Bună ziua tuturor!
Reducerea dobânzii de către guvernatorul Băncii Israelului la 3,75% reprezintă un semn încurajator pentru piața imobiliară din Israel, în timp ce, în paralel, întărirea șekelului față de dolar și euro ieftinește proprietățile din străinătate pentru investitorul israelian și deschide ușa unor campanii noi pentru dezvoltatorii și comercianții israelieni de proiecte din străinătate. În paralel, continuarea tendinței de reducere a dobânzii, inclusiv pentru ca Banca Israelului să nu intervină pe piața valutară prin cumpărarea de dolari, va stimula și mai mult piața imobiliară locală și se așteaptă să readucă cumpărătorii în birourile de vânzări.
Este important de reținut că, începând cu 20.5, a intrat în vigoare în întreaga Europă un regulament al Uniunii Europene care obligă platformele de închiriere pe termen scurt să raporteze autorităților fiscale naționale veniturile proprietăților publicate pe ele și, în paralel, să elimine de pe platforme proprietățile care nu au licență de închiriere pe termen scurt.
În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:
a. Grecia: inflația a sărit la 5,4% în aprilie.
b. România: banca centrală a lăsat dobânda la 6,5% pe fondul riscurilor de stagflație.
c. România: tranzacție uriașă pentru AFI.
d. Cipru: prețurile apartamentelor continuă să crească.
e. Portugalia: străinii reprezintă 28% din piața imobiliară.
h. SUA: implicațiile numirii noului guvernator pentru investitorii imobiliari.
Lectură plăcută,
av. Ilan Leibovitch și echipa biroului
Un regulament european nou a schimbat regulile jocului în închirierile pe termen scurt
La 20 mai a intrat în vigoare Regulamentul (UE) 1028/2024 - un cadru unitar, pentru prima dată în istoria Uniunii Europene, pentru înregistrarea și raportarea proprietăților închiriate pe termen scurt. Platformele Airbnb, Booking, Vrbo și altele trebuie de acum să verifice și să afișeze un număr de înregistrare standard pe fiecare anunț și să transmită lunar autorităților date privind activitatea. Un anunț fără număr standard - este eliminat automat în 10 zile lucrătoare.
Până acum fiecare țară (și uneori fiecare oraș) aplica reguli diferite, iar aplicarea lor era aproape imposibilă. Ceea ce s-a schimbat la 20 mai este intrarea simultană în funcțiune a patru mecanisme operaționale în toate cele 27 de state ale Uniunii:
- Înregistrare obligatorie - fiecare proprietate de închiriat pe termen scurt trebuie să aibă un număr național de înregistrare afișat pe toate platformele.
- Raportare lunară - platformele mari sunt obligate să transmită autorităților date despre activitate (adresă, nopți, oaspeți) în fiecare lună.
- Eliminare automată - ordin al unei autorități locale = eliminarea anunțului în 10 zile lucrătoare; în cazuri grave - 48 de ore.
- Aplicare transfrontalieră - o autoritate spaniolă poate cere Airbnb (înregistrată în Irlanda) să elimine anunțul unui operator german.
Regulamentul nu interzice închirierea pe termen scurt - o face transparentă. Aceasta înseamnă că cine se conformează va continua să activeze, iar cine nu - va fi eliminat. Piața se curăță de cei care au activat în umbră, iar pentru proprietățile în regulă aceasta poate fi chiar o veste bună: mai puțină concurență, cerere mai stabilă și prețuri mai mari.
Ce s-a întâmplat în practică
Chiar înainte de intrarea regulamentului în vigoare, piața a reacționat deja. Compania de analiză AirROI a urmărit 124.500 de anunțuri active în 6 piețe mari între mai 2025 și aprilie 2026:
- Paris: scădere de 22,9% - aproximativ 12.700 de anunțuri mai puține într-un an. De la maximul din iulie 2025 - scădere de 25,3%.
- Madrid: scădere de 15,3%. Barcelona: scădere de 11,6% - după amenda de 64 de milioane de euro pe care Spania a aplicat-o Airbnb.
- Roma: schimbare aproape nulă (+0,07%), pentru că aplicarea în Italia (numărul CIN) a început încă din ianuarie 2025, iar ce era de curățat - a fost curățat.
- Berlin: relatări municipale indică peste 8.000 de apartamente întoarse pe piața închirierilor pe termen lung.
Airbnb reacționează - și pe scară largă
Nu este întâmplător că în ziua intrării regulamentului în vigoare Airbnb a anunțat o schimbare strategică profundă: hoteluri boutique, închiriere de mașini, livrare de produse alimentare, transferuri de și către aeroport și depozitare de bagaje - toate din aplicație. Directorul general Brian Chesky a spus explicit că construiește „Amazonul serviciilor de călătorie”. Interpretarea simplă: când afacerea de bază (apartamentele) se restrânge din partea reglementării, se caută surse suplimentare de venit.
De la biroul autorului:
Ce înseamnă pentru investitorul israelian
Dacă ați cumpărat o proprietate cu scopul de a o închiria pe termen scurt în Europa - această reglementare vă afectează direct. Este important să verificați acum:
1. Aveți un număr de înregistrare standard în țara în care se află proprietatea? Fără număr - platforma vă va elimina proprietatea.
2. Contractul dumneavoastră de administrare a proprietății stabilește cine răspunde de conformare? Este important să analizați cine poartă răspunderea în caz de eliminare forțată.
3. Proprietatea se află pe o piață cu limită de nopți? Paris (90 de nopți pentru locuința principală), Amsterdam (30 de nopți), Barcelona (anulare treptată până în 2028) - fiecare piață este diferită.
Ce înseamnă pentru dezvoltatorul israelian care dezvoltă în străinătate
Dacă dezvoltați un proiect ale cărui unități sunt destinate în parte închirierii pe termen scurt - acestea sunt puncte care trebuie analizate la nivelul planificării, nu retroactiv:
- Care este cadrul local de autorizare? Permite primăria în a cărei rază se construiește proiectul închirierea pe termen scurt? Este posibil să fie nevoie de o licență specială.
- Dacă vindeți unități investitorilor israelieni cu promisiunea unui randament din închirierea pe termen scurt - asigurați-vă că modelul juridic rezistă sub noua reglementare.
Grecia
Inflația a sărit la 5,4% în aprilie, chiria depășește 153% din salariul minim
Autoritatea Statistică Elenă (ELSTAT) a publicat la 8 mai: indicele prețurilor de consum din Grecia a urcat în aprilie la 5,4% față de aprilie anul trecut, de la doar 3,9% în martie, un maxim din februarie 2023.
Motorul principal: categoria locuințe și servicii a sărit cu 13,8% (față de 5,7% în martie), pe fondul actualizării tarifelor la electricitate intrate în vigoare în februarie 2026 și al creșterilor puternice la combustibil și energie, gaz natural: 39,5% într-o singură lună; păcură: 53,2% în comparație anuală; motorină: 32,4%. Prețurile transportului au crescut cu 10%, alimentele - 4,4%.
Cifra vine pe fondul unei crize locative persistente. La 12 mai, Greek City Times a publicat o analiză a datelor Uniunii Europene: chiria medie la Atena este de 153% din salariul minim brut, 920 € pe lună, și plasează Grecia ca țara cu cea mai mare povară locativă din Uniune. Chiria din marile orașe a crescut cu aproximativ 8% în comparație anuală, mai repede decât inflația generală. Și, în paralel, 2,3 milioane de apartamente goale care nu ajung pe piață.
De la biroul autorului:
Implicații pentru investitor: presiunea puternică asupra chiriilor susține randamentele chiriilor, dar crește și riscurile de reglementare. Costurile ridicate ale energiei scumpesc deținerea proprietăților vechi și măresc diferența dintre proprietățile renovate și eficiente energetic și cele vechi.
2026: lumea continuă să aleagă Grecia
În timp ce o parte din destinațiile turistice clasice din Europa se confruntă cu prețuri în creștere și supraaglomerare, Grecia continuă să prezinte date de creștere neobișnuite - o tendință cu implicații directe asupra pieței imobiliare locale și a investitorului străin.
Potrivit datelor Băncii Greciei, anul 2025 s-a încheiat cu aproximativ 38 de milioane de vizitatori internaționali, o creștere de 5,6% față de 2024, și venituri record de 23,6 miliarde de euro din turism - un salt de 9,4%. Este al treilea an consecutiv în care s-a înregistrat un record. O cifră la fel de importantă este că veniturile au crescut într-un ritm de aproape două ori mai mare decât creșterea sosirilor, iar cheltuiala medie pe călătorie a crescut cu 3,8% - un indiciu al trecerii la un turism cu valoare economică mai mare, și nu doar la o creștere cantitativă.
Primele date din 2026 indică accelerarea tendinței. În ianuarie 2026, numărul sosirilor a crescut cu 33%, iar veniturile din turism cu 58%, față de ianuarie 2025. În ansamblul primului trimestru (ianuarie-martie), în țară au intrat peste 3,4 milioane de turiști, o creștere de aproximativ 38%, iar veniturile au sărit cu 64% la aproximativ 1,7 miliarde de euro - cifre neobișnuite în peisajul european, mai ales pe fondul tensiunii geopolitice regionale din acea perioadă.
Atena - din stație de tranzit în destinație căutată
Cea mai vizibilă creștere s-a înregistrat la Atena. Orașul, perceput în trecut mai ales ca stație intermediară pe drumul spre insule, a devenit una dintre destinațiile de city-break cele mai căutate din Europa. Aeroportul din Atena a doborât în 2025 un record istoric, cu aproximativ 34 de milioane de pasageri, o creștere de 6,7% față de 2024 și cu 33% peste nivelurile din 2019, cifră care îl plasează pe primul loc în Europa la ritmul de revenire de după COVID și pe locul al doilea pe continent la conectivitate aeriană. Aeroportul se află acum într-un program de extindere de 1,28 miliarde de euro, al cărui scop este să crească capacitatea la 40 de milioane de pasageri până în 2032.
O caracteristică centrală a creșterii este momentul ei. Decembrie 2025 a înregistrat un salt de aproximativ 49% al sosirilor față de decembrie 2024, dovadă că Atena a devenit o destinație activă pe tot parcursul anului, și nu doar în lunile de vară. Pentru investitorul în proprietăți generatoare de venit, extinderea sezonului efectiv este o variabilă importantă în calculul randamentului.
În spatele datelor despre turism se ascunde o diferență relevantă direct pentru investitorii imobiliari. Gradul mediu de ocupare hotelieră la Atena a ajuns în 2025 la 77,1%, printre cele mai ridicate din Europa, peste Madrid, Viena, Berlin și Istanbul, doar Londra depășind pragul de 80%. Totuși, tariful zilnic mediu (ADR) a fost de doar 177 de euro, locul șapte dintre 11 orașe europene centrale. Cu alte cuvinte: Atena se bucură de o cerere la nivel european de top, dar prețurile ei sunt încă semnificativ mai mici decât cele din capitalele vest-europene.
Această diferență între cerere ridicată și prețuri relativ scăzute este exact ceea ce atrage capital internațional. În paralel, pe piața ateniană intră o ofertă nouă de hoteluri de lux de marcă, de sute de milioane de euro, o mișcare care se așteaptă să tragă în sus atât tarifele, cât și valorile proprietăților pe termen mediu.
Datele indică faptul că sezonul turistic din 2026 se anunță cel mai lung pe care Grecia l-a cunoscut. Companiile aeriene extind rutele directe către Atena, cererea pentru primăvară anticipează calendarele obișnuite, iar fluxul de turiști în afara lunilor de vară doboară recorduri. Grecia se consolidează acum ca una dintre puținele țări din Mediterana care îmbină creșterea stabilă, cererea internațională ridicată și o poziționare de lux reînnoită, o combinație cu influență directă asupra prețurilor proprietăților, asupra pieței închirierilor pe termen scurt și asupra potențialului de randament.
Prezența noastră în presă
Cine se așteaptă ca un perete de beton de 20 cm (standardul actual) să oprească o rachetă balistică cu focos de jumătate de tonă, într-o lovitură directă, se înșală. O asemenea soluție cere construirea unui buncăr militar, iar acest lucru pur și simplu nu este economic sau posibil în statul Israel, dens populat.
Cum un „impozit pe proprietate” pe terenurile libere, care între timp a fost separat de legea aranjamentelor, în cotă de 1,5% din valoarea de piață, ar fi putut transforma terenurile istorice într-o „bombă de flux de numerar” pentru multe familii și ar fi schimbat balanța puterilor față de dezvoltatori.
Dolarul la minimul ultimilor 30 de ani, dobândă ipotecară de 6,51% în SUA și 2 milioane de apartamente pe stoc - am fost intervievat de Lior Rosenfeld la Radio Tzafon 104,5 și am vorbit despre întrebarea reală: este acesta momentul să cumperi proprietăți în SUA, sau o capcană?
Am fost invitat în emisiunea „Tzeva HaKesef” (Culoarea banilor) a lui Yair Weinraub la Reshet Bet și am vorbit despre ceea ce se întreabă toată lumea în ultima vreme: s-a terminat Airbnb-ul european și ce înseamnă aceasta pentru prețurile vacanței dumneavoastră viitoare.
România
Banca centrală a lăsat dobânda la 6,5% pe fondul riscurilor de stagflație
La 15 mai 2026, Banca Națională a României (BNR) a decis în unanimitate să lase dobânda de politică monetară neschimbată, la 6,5%, nivelul ei din august 2024.
Decizia vine la o răscruce economică delicată: inflația a accelerat în aprilie la 10,71% (față de 9,9% în martie), în timp ce PIB-ul a scăzut în primul trimestru din 2026 cu 1,7% față de perioada corespunzătoare din anul precedent. Bloomberg a caracterizat combinația drept „riscuri de stagflație” - o înăsprire monetară impusă de o inflație ridicată, în același timp cu o economie în contracție.
Consensul pieței amână prima reducere a dobânzii pentru trimestrul al doilea din 2027, cel mai devreme.
Implicații pentru investitori: costul ridicat al finanțării locale va rămâne o constantă cel puțin până în prima jumătate a lui 2027. Tranzacțiile care se sprijină pe efect de levier bancar local în România cer o reexaminare a ipotezelor privind dobânda.
Tranzacția uriașă a AFI: șase centre comerciale din România pentru aproximativ 280 de milioane €
La 25 mai, MAS Real Estate (listată la bursa din Johannesburg) a anunțat două tranzacții separate și paralele care însumează 403,8 milioane de euro și au reorganizat harta imobiliarelor de retail din Europa Centrală și de Est.
Șase mall-uri în aer liber, cu o suprafață închiriabilă totală de 125.000 m², au fost vândute către AFI Europe, controlată de frații israelieni Roni și Yehuda Naftali, pentru 281,8 milioane de euro, care va ajunge după închiderea tranzacției pe locul al doilea între proprietarii de centre comerciale din România, imediat după NEPI Rockcastle și înaintea Iulius Group.
Tranzacția a fost realizată prin IO Partners și Colliers și este așteptată să se închidă până la 30 iunie 2026, sub rezerva aprobării Consiliului Concurenței din România.
Un detaliu care merită atenție: valoarea proprietăților în registrele MAS era de 311 milioane €, adică vânzarea s-a făcut cu o reducere de circa 30 de milioane € sub valoarea contabilă. MAS va primi în numerar doar 197,7 milioane €, restul (84,5 milioane €) fiind acoperit prin împrumuturi bancare luate de cele opt societăți care dețin proprietățile.
PNRR: România în numărătoare inversă către 31 august
La 1 iunie 2026 a trecut un termen intern pe care și l-a stabilit guvernul de tranziție condus de Ilie Bolojan: încheierea rundei de contacte cu Comisia Europeană privind PNRR, planul de redresare și reziliență al României. Dar termenul critic real este încă înaintea noastră - 31 august 2026, ultima dată pentru depunerea cererilor de plată aferente granturilor Uniunii. Ceea ce se petrece acum la București este o cursă de execuție.
Imaginea actuală s-a conturat încă din vara lui 2025. Din plafonul inițial de aproximativ 28,5 miliarde de euro, România poate retrage acum cel mult aproximativ 21,6 miliarde de euro: granturi (aproximativ 13,57 miliarde) și împrumuturi (aproximativ 8 miliarde). Diferența, de aproximativ 6,9 miliarde de euro, s-a pierdut, în întregime din componenta de împrumuturi, deoarece proiectele aferente nu au putut fi finalizate până în august 2026. Ministrul responsabil Dragoș Pîslaru a descris aceasta ca păstrarea integrală a granturilor, cu renunțarea la o parte din împrumuturi.
Cine rămâne și cine iese
Tronsoane din autostrada Moldovei (A7) și din autostrada Unirii (A8), precum și metroul din Cluj (aproximativ 300 de milioane de euro), au fost scoase din PNRR, nu din cauza lipsei de importanță, ci din cauza problemelor din procedurile de licitație și a lipsei de progres fizic pe teren. În paralel, unele tronsoane ale A7 (în principal între Focșani și Pașcani) au fost mutate tocmai în componenta de granturi și asigurate, cu buget suplimentar. Adică: imaginea este mixtă, iar un mare proiect național nu este o garanție a finanțării europene.
Ce face guvernul acum
În ultimele săptămâni, Bolojan i-a convocat pe primarii și pe președinții consiliilor județene pentru un inventar al peste 10.000 de proiecte. Regula este simplă: ce se poate finaliza până în august 2026 rămâne în finanțarea din granturi; ce nu, se mută în componenta de împrumut sau la surse alternative de finanțare. În lipsa competenței de a emite ordonanțe de urgență, guvernul depinde de legislație parlamentară rapidă pentru a debloca peste 7,5 miliarde de euro, cu scopul de a efectua retrageri în iulie-august.
De la biroul autorului:
Pentru un investitor sau dezvoltator israelian care activează în România, semnificația practică este dublă. În primul rând, un capitol de flux public accelerat - infrastructură, energie, sănătate, intră în vârf de execuție în lunile următoare, ceea ce influențează aglomerarea constructorilor, disponibilitatea forței de muncă și calendarele. În al doilea rând, și mai important: această poveste este o reamintire a faptului că în România chiar și o finanțare asigurată nu este asigurată până când proiectul respectă calendarul și procedura corectă. Proiectele care au căzut nu au căzut din lipsă de bani, ci din cauza licitațiilor viciate și a întârzierilor. Exact acesta este riscul pe care îl verificăm în fiecare tranzacție: nu doar dacă finanțarea există, ci dacă cadrul juridic și procedural rezistă testului timpului
Cipru
Anul 2025 a adus un boom imobiliar de 6,5 miliarde €, și o piață a chiriilor care s-a rupt
Potrivit Cyprus Mail, cifrele Ciprului din 2025 arată excelent pe hârtie: 6,5 miliarde € în tranzacții imobiliare, 25.600 de tranzacții, autorizații de construire care au crescut cu 9% ca număr și cu 28% ca valoare. Record istoric.
Apoi te uiți la piața chiriilor și înțelegi că ceva nu se leagă.
Potrivit unei analize anuale a departamentului guvernamental de terenuri din Cipru (septembrie 2024 - septembrie 2025): chiria pentru un apartament cu 3 camere la Nicosia a sărit de la 950 € la 1.300 € într-un singur an - o creștere de 37%. Un apartament cu o cameră în cartierul Engomi a trecut de la 625 € la 725 €. La Limassol, ratele de vacanță sunt de 2%-4%, iar un apartament la un preț rezonabil dispare de pe piață în mai puțin de trei săptămâni.
Problema este structurală, nu cantitativă
Ciprul nu suferă de lipsă de construcții. Suferă de lipsa tipului potrivit de construcții. Aproape toate apartamentele construite au fost vândute, unor cumpărători independenți sau unor mici investitori Buy-to-Let, și niciunul nu a intrat într-un stoc instituțional de închiriere pe termen lung.
Datele Eurostat pe 14 ani (2010-2024) accentuează imaginea: în întreaga Uniune Europeană prețurile locuințelor au crescut cu 55,4%, iar chiriile cu 26,7%. Ciprul a mers în direcția opusă, prețurile de vânzare au rămas aproape stabile timp de 14 ani (Cipru și Italia sunt singurele două țări din Uniune care nu au înregistrat o creștere), în timp ce chiriile au continuat să urce: +4,5% în 2023, +4,6% în 2024. Două piețe care au încetat să mai vorbească între ele.
Build-to-Rent: soluția care nu a fost încă încercată
Ponderea chiriașilor din Cipru a crescut de la 27,1% în 2014 la 30,6% în 2024 - o schimbare structurală reală. În Germania, pentru comparație, 52,8% dintre gospodării sunt chiriașe, iar modelul Build-to-Rent, în care instituții construiesc exclusiv pentru închiriere pe termen lung, este o parte integrantă a pieței. În Cipru, acest model aproape că nu există.
În ceea ce privește piața investițiilor: sectorul imobiliar reprezintă aproximativ 16% din produsul național brut al Ciprului și a crescut cu 6,9% în ultimul an. Întrebarea pentru 2026 nu este dacă va continua să crească, ci dacă o parte din bani vor curge în sfârșit către proprietăți destinate celor care locuiesc și lucrează pe insulă.
Prețurile locuințelor continuă să crească - piața vânzărilor înregistrează un maxim pe cinci ani
Datele primului trimestru din 2026 indică continuarea tendinței de creștere a prețurilor pe piața imobiliară din Cipru. Potrivit indicelui RICS/KPMG pentru imobiliarele din Cipru, publicat la 1 iunie, prețurile apartamentelor au crescut cu 4,09% în trimestrul 1/2026 față de prețurile din trimestrul corespunzător din 2025, iar prețurile caselor cu 3,60%. Chiria a crescut într-un ritm mai rapid, 5,10% la apartamente și 3,03% la birouri, ceea ce păstrează fezabilitatea investiției chiar și într-un mediu de prețuri de achiziție mai mari.
Potrivit raportului, randamentele imobiliare au rămas stabile la nivel general, cu scăderi minore, de ordinul a doar 0,01%-0,09%, ceea ce indică faptul că creșterea prețurilor este însoțită de o creștere paralelă a veniturilor din chirii.
Pe partea vânzărilor, datele departamentului de înregistrare a terenurilor pentru luna mai 2026 arată 1.723 de contracte de vânzare - o creștere de 5% față de mai anul trecut. Analiza cifrei anuale curente (ianuarie-mai) arată o imagine mai puternică: 8.043 de tranzacții, o creștere de 12% față de perioada corespunzătoare din 2025.
Tendința nu este uniformă geografic. Paphos a înregistrat cea mai puternică creștere, 24% în volumul tranzacțiilor față de mai trecut, iar Larnaca 14%. Limassol, cea mai mare piață de pe insulă, a crescut cu 2%. În schimb, Nicosia a scăzut cu 12%.
Potrivit evaluărilor RICS, principalul motiv de îngrijorare nu este starea pieței în prezent, ci posibilele implicații ale războiului din Orientul Mijlociu asupra costurilor energiei și asupra sectorului turismului, două motoare critice pentru imobiliarele cipriote. După spusele economistului-șef al RICS, „atâta timp cât geopolitica persistă, riscul care se va reflecta în datele pieței crește”.
Portugalia
Investiții în imobiliare comerciale Q1 2026 - 915 milioane €, un maxim cu 130% peste media pe trei ani
Investițiile în imobiliare comerciale din Portugalia au ajuns în Q1 2026 la 915 milioane €, o creștere de aproximativ 39% față de Q1 2025 și cu 130% peste media primului trimestru din ultimii trei ani, potrivit datelor Savills și CBRE.
Volumul este determinat de două tranzacții dominante: achiziția centrelor comerciale Arrábida și Gaia pentru 180 de milioane €, și vânzarea Penha Longa Resort către fondul L Catterton și Cedar Capital Partners pentru 120-140 de milioane €. Sectorul ospitalității (Hospitality) și cel al comerțului cu amănuntul au condus investițiile, cu 39% și, respectiv, 37% din volumul total. Investitorii instituționali și fondurile Private Equity însumează împreună 64% din volumul investițiilor.
În schimb, piața rezidențială arată semne de răcire: tranzacțiile rezidențiale au scăzut cu 9,4% în trimestru, în timp ce prețul median național a urcat la 2.198 €/m² (+17,5% YoY la Q4 2025). Proprietățile cu prețul sub 300.000 € au scăzut de la 32,3% la 27,6% din oferta totală. Cererea străină a scăzut cu aproximativ 15%-20% față de maximul din 2022-2023, efect al anulării traseului imobiliar din viza de aur (octombrie 2023) și al închiderii regimului NHR pentru înscrierile noi.
Randamente prime stabile: birouri 5,00%, logistică 5,75%, ospitalitate 5,50%.
De la biroul autorului:
Piața portugheză în 2026 cere investitorului israelian o planificare mai precisă decât în trecut:
- Valoarea „vechimii”: dacă aveți o proprietate cu licență AL activă la Lisabona sau Porto - nu vindeți. Datorită anulării expirării licenței la fiecare 5 ani, proprietatea dumneavoastră a devenit o mașinărie de produs numerar, cu o barieră de intrare uriașă pentru concurenți noi.
- Noua hartă a drumului: pentru cine caută o achiziție nouă pe termen scurt (Airbnb), accentul se mută spre orașe de rang B (precum Coimbra, Aveiro sau localități din Silver Coast) definite drept zone de „densitate redusă”. Acolo se poate obține o licență permanentă, se poate transfera la vânzare și se poate beneficia de anularea taxei CEAL de 15%.
- Acoperirea riscurilor prin închiriere pe termen lung: pentru israelienii care caută liniște sufletească, traseul cu 10% impozit pe închirierea pe termen lung în marile orașe oferă un randament net care rivalizează cu Airbnb (din cauza costurilor de administrare mai mici), cu protecție de reglementare deplină.
Concluzia: Portugalia din 2026 este o piață a „cunoscătorilor”. Marii câștigători sunt cei care deja dețin proprietăți în marile orașe și cei care vor avea înțelepciunea să cumpere în periferia în dezvoltare, în baza noilor reguli de licențiere.
Banca Portugaliei publică raportul de stabilitate financiară - străinii reprezintă 28% din piață și un avertisment privind o corecție a prețurilor
Banca Portugaliei a publicat la sfârșitul lunii mai raportul său semestrial de stabilitate financiară, iar cifra care a ajuns în titluri privește direct publicul nostru: cumpărătorii străini au reprezentat 28% din totalul achizițiilor de apartamente din țară în 2025. Este important să fim preciși, cifra unește două grupuri diferite: atât străinii care sunt rezidenți în Portugalia, cât și cumpărătorii care nu sunt deloc rezidenți. Țările de origine principale sunt Brazilia, Angola și Franța.
Cine privește cifra ca pe un „nou val străin” se înșală. Ponderea cumpărătorilor străini este stabilă structural de cinci ani - 25% în 2019, un maxim de 31% în 2023 și acum 28%. Nu există aici un salt neobișnuit, ci un nivel ridicat și stabil. Un punct care chiar se remarcă: valoarea tranzacțiilor cumpărătorilor străini este mai mare decât media. Adică străinii nu reprezintă doar 28% din cantitate - ei sunt o pondere și mai mare din valoarea bănească totală a pieței. Acesta este publicul care cumpără la prețuri mai mari.
Dar partea care merită cu adevărat atenție este tocmai tonul băncii centrale. Raportul stabilește că riscurile pentru stabilitatea financiară sunt în creștere, în principal pe fondul tensiunilor geopolitice și al posibilității unei corecții bruște pe piețele financiare. Iar în mod neobișnuit și explicit, banca indică „riscul unei scăderi bruște și neprevăzute a prețurilor locuințelor”. Când banca centrală însăși, nu un comentator, nu un concurent de pe piață, pune acest scenariu pe hârtie, este un semn care trebuie citit cu seriozitate.
Alături de aceasta, raportul prezintă două mesaje echilibrante: sistemul bancar portughez a demonstrat soliditate și reziliență, dar este necesar să păstreze o gestionare prudentă a riscurilor. Și, pentru prima dată, în raport se remarcă și riscul climatic fizic; în urma unui șoc climatic extrem care a lovit zona centrală a țării la începutul lui 2026, banca avertizează asupra efectului asupra valorii garanțiilor (proprietățile imobiliare folosite drept garanție pentru credite).
De la biroul autorului:
Ce înseamnă aceasta pentru investitorul israelian? Imaginea este dublă. Pe de o parte, piața portugheză este încă deschisă, prietenoasă cu străinii și încorporează o pondere străină stabilă și puternică; nu există aici niciun semn de fugă a investitorilor. Pe de altă parte, se acumulează acum trei factori de risc simultan: avertismentul unei corecții de preț din partea băncii centrale, noul impozit pe achiziție (IMT) vizând nerezidenții și expunerea la riscuri climatice în anumite zone. Concluzia practică nu este „să evitați”, ci „să stabiliți corect prețul”: cine intră acum într-o tranzacție în Portugalia trebuie să își construiască calculul economic pe valoarea actuală și pe un scenariu fiscal actualizat, și nu pe presupunerea continuării creșterilor de preț.
SUA
Un nou guvernator al Fed, o dobândă care nu scade: ce înseamnă numirea lui Kevin Warsh pentru investitorii imobiliari
Senatul american l-a confirmat la 13 mai 2026 pe Kevin Warsh ca nou președinte al Rezervei Federale, printr-un vot de 54 la 45, cel mai divizat vot din istoria numirilor la conducerea Fed. Warsh, în vârstă de 56 de ani, fost economist la banca de investiții Morgan Stanley și membru al consiliului guvernatorilor Fed între 2006 și 2011, și-a început mandatul la 15 mai 2026, odată cu expirarea funcției lui Jerome Powell.
Situația dobânzii la zi
Dobânda Federal Reserve a rămas la 3,50%-3,75% la ultima ședință FOMC (28-29 aprilie 2026). Dobânda ipotecară pe 30 de ani a urcat la 21 mai 2026 la 6,51%, față de 6,36% în săptămâna precedentă, o creștere de 15 puncte de bază într-o săptămână. Cererile de credit ipotecar pentru achiziție au scăzut cu 4,1% în aceeași săptămână.
Prognozele pieței: zero reduceri în 2026
Mai puțin de 3% din tranzacționarea de pe piața instrumentelor derivate pe dobândă (CME FedWatch) prețuiește vreo reducere de dobândă la oricare dintre ședințele FOMC rămase din 2026. Motivul: inflația este de 3,8%, aproape dublu față de ținta de 2% a Fed, combinată cu incertitudinea provenită din politica tarifară și din prețurile energiei.
Politica lui Warsh: scepticism față de o relaxare rapidă
Deși numirea lui este percepută public ca o continuare a presiunii lui Trump asupra Fed pentru a reduce dobânda, adevărata poziționare a lui Warsh este mai complexă. În mandatul său anterior a părăsit consiliul guvernatorilor în 2011 din cauza unui dezacord cu politica de QE a lui Bernanke. Poziția lui declarată: Fed trebuie să se restrângă la lupta împotriva inflației, să vorbească mai puțin și să intervină mai puțin. Prima ședință FOMC sub conducerea lui a fost stabilită pentru 16-17 iunie 2026.
Un factor analizat pe piață: posibilitatea ca Warsh să aleagă relaxarea cantitativă (QE - cumpărare de obligațiuni) ca instrument de stimulare a economiei, în loc să reducă dobânda. Dacă această prognoză se va împlini, implicația pentru imobiliare va fi opusă celei așteptate - creșterea prețurilor proprietăților pe fondul unei lichidități ridicate, fără relaxarea costurilor de finanțare.
De la biroul autorului:
Investitorii și dezvoltatorii care analizează tranzacții pe piața americană trebuie să analizeze fezabilitatea tranzacției pe baza unei dobânzi de 6,5% sau mai mult ca ipoteză de bază, și să nu se bazeze pe un scenariu de reducere a dobânzii în cursul lui 2026. De asemenea, se recomandă reexaminarea unui rate lock existent la tranzacțiile în curs și a cap rate care a stat la baza unei analize de fezabilitate efectuate cu câteva luni în urmă.
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית