חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי - מאי 2026

שלום לכולם!

בעוד בישראל אנו ממתינים להחלטת נגיד בנק ישראל בסוף החודש בנוגע לריבית, היינו עדים בחודש שעבר ל-2 מהפכים פוליטיים באירופה, כאשר ויקטור אורבן הפסיד בבחירות בהונגריה ורומן ראדב עבר מכיסא הנשיא לכיסא ראש הממשלה, וממש בתחילת החודש גם ברומניה נפלה הממשלה בהצבעת אי- אמון והחלו שיחות להקמת ממשלה חדשה.

ממשלת יוון יחד עם עיריית אתונה ועיריית סלוניקי מנסות לצנן את שוק השכירות באמצעות הגבלות על השכרות לטווח קצר.

בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:

א. כלכלת יוון: הסיכון לסטגפלציה מתגבש.

ב. שוק הנדל״ן ביוון - סיכום אפריל 2026.

ג. שוק הנדל״ן ברומניה - אפריל 2026: מחירים בשיא היסטורי, עסקאות בשפל של 5 שנים.

ד. שוק ההשכרה קצרת הטווח - בוקרשט שוברת שיא.

ה. בולגריה - אפקט הכניסה לאירו מתמצה.

ו. פורטוגל: מחירי הדירות עלו ב- 12% בשנה.

אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד

יוון

כלכלת יוון: שני גופים בשבוע אחד - ״הסיכון לסטגפלציה מתגבש״

מה שבמרץ נראה כ״האטה מבוקרת״, הפך באפריל לקטגוריה שונה לגמרי. בתוך שבעה ימים בלבד, בין ה-7 ל-14 באפריל, הוציאו הבנק המרכזי היווני וקרן המטבע הבינלאומית עדכוני תחזית שמצביעים לאותו כיוון: הכלכלה היוונית מאיטה מהר יותר מהצפוי, בעוד האינפלציה, בניגוד לכל התחזיות מתחילת השנה, מאיצה. השם הטכני לשילוב הזה הוא סטגפלציה. בנק יוון כבר לא נמנע מלהשתמש במילה.

הבנק המרכזי של יוון - 7 באפריל: ״הסיכון הסטגפלציוני מתגבש״

בנק יוון הוריד את תחזית הצמיחה לשנת 2026 מ-2.1% ל-1.9%, ואת תחזית האינפלציה עדכן כלפי מעלה ל-3.1% - הפוך לחלוטין מהירידה שצפה לפני כמה חודשים. הטריגר: זינוק של כ-22% במחירי הנפט מאז פרוץ משבר המפרץ הפרסי, המוסיף לבדו כ-0.4 נקודות אחוז ללחץ המחירים. הבנק תיאר את המצב כ״זעזוע אנרגטי חיצוני״ - הסיבה להאטה אינה כשל פנימי, אלא זרם אש שמגיע מבחוץ.

קרן המטבע הבינלאומית - 14 באפריל: חריפה יותר

שבוע לאחר מכן, פרסמה ה-IMF את ה-World Economic Outlook לאפריל 2026, עם תחזית חדה יותר ליוון: 1.8% צמיחה (לעומת 2% שהוצגו עוד בסוף מרץ) ו-3.5% אינפלציה. התמונה המלאה:

חשוב גם ההקשר: ה-IMF הוריד במקביל את תחזית הצמיחה הגלובלית ל-3.1% (מ-3.3% בינואר), כשמשבר מיצרי הורמוז מוגדר כגורם הדומיננטי. יוון, עם תלותה הגבוהה בתיירות ובאנרגיה מיובאת, חשופה לזעזוע זה יותר מרוב שכנותיה באיחוד האירופי.

מה שהמספרים לא מספרים: נקודות האור

כדי לא לאבד את הפרופורציה - בנק יוון וה-IMF מציינים גם כיוונים חיוביים שיוצרים כרית ביטחון לשוק. יחס החוב הממשלתי לתמ״ג ירד בכ-10 נקודות אחוז בשנת 2025 לרמה של ~145%, לעומת שיא של ~210% ב-2020, ירידה מרשימה לכל קנה מידה. האשראי לסקטור הפרטי התרחב ב-5.3% בתקופה של 12 חודשים (נכון לינואר 2026), עם ביקוש חזק במיוחד מתאגידים. ויש עוד: שיעור האבטלה צפוי לרדת מ-8.9% ב-2025 ל-7.4% בשנת 2026, נתון שמבטא שוק עבודה שממשיך להתהדק גם בסביבה מאתגרת.

משולחנו של הכותב:

ראשית, חשוב לסייג: הנתונים של אפריל 2026 הם תמונת מצב של שבוע אחד, לא גזר דין. יוון עדיין צומחת מהר יותר מממוצע גוש האירו, ונקודת הפתיחה שלה לתוך ההאטה היא חיובית יחסית (2.1% ב-2025, לעומת 1.4% לגוש כולו). אבל מה שמדאיג אינו המספר, 1.8% לעומת 1.9%, אלא הכיוון: שני גופים, בשבוע אחד, מורידים תחזיות.

שנית, וזו הנקודה שחשוב לי להדגיש, שוק הקונים הזרים ממשיך לפעול ב-decoupling מהמאקרו המקומי. רוכשי ה-Golden Visa, ובמיוחד אמריקאים שהגדילו את פעילותם ב-~49% שנה-על-שנה, לא מגיבים לאינפלציה היוונית - הם מגיבים לשער האירו, לביטחון הפוליטי היחסי של יוון ולאטרקטיביות התוכנית עצמה. לכן, לנכסים בפרמיום שמתמחרים לקהל בינלאומי, האווירה הנוכחית אינה מהווה גורם סיכון ישיר.

לסיכום: זו לא הסתיגות - זו קריאה לדיוק. בין ״יוון צומחת יפה״ ל״יוון בסכנת סטגפלציה״ יש מרחק גדול, ובינתיים אנחנו נמצאים איפשהו באמצע.

שוק הנדל״ן ביוון - סיכום אפריל 2026: מומנטום ארצי, האטה אתונאית, ורגולציה חדשה שנכנסת לתוקף

אפריל 2026 הסתיים עם שני מסמכים רשמיים שראוי לעקוב אחריהם: נתוני הרבעון הרביעי של 2025 שפרסם בנק יוון ב-30 באפריל, ומדד ה-Spitogatos לרבעון הראשון של 2026 שפורסם באמצע החודש. שניהם מצביעים על אותו כיוון - שוק שממשיך לעלות, אבל לא בכל מקום באותה עוצמה.

מה אמר בנק יוון על 2025: שנת 2025 כולה הסתיימה עם עלייה של 7.8% במחירי הדירות ברמה הארצית, לעומת 9.1% ב-2024. רבעון 4/2025 לבדו עמד על 7.59% שנתי. ההאטה בקצב היא עובדה, אבל ההכרזה שמחירי הדירות ביוון כיום עומדים 8.1% מעל שיא 2008, לאחר עלייה כוללת של 87.6% מאז השפל של 2017, ממחישה שמדובר בשוק שהשתקם לחלוטין ונכנס לשטח חדש.

הנתון שמסביר את ההאטה: השקעות זרות ישירות בנדל״ן יווני ירדו 24% בתשעת החודשים הראשונים של 2025 לעומת התקופה המקבילה ב-2024, מ-€1.925 מיליארד ל-€1.46 מיליארד, לפי נתוני בנק יוון. כבר מחצית הראשונה ב- 2025 נרשמה ירידה של 17.8%, מ-€1.142 מיליארד ל-€938 מיליון, ירידה שמאנשי השוק היוונים תוארה כ״ספקטקולרית״ ומצריכה מעקב. הרקע ברור: 2024 היתה שנת שיא עם €2.75 מיליארד בהשקעות נדל״ן הקשורות ל- Golden Visa, ו-9,411 בקשות ראשוניות, ולאחר מכן העלאת הסף שינתה את המשוואה.

הפיצול הגיאוגרפי שמעמיק: הנתון המרכזי שעולה מרבעון 4/2025 הוא שאטיקה מאבדת את ההובלה. הפרברים הדרומיים האתונאיים עדיין מובילים במחיר מוחלט: Vouliagmeni ב-€7,333/מ"ר, Voula וGlyfada בסמוך, אבל בקצב הצמיחה, אטיקה סיימה את Q4 עם 5.9% שנתי בלבד. סלוניקי: 8% ברבעון 4/2025. הערים הגדולות האחרות מפתיעות עם 10.5% ב-Q4 לבדו. האזורים התיירותיים: 8.6%.

מדד Spitogatos Q1 2026: המחיר הממוצע המבוקש ברמה הארצית עמד על עלייה של 7.9% שנתי. מרץ 2026 רשם שיא של שנתיים עם €2,727/מ"ר בממוצע ארצי, ועם €10.46/מ"ר בשכירות. נתוני אפריל 2026 כחודש בודד טרם פורסמו.

שוק ההשכרה הקצרת מועד: GreekReporter פרסם ב-28 באפריל, על בסיס נתוני Hosthub, תמונה שונה מאד מהסתייגות שמאפיינת את שוק המכירות. ברמה הארצית, ההכנסה הממוצעת לנכס מושכר לטווח קצר עולה 16.7% לעומת 2025, התפוסה עולה 9.07%, אבל, וזה הנתון המעניין, המחיר הלילי הממוצע עולה רק 4.96%. כלומר: הצמיחה מגיעה מיותר לילות מלאים, לא מהעלאת מחירים אגרסיבית. הריביירה האתונאית מובילה את הגל: ה-Revenue per property שם עולה 34.5%, ה-RevPAR ב-32.6%, עם עלייה של 19.27% במחיר הלילי, מה שמרמז שהאזור עולה קטגוריה שלמה. סלוניקי מפגינה אף היא עלייה חדה: Revenue per property גבוה ב-25%, RevPAR ב-23.9%, עם עלייה של 10.57% במחיר הלילי.

רגולציה שנכנסה לתוקף ב-1 באפריל 2026: מחודש אפריל, תשלום שכר דירה מחוץ למערכת הבנקאית, כלומר במזומן, גורר איבוד הטבות מס לשני הצדדים. השוכר מפסיד מענק שווה לחודש שכירות אחד בשנה; המשכיר מפסיד הנחת 5% על הכנסות שכירות. מדובר בצעד שתכליתו הגדלת השקיפות בשוק השכירות ואכיפת דיווח מלא לרשויות המס.

משולחנו של הכותב:

יוון נותרת שוק בצמיחה חיובית, עם עלייה ארצית יציבה בטווח 7-8% שנתי. מי שמחפש כניסה - הזמן לשאול לא רק ״יוון?״ אלא ״איפה ביוון?״ סלוניקי, ערי המחוז הגדולות, והאזורים התיירותיים שעוד לא תמחרו את כל הפוטנציאל, שם נמצא עכשיו המומנטום.

הכיסוי התקשורתי שלנו

שוק הדיור האמריקאי מגיע לנקודת קיצון, כשהנתונים העדכניים מצביעים על ירידה חדה במספר הרוכשים הפעילים, לצד עלייה מחודשת במספר המוכרים.

האבסורד שבו תושב חוץ שרוצה לקנות כאן בית משלם פי 6 מס מעולה חדש - עיוות מיסוי שחונק את היצע השכירות ופוגע אנושות בזוגות הצעירים שלנו.

המהלך החדש של הממשלה היוונית מצמצם את היצע הדירות להשכרה לטווח קצר באתונה ובסלוניקי - ולייקר משמעותית את החופשות של ישראלים בקיץ הקרוב.

רומניה

רעידת אדמה פוליטית בבוקרשט

ממשלת רומניה נפלה ב- 5.5 בהצבעת אי-אמון. 281 חברי פרלמנט הצביעו בעד, ארבעה נגד. הממשלה הפרו-אירופית של בולוז׳אן נפלה פחות משנה לאחר שקמה.

הסיפור האמיתי מאחורי הנפילה

הקואליציה נבנתה לפני כשנה כדי לבלום את עליית הימין הקיצוני ולצמצם את הגירעון התקציבי הגדול ביותר מבין כל מדינות האיחוד האירופי. בולוז׳אן עשה מה שהבטיח: העלאות מס, הקפאת שכר ופנסיות במגזר הציבורי, קיצוצים בתקציבי הממשל. ה-PSD שילמה את המחיר הפוליטי - תמיכת הציבור בה נשחקה לטובת הימין הקיצוני, ובהצבעה פנימית 97.7% תמכו להסיר את התמיכה מבולוז׳אן.

הפרדוקס המר: ה-PSD איחד כוחות עם AUR, מפלגת הימין הקיצוני שנגדה כל הקואליציה הזו נבנתה מלכתחילה, כדי להפיל ממשלה שעשתה את הדברים הנכונים כלכלית.

בולוז׳אן אמר לפני ההצבעה: ״אני אלך, אבל הבעיות ישארו. הן לא עוזבות איתי.״

מה צפוי עכשיו?

בחירות מוקדמות אינן צפויות, והבחירות הבאות ל-2028. הנשיא ניקושור דן צפוי לבנות קואליציה פרו-אירופית חדשה תחת ראש ממשלה אחר. ה-PSD כבר רמז שישוב. המסקנה: שבועות של קיפאון, ואז ממשלה חדשה עם אג׳נדה דומה, אך ספק אם עם אותה נחישות פיסקלית.

האיום האמיתי הוא תזמון: רומניה חייבת להשלים רפורמות כדי לשחרר כ-10 מיליארד אירו מקרנות ההתאוששות האירופיות לפני מועד הפקיעה באוגוסט. ממשלת מעבר לא יכולה להשלים התחייבויות כאלה. כל שבוע שורף זמן.

איך זה משפיע על הנדל״ן ומה המשמעות למשקיע הישראלי?

ארבעה דברים שאני רואה כבר עכשיו:

מימון: פרמיית הסיכון עולה, הבנקים המקומיים ישמרו על ריביות גבוהות, פחות רוכשים מקומיים פירושו לחץ כלפי מטה על מחירי המכירה בטווח הקצר.

היתרי בנייה: ממשלת מעבר אינה מקדמת תיקים. יזמים שמחכים להיתרים (PUZ/PUD), יבנו על לוח זמנים ארוך יותר. ודאו שסעיפי העיכוב בחוזים שלכם מכסים גם עיכוב סטטוטורי.

שוק השכירות: כשהמקומיים מתקשים לרכוש, ביקוש השכירות מתחזק. טוב למשקיעי Buy-to-Rent עם נכסים קיימים.

עסקאות Distressed: תקופות של אי-ודאות הן היסטורית הזמן שבו נסגרות העסקאות הטובות ביותר. יזמים מקומיים שזקוקים לנזילות - מתגמשים.

ומה שמשמר את רצפת הביטחון: הנשיא ניקושור דן הצהיר מפורשות שרומניה תמשיך בדרכה המערבית ותעמוד ביעדי הגירעון. אין איום על החברות ב-EU, ואין שינוי בסביבה המשפטית שמגנה על משקיעים זרים.

שוק הנדל״ן ברומניה - אפריל 2026: מחירים בשיא היסטורי, עסקאות בשפל של חמש שנים

אפריל 2026 מסתיים עם שני נתונים שמספרים סיפור אחד בשתי שפות שונות: המחיר הממוצע הארצי לדירות חצה לראשונה את רף 2,000 אירו למ"ר, ובו זמנית, נפח העסקאות רשם את הרמה הנמוכה ביותר מזה חמש שנים. זה אינו פרדוקס, זה שוק שעובר שינוי מבני.

לפי אינדקס Imobiliare.ro לאפריל 2026: המחיר הממוצע הארצי לדירות למכירה עמד על 2,025 אירו/מ"ר - עלייה של 0.8% לעומת מרץ, ועלייה של 11.9% לעומת אפריל 2025.

עסקאות אפריל 2026 = ANCPI

בעוד המחירים עולים, נפח העסקאות מספר סיפור שונה. באפריל 2026 נמכרו ברחבי רומניה 48,135 נכסים, ירידה של 5,240 לעומת מרץ, וירידה של 1,776 לעומת אפריל 2025. בארבעת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו כ-42,000 יחידות דיור, הנפח הנמוך ביותר מזה חמש שנים, ירידה של 15% לעומת התקופה המקבילה ב-2025.

הערים הפעילות ביותר: בוקרשט (8,024 עסקאות), קונסטנצה (2,670). נגד הזרם: ברשוב וסיביו רשמו דווקא עלייה בעסקאות. נתון חיובי: 804 רישומי נכסים על הנייר, עלייה לעומת החודש הקודם, על רקע כניסת חוק 207/2025 לתוקף, המחייב שקיפות מלאה בעסקאות pre-sale.

מה מסביר את הפרדוקס: מחירים עולים, עסקאות יורדות

שלושה גורמים מבניים פועלים יחד:

• מלאי הדירות החדשות התכווץ בשל ירידה בהיתרי בנייה, בעוד היצע הדירות הישנות גדל, מה שמייצר לחץ כלפי מעלה על מחירים גם כשהביקוש מתמתן.
• עלויות הבנייה עלו בשיעור חד ב-2025, אחד הגבוהים באירופה.
• המע״מ על דירות חדשות עלה ל-21%.

שלושתם מסבירים מדוע יזמים לא מורידים מחירים, גם כשהרוכשים מהססים.

מדד הנגישות מדבר בעד עצמו: מספר שנות שכר נדרש לרכישת דירה סטנדרטית עמד על 7.9 שנים בתחילת 2026, לעומת 7.4 שנים בתחילת 2023. הפער בין עליית המחירים לעליית השכר מצטבר ומשפיע על התנהגות הרוכשים.

משולחנו של הכותב:

רומניה היא שוק שמחירים עולים בו מסיבות מבניות שלא ייפתרו בטווח הקצר, לא בגלל ביקוש שגועש. הרוכשים מגיבים: לוקחים יותר זמן, מנהלים מו"מ, ובוחרים ביתר קפידה. בראשוב וסיביו, שמציגות עלייה בעסקאות דווקא, הן ערים שבהן ניכרת כרגע הדינמיקה הבריאה ביותר בין ביקוש להיצע.

מי שנכנס עכשיו לשוק הרומני חייב לשאול לא רק ״כמה עולה הנכס״ אלא ״מה עלות ההחזקה הריאלית, מה המע״מ החל, ומה תשואת השכירות נטו לאחר מס.״ המספרים הנומינליים מוצגים בכותרות. השורה התחתונה מחייבת חישוב.

שוק ההשכרה קצרת-הטווח מבשיל - בוקרשט שוברת שיא, ברשוב מתבססת כיעד אזורי מוביל

דו״ח חדש של חברת Crosspoint Real Estate חושף תמונה מעניינת על שוק ה-Short-Term Rental ברומניה לשנת 2025: בוקרשט הניבה €66.8 מיליון מהשכרות קצרות־טווח, עלייה של 20% לעומת 2024, ויותר מפי שניים בהשוואה ל-2022. מספר היחידות הרשומות בממוצע הגיע ל-5,507 (תוספת של 541 דירות בשנה אחת), עם תעריף יומי ממוצע של €56.5, שיעור תפוסה של 62% (מהגבוהים בערים הנסקרות), והכנסה חודשית ממוצעת של €1,006 לנכס.

מנגד, ברשוב מתבססת כשוק האזורי החזק ביותר: €20.4 מיליון בהכנסות שנתיות, 1,946 רישומים (+7% YoY) ו-€10,471 הכנסה שנתית ממוצעת לנכס - ביצוע פיננסי שמשקף את היתרון של עיר תיירות פעילה לאורך כל השנה, ולא רק בעונת השיא.

הזווית המשפטית שלא ניתן להתעלם ממנה: ב-20 במאי 2026 נכנסת לתוקף תקנת EU 2024/1028, המחייבת רישום פורמלי של כל נכס המוצע ב-Airbnb/Booking ושיתוף נתונים מלא עם הרשויות המקומיות. למי שכבר מחזיק נכס STR ברומניה, זו נקודת חיתוך קריטית: היערכות מוקדמת תשמור על הרישום בפלטפורמות; היעדר היערכות עלול להוציא את הנכס מהשוק. למי ששוקל כניסה - נתוני 2025 הם הבסיס לתמחור הנכון, אך כל מודל הכנסות חייב להיבחן מחדש לאור עלויות הציות החדשות.

משולחנו של הכותב:

מה זה אומר למשקיע הישראלי? הצמיחה לא מקרית, היא נשענת על 2.06 מיליון מבקרים בבוקרשט ב-2025, מתוכם מעל 1.1 מיליון תיירים בינלאומיים (+8% YoY). המשמעות: הביקוש הוא בינלאומי ויציב, לא רק מקומי-עונתי.

בולגריה

דרמה פוליטית גם בבולגריה

רומן ראדב, טייס קרב לשעבר ומי שכיהן כנשיא בולגריה מאז 2017 וסיים את תפקידו רק בינואר האחרון, לא הלך לנוח בבית בפרברים. הוא פשט את החליפה הנשיאותית הייצוגית, לבש בגדי עבודה פוליטיים, והוביל את המפלגה שלו לניצחון סוחף בבחירות של ה-19 באפריל 2026.

זהו מהלך חסר תקדים - נשיא לשעבר שחוזר ״לשטח״ וזוכה במנדט ברור מהעם להרכיב ממשלה. עבורנו, כמי שמלווה משקיעים ויזמים בבולגריה, מדובר ברעידת אדמה של יציבות אחרי שנים של חוסר ודאות.

״אפקט הכניסה לאירו״ מתמצה - השוק עובר לפאזה של ביקוש איכותי

מי שעקב אחרי שוק הנדל״ן הבולגרי ב-2024-2025 ראה תופעה שקורית אחת לדור: ידיעה מוצקה על מועד כניסה לאזור האירו יצרה גל ספקולטיבי מדיד, כאשר רוכשים מיהרו לסגור עסקאות לפני שהמחירים, כך חששו, ״יתייקרו עם האירו״. הגל הזה הוביל לעלייה של 15-18% בשנת 2025 בלבד. עכשיו, שלושה חודשים לאחר שבולגריה הצטרפה רשמית לגוש האירו ב-1 בינואר 2026, ה״גל״ נסוג, והשוק האמיתי מתחיל להיחשף.

המספרים: ירידה בנפח, עלייה בהיצע

נתוני ינואר-פברואר 2026 מצביעים על שינוי כיוון ברור. נפח העסקאות ירד בכ-10% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בעוד שהיצע הנכסים החדשים לשוק זינק בכ-26%. כלומר: יותר מוכרים, פחות רוכשים - פרמטר שמעביר את כוח המיקוח לצד הקונה לראשונה מזה שנים.

מבחינת מחירים, המצב עדיין חיובי:

• מחיר ממוצע בסופיה: ~€2,300/מ"ר (תחילת 2026); דירות חדשות: ~€2,487/מ"ר
• שכונות פרמיום (Oborishte ואחרות): €4,000+/מ"ר
• עלייה שנתית בסופיה: ~€500/מ"ר בשנה האחרונה
• תחזית 2026: 6%-10% (לעומת 15%-18% ב-2025)

מה הכניסה לאירו באמת שינתה

מעבר לסנטימנט, יש שינויים מבניים שיניבו פירות בטווח הבינוני. ריבית המשכנתאות בבולגריה, 2.6%-4%, נותרת מהנמוכות באיחוד האירופי, ועם עיגון המטבע ל-ECB, הלווים הבולגרים נהנים מוודאות מימונית שלא הייתה קיימת בעידן הלב. כמעט 90% מהנכסים בסופיה מתומחרים כבר היום ישירות באירו, מעבר שמפחית חיכוך לרוכשים זרים ומייתר את סיכון שער החליפין.

על פי תחזיות הנציבות האירופית וה-IMF, הצמיחה הכלכלית של בולגריה ב-2026 תעמוד על 2.7%-2.8%, נמוכה מהתחזית המקורית (3.1%), אך עדיין מהחזקות באיחוד. גורם הלחץ: אינפלציה שנעה בין 2.9% (הנציבות) ל-3.8% (IMF), מה שמגביל את צמיחת הכוח הקנייה הריאלי.

מי מוביל, מי נשאר מאחור

לא כל הנכסים הולכים לאותו כיוון. דירות חדשות עם דירוג אנרגטי גבוה בסופיה, ורנה ופלובדיב מובילות את השוק - הרוכשים מוכנים לשלם פרמיום כדי להימנע ממהדורת השיפוץ. לעומת זאת, דירות מהתקופה הסובייטית בפרברים, ללא גישה לרכבת תחתית, מתחילות לסבול מחולשת ביקוש - במיוחד כשיש יותר אלטרנטיבות בנייה חדשה בהישג יד.

פורטוגל

רבעון 1/2026 - מחירי דירות עלו 12% בשנה, שכ״ד ירד 1.2%

מדד מחירי הנדל״ן של פלטפורמת Idealista לרבעון הראשון של 2026 מציג עלייה של 12% במחירי המכירה ב-12 החודשים שהסתיימו במרץ 2026, לצד ירידה של 1.2% בשכר הדירה באותה תקופה.

Fitch Ratings צופה עלייה נוספת של 15% במחירים לכל שנת 2026, לאחר עלייה של 18% שתועדה ב-2025. הנימוק: מחסור מבני בהיצע שאינו נפתר, ביקוש זר שממשיך ללא סימני האטה, ואילוצי אשראי שמגבילים יזמות חדשה. הממשלה מכירה בעומק הבעיה ומקדמת מדיניות לעידוד שכירות ארוכת-טווח, כולל הפחתת מס הכנסה ל-10% על הכנסות שכירות במחיר מתון, אך אפקט ההיצע ייקח שנים.

התשואה הגולמית על שכירות בפורטוגל ירדה ברצף: מ-7.3% ברבעון הראשון של 2024, ל-7.2% ב-Q1 2025, ועכשיו ל-6.3% ב-Q1 2026. ירידה של 1% תוך שנתיים. כשמדובר בנתון בודד, אפשר לפטור אותו כרעש. כשמדובר בכיוון עקבי, זו מגמה מבנית.

הסיבה אינה מסתורית: שוק הקנייה נשמר חם על ידי ביקוש זר שאינו מגיב לגורמי השכרה מקומיים. הפורטוגלי הממוצע ממשיך להתמודד עם קושי לשלם שכ״ד, ולכן הוא לא ממהר לשלם יותר. הקונה הבינלאומי, לעומת זאת, אדיש יחסית לירידת 1.2% בתשואה.

התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.

לכל הגיליונות