مرحبًا بالجميع!
يُعدّ خفض محافظ بنك إسرائيل للفائدة إلى 3.75% علامة مشجعة لسوق العقار في إسرائيل، فيما يؤدي في الوقت نفسه تعزز الشيكل أمام الدولار واليورو إلى خفض أسعار العقار في الخارج بالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي ويفتح بابًا لحملات جديدة لدى المطورين والمسوقين الإسرائيليين لمشاريع في الخارج. وفي الوقت نفسه، فإن استمرار اتجاه خفض الفائدة، حتى لا يتدخل بنك إسرائيل في سوق العملات الأجنبية عبر شراء الدولارات، سيحفّز سوق العقار المحلي أكثر ويُتوقع أن يعيد المشترين إلى مكاتب المبيعات.
من المهم أن نتذكر أنه اعتبارًا من 20/5 دخلت حيز التنفيذ في أنحاء أوروبا لائحة الاتحاد الأوروبي التي تُلزم منصات الإيجار قصير الأجل بالإبلاغ لدى سلطات الضرائب الوطنية عن إيرادات العقارات المنشورة فيها، وفي الوقت نفسه بإزالة العقارات التي لا ترخيص لها للإيجار قصير الأجل من المنصات.
في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. اليونان: التضخم قفز إلى 5.4% في أبريل.
ب. رومانيا: البنك المركزي أبقى الفائدة عند 6.5% في ظل مخاطر الركود التضخمي.
ج. رومانيا: صفقة ضخمة لـ AFI.
د. قبرص: أسعار الشقق تواصل الارتفاع.
هـ. البرتغال: الأجانب يشكلون 28% من سوق العقار.
و. الولايات المتحدة: دلالات تعيين المحافظ الجديد لمستثمري العقار.
قراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
لائحة أوروبية جديدة غيّرت قواعد اللعبة في الإيجار قصير الأجل
في 20 مايو دخلت حيز التنفيذ اللائحة 1028/2024 (EU) - إطار موحد للمرة الأولى في تاريخ الاتحاد الأوروبي لتسجيل العقارات المؤجَّرة على المدى القصير والإبلاغ عنها. ويتعين على المنصات Airbnb وBooking وVrbo وغيرها من الآن التحقق من رقم تسجيل معياري وعرضه على كل إعلان، وإحالة بيانات النشاط إلى السلطات شهريًا. والإعلان الذي بلا رقم معياري - يُزال تلقائيًا خلال 10 أيام عمل.
حتى الآن كانت كل دولة (وأحيانًا كل مدينة) تدير قواعد مختلفة، وكان الإنفاذ شبه مستحيل. وما تغيّر في 20 مايو هو دخول أربع آليات تشغيلية حيز العمل في آن واحد في جميع دول الاتحاد السبع والعشرين:
- تسجيل إلزامي - يجب أن يكون لكل عقار للإيجار قصير الأجل رقم تسجيل وطني يُعرض على جميع المنصات.
- إبلاغ شهري - يُلزم المنصات الكبرى بإحالة بيانات النشاط (العنوان، الليالي، النزلاء) إلى السلطات كل شهر.
- إزالة تلقائية - أمر من سلطة محلية = إزالة الإعلان خلال 10 أيام عمل؛ وفي الحالات الخطيرة - 48 ساعة.
- إنفاذ عابر للحدود - يمكن لسلطة إسبانية أن تطلب من Airbnb (المسجلة في أيرلندا) إزالة إعلان لمشغّل ألماني.
اللائحة لا تحظر الإيجار قصير الأجل - إنها تجعله شفافًا. وهذا يعني أن من يمتثل سيواصل العمل، ومن لا يمتثل - يُزال. فالسوق ينظّف نفسه من الجهات التي عملت في الظل، وبالنسبة إلى العقارات السليمة قد يكون هذا خبرًا جيدًا تحديدًا: منافسة أقل، وطلب أكثر استقرارًا، وأسعار أعلى.
ماذا حدث فعليًا
حتى قبل دخول اللائحة حيز التنفيذ كان السوق قد تفاعل أصلًا. فقد تتبّعت شركة التحليلات AirROI نحو 124,500 إعلان نشط في 6 أسواق كبرى بين مايو 2025 وأبريل 2026:
- باريس: انخفاض بنسبة 22.9% - نحو 12,700 إعلان أقل في سنة. ومنذ الذروة في يوليو 2025 - انخفاض بنسبة 25.3%.
- مدريد: انخفاض بنسبة 15.3%. برشلونة: انخفاض بنسبة 11.6% - بعد غرامة قدرها 64 مليون يورو فرضتها إسبانيا على Airbnb.
- روما: تغيير شبه معدوم (+0.07%)، لأن الإنفاذ الإيطالي (رقم CIN) بدأ أصلًا في يناير 2025، وما كان يجب تنظيفه نُظّف.
- برلين: تشير تقارير بلدية إلى أكثر من 8,000 شقة أُعيدت إلى سوق الإيجار طويل الأجل.
Airbnb تتفاعل - وبشكل كبير
ليس مصادفة أنه في يوم دخول اللائحة حيز التنفيذ أعلنت Airbnb تغييرًا استراتيجيًا عميقًا: فنادق بوتيك، وتأجير سيارات، وتوصيل مواد البقالة، وتنقلات من/إلى المطار، وحفظ الحقائب - كل ذلك من داخل التطبيق. وقال المدير التنفيذي براين تشيسكي صراحة إنه يبني «أمازون لخدمات السفر». والتفسير البسيط: عندما يتقلص النشاط الأساسي (الشقق) من الجانب التنظيمي، يبحثون عن مصادر دخل إضافية.
من مكتب الكاتب:
ماذا يعني ذلك للمستثمر الإسرائيلي
إذا اشتريتم عقارًا بغرض التأجير قصير الأجل في أوروبا - فهذا التنظيم يؤثر فيكم مباشرة. من المهم أن تتحققوا الآن من:
1. هل لديكم رقم تسجيل معياري في الدولة التي يقع فيها العقار؟ دون رقم - ستزيل المنصة عقاركم.
2. هل يحدد عقد إدارة عقاركم من المسؤول عن الامتثال؟ من المهم فحص من يتحمل المسؤولية في حالة الإزالة القسرية.
3. هل يقع العقار في سوق ذات سقف لعدد الليالي؟ باريس (90 ليلة للشقة الرئيسية)، أمستردام (30 ليلة)، برشلونة (إلغاء تدريجي حتى 2028) - كل سوق مختلفة.
ماذا يعني ذلك للمطور الإسرائيلي الذي يطوّر في الخارج
إذا كنتم تطورون مشروعًا تُخصَّص بعض وحداته للإيجار قصير الأجل - فهذه نقاط ينبغي فحصها على مستوى التخطيط، لا بأثر رجعي:
- ما الإطار المحلي للترخيص؟ هل تسمح البلدية التي يُقام المشروع في نطاقها بالإيجار قصير الأجل؟ قد يلزم ترخيص خاص.
- إذا كنتم تبيعون وحدات لمستثمرين إسرائيليين مع وعد بعائد من الإيجار قصير الأجل - تأكدوا من أن النموذج القانوني يصمد في ظل التنظيم الجديد.
اليونان
التضخم قفز إلى 5.4% في أبريل، والإيجار يتجاوز 153% من الحد الأدنى للأجور
نشر المكتب المركزي للإحصاء (ELSTAT) في 8 مايو: ارتفع مؤشر أسعار المستهلك في اليونان في أبريل إلى 5.4% مقارنة بأبريل من العام الماضي، من 3.9% فقط في مارس، وهو أعلى مستوى منذ فبراير 2023.
المحرك الرئيسي: قفزت فئة السكن والخدمات بنسبة 13.8% (مقابل 5.7% في مارس)، في ظل تحديث تعرفة الكهرباء الذي دخل حيز التنفيذ في فبراير 2026 وارتفاعات حادة في الوقود والطاقة؛ الغاز الطبيعي: 39.5% في شهر واحد فقط؛ زيت التدفئة: 53.2% على أساس سنوي؛ الديزل: 32.4%. وارتفعت أسعار النقل 10%، والغذاء - 4.4%.
ويأتي الرقم في ظل أزمة سكن متواصلة. ففي 12 مايو نشر Greek City Times تحليلًا لبيانات الاتحاد الأوروبي: يبلغ متوسط الإيجار في أثينا 153% من الحد الأدنى للأجور الإجمالي، 920 يورو شهريًا، ما يضع اليونان في موقع الدولة صاحبة أعلى عبء سكن في الاتحاد. وارتفع الإيجار في المدن الكبرى نحو 8% على أساس سنوي، أسرع من التضخم العام. وفي الوقت نفسه، هناك 2.3 مليون شقة فارغة لا تصل إلى السوق.
من مكتب الكاتب:
التبعات على المستثمر: ضغط الإيجار القوي يدعم عوائد الإيجار، لكنه يزيد أيضًا مخاطر التنظيم. وتجعل تكاليف الطاقة المرتفعة الاحتفاظ بالعقارات القديمة أغلى وتوسع الفجوة بين العقارات المرمّمة والموفرة للطاقة والقديمة.
2026: العالم يواصل اختيار اليونان
في حين تواجه بعض الوجهات السياحية الكلاسيكية في أوروبا أسعارًا آخذة في الارتفاع وازدحامًا مفرطًا، تواصل اليونان إظهار أرقام نمو استثنائية - اتجاه له تبعات مباشرة على سوق العقار المحلي وعلى المستثمر الأجنبي.
وبحسب بيانات البنك المركزي اليوناني، أُغلق عام 2025 بنحو 38 مليون زائر دولي، بارتفاع 5.6% عن 2024، وإيرادات قياسية قدرها 23.6 مليار يورو من السياحة - قفزة بنسبة 9.4%. وهذه هي السنة الثالثة على التوالي التي يُسجَّل فيها رقم قياسي. ورقم جوهري لا يقل عنه أهمية هو أن الإيرادات نمت بوتيرة تقارب ضعف وتيرة نمو الوافدين، وارتفع متوسط الإنفاق للرحلة بنسبة 3.8% - مؤشر على الانتقال إلى سياحة ذات قيمة اقتصادية أعلى، لا إلى نمو كمي فقط.
وتشير الأرقام الأولى لعام 2026 إلى تسارع الاتجاه. ففي يناير 2026 ازداد عدد الوافدين بنسبة 33% والإيرادات من السياحة بنسبة 58% مقارنة بيناير 2025. وفي مقطع الربع الأول كله (يناير-مارس)، دخل البلاد أكثر من 3.4 مليون سائح، بارتفاع نحو 38%، وقفزت الإيرادات بنسبة 64% إلى نحو 1.7 مليار يورو - أرقام استثنائية في المشهد الأوروبي، ولا سيما في ظل التوتر الجيوسياسي الإقليمي في تلك الفترة.
أثينا - من محطة عبور إلى وجهة مطلوبة
سُجّل النمو الأبرز في أثينا. فالمدينة، التي اعتُبرت في الماضي أساسًا محطة وسيطة في الطريق إلى الجزر، أصبحت إحدى وجهات الإجازات القصيرة في المدن الأكثر طلبًا في أوروبا. وحطّم مطار أثينا في 2025 رقمًا قياسيًا تاريخيًا بنحو 34 مليون مسافر، بارتفاع 6.7% عن 2024 و33% فوق مستويات 2019، وهو رقم يضعها الأولى في أوروبا في وتيرة التعافي من كورونا والثانية في القارة في الربط الجوي. ويخضع المطار حاليًا لخطة توسعة بحجم 1.28 مليار يورو، تهدف إلى زيادة الطاقة الاستيعابية إلى 40 مليون مسافر حتى 2032.
وسمة مركزية للنمو هي توقيته. فقد سجّل ديسمبر 2025 قفزة بنحو 49% في الوافدين مقارنة بديسمبر 2024، دليل على أن أثينا أصبحت وجهة نشطة طوال السنة لا في أشهر الصيف فقط. وبالنسبة إلى المستثمر في عقارات مدرّة للدخل، فإن توسيع الموسم الفعّال متغير جوهري في حساب العائد.
وخلف بيانات السياحة يكمن فارق ذو صلة مباشرة بمستثمري العقار. فقد بلغت نسبة الإشغال الفندقي المتوسطة في أثينا في 2025 نسبة 77.1%، وهي من الأعلى في أوروبا، فوق مدريد وفيينا وبرلين وإسطنبول، فيما لم يتجاوز عتبة 80% سوى لندن. ومع ذلك، بلغ متوسط التعرفة اليومية (ADR) 177 يورو فقط، في المرتبة السابعة من أصل 11 مدينة أوروبية مركزية. بعبارة أخرى: تتمتع أثينا بطلب بمستوى أوروبي رائد، لكن الأسعار فيها ما زالت أدنى بكثير من عواصم غرب أوروبا.
وهذه الفجوة بين الطلب المرتفع والتسعير المنخفض نسبيًا هي بالضبط ما يجذب رأس المال الدولي. وفي الوقت نفسه يدخل السوق الأثيني معروض جديد من الفنادق الفاخرة ذات العلامات التجارية بحجم مئات ملايين اليورو، خطوة يُتوقع أن تدفع إلى الأعلى كلًّا من التعرفات وقيم العقارات على المدى المتوسط.
وتشير البيانات إلى أن موسم السياحة في 2026 يُتوقع أن يكون الأطول الذي عرفته اليونان. فشركات الطيران توسّع خطوطها المباشرة إلى أثينا، والطلب على الربيع يسبق الجداول الزمنية المعتادة، وحركة السياح خارج أشهر الصيف تحطم الأرقام القياسية. وتترسخ اليونان اليوم بوصفها إحدى الدول القليلة في البحر المتوسط التي تجمع بين نمو مستقر وطلب دولي مرتفع وتموضع فاخر متجدد، وهو مزيج يؤثر مباشرة في أسعار العقارات وفي سوق الإيجار قصير الأجل وفي إمكانات العائد.
تغطيتنا الإعلامية
من يتوقع أن يوقف جدار خرساني بسمك 20 سم (المعيار الحالي) صاروخًا باليستيًا برأس حربي نصف طن عند إصابة مباشرة يخدع نفسه. فمثل هذا الحل يتطلب بناء ملجأ عسكري، وهذا ببساطة غير اقتصادي أو ممكن في دولة إسرائيل المزدحمة.
كيف أن «ضريبة الملكية» على الأراضي الشاغرة، التي فُصلت في الأثناء عن قانون التسويات (قانون الترتيبات الاقتصادية المرافق للموازنة)، بنسبة 1.5% من قيمة السوق، كان يمكن أن تحوّل أراضي تاريخية إلى «قنبلة تدفق نقدي» لعائلات كثيرة وأن تغيّر ميزان القوى أمام المطورين.
الدولار عند أدنى مستوى منذ 30 عامًا، وفائدة رهن عقاري 6.51% في الولايات المتحدة، ومليونا شقة على الرف - أجريتُ مقابلة عند ليئور روزنفيلد في «راديو تسافون 104.5»، وتحدثنا عن السؤال الحقيقي: هل هذا هو الوقت لشراء عقار في الولايات المتحدة، أم فخ؟
كنتُ ضيفًا في برنامج «لون المال» ليائير فاينريب في الشبكة ب، وتحدثنا عما يسأله الجميع في الآونة الأخيرة: هل انتهى Airbnb الأوروبي، وماذا يعني ذلك لأسعار عطلتكم القادمة.
رومانيا
البنك المركزي أبقى الفائدة عند 6.5% في ظل مخاطر الركود التضخمي
في 15 مايو 2026 قرر البنك المركزي الروماني (NBR) بالإجماع إبقاء سعر الفائدة الرئيسي دون تغيير عند 6.5%، وهو مستواه منذ أغسطس 2024.
يأتي القرار عند منعطف اقتصادي دقيق: فقد تسارع التضخم في أبريل إلى 10.71% (مقابل 9.9% في مارس)، بينما انخفض الناتج المحلي الإجمالي في الربع الأول من 2026 بنسبة 1.7% مقارنة بالفترة المقابلة من العام الماضي. ووصف Bloomberg هذا المزيج بأنه «مخاطر ركود تضخمي» - تشديد نقدي مفروض في ظل تضخم مرتفع، بالتزامن مع اقتصاد منكمش.
ويؤجل إجماع السوق أول خفض للفائدة إلى الربع الثاني من 2027 في أبكر تقدير.
التبعات على المستثمرين: ستبقى كلفة التمويل المحلي المرتفعة معطًى ثابتًا حتى منتصف 2027 على الأقل. والصفقات المعتمدة على رافعة مصرفية محلية في رومانيا تستوجب إعادة فحص افتراضات الفائدة.
صفقة AFI الضخمة: ستة مراكز تسوق في رومانيا مقابل نحو 280 مليون يورو
في 25 مايو أعلنت MAS Real Estate (المتداولة في بورصة جوهانسبورغ) عن صفقتين منفصلتين ومتوازيتين تبلغان معًا 403.8 مليون يورو، وأعادتا ترتيب خارطة العقار التجاري في وسط وشرق أوروبا.
بيعت ستة مراكز تسوق مفتوحة بمساحة مؤجَّرة إجمالية 125,000 م² إلى AFI Europe الخاضعة لسيطرة الأخوين الإسرائيليين روني ويهودا نفتالي، مقابل 281.8 مليون يورو، وستصل بعد إغلاق الصفقة إلى المرتبة الثانية بين مالكي مراكز التسوق في رومانيا، مباشرة بعد NEPI Rockcastle وقبل Iulius Group.
وجرت الصفقة عبر IO Partners وColliers، ويُتوقع أن تُغلق حتى 30 يونيو 2026، بشرط موافقة مجلس المنافسة الروماني.
تفصيل يستحق الانتباه: بلغت قيمة العقارات في دفاتر MAS 311 مليون يورو، أي إن البيع تم بخصم نحو 30 مليون يورو دون القيمة الدفترية. وستتلقى MAS نقدًا 197.7 مليون يورو فقط، فيما يُغطى الباقي (84.5 مليون يورو) بقروض مصرفية أخذتها الشركات الثماني المالكة للعقارات.
PNRR: رومانيا في العد التنازلي حتى 31 أغسطس
في 1 يونيو 2026 انقضى موعد داخلي وضعته لنفسها الحكومة الانتقالية برئاسة إيليه بولوجان: إنهاء جولة الاتصالات مع مفوضية الاتحاد الأوروبي بشأن PNRR، خطة التعافي والصمود لرومانيا. لكن الموعد الحاسم الحقيقي ما زال أمامنا - 31 أغسطس 2026، آخر موعد لتقديم طلبات الدفع عن منح الاتحاد. وما يجري الآن في بوخارست هو سباق تنفيذ.
تبلورت الصورة الحالية منذ صيف 2025. فمن أصل غلاف أصلي بنحو 28.5 مليار يورو، يمكن لرومانيا الآن سحب 21.6 مليار يورو كحد أقصى: منح (نحو 13.57 مليار) وقروض (نحو 8 مليارات). أما الفارق، نحو 6.9 مليار يورو، فقد ضاع كله في مكوّن القروض، لأن المشاريع المرتبطة لم يكن ممكنًا إكمالها حتى أغسطس 2026. ووصف الوزير المسؤول Dragoș Pîslaru ذلك بأنه حفاظ كامل على المنح مع التنازل عن جزء من القروض.
من بقي ومن خرج
أُخرجت مقاطع من طريق مولدوفا السريع (A7) وطريق الاتحاد السريع (A8)، وكذلك مترو كلوج (نحو 300 مليون يورو)، من PNRR، لا لانعدام الأهمية، بل بسبب مشاكل في إجراءات المناقصة وغياب التقدم المادي في الميدان. وفي الوقت نفسه، نُقلت بعض مقاطع A7 (خصوصًا بين Focșani وPașcani) إلى مكوّن المنح وضُمنت، مع إضافة موازنة. أي إن الصورة مختلطة، ومشروع وطني كبير ليس ضمانة لتمويل أوروبي.
ماذا تفعل الحكومة الآن
في الأسابيع الأخيرة استدعى بولوجان رؤساء المدن والمقاطعات لجرد أكثر من 10,000 مشروع. والقاعدة بسيطة: ما يمكن إنهاؤه حتى أغسطس 2026 يبقى في تمويل المنح؛ وما لا يمكن، يُنقل إلى مكوّن القرض أو إلى مصادر تمويل بديلة. ومع غياب صلاحية سنّ مراسيم طوارئ، تعتمد الحكومة على تشريع برلماني سريع لتحرير أكثر من 7.5 مليار يورو، بهدف تنفيذ السحوبات في شهري يوليو-أغسطس.
من مكتب الكاتب:
بالنسبة إلى مستثمر أو مطور إسرائيلي يعمل في رومانيا، المعنى العملي مزدوج. أولًا، فصل من التدفق العام المتسارع - البنى التحتية والطاقة والصحة، يدخل ذروة التنفيذ في الأشهر القادمة، ما يؤثر في ازدحام المقاولين وتوفر اليد العاملة والجداول الزمنية. وثانيًا، والأهم: تذكّر هذه القصة بأنه في رومانيا حتى التمويل المضمون ليس مضمونًا إلى أن يلتزم المشروع بالجدول الزمني وبالإجراء السليم. والمشاريع التي سقطت لم تسقط بسبب نقص المال، بل بسبب مناقصات معيبة وتأخيرات. وهذا بالضبط الخطر الذي نفحصه في كل صفقة: ليس فقط هل التمويل موجود، بل هل يصمد الإطار القانوني والإجرائي أمام اختبار الزمن
قبرص
2025 جاءت بطفرة عقارية قدرها 6.5 مليار يورو، وسوق إيجارات منكسر
بحسب Cyprus Mail، تبدو أرقام قبرص في 2025 ممتازة على الورق: 6.5 مليار يورو في صفقات العقار، و25,600 صفقة، ورخص بناء ارتفعت 9% في العدد و28% في القيمة. رقم قياسي تاريخي.
ثم ننظر إلى سوق الإيجارات، فندرك أن شيئًا ما لا ينسجم.
بحسب تحليل سنوي لدائرة الأراضي الحكومية في قبرص (سبتمبر 2024 - سبتمبر 2025): قفز إيجار شقة من 3 غرف في نيقوسيا من 950 إلى 1,300 يورو في سنة واحدة فقط - بارتفاع 37%. وانتقلت شقة بغرفة واحدة في حي أنغومي من 625 إلى 725. وفي ليماسول تبلغ نسب الشغور 2%-4%، وتختفي شقة بسعر معقول من السوق خلال أقل من ثلاثة أسابيع.
المشكلة هيكلية، لا كمية
قبرص لا تعاني نقصًا في البناء. إنها تعاني نقصًا في النوع الصحيح من البناء. فكل الشقق التي بُنيت تقريبًا بيعت، لمشترين مستقلين أو لمستثمري Buy-to-Let صغار، ولم تدخل أي منها رصيد الإيجار المؤسسي طويل الأجل.
وتزيد بيانات Eurostat على مدى 14 عامًا (2010-2024) الصورة وضوحًا: ففي الاتحاد الأوروبي كله ارتفعت أسعار السكن 55.4% والإيجار 26.7%. وسارت قبرص في الاتجاه المعاكس، فبقيت أسعار البيع شبه مستقرة على مدى 14 عامًا (قبرص وإيطاليا هما الدولتان الوحيدتان في الاتحاد اللتان لم تسجلا ارتفاعًا)، بينما واصل الإيجار التسلق: +4.5% في 2023، +4.6% في 2024. سوقان توقفتا عن الحديث إحداهما مع الأخرى.
Build-to-Rent: الحل الذي لم يُجرَّب بعد
ارتفعت حصة المستأجرين في قبرص من 27.1% في 2014 إلى 30.6% في 2024 - تغيير هيكلي حقيقي. وفي ألمانيا، للمقارنة، تستأجر 52.8% من الأسر، ونموذج Build-to-Rent، الذي تبني فيه مؤسسات بغرض الإيجار طويل الأجل فقط، جزء لا يتجزأ من السوق. وفي قبرص هذا النموذج شبه غير موجود.
وبالنسبة إلى سوق الاستثمار: يشكل قطاع العقار نحو 16% من الناتج القومي الإجمالي لقبرص ونما بنسبة 6.9% في السنة الأخيرة. والسؤال في اتجاه 2026 ليس هل سيواصل النمو، بل هل سيتدفق جزء من المال أخيرًا إلى عقارات مخصصة لمن يسكن ويعمل في الجزيرة.
أسعار السكن تواصل الارتفاع - سوق المبيعات يسجل رقمًا قياسيًا لخمس سنوات
تشير بيانات الربع الأول من 2026 إلى استمرار اتجاه ارتفاع الأسعار في سوق العقار القبرصي. ووفق مؤشر RICS/KPMG للعقار في قبرص، الذي نُشر في 1 يونيو، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 4.09% في الربع 1/2026 مقارنة بالأسعار في الربع المقابل من 2025، وأسعار البيوت بنسبة 3.60%. وارتفع الإيجار بوتيرة أسرع، 5.10% للشقق و3.03% للمكاتب، ما يحافظ على جدوى الاستثمار حتى في بيئة أسعار شراء أعلى.
وبحسب التقرير بقيت عوائد العقار مستقرة على المستوى الإجمالي، مع انخفاضات طفيفة في حدود 0.01%-0.09% فقط، ما يدل على أن النمو في الأسعار يقترن بنمو مواز في دخل الإيجار.
وفي جانب المبيعات، تعرض بيانات دائرة تسجيل الأراضي لشهر مايو 2026 1,723 عقد بيع - بارتفاع 5% عن مايو من العام الماضي. وفحص الرقم السنوي الجاري (يناير-مايو) يكشف صورة أقوى: 8,043 صفقة، بزيادة 12% عن الفترة المقابلة في 2025.
والاتجاه غير موحد جغرافيًا. فقد سجلت بافوس أشد نمو، 24% في حجم الصفقات مقارنة بمايو الماضي، ولارنكا 14%. أما ليماسول، أكبر سوق في الجزيرة، فنمت بنسبة 2%. في المقابل، انخفضت نيقوسيا بنسبة 12%.
وبحسب تقديرات RICS، فإن العامل المركزي للقلق ليس وضع السوق حاليًا، بل التبعات المحتملة لحرب الشرق الأوسط على تكاليف الطاقة وعلى قطاع السياحة، المحركين الحاسمين للعقار القبرصي. وبحسب كبير اقتصاديي RICS، «ما دامت الجغرافيا السياسية متواصلة، يتزايد الخطر الذي سينعكس في بيانات السوق».
البرتغال
استثمارات العقار التجاري Q1 2026 - 915 مليون يورو، رقم قياسي بنسبة 130% فوق متوسط ثلاث سنوات
بلغت الاستثمارات في العقار التجاري في البرتغال في Q1 2026 نحو 915 مليون يورو، بارتفاع نحو 39% عن Q1 2025 و130% فوق المتوسط للربع الأول في السنوات الثلاث الأخيرة، بحسب بيانات Savills وCBRE.
ويحرك الحجم صفقتان مهيمنتان: شراء مركزي التسوق Arrábida وGaia مقابل 180 مليون يورو، وبيع منتجع Penha Longa Resort لصندوق L Catterton وCedar Capital Partners مقابل 120-140 مليون يورو. وتصدّر قطاع الضيافة (Hospitality) وقطاع التجزئة الاستثمارات بنسبة 39% و37% من الحجم الإجمالي على التوالي. ويشكل المستثمرون المؤسسيون وصناديق Private Equity معًا 64% من حجم الاستثمارات.
وعلى النقيض، يظهر سوق السكن علامات تبريد: انخفضت صفقات السكن بنسبة 9.4% في الربع، بينما ارتفع السعر الوسيط الوطني إلى 2,198 يورو/م² (+17.5% YoY حتى Q4 2025). وانخفضت العقارات بسعر دون 300,000 يورو من 32.3% إلى 27.6% من إجمالي المعروض. وانخفض الطلب الأجنبي نحو 15%-20% عن ذروة 2022-2023، بتأثير إلغاء مسار العقار في الفيزا الذهبية (أكتوبر 2023) وإغلاق نظام NHR أمام المسجلين الجدد.
عوائد Prime مستقرة: المكاتب 5.00%، الخدمات اللوجستية 5.75%، الضيافة 5.50%.
من مكتب الكاتب:
يتطلب السوق البرتغالي في 2026 من المستثمر الإسرائيلي تخطيطًا أدق من السابق:
- قيمة «الأقدمية»: إذا كان لديكم عقار بترخيص AL ساري في لشبونة أو بورتو - لا تبيعوا. فبفضل إلغاء انتهاء الترخيص كل 5 سنوات، تحوّل عقاركم إلى آلة لإنتاج النقد بحاجز دخول هائل أمام المنافسين الجدد.
- خارطة الطريق الجديدة: لمن يبحث عن شراء جديد قصير الأجل (Airbnb)، ينتقل التركيز إلى مدن الدرجة الثانية (مثل Coimbra أو Aveiro أو بلدات في Silver Coast) المصنفة مناطق «كثافة منخفضة». وهناك يمكن الحصول على ترخيص دائم ونقله عند البيع، والتمتع بإلغاء 15% من ضريبة CEAL.
- التحوط من المخاطر عبر الإيجار الطويل: بالنسبة إلى الإسرائيليين الباحثين عن راحة البال، يقدم مسار 10% ضريبة على الإيجار الطويل في المدن الكبرى عائدًا صافيًا ينافس Airbnb (بسبب تكاليف الإدارة الأقل)، مع حماية تنظيمية كاملة.
الخلاصة: البرتغال في 2026 سوق للمحترفين. والفائزون الكبار هم من يملكون أصلًا عقارات في المدن الكبرى، ومن سيحسنون الشراء في الأطراف النامية في ظل قواعد التراخيص الجديدة.
بنك البرتغال ينشر تقرير الاستقرار المالي - الأجانب 28% من السوق، وتحذير من تصحيح في الأسعار
نشر بنك البرتغال في نهاية مايو تقرير الاستقرار المالي نصف السنوي، والرقم الذي تصدّر العناوين يتعلق مباشرة بجمهورنا: شكّل المشترون الأجانب 28% من إجمالي مشتريات الشقق في البلاد في 2025. ومن المهم التدقيق، فالرقم يجمع فئتين مختلفتين: أجانب مقيمين في البرتغال ومشترين غير مقيمين إطلاقًا. والدول الرائدة في المصدر هي البرازيل وأنغولا وفرنسا.
ومن ينظر إلى الرقم بوصفه «موجة أجنبية جديدة» مخطئ. فحصة المشترين الأجانب مستقرة هيكليًا منذ خمس سنوات - 25% في 2019، وذروة 31% في 2023، والآن 28%. فلا قفزة استثنائية هنا، بل مستوى مرتفع ومستقر. وهناك نقطة واحدة بارزة فعلًا: قيمة صفقات المشترين الأجانب أعلى من المتوسط. أي إن الأجانب ليسوا 28% من الكمية فحسب - بل هم حصة أكبر من إجمالي القيمة المالية للسوق. وهذا هو الجمهور الذي يشتري بأسعار أعلى.
لكن الجزء الذي يستحق انتباهًا حقيقيًا هو تحديدًا نبرة البنك المركزي. فالتقرير يقرر أن المخاطر على الاستقرار المالي آخذة في التزايد، أساسًا في ظل توترات جيوسياسية واحتمال تصحيح مفاجئ في الأسواق المالية. وبصورة استثنائية وصريحة، يشير البنك إلى «خطر انخفاض حاد وغير متوقع في أسعار السكن». وعندما يطرح البنك المركزي نفسه، لا معلّق ولا منافس في السوق، هذا السيناريو كتابةً، فهذه إشارة يجب قراءتها بجدية.
وإلى جانب ذلك، يعرض التقرير رسالتين موازنتين: النظام المصرفي البرتغالي أثبت متانة وصمودًا، لكن عليه الحفاظ على إدارة مخاطر حذرة. وللمرة الأولى يبرز في التقرير أيضًا خطر المناخ المادي، إثر صدمة مناخية متطرفة أصابت منطقة وسط البلاد في مطلع 2026، ويحذر البنك من تأثير في قيمة الضمانات (العقارات المستخدمة ضمانًا للقروض).
من مكتب الكاتب:
ماذا يعني ذلك للمستثمر الإسرائيلي؟ الصورة مزدوجة. فمن جهة، السوق البرتغالي ما زال مفتوحًا وودّيًا للأجانب، ويجسد حصة أجنبية مستقرة وقوية، ولا علامة على فرار المستثمرين هنا. ومن جهة أخرى، تتراكم الآن ثلاثة عوامل خطر في آن واحد: تحذير تصحيح الأسعار من البنك المركزي، وضريبة الشراء الجديدة (IMT) الموجهة لغير المقيمين، والتعرض لمخاطر المناخ في مناطق معينة. والاستنتاج العملي ليس «الامتناع»، بل «التسعير الصحيح»: فمن يدخل صفقة في البرتغال الآن عليه أن يبني حسابه الاقتصادي على القيمة الحالية وعلى سيناريو ضريبي محدّث، لا على افتراض استمرار ارتفاع الأسعار.
الولايات المتحدة
محافظ فيدرالي جديد، وفائدة لا تنخفض: ماذا يعني تعيين Kevin Warsh لمستثمري العقار
صادق مجلس الشيوخ الأمريكي في 13 مايو 2026 على تعيين Kevin Warsh رئيسًا جديدًا للاحتياطي الفيدرالي، بتصويت 54 مقابل 45، وهو التصويت الأكثر انقسامًا في تاريخ تعيين محافظ للفيدرالي. وبدأ وورش، 56 عامًا، اقتصادي سابق في بنك الاستثمار Morgan Stanley وعضو مجلس محافظي الفيدرالي بين 2006 و2011، ولايته في 15 مايو 2026، مع انتهاء ولاية جيروم باول.
وضع الفائدة حتى اليوم
بقيت فائدة الاحتياطي الفيدرالي عند 3.50%-3.75% في اجتماع FOMC الأخير (28-29 أبريل 2026). وارتفعت فائدة الرهن العقاري لـ30 سنة في 21 مايو 2026 إلى 6.51%، مقابل 6.36% في الأسبوع السابق، بارتفاع 15 نقطة أساس في أسبوع. وانخفضت طلبات الرهن العقاري للشراء 4.1% في الأسبوع نفسه.
توقعات السوق: لا تخفيضات في 2026
أقل من 3% من التداول في سوق مشتقات الفائدة (CME FedWatch) يسعّرون أي خفض للفائدة في أي من اجتماعات FOMC المتبقية لعام 2026. والسبب: التضخم عند 3.8%، أي ما يقارب ضعف هدف الفيدرالي البالغ 2%، إلى جانب عدم يقين ناجم عن سياسة الرسوم الجمركية وأسعار الطاقة.
سياسة وورش: تشكك في تيسير سريع
ورغم أن تعيينه يُنظر إليه علنًا على أنه استمرار لضغط ترامب على الفيدرالي لخفض الفائدة، فإن تموضع وورش الحقيقي أكثر تعقيدًا. ففي ولايته السابقة غادر مجلس المحافظين في 2011 بسبب خلاف مع سياسة QE لبرنانكي. وموقفه المعلن: على الفيدرالي أن يحصر نفسه في مكافحة التضخم، وأن يتحدث أقل ويتدخل أقل. وحُدّد اجتماع FOMC الأول برئاسته في 16-17 يونيو 2026.
عامل واحد يُفحص في السوق: احتمال أن يختار وورش التيسير الكمي (QE - شراء سندات) أداةً لتحفيز الاقتصاد، بدل خفض الفائدة. وإذا تحقق هذا التوقع، فسيكون الأثر في العقار عكس المتوقع - ارتفاع أسعار العقارات في ظل سيولة مرتفعة، دون تخفيف في تكاليف التمويل.
من مكتب الكاتب:
على المستثمرين والمطورين الذين يفحصون صفقات في السوق الأمريكية أن يفحصوا جدوى الصفقة على أساس فائدة 6.5% فأكثر افتراضًا أساسيًا، وألا يعتمدوا على سيناريو خفض الفائدة في 2026. كما يُنصح بإعادة فحص rate lock قائم على صفقات قيد الإجراء وكذلك cap rate الذي كان أساس تحليل جدوى أُجري قبل عدة أشهر.
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית