחוד האירופי ליישום דירקטיבת ה-EPBD, מסמן הזדמנות יוצאת דופן להשבחת ערך עבור בעלי נכסים ומשקיעים זרים במדינה.

המתווה החדש ממוקד בנכסים המדורגים ברמות הנמוכות ביותר של יעילות אנרגטית (Class G/F), אלו המהווים את מרבית מלאי הדירות בערים ההיסטוריות ובדרום איטליה. על פי התקנות החדשות, הזכאות לסבסוד מותנית בשיפור של לפחות שתי דרגות בדירוג האנרגטי של הנכס. תקרת ההוצאה המוכרת עומדת על 96,000 אירו ליחידת דיור עבור עבודות שלד ובידוד, עם תקציבים נוספים למערכות חימום ומיזוג חכמות.

העיתוי של השקת הבונוס אינו מקרי. עד ה-29 במאי 2026, מחויבת איטליה להטמיע בחוק הלאומי את תקני ה-MEPS המחמירים של האיחוד האירופי. משמעות הדבר היא שנכסים שלא יעמדו ברף יעילות מינימלי בשנים הקרובות, עלולים לסבול מ״ירידת ערך רגולטורית״ ולהפוך לקשים למכירה או להשכרה בשל מגבלות המימון הבנקאיות החדשות.

מעבר להשבחה הפיזית, שדרוג הנכס באמצעות הסבסוד הממשלתי פותח עבור הבעלים דלת למסלולי מימון מועדפים. בנקים מובילים באירופה החלו להציע לאחרונה ״משכנתאות ירוקות״ בריביות מופחתות משמעותית לנכסים בדירוג A-D, מה שצפוי להגדיל את נזילות הנכס ביום המכירה ולמשוך קהל רוכשים רחב יותר.

משולחנו של הכותב:

למשקיעים ובעלי נכסים באיטליה, חלון ההזדמנויות הנוכחי הוא קריטי. הניצול של ה-65% זיכוי מס מאפשר הגנה על ההון המושקע ושדרוג המודל העסקי מנכס מניב רגיל לנכס מודרני, חסכוני ובטוח רגולטורית. מומלץ לבצע בדיקת EPC (Energy Performance Certificate) מעודכנת כבר בשבועות הקרובים כדי לבחון את היתכנות השדרוג תחת המתווה החדש.

פורטוגל

התיקון לחוקי הדיור והקאמבק של שוק השכירות

ענף הנדל״ן בפורטוגל חווה במרץ 2026 את התיקון המשמעותי ביותר בעשור האחרון. לאחר תקופה של חקיקה אגרסיבית (חוק ״Mais Habitação״), הממשלה והמערכת המשפטית השלימו את ״התיקון הגדול״ שמחזיר את הודאות לשוק. עבור בעלי נכסים קיימים ורוכשים פוטנציאליים, מדובר בשינוי דרמטי בשורת הרווח.

1. פירוק המוקש הפיננסי: מה היה מס ה-CEAL ואיך הוא בוטל?

השינוי המהותי ביותר הוא ביטולו המוחלט של ה-CEAL (היטל יוצא דופן על יחידות אירוח).

• מה זה היה? היטל שנתי קבוע של 15% שחושב על בסיס נוסחה מורכבת ששילבה את שטח הנכס, מיקומו הגיאוגרפי והכנסה ממוצעת משוערת באזור.
• המשמעות הכלכלית: המס הזה לא חל על הרווח נטו, אלא היה היטל קבוע ששחק את התשואה הגולמית בשיעור של 10%-20% (תלוי בנכס).
• הסטטוס החדש: החל מדוחות המס של 2025/6, ה-CEAL נמחק מהפרוטוקול. משקיעים בנכסי Airbnb חוזרים לשלם מס הכנסה רגיל בלבד, מה שמקפיץ את התשואה נטו בשיעור ממוצע של כ-2%-3% בשנה.

2. הפער בין העיר לפריפריה: איפה המיסוי נפגש עם הרגולציה?

בכל הנוגע למיסוי הישיר על ההכנסה (IRS), פורטוגל מציעה כיום אחידות, אך עם יתרון בולט למי שבוחר במסלולים ארוכים:

• בכל המדינה: המס על הכנסות משכירות לטווח קצר (Airbnb) נותר במסלול הסטנדרטי, אך ללא היטל ה-CEAL.
• ההבדל ב-2026: הממשלה הטמיעה מסלול ״מס ירוק״ של 10% מס בלבד (במקום 25%-28%) למי שבוחר להשכיר את הנכס לטווח ארוך (מעל שנתיים).
• ההבחנה המרכזית: בפריפריה (אזורי צפיפות נמוכה) הדרך פתוחה למשקיעים עם 0 אירו אגרות תיירות. לעומת זאת, בליסבון ופורטו תשלמו אגרות תיירות של כ-4 אירו ללילה ומיסוי עירוני מוגדל. צעדים אלו נועדו ״לדחוף״ אתכם לוותר על ה-Airbnb ולעבור למסלול השכירות למגורים, שבו תשלמו רק 10% מס הכנסה (במקום כ-28% במסלולים הרגילים).

3. קרב הרישיונות (AL): ליסבון ופורטו מול ״פורטוגל האחרת״

כאן נמצא הלב של השינוי הרגולטורי ב-2026. המדינה העבירה את הכוח לעיריות, והתוצאה היא ״שתי מדינות לשני שווקים״:

בערים הגדולות (ליסבון, פורטו ורצועת החוף באלגרב):

• קבלת רישיון חדש: עדיין קשה מאוד ב- Containment Zones. ברובעים היסטוריים כמו Alfama או Baixa, כמעט בלתי אפשרי להוציא רישיון חדש.
• חידוש רישיונות: בוטלה חובת החידוש האוטומטית כל 5 שנים שהייתה בחוק המקורי. כעת, רישיון קיים נשאר בתוקף כל עוד בעל הנכס עומד בתקנות המקומיות.
• העברת רישיון (מכירה): זוהי נקודת התורפה בליסבון - הרישיון הוא אישי. במכירת נכס ב- Containment Zone, הרישיון בדרך כלל פוקע והקונה החדש צריך להגיש בקשה חדשה (שעשויה להידחות). לכן, נכס עם רישיון קיים בליסבון הוא ״נכס זהב״ כל עוד לא מוכרים אותו.

בערי הפריפריה ובפנים המדינה (Interior):

• רישיונות נצחיים: הרישיונות ב-2026 באזורים אלו הם קבועים ואינם דורשים חידוש.

העברת רישיון (מכירה): בניגוד לליסבון, ברוב ערי הפריפריה הרישיון עובר עם הנכס לקונה החדש. המשמעות היא שהנכס נמכר כ״עסק חי״, מה שמעלה את ערך האקזיט שלו בעשרות אחוזים לעומת דירה רגילה.

משולחנו של הכותב:

השוק הפורטוגזי ב-2026 דורש מהמשקיע הישראלי תכנון מדויק יותר מבעבר:

• ערך ה״ותק״: אם יש לכם נכס עם רישיון AL פעיל בליסבון או פורטו - אל תמכרו. הודות לביטול פקיעת הרישיון כל 5 שנים, הנכס שלכם הפך למכונה לייצור מזומנים עם חסם כניסה אדיר למתחרים חדשים.
• מפת הדרכים החדשה: למי שמחפש רכישה חדשה לטווח קצר (Airbnb), המיקוד עובר לערים בדרג ב׳ (כמו Coimbra, Aveiro או עיירות ב-Silver Coast) שמוגדרות כאזורי ״צפיפות נמוכה״. שם ניתן לקבל רישיון נצחי, להעביר אותו במכירה, וליהנות מביטול ה-15% של מס ה-CEAL.
• גידור סיכונים דרך שכירות ארוכה: עבור ישראלים המחפשים שקט נפשי, מסלול ה-10% מס על שכירות ארוכה בערים הגדולות מציע תשואה נטו שמתחרה ב-Airbnb (בגלל עלויות הניהול הנמוכות יותר), עם הגנה רגולטורית מלאה.

בשורה התחתונה: פורטוגל של 2026 היא שוק של ״מומחים״. המנצחים הגדולים הם אלו שכבר מחזיקים בנכסים בערים הגדולות, ואלו שישכילו לרכוש בפריפריה המתפתחת תחת כללי הרישיונות החדשים.

ספרד

סוף עידן הגולדן ויזה בספרד: פסיקת העליון ונתוני השוק הראשונים חושפים מציאות חדשה

שנה לאחר שנכנס לתוקפו החוק לביטול מסלול הנדל״ן ב״גולדן ויזה״ (Organic Law 1/2025), סוף מרץ 2026 מסמן את סתימת הגולל הסופית על אחד ממסלולי ההשקעה הפופולריים באירופה. עבור המשקיע הישראלי, לא מדובר רק בשינוי רגולטורי, אלא בהזדמנות שוק נדירה שנוצרה דווקא מתוך המגבלות החדשות.

פסיקת ביהמ"ש העליון

במהלך השבועות האחרונים דחה בית המשפט העליון במדריד (Tribunal Supremo) את העתירות האחרונות שהוגשו על ידי איגודי יזמים וקבוצות השקעה בינלאומיות. העותרים טענו לפגיעה בזכויות קניין ובחופש העיסוק, אך ביהמ״ש קבע כי למדינה סמכות מלאה להגביל תושבות זרה לטובת ״אינטרס הדיור הלאומי״. פסיקה זו מסירה כל ספק משפטי שעוד נותר באוויר ומבהירה: מסלול ה-500,000 אירו לא יחזור בעתיד הנראה לעין.

נתוני אמת: התכווצות בשוק היוקרה

דוח סיכום השנה הראשונה שפרסמה מועצת הרשמים הספרדית (Colegio de Registradores) החודש, חושף את עומק השפעת המהלך:

• צניחה בביקושים זרים: במקטע הנכסים שמעל 500,000 אירו, נרשמה ירידה של 14.2% בהיקף העסקאות מצד אזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי (Non-EU) במוקדי הביקוש המרכזיים - מדריד וברצלונה.
• אפקט המחיר: בעוד שמחירי הדיור הכלליים בספרד המשיכו לעלות (כ-9.5% בשנת 2025), נכסי היוקרה ששימשו בעבר כ״כרטיס כניסה״ לוויזה חווים כעת סטגנציה ואף ירידות מחיר נקודתיות במו״מ ישיר.

הפרדוקס הספרדי: כישלון חברתי, הזדמנות למשקיע

הנתונים המאומתים של משרד הדיור (MIVAU) מראים כי המטרה המקורית של החוק, הורדת מחירי הדיור למקומיים, לא הושגה, שכן עסקאות הגולדן ויזה היוו פחות מ-0.5% מכלל השוק. עם זאת, עבור המשקיע הישראלי (ובמיוחד בעלי דרכון אירופי או אלו שאינם זקוקים לוויזה), נוצר חלון הזדמנויות:

• כוח מיקוח חסר תקדים: מוכרים של נכסי פרימיום איבדו את ״הקהל השבוי״ של קוני הוויזות (סינים, אמריקאים ורוסים).
• ניקוי ״פרמיית הוויזה״: המחירים כיום משקפים ערך נדל״ני טהור, ללא התוספת המלאכותית שגילמה בעבר ההטבה ההגירתית.

התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.

לכל הגיליונות