Ежемесячная рассылка - май 2026

Всем здравствуйте!

Пока в Израиле мы ждём решения управляющего Банком Израиля по процентной ставке в конце месяца, в прошлом месяце мы стали свидетелями двух политических переворотов в Европе: Виктор Орбан проиграл выборы в Венгрии, а Румен Радев перешёл из кресла президента в кресло премьер-министра, и буквально в начале месяца в Румынии также пало правительство по итогам голосования о вотуме недоверия и начались переговоры о формировании нового правительства.

Правительство Греции вместе с муниципалитетами Афин и Салоник пытается охладить рынок аренды с помощью ограничений на краткосрочную аренду.

В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:

а. Экономика Греции: риск стагфляции вырисовывается.

б. Рынок недвижимости Греции - итоги апреля 2026 года.

в. Рынок недвижимости Румынии - апрель 2026 года: цены на историческом пике, сделки на пятилетнем минимуме.

г. Рынок краткосрочной аренды - Бухарест бьёт рекорд.

д. Болгария - эффект вступления в евро исчерпывается.

е. Португалия: цены на квартиры выросли на 12% за год.

Адвокат Илан Лейбович и команда офиса

Греция

Экономика Греции: два органа за одну неделю - «риск стагфляции вырисовывается»

То, что в марте выглядело как «контролируемое замедление», в апреле превратилось в совершенно иную категорию. Всего за семь дней, с 7 по 14 апреля, Банк Греции и Международный валютный фонд выпустили обновления прогнозов, указывающие в одном направлении: греческая экономика замедляется быстрее ожидаемого, тогда как инфляция, вопреки всем прогнозам с начала года, ускоряется. Техническое название этого сочетания - стагфляция. Банк Греции уже не избегает этого слова.

Банк Греции - 7 апреля: «Стагфляционный риск вырисовывается»

Банк Греции понизил прогноз роста на 2026 год с 2,1% до 1,9%, а прогноз инфляции обновил в сторону повышения до 3,1% - полностью противоположно снижению, которое прогнозировалось несколько месяцев назад. Триггер: скачок примерно на 22% цен на нефть с начала кризиса в Персидском заливе, добавляющий сам по себе около 0,4 процентного пункта к ценовому давлению. Банк описал ситуацию как «внешний энергетический шок» - причина замедления не внутренний сбой, а огонь, приходящий снаружи.

Международный валютный фонд - 14 апреля: более жёстко

Неделю спустя МВФ опубликовал World Economic Outlook за апрель 2026 года с более резким прогнозом для Греции: рост 1,8% (по сравнению с 2%, представленными ещё в конце марта) и инфляция 3,5%. Полная картина:

Важен и контекст: МВФ одновременно понизил прогноз мирового роста до 3,1% (с 3,3% в январе), при этом кризис в Ормузском проливе определён как доминирующий фактор. Греция с её высокой зависимостью от туризма и импортной энергии более уязвима к этому шоку, чем большинство её соседей по Евросоюзу.

О чём не говорят цифры: светлые пятна

Чтобы не потерять чувство меры - Банк Греции и МВФ отмечают и положительные направления, создающие для рынка подушку безопасности. Отношение государственного долга к ВВП снизилось примерно на 10 процентных пунктов в 2025 году до уровня ~145% по сравнению с пиком ~210% в 2020 году - впечатляющее снижение по любым меркам. Кредит частному сектору вырос на 5,3% за 12 месяцев (по состоянию на январь 2026 года) при особенно сильном спросе со стороны корпораций. И это ещё не всё: уровень безработицы, как ожидается, снизится с 8,9% в 2025 году до 7,4% в 2026 году - показатель, выражающий рынок труда, продолжающий ужесточаться даже в сложной среде.

Со стола автора:

Во-первых, важно оговориться: данные апреля 2026 года - это моментальный снимок одной недели, а не приговор. Греция по-прежнему растёт быстрее среднего показателя еврозоны, а её исходная точка при входе в замедление относительно позитивна (2,1% в 2025 году против 1,4% для зоны в целом). Но тревожит не цифра, 1,8% против 1,9%, а направление: два органа за одну неделю понижают прогнозы.

Во-вторых, и этот момент для меня важно подчеркнуть, рынок иностранных покупателей продолжает действовать в decoupling от местной макроэкономики. Покупатели Golden Visa, и в особенности американцы, увеличившие активность на ~49% в годовом исчислении, не реагируют на греческую инфляцию - они реагируют на курс евро, относительную политическую безопасность Греции и привлекательность самой программы. Поэтому для премиальных объектов, оцениваемых для международной аудитории, нынешняя обстановка не является прямым фактором риска.

В заключение: это не оговорка - это призыв к точности. Между «Греция хорошо растёт» и «Греции грозит стагфляция» большое расстояние, и пока мы находимся где-то посередине.

Рынок недвижимости Греции - итоги апреля 2026 года: общенациональный импульс, афинское замедление и новое регулирование, вступающее в силу

Апрель 2026 года завершился двумя официальными документами, за которыми стоит следить: данными четвёртого квартала 2025 года, опубликованными Банком Греции 30 апреля, и индексом Spitogatos за первый квартал 2026 года, опубликованным в середине месяца. Оба указывают в одном направлении - рынок продолжает расти, но не везде с одинаковой силой.

Что сказал Банк Греции о 2025 годе: весь 2025 год завершился ростом на 7,8% цен на квартиры в целом по стране против 9,1% в 2024 году. Только 4-й квартал 2025 года составил 7,59% в годовом исчислении. Замедление темпов - факт, но заявление о том, что цены на квартиры в Греции сегодня на 8,1% выше пика 2008 года после общего роста на 87,6% с минимума 2017 года, показывает, что рынок полностью восстановился и вышел на новую территорию.

Показатель, объясняющий замедление: прямые иностранные инвестиции в греческую недвижимость снизились на 24% за первые девять месяцев 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, с 1,925 млрд € до 1,46 млрд €, по данным Банка Греции. Уже в первом полугодии 2025 года зафиксировано снижение на 17,8%, с 1,142 млрд € до 938 млн €, снижение, которое греческие участники рынка описали как «впечатляющее» и требующее наблюдения. Фон ясен: 2024 год был рекордным с 2,75 млрд € инвестиций в недвижимость, связанных с Golden Visa, и 9 411 первичными заявками, а затем повышение порога изменило уравнение.

Углубляющееся географическое расслоение: главный показатель, вытекающий из 4-го квартала 2025 года, - Аттика теряет лидерство. Южные пригороды Афин по-прежнему лидируют по абсолютной цене: Vouliagmeni - 7 333 €/кв. м, рядом Voula и Glyfada, но по темпам роста Аттика завершила 4-й квартал лишь с 5,9% в годовом исчислении. Салоники: 8% в 4-м квартале 2025 года. Другие крупные города удивляют 10,5% только в 4-м квартале. Туристические районы: 8,6%.

Индекс Spitogatos за 1-й квартал 2026 года: средняя запрашиваемая цена по стране показала рост на 7,9% в годовом исчислении. Март 2026 года зафиксировал двухлетний максимум - 2 727 €/кв. м в среднем по стране и 10,46 €/кв. м в аренде. Данные за апрель 2026 года как отдельный месяц ещё не опубликованы.

Рынок краткосрочной аренды: GreekReporter опубликовал 28 апреля на основе данных Hosthub картину, весьма отличающуюся от осторожности, характеризующей рынок продаж. В целом по стране средний доход на объект краткосрочной аренды растёт на 16,7% по сравнению с 2025 годом, заполняемость растёт на 9,07%, но, и это интересный показатель, средняя цена за ночь растёт лишь на 4,96%. То есть рост идёт за счёт большего числа заполненных ночей, а не за счёт агрессивного повышения цен. Афинская Ривьера возглавляет волну: Revenue per property там растёт на 34,5%, RevPAR - на 32,6%, при росте цены за ночь на 19,27%, что намекает на то, что регион поднимается на целую категорию выше. Салоники также демонстрируют резкий рост: Revenue per property выше на 25%, RevPAR - на 23,9%, при росте цены за ночь на 10,57%.

Регулирование, вступившее в силу 1 апреля 2026 года: с апреля оплата арендной платы вне банковской системы, то есть наличными, влечёт потерю налоговых льгот для обеих сторон. Арендатор теряет грант, равный одному месяцу аренды в год; арендодатель теряет скидку 5% на доходы от аренды. Это шаг, цель которого - повышение прозрачности рынка аренды и обеспечение полной отчётности перед налоговыми органами.

Со стола автора:

Греция остаётся рынком с положительным ростом и стабильным общенациональным ростом в диапазоне 7-8% в год. Тем, кто ищет вход, пора задавать не только вопрос «Греция?», но и «где в Греции?». Салоники, крупные областные города и туристические районы, которые ещё не заложили в цену весь потенциал, - вот где сейчас находится импульс.

Наше присутствие в СМИ

Американский рынок жилья доходит до крайней точки: свежие данные указывают на резкое снижение числа активных покупателей наряду с повторным ростом числа продавцов.

Абсурд, при котором нерезидент, желающий купить здесь дом, платит в 6 раз больше налога, чем новый репатриант, - налоговое искажение, душащее предложение аренды и наносящее тяжёлый удар по нашим молодым парам.

Новый шаг правительства Греции сокращает предложение квартир в краткосрочную аренду в Афинах и Салониках - и существенно удорожит отпуск израильтян в ближайшее лето.

Румыния

Политическое землетрясение в Бухаресте

Правительство Румынии пало 5.5 по итогам голосования о вотуме недоверия. 281 член парламента проголосовал «за», четверо «против». Проевропейское правительство Боложана пало менее чем через год после своего формирования.

Настоящая история за падением

Коалиция была построена около года назад, чтобы остановить рост крайне правых и сократить самый большой бюджетный дефицит среди всех стран Евросоюза. Боложан сделал то, что обещал: повышения налогов, заморозка зарплат и пенсий в государственном секторе, сокращения бюджетов министерств. PSD заплатила политическую цену - поддержка общества в её адрес разрушилась в пользу крайне правых, а при внутреннем голосовании 97,7% поддержали снятие поддержки с Боложана.

Горький парадокс: PSD объединила силы с AUR, крайне правой партией, против которой вся эта коалиция изначально и строилась, чтобы свалить правительство, делавшее то, что нужно с точки зрения экономики.

Боложан сказал перед голосованием: «Я уйду, но проблемы останутся. Они не уходят вместе со мной».

Чего ожидать теперь?

Досрочные выборы не ожидаются, следующие выборы - в 2028 году. Президент Никушор Дан, как ожидается, сформирует новую проевропейскую коалицию при другом премьер-министре. PSD уже намекнула, что вернётся. Вывод: недели застоя, а затем новое правительство с похожей повесткой, но сомнительно, что с той же фискальной решимостью.

Настоящая угроза - тайминг: Румыния должна завершить реформы, чтобы высвободить около 10 млрд евро из европейских фондов восстановления до срока истечения в августе. Переходное правительство не может выполнить такие обязательства. Каждая неделя сжигает время.

Как это влияет на недвижимость и что это значит для израильского инвестора?

Четыре вещи, которые я вижу уже сейчас:

Финансирование: премия за риск растёт, местные банки сохранят высокие ставки, меньшее число местных покупателей означает давление в сторону понижения на цены продаж в краткосрочной перспективе.

Разрешения на строительство: переходное правительство не продвигает дела. Застройщики, ожидающие разрешений (PUZ/PUD), будут строить по более длинному графику. Убедитесь, что пункты о задержке в Ваших договорах покрывают и статутную задержку.

Рынок аренды: когда местным трудно покупать, спрос на аренду усиливается. Хорошо для инвесторов Buy-to-Rent с существующими объектами.

Сделки Distressed: периоды неопределённости исторически - время, когда закрываются лучшие сделки. Местные застройщики, нуждающиеся в ликвидности, становятся гибче.

И то, что сохраняет пол безопасности: президент Никушор Дан прямо заявил, что Румыния продолжит свой западный путь и выполнит целевые показатели по дефициту. Угрозы членству в ЕС нет, и нет изменений в правовой среде, защищающей иностранных инвесторов.

Рынок недвижимости Румынии - апрель 2026 года: цены на историческом пике, сделки на пятилетнем минимуме

Апрель 2026 года завершается двумя показателями, рассказывающими одну историю на двух разных языках: средняя общенациональная цена на квартиры впервые пересекла отметку 2 000 евро за кв. м, и одновременно объём сделок зафиксировал самый низкий уровень за пять лет. Это не парадокс, это рынок, переживающий структурное изменение.

По индексу Imobiliare.ro за апрель 2026 года: средняя общенациональная цена квартир на продажу составила 2 025 евро/кв. м - рост на 0,8% по сравнению с мартом и рост на 11,9% по сравнению с апрелем 2025 года.

Сделки апреля 2026 года = ANCPI

Пока цены растут, объём сделок рассказывает иную историю. В апреле 2026 года по всей Румынии было продано 48 135 объектов, что на 5 240 меньше, чем в марте, и на 1 776 меньше, чем в апреле 2025 года. За первые четыре месяца 2026 года было продано около 42 000 жилых единиц - самый низкий объём за пять лет, снижение на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.

Самые активные города: Бухарест (8 024 сделки), Констанца (2 670). Против течения: Брашов и Сибиу как раз зафиксировали рост сделок. Позитивный показатель: 804 регистрации объектов на бумаге, рост по сравнению с предыдущим месяцем, на фоне вступления в силу закона 207/2025, требующего полной прозрачности в сделках pre-sale.

Что объясняет парадокс: цены растут, сделки падают

Три структурных фактора действуют вместе:

• Фонд новых квартир сократился из-за снижения разрешений на строительство, тогда как предложение старых квартир выросло, что создаёт давление вверх на цены даже при умеренном спросе.
• Строительные затраты резко выросли в 2025 году, одни из самых высоких в Европе.
• НДС на новые квартиры вырос до 21%.

Все три объясняют, почему застройщики не снижают цены, даже когда покупатели колеблются.

Показатель доступности говорит сам за себя: количество лет зарплаты, необходимых для покупки стандартной квартиры, составляло 7,9 года в начале 2026 года против 7,4 года в начале 2023 года. Разрыв между ростом цен и ростом зарплат накапливается и влияет на поведение покупателей.

Со стола автора:

Румыния - рынок, на котором цены растут по структурным причинам, которые не будут решены в краткосрочной перспективе, а не из-за разгорячённого спроса. Покупатели реагируют: тратят больше времени, ведут переговоры и выбирают с большей тщательностью. Брашов и Сибиу, показывающие как раз рост сделок, - города, в которых сейчас заметна наиболее здоровая динамика между спросом и предложением.

Тот, кто входит сейчас на румынский рынок, должен спрашивать не только «сколько стоит объект», но и «какова реальная стоимость владения, какой НДС применяется и какова чистая арендная доходность после налога». Номинальные цифры выносятся в заголовки. Итог требует расчёта.

Рынок краткосрочной аренды зреет - Бухарест бьёт рекорд, Брашов утверждается как ведущее региональное направление

Новый доклад компании Crosspoint Real Estate раскрывает интересную картину рынка Short-Term Rental в Румынии за 2025 год: Бухарест принёс 66,8 млн € от краткосрочной аренды, рост на 20% по сравнению с 2024 годом и более чем вдвое по сравнению с 2022 годом. Среднее число зарегистрированных единиц достигло 5 507 (прирост 541 квартира за один год) при средней суточной ставке 56,5 €, заполняемости 62% (одной из самых высоких среди обследованных городов) и среднем месячном доходе 1 006 € на объект.

С другой стороны, Брашов утверждается как сильнейший региональный рынок: 20,4 млн € годового дохода, 1 946 регистраций (+7% YoY) и 10 471 € среднегодового дохода на объект - финансовый результат, отражающий преимущество активного туристического города на протяжении всего года, а не только в пик сезона.

Юридический аспект, который нельзя игнорировать: 20 мая 2026 года вступает в силу регламент ЕС 2024/1028, требующий формальной регистрации каждого объекта, предлагаемого на Airbnb/Booking, и полного обмена данными с местными органами власти. Для тех, кто уже владеет объектом STR в Румынии, это критическая точка перелома: ранняя подготовка сохранит регистрацию на платформах; отсутствие подготовки может вывести объект с рынка. Для тех, кто рассматривает вход, данные 2025 года - основа правильного ценообразования, но любая модель доходов должна быть пересмотрена с учётом новых затрат на соблюдение требований.

Со стола автора:

Что это значит для израильского инвестора? Рост не случаен, он опирается на 2,06 млн посетителей Бухареста в 2025 году, из которых свыше 1,1 млн международных туристов (+8% YoY). Смысл: спрос международный и устойчивый, а не только местно-сезонный.

Болгария

Политическая драма и в Болгарии

Румен Радев, бывший лётчик-истребитель, занимавший пост президента Болгарии с 2017 года и завершивший полномочия лишь в январе, не пошёл отдыхать домой в пригороде. Он снял представительский президентский костюм, надел рабочую политическую одежду и привёл свою партию к сокрушительной победе на выборах 19 апреля 2026 года.

Это беспрецедентный шаг - бывший президент, возвращающийся «в поле» и получающий ясный мандат народа на формирование правительства. Для нас, сопровождающих инвесторов и девелоперов в Болгарии, это землетрясение стабильности после лет неопределённости.

«Эффект вступления в евро» исчерпывается - рынок переходит к фазе качественного спроса

Тот, кто следил за рынком недвижимости Болгарии в 2024-2025 годах, видел явление, случающееся раз в поколение: твёрдое сообщение о дате вступления в зону евро создало измеримую спекулятивную волну, когда покупатели спешили закрыть сделки до того, как цены, как они опасались, «подорожают вместе с евро». Эта волна привела к росту на 15-18% только в 2025 году. Теперь, спустя три месяца после того, как Болгария официально присоединилась к еврозоне 1 января 2026 года, «волна» отступает, и начинает раскрываться реальный рынок.

Цифры: снижение объёма, рост предложения

Данные за январь-февраль 2026 года указывают на явную смену направления. Объём сделок снизился примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тогда как предложение новых объектов на рынке подскочило примерно на 26%. То есть: больше продавцов, меньше покупателей - параметр, переносящий переговорную силу на сторону покупателя впервые за годы.

С точки зрения цен ситуация по-прежнему позитивна:

• Средняя цена в Софии: ~2 300 €/кв. м (начало 2026 года); новые квартиры: ~2 487 €/кв. м
• Премиальные районы (Oborishte и другие): 4 000+ €/кв. м
• Годовой рост в Софии: ~500 €/кв. м за последний год
• Прогноз на 2026 год: 6%-10% (по сравнению с 15%-18% в 2025 году)

Что вступление в евро действительно изменило

Помимо настроений, есть структурные изменения, которые принесут плоды в среднесрочной перспективе. Ставка по ипотеке в Болгарии, 2,6%-4%, остаётся одной из самых низких в Евросоюзе, а с привязкой валюты к ЕЦБ болгарские заёмщики пользуются определённостью финансирования, которой не было в эпоху лева. Почти 90% объектов в Софии уже сегодня оцениваются непосредственно в евро - переход, снижающий трение для иностранных покупателей и устраняющий риск обменного курса.

По прогнозам Европейской комиссии и МВФ, экономический рост Болгарии в 2026 году составит 2,7%-2,8%, ниже первоначального прогноза (3,1%), но по-прежнему один из сильнейших в Союзе. Фактор давления: инфляция в диапазоне от 2,9% (Комиссия) до 3,8% (МВФ), ограничивающая рост реальной покупательной способности.

Кто лидирует, кто остаётся позади

Не все объекты движутся в одном направлении. Новые квартиры с высоким энергетическим рейтингом в Софии, Варне и Пловдиве возглавляют рынок - покупатели готовы платить премию, чтобы избежать «ремонтной» версии. В то же время квартиры советского периода в пригородах без доступа к метро начинают страдать от слабости спроса - особенно когда под рукой больше альтернатив нового строительства.

Португалия

1-й квартал 2026 года - цены на квартиры выросли на 12% за год, арендная плата снизилась на 1,2%

Индекс цен на недвижимость платформы Idealista за первый квартал 2026 года показывает рост цен продажи на 12% за 12 месяцев, закончившихся в марте 2026 года, наряду со снижением арендной платы на 1,2% за тот же период.

Fitch Ratings прогнозирует дальнейший рост цен на 15% на весь 2026 год после роста на 18%, зафиксированного в 2025 году. Обоснование: структурный дефицит предложения, который не разрешается, иностранный спрос, продолжающийся без признаков замедления, и кредитные ограничения, сдерживающие новое девелоперство. Правительство признаёт глубину проблемы и продвигает политику стимулирования долгосрочной аренды, включая снижение подоходного налога до 10% на доходы от аренды по умеренной цене, но эффект на предложение займёт годы.

Валовая доходность от аренды в Португалии снижалась последовательно: с 7,3% в первом квартале 2024 года до 7,2% в Q1 2025 года и теперь до 6,3% в Q1 2026 года. Снижение на 1% за два года. Когда речь о единичном показателе, его можно отбросить как шум. Когда речь о последовательном направлении, это структурная тенденция.

Причина не загадочна: рынок покупки удерживается горячим иностранным спросом, не реагирующим на местные арендные факторы. Средний португалец продолжает испытывать трудности с оплатой аренды, поэтому не спешит платить больше. Международный покупатель, напротив, относительно безразличен к снижению доходности на 1,2%.

Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.

Перевод с оригинала на иврите. עברית

Все выпуски