Всем здравствуйте!
Снижение процентной ставки управляющим Банком Израиля до 3,75% - обнадёживающий знак для рынка недвижимости в Израиле, при этом одновременное укрепление шекеля по отношению к доллару и евро удешевляет цены на недвижимость за рубежом для израильского инвестора и открывает дверь для новых кампаний израильских девелоперов и маркетологов проектов за рубежом. Одновременно продолжение тенденции снижения процентной ставки, в том числе чтобы Банк Израиля не вмешивался в валютный рынок путём покупки долларов, ещё больше оживит местный рынок недвижимости и, как ожидается, вернёт покупателей в офисы продаж.
Важно помнить, что с 20.5 по всей Европе вступил в силу регламент Европейского союза, обязывающий платформы краткосрочной аренды сообщать налоговым органам государств о доходах объектов, размещённых на них, и одновременно удалять с платформ объекты, не имеющие лицензии на краткосрочную аренду.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Греция: инфляция подскочила до 5,4% в апреле.
б. Румыния: центральный банк оставил ставку на уровне 6,5% на фоне рисков стагфляции.
в. Румыния: гигантская сделка для AFI.
г. Кипр: цены на квартиры продолжают расти.
д. Португалия: иностранцы составляют 28% рынка недвижимости.
е. США: значение назначения нового управляющего для инвесторов в недвижимость.
Приятного чтения,
Адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Новый европейский регламент изменил правила игры в краткосрочной аренде
20 мая вступил в силу регламент 1028/2024 (EU) - впервые в истории Европейского союза единая рамка для регистрации и отчётности по объектам, сдаваемым в краткосрочную аренду. Платформы Airbnb, Booking, Vrbo и другие обязаны отныне проверять и показывать стандартный регистрационный номер в каждом объявлении, а ежемесячно передавать данные об активности властям. Объявление без стандартного номера автоматически удаляется в течение 10 рабочих дней.
До сих пор в каждой стране (а порой и в каждом городе) действовали свои правила, а правоприменение было почти невозможным. Что изменилось 20 мая - одновременный ввод в действие четырёх операционных механизмов во всех 27 странах Союза:
- Обязательная регистрация - каждый объект краткосрочной аренды должен иметь национальный регистрационный номер, показываемый на всех платформах.
- Ежемесячная отчётность - крупные платформы обязаны ежемесячно передавать властям данные об активности (адрес, ночи, гости).
- Автоматическое удаление - предписание местного органа = удаление объявления в течение 10 рабочих дней; в тяжёлых случаях - 48 часов.
- Трансграничное правоприменение - испанский орган может потребовать от Airbnb (зарегистрированной в Ирландии) удалить объявление оператора из Германии.
Регламент не запрещает краткосрочную аренду - он делает её прозрачной. Это значит, что тот, кто соблюдает, продолжит работать, а тот, кто нет, - будет удалён. Рынок очищается от тех, кто действовал в тени, а для надлежащих объектов это может оказаться как раз хорошей новостью: меньше конкуренции, более стабильный спрос и более высокие цены.
Что произошло на практике
Ещё до вступления регламента в силу рынок уже отреагировал. Аналитическая компания AirROI отслеживала 124 500 активных объявлений на 6 крупных рынках с мая 2025 по апрель 2026 года:
- Париж: снижение на 22,9% - около 12 700 объявлений меньше за год. С пика в июле 2025 года - снижение на 25,3%.
- Мадрид: снижение на 15,3%. Барселона: снижение на 11,6% - после штрафа в 64 млн евро, наложенного Испанией на Airbnb.
- Рим: почти нулевое изменение (+0,07%), поскольку итальянское правоприменение (номер CIN) началось ещё в январе 2025 года, и то, что нужно было очищать, уже очищено.
- Берлин: городские сообщения указывают более чем на 8 000 квартир, возвращённых на рынок долгосрочной аренды.
Airbnb отвечает - и по-крупному
Не случайно, что в день вступления регламента в силу Airbnb объявила о глубоком стратегическом изменении: бутик-отели, аренда автомобилей, доставка продуктов, трансферы из/в аэропорт и хранение багажа - всё из приложения. Генеральный директор Брайан Чески прямо сказал, что строит «Amazon туристических услуг». Простая интерпретация: когда основной бизнес (квартиры) сужается со стороны регулирования, ищут дополнительные источники дохода.
Со стола автора:
Что это значит для израильского инвестора
Если Вы приобрели объект с целью сдачи в краткосрочную аренду в Европе - это регулирование влияет на Вас напрямую. Важно проверить сейчас:
1. Есть ли у Вас стандартный регистрационный номер в стране, где находится объект? Без номера платформа удалит Ваш объект.
2. Определяет ли Ваш договор об управлении объектом, кто отвечает за соблюдение требований? Важно выяснить, кто несёт ответственность в случае принудительного удаления.
3. Находится ли объект на рынке с ограничением числа ночей? Париж (90 ночей для основного жилья), Амстердам (30 ночей), Барселона (поэтапная отмена до 2028 года) - каждый рынок разный.
Что это значит для израильского девелопера, развивающего проекты за рубежом
Если Вы развиваете проект, часть единиц которого предназначена для краткосрочной аренды, это моменты, которые нужно проверять на уровне планирования, а не задним числом:
- Какова местная лицензионная рамка? Разрешает ли муниципалитет, на территории которого строится проект, краткосрочную аренду? Возможно, требуется особая лицензия.
- Если Вы продаёте единицы израильским инвесторам с обещанием доходности от краткосрочной аренды - убедитесь, что юридическая модель выдерживает новое регулирование.
Греция
Инфляция подскочила до 5,4% в апреле, аренда превышает 153% минимальной зарплаты
Центральное статистическое управление (ELSTAT) опубликовало 8 мая: индекс потребительских цен в Греции вырос в апреле до 5,4% по сравнению с апрелем прошлого года, с лишь 3,9% в марте, максимум с февраля 2023 года.
Главный двигатель: категория жилья и услуг подскочила на 13,8% (по сравнению с 5,7% в марте) на фоне обновления тарифов на электроэнергию, вступившего в силу в феврале 2026 года, и резкого роста цен на топливо и энергию, природный газ: 39,5% всего за месяц; печное топливо: 53,2% в годовом исчислении; дизельное топливо: 32,4%. Цены на транспорт выросли на 10%, продукты питания - на 4,4%.
Показатель появляется на фоне продолжающегося жилищного кризиса. 12 мая Greek City Times опубликовал анализ данных Евросоюза: средняя арендная плата в Афинах составляет 153% минимальной валовой зарплаты, 920 € в месяц, что ставит Грецию на первое место в Союзе по жилищной нагрузке. Арендная плата в крупных городах выросла примерно на 8% в годовом исчислении, быстрее общей инфляции. И одновременно 2,3 млн пустующих квартир не выходят на рынок.
Со стола автора:
Выводы для инвестора: сильное давление на аренду поддерживает арендную доходность, но и усиливает регуляторные риски. Высокие затраты на энергию удорожают содержание старых объектов и увеличивают разрыв между отремонтированными и энергоэффективными объектами и старыми.
2026 год: мир продолжает выбирать Грецию
В то время как часть классических туристических направлений Европы сталкивается с растущими ценами и перегрузкой, Греция продолжает показывать исключительные данные роста - тенденция с прямыми последствиями для местного рынка недвижимости и для иностранного инвестора.
По данным Банка Греции, 2025 год завершился примерно с 38 млн международных посетителей, рост на 5,6% по сравнению с 2024 годом, и рекордными доходами в 23,6 млрд евро от туризма - скачок на 9,4%. Это третий год подряд, когда зафиксирован рекорд. Не менее существенно, что доходы росли почти вдвое быстрее роста прибытий, а средние расходы на поездку выросли на 3,8% - признак перехода к туризму с более высокой экономической ценностью, а не только к количественному росту.
Первые данные 2026 года указывают на ускорение тенденции. В январе 2026 года число прибытий выросло на 33%, а доходы от туризма - на 58% по сравнению с январём 2025 года. В целом за первый квартал (январь-март) в страну въехало более 3,4 млн туристов, рост примерно на 38%, а доходы подскочили на 64% до около 1,7 млрд евро - исключительные данные на европейском фоне, и в особенности на фоне регионального геополитического напряжения в тот период.
Афины - из транзитной станции в востребованное направление
Наиболее заметный рост зафиксирован в Афинах. Город, ранее воспринимавшийся главным образом как промежуточная остановка на пути к островам, стал одним из самых востребованных направлений сити-брейка в Европе. Аэропорт Афин в 2025 году побил исторический рекорд с примерно 34 млн пассажиров, рост на 6,7% по сравнению с 2024 годом и на 33% выше уровней 2019 года, что ставит его на первое место в Европе по темпам восстановления после коронавируса и на второе на континенте по воздушной связности. Аэропорт сейчас находится в программе расширения объёмом 1,28 млрд евро, цель которой - увеличить мощность до 40 млн пассажиров к 2032 году.
Ключевая особенность роста - его тайминг. В декабре 2025 года зафиксирован скачок примерно на 49% числа прибытий по сравнению с декабрём 2024 года, что свидетельствует о том, что Афины стали направлением, активным в течение всего года, а не только в летние месяцы. Для инвестора в доходные объекты расширение эффективного сезона - существенная переменная в расчёте доходности.
За данными по туризму скрывается разрыв, напрямую относящийся к инвесторам в недвижимость. Средняя заполняемость отелей в Афинах достигла в 2025 году 77,1% - одну из самых высоких в Европе, выше Мадрида, Вены, Берлина и Стамбула, при этом лишь Лондон пересёк отметку 80%. Вместе с тем средняя суточная ставка (ADR) составила лишь 177 евро - седьмое место из 11 крупнейших европейских городов. Другими словами: Афины пользуются спросом на ведущем европейском уровне, но цены в них по-прежнему существенно ниже, чем в западноевропейских столицах.
Именно этот разрыв между высоким спросом и относительно низким ценообразованием и привлекает международный капитал. Одновременно на афинский рынок выходит новое предложение брендовых люксовых отелей на сотни миллионов евро - шаг, который, как ожидается, подтянет вверх как тарифы, так и стоимость объектов в среднесрочной перспективе.
Данные указывают, что туристический сезон 2026 года, как ожидается, станет самым длинным в истории Греции. Авиакомпании расширяют прямые рейсы в Афины, спрос на весну опережает привычные графики, а поток туристов вне летних месяцев бьёт рекорды. Греция сегодня утверждается как одна из немногих стран Средиземноморья, сочетающих стабильный рост, высокий международный спрос и обновлённое люксовое позиционирование - сочетание, напрямую влияющее на цены на недвижимость, рынок краткосрочной аренды и потенциал доходности.
Наше присутствие в СМИ
Тот, кто ожидает, что бетонная стена в 20 см (нынешний стандарт) остановит баллистическую ракету с боевой частью в полтонны при прямом попадании, обманывает себя. Такое решение требует строительства военного бункера, а это просто не экономично и не возможно в тесном государстве Израиль.
Как «налог на имущество» на свободные земельные участки в размере 1,5% от рыночной стоимости, который пока что выделен из закона об экономических мерах («хок ха-хасдарим»), мог превратить исторические земельные участки в «денежную бомбу» для многих семей и изменить баланс сил с застройщиками.
Доллар на 30-летнем минимуме, ипотечная ставка 6,51% в США и 2 млн квартир на полке - меня пригласили к Лиору Розенфельду на радио «Цафон» 104.5, и мы говорили о настоящем вопросе: сейчас время покупать недвижимость в США или это ловушка?
Я был гостем программы «Цвет денег» Яира Вайнреба на радиоканале «Решет Бет», и мы говорили о том, что в последнее время спрашивают все: закончился ли европейский Airbnb и что это значит для цен на Ваш ближайший отпуск.
Румыния
Центральный банк оставил ставку на уровне 6,5% на фоне рисков стагфляции
15 мая 2026 года Национальный банк Румынии (NBR) единогласно решил оставить ключевую ставку без изменений на уровне 6,5% - на её уровне с августа 2024 года.
Решение приходится на деликатный экономический перекрёсток: инфляция ускорилась в апреле до 10,71% (по сравнению с 9,9% в марте), тогда как ВВП в первом квартале 2026 года снизился на 1,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Bloomberg охарактеризовал это сочетание как «риски стагфляции» - денежно-кредитное ужесточение, необходимое на фоне высокой инфляции, одновременно с сокращающейся экономикой.
Консенсус рынка откладывает первое снижение ставки не ранее чем на второй квартал 2027 года.
Выводы для инвесторов: высокая стоимость местного финансирования останется постоянной величиной по меньшей мере до середины 2027 года. Сделки, опирающиеся на местное банковское кредитное плечо в Румынии, требуют пересмотра допущений по процентной ставке.
Гигантская сделка AFI: шесть торговых центров в Румынии примерно за 280 млн €
25 мая компания MAS Real Estate (торгуется на Йоханнесбургской бирже) объявила о двух отдельных параллельных сделках, составляющих вместе 403,8 млн евро и перекроивших карту розничной недвижимости в Центральной и Восточной Европе.
Шесть открытых торговых центров с общей арендуемой площадью 125 000 кв. м были проданы AFI Europe, находящейся под контролем израильских братьев Рони и Иехуды Нафтали, за 281,8 млн евро, что после закрытия сделки выведет её на второе место среди владельцев торговых центров в Румынии, сразу после NEPI Rockcastle и перед Iulius Group.
Сделка осуществлена через IO Partners и Colliers и, как ожидается, будет закрыта до 30 июня 2026 года при условии одобрения Румынского совета по конкуренции.
Деталь, заслуживающая внимания: стоимость объектов в книгах MAS составляла 311 млн €, то есть продажа состоялась со скидкой примерно 30 млн € ниже балансовой стоимости. MAS получит наличными лишь 197,7 млн €, а остаток (84,5 млн €) покрывается банковскими кредитами, взятыми восемью компаниями, владеющими объектами.
PNRR: Румыния ведёт обратный отсчёт до 31 августа
1 июня 2026 года истёк внутренний срок, который поставило перед собой переходное правительство во главе с Илие Боложаном: завершение раунда контактов с Европейской комиссией по PNRR - плану восстановления и устойчивости Румынии. Но настоящий критический срок ещё впереди - 31 августа 2026 года, последняя дата подачи заявок на выплату грантов Союза. То, что происходит сейчас в Бухаресте, - гонка исполнения.
Нынешняя картина сложилась ещё летом 2025 года. Из первоначального конверта около 28,5 млрд евро Румыния сможет теперь получить самое большее около 21,6 млрд евро: гранты (около 13,57 млрд) и кредиты (около 8 млрд). Разница, около 6,9 млрд евро, утрачена целиком по компоненту кредитов, поскольку сопутствующие проекты не удалось завершить к августу 2026 года. Ответственный министр Драгош Пыслару (Dragoș Pîslaru) описал это как полное сохранение грантов при отказе от части кредитов.
Кто остался и кто выбыл
Участки автомагистрали Молдова (A7) и автомагистрали Унирий (A8), а также метро Клужа (около 300 млн евро) исключены из PNRR не из-за отсутствия значимости, а из-за проблем в тендерных процедурах и отсутствия физического прогресса на местах. Одновременно часть участков A7 (главным образом между Фокшани и Пашкани), напротив, переведены в компонент грантов и обеспечены с добавлением бюджета. То есть: картина смешанная, а крупный национальный проект не гарантирует европейского финансирования.
Что правительство делает сейчас
В последние недели Боложан вызвал мэров и глав уездов для инвентаризации более чем 10 000 проектов. Правило простое: то, что можно завершить до августа 2026 года, остаётся на финансировании за счёт грантов; то, что нет, переносится в компонент кредита или на альтернативные источники финансирования. При отсутствии полномочий издавать чрезвычайные указы правительство зависит от быстрого парламентского законодательства, чтобы высвободить более 7,5 млрд евро, с целью осуществить выборки в июле-августе.
Со стола автора:
Для израильского инвестора или девелопера, работающего в Румынии, практический смысл двоякий. Во-первых, период ускоренного государственного денежного потока - инфраструктура, энергетика, здравоохранение - входит в пик исполнения в ближайшие месяцы, что влияет на загрузку подрядчиков, доступность рабочей силы и графики. Во-вторых, и важнее: эта история - напоминание о том, что в Румынии даже гарантированное финансирование не гарантировано, пока проект не соответствует графику и надлежащей процедуре. Проекты, которые выпали, выпали не из-за нехватки денег, а из-за некачественных тендеров и задержек. Это именно тот риск, который мы проверяем в каждой сделке: не только существует ли финансирование, но и выдерживает ли проверку временем правовая и процедурная рамка
Кипр
2025 год принёс бум недвижимости на 6,5 млрд € и сломанный рынок аренды
По данным Cyprus Mail, цифры Кипра в 2025 году выглядят отлично на бумаге: 6,5 млрд € в сделках с недвижимостью, 25 600 сделок, разрешения на строительство выросли на 9% по числу и на 28% по стоимости. Исторический рекорд.
А потом смотришь на рынок аренды и понимаешь, что что-то не сходится.
Согласно годовому анализу государственного департамента земель Кипра (сентябрь 2024 - сентябрь 2025): арендная плата за 3-комнатную квартиру в Никосии подскочила с 950 € до 1 300 € всего за один год - рост на 37%. Однокомнатная квартира в районе Энгоми выросла с 625 € до 725 €. В Лимассоле доля пустующих объектов составляет 2%-4%, а квартира по разумной цене исчезает с рынка менее чем за три недели.
Проблема структурная, а не количественная
Кипр не страдает от нехватки строительства. Он страдает от нехватки правильного типа строительства. Почти все построенные квартиры были проданы, независимым покупателям или мелким инвесторам Buy-to-Let, и ни одна из них не вошла в портфель институциональной долгосрочной аренды.
Данные Eurostat за 14 лет (2010-2024) уточняют картину: во всём Евросоюзе цены на жильё выросли на 55,4%, а арендная плата - на 26,7%. Кипр пошёл в обратном направлении: цены продажи оставались почти стабильными на протяжении 14 лет (Кипр и Италия - единственные две страны в Союзе, не зафиксировавшие роста), тогда как аренда продолжала расти: +4,5% в 2023 году, +4,6% в 2024 году. Два рынка, перестающие разговаривать друг с другом.
Build-to-Rent: решение, которое ещё не опробовано
Доля арендаторов на Кипре выросла с 27,1% в 2014 году до 30,6% в 2024 году - реальное структурное изменение. В Германии, для сравнения, 52,8% домохозяйств арендуют, а модель Build-to-Rent, при которой институты строят исключительно для долгосрочной аренды, - неотъемлемая часть рынка. На Кипре эта модель почти не существует.
Что касается инвестиционного рынка: отрасль недвижимости составляет около 16% валового национального продукта Кипра и выросла на 6,9% за последний год. Вопрос в преддверии 2026 года не в том, продолжит ли она расти, а в том, потечёт ли наконец часть денег в объекты, предназначенные для тех, кто живёт и работает на острове.
Цены на жильё продолжают расти - рынок продаж фиксирует пятилетний максимум
Данные первого квартала 2026 года указывают на продолжение тенденции роста цен на рынке недвижимости Кипра. По индексу RICS/KPMG по недвижимости Кипра, опубликованному 1 июня, цены на квартиры выросли на 4,09% в 1-м квартале 2026 года по сравнению с ценами в аналогичном квартале 2025 года, а цены на дома - на 3,60%. Арендная плата выросла более быстрым темпом: 5,10% для квартир и 3,03% для офисов, что сохраняет целесообразность инвестиций и в среде более высоких цен покупки.
Согласно докладу, доходность недвижимости осталась стабильной на общем уровне с незначительным снижением порядка 0,01%-0,09%, что говорит о том, что рост цен сопровождается параллельным ростом арендных доходов.
Что касается продаж, данные Департамента регистрации земель за май 2026 года показывают 1 723 договора купли-продажи - рост на 5% по сравнению с маем прошлого года. Рассмотрение годового текущего показателя (январь-май) раскрывает более сильную картину: 8 043 сделки, рост на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.
Тенденция не однородна географически. Пафос зафиксировал самый резкий рост - 24% по объёму сделок по сравнению с маем прошлого года, а Ларнака - 14%. Лимассол, крупнейший рынок острова, вырос на 2%. В отличие от них Никосия снизилась на 12%.
По оценкам RICS, главная причина для беспокойства не в состоянии рынка сейчас, а в возможных последствиях войны на Ближнем Востоке для затрат на энергию и для туристической отрасли - двух критически важных двигателей кипрской недвижимости. По словам главного экономиста RICS, «пока геополитика продолжается, риск, который отразится в рыночных данных, растёт».
Португалия
Инвестиции в коммерческую недвижимость в 1-м квартале 2026 года - 915 млн €, рекорд на 130% выше среднего за три года
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Португалии достигли в Q1 2026 года 915 млн €, рост примерно на 39% по сравнению с Q1 2025 года и на 130% выше среднего показателя за первый квартал за последние три года, по данным Savills и CBRE.
Объём обусловлен двумя доминирующими сделками: приобретением торговых центров Arrábida и Gaia за 180 млн € и продажей Penha Longa Resort фонду L Catterton и Cedar Capital Partners за 120-140 млн €. Сектор гостеприимства (Hospitality) и розничный сектор возглавили инвестиции с 39% и 37% общего объёма соответственно. Институциональные инвесторы и фонды Private Equity вместе составляют 64% объёма инвестиций.
В отличие от этого, рынок жилья показывает признаки охлаждения: жилые сделки снизились на 9,4% за квартал, тогда как медианная общенациональная цена выросла до 2 198 €/кв. м (+17,5% YoY по состоянию на Q4 2025). Доля объектов дешевле 300 000 € снизилась с 32,3% до 27,6% от общего предложения. Иностранный спрос упал примерно на 15%-20% относительно пика 2022-2023 годов, что стало следствием отмены траектории недвижимости в золотой визе (октябрь 2023 года) и закрытия режима NHR для новых заявителей.
Стабильная премиальная доходность: офисы 5,00%, логистика 5,75%, гостеприимство 5,50%.
Со стола автора:
Португальский рынок в 2026 году требует от израильского инвестора более точного планирования, чем раньше:
- Ценность «стажа»: если у Вас есть объект с действующей лицензией AL в Лиссабоне или Порту - не продавайте. Благодаря отмене истечения лицензии каждые 5 лет Ваш объект превратился в машину по производству денег с огромным барьером входа для новых конкурентов.
- Новая дорожная карта: для тех, кто ищет новую покупку для краткосрочной аренды (Airbnb), фокус смещается на города второго эшелона (такие как Coimbra, Aveiro или городки на Silver Coast), определённые как районы «низкой плотности». Там можно получить бессрочную лицензию, передать её при продаже и пользоваться отменой 15% налога CEAL.
- Хеджирование рисков через долгую аренду: для израильтян, ищущих душевное спокойствие, траектория с 10% налога на долгую аренду в крупных городах предлагает чистую доходность, конкурирующую с Airbnb (из-за более низких затрат на управление), при полной регуляторной защите.
Итог: Португалия 2026 года - это рынок для «знающих игроков». Главные победители - те, кто уже владеет объектами в крупных городах, и те, кто сумеет приобрести объекты на развивающейся периферии по новым правилам лицензирования.
Банк Португалии публикует доклад о финансовой стабильности - иностранцы составляют 28% рынка и предупреждение о коррекции цен
Банк Португалии опубликовал в конце мая свой полугодовой доклад о финансовой стабильности, и показатель, попавший в заголовки, напрямую касается нашей аудитории: иностранные покупатели составили 28% всех покупок квартир в стране в 2025 году. Важно уточнить: показатель объединяет две разные группы - как иностранцев, являющихся резидентами Португалии, так и покупателей, вообще не являющихся резидентами. Ведущие страны происхождения - Бразилия, Ангола и Франция.
Тот, кто смотрит на эту цифру как на «новую иностранную волну», ошибается. Доля иностранных покупателей структурно стабильна уже пять лет - 25% в 2019 году, рекордные 31% в 2023 году, а теперь 28%. Здесь нет необычного скачка, а есть высокий и стабильный уровень. Один момент всё же выделяется: стоимость сделок иностранных покупателей выше среднего. То есть иностранцы - не только 28% по количеству, они составляют ещё более значительную долю общей денежной стоимости рынка. Это аудитория, покупающая по более высоким ценам.
Но по-настоящему заслуживает внимания именно тон центрального банка. Доклад констатирует, что риски для финансовой стабильности растут, главным образом на фоне геополитической напряжённости и возможности внезапной коррекции на финансовых рынках. И необычно явно банк указывает на «риск резкого и непредвиденного снижения цен на жильё». Когда сам центральный банк, а не комментатор и не конкурент на рынке, выносит этот сценарий на бумагу, это сигнал, который нужно читать серьёзно.
Наряду с этим доклад представляет два уравновешивающих сообщения: банковская система Португалии доказала прочность и устойчивость, но ей необходимо сохранять осторожное управление рисками. И впервые в докладе выделяется также физический климатический риск: вслед за экстремальным климатическим шоком, поразившим центральный регион страны в начале 2026 года, банк предупреждает о влиянии на стоимость обеспечения (объектов недвижимости, используемых как залог по кредитам).
Со стола автора:
Что это значит для израильского инвестора? Картина двойственна. С одной стороны, рынок Португалии по-прежнему открыт, дружествен к иностранцам и воплощает стабильную и сильную иностранную долю, здесь нет признаков бегства инвесторов. С другой стороны, сейчас одновременно накапливаются три фактора риска: предупреждение о коррекции цен от центрального банка, новый налог на приобретение (IMT), нацеленный на нерезидентов, и подверженность климатическим рискам в некоторых регионах. Практический вывод - не «избегать», а «правильно оценивать»: тот, кто входит сейчас в сделку в Португалии, должен строить свой экономический расчёт на текущей стоимости и обновлённом налоговом сценарии, а не на допущении продолжения роста цен.
США
Новый глава Федерального резерва, процентная ставка, которая не снижается: что значит назначение Kevin Warsh для инвесторов в недвижимость
Сенат США утвердил 13 мая 2026 года Кевина Уорша (Kevin Warsh) новым председателем Федеральной резервной системы голосованием 54 против 45 - самым разделённым голосованием в истории назначения главы ФРС. Уорш, 56 лет, бывший экономист инвестиционного банка Morgan Stanley и член совета управляющих ФРС с 2006 по 2011 год, приступил к полномочиям 15 мая 2026 года, с истечением срока Джерома Пауэлла.
Положение со ставкой на сегодня
Ставка Федерального резерва осталась на уровне 3,50%-3,75% на последнем заседании FOMC (28-29 апреля 2026 года). Ипотечная ставка на 30 лет поднялась 21 мая 2026 года до 6,51% по сравнению с 6,36% неделей ранее, рост на 15 базисных пунктов за неделю. Заявки на ипотеку для покупки снизились на 4,1% за ту же неделю.
Прогнозы рынка: ноль снижений в 2026 году
Менее 3% торгов на рынке производных по процентной ставке (CME FedWatch) закладывают какое-либо снижение ставки на каждом из оставшихся заседаний FOMC 2026 года. Причина: инфляция составляет 3,8%, почти вдвое больше цели ФРС в 2%, в сочетании с неопределённостью, вызванной тарифной политикой и ценами на энергию.
Политика Уорша: скептицизм по поводу быстрого смягчения
Хотя его назначение публично воспринимается как продолжение давления Трампа на ФРС с целью снижения ставки, реальная позиция Уорша сложнее. В прошлую каденцию он покинул совет управляющих в 2011 году из-за несогласия с политикой QE Бернанке. Его заявленная позиция: ФРС должна ограничить себя борьбой с инфляцией, меньше говорить и меньше вмешиваться. Первое заседание FOMC под его руководством назначено на 16-17 июня 2026 года.
Один фактор, рассматриваемый на рынке: возможность того, что Уорш выберет количественное смягчение (QE - покупку облигаций) как инструмент стимулирования экономики вместо снижения ставки. Если этот прогноз сбудется, последствия для недвижимости будут обратными ожидаемым - рост цен на объекты на фоне высокой ликвидности без облегчения затрат на финансирование.
Со стола автора:
Инвесторам и девелоперам, оценивающим сделки на американском рынке, необходимо проверять целесообразность сделки исходя из ставки 6,5% и выше в качестве базового допущения и не полагаться на сценарий снижения ставки в течение 2026 года. Также рекомендуется пересмотреть существующий rate lock по сделкам в процессе и cap rate, лежавший в основе анализа целесообразности, проведённого несколько месяцев назад.
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית