النشرة الشهرية - يوليو 2026

مرحبًا بالجميع!

يُعدّ الخفض الإضافي للفائدة من قبل محافظ بنك إسرائيل إلى 3.5% علامة مشجعة لسوق العقار في إسرائيل، ويأتي بالتزامن مع أنباء عن مخزون يبلغ نحو 86,000 شقة غير مباعة. ومع ذلك، لفتت الانتباه عبارة أوري ليفين، المدير العام لشركة تدهار، في مؤتمر العقار لدى EY، بأن أسعار الشقق انخفضت بنسبة 20%، وأننا ندخل فترة صعبة في مجال العقار في إسرائيل. كل ذلك فيما تدل بيانات دائرة الإحصاء المركزية على انخفاض طفيف يقل عن 2% في أسعار الشقق.

في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:

أ. تقرير جاذبية أوروبا للاستثمارات الأجنبية.

ب. اليونان: برنامج «أنا أرمّم» دخل حيز التنفيذ.

ج. رومانيا: أزمة سياسية متواصلة.

د. بلغاريا: أكبر نمو ربع سنوي في الاتحاد الأوروبي في أسعار الشقق.

هـ. البرتغال: بحسب Eurostat - أكبر نمو سنوي في أسعار الشقق في الاتحاد الأوروبي.

و. أوكرانيا: مؤتمر إعادة الإعمار 2026.

ز. الولايات المتحدة: البناء بعيد عن الطلب.

قراءة ممتعة،

المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب

مايو 2026 - التضخم - صورة كاملة

تتيح بيانات Eurostat لشهر مايو 2026 مقارنة كاملة بين الدول الأوروبية الست التي نتابعها. وقبل أن نغوص في الأرقام، توجد تفرقة واحدة أساسية تتكرر مرارًا في التغطية الإعلامية وتربك المستثمرين.

الاتحاد الأوروبي مقابل منطقة اليورو - لماذا يهم ذلك

يضم الاتحاد الأوروبي (EU) 27 دولة. أما منطقة اليورو، أي الدول التي تستخدم اليورو عملة، فتضم حاليًا 20 منها. ورومانيا عضو في الاتحاد الأوروبي لكنها تستخدم الليو (Lei)؛ فهي موجودة في تصنيف الاتحاد الأوروبي ولا توجد في تصنيف منطقة اليورو. أما بلغاريا، في المقابل، فقد انضمت إلى منطقة اليورو في مطلع 2026، ولذلك تظهر في التصنيفين.

ولهذا يمكن لعنوانين حقيقيين ودقيقين أن يقولا في آن واحد: «رومانيا - أعلى تضخم في الاتحاد الأوروبي» و«بلغاريا - أعلى تضخم في منطقة اليورو». لا تناقض هنا.

البيانات بحسب الدولة - مايو 2026

أوكرانيا ليست عضوًا في الاتحاد الأوروبي وتدير سياسة نقدية مستقلة تمامًا (فائدة NBU: 15%)، ولذلك لا تندرج في هذه المقارنة.

ما الذي يفسر الفجوات

رومانيا حالة متطرفة: تضخم 10.9% إلى جانب فائدة بنك مركزي 6.5% تبقى مجمدة، ما يعني فائدة حقيقية سلبية عميقة. وهو مزيج غير صحي ينبغي للمستثمرين تسعيره في كل صفقة.

بلغاريا تواجه مشكلة هيكلية: فقد انضمت إلى منطقة اليورو بأعلى تضخم فيها، وليست لديها أدوات نقدية مستقلة. لا تستطيع رفع الفائدة، ولا تستطيع خفض قيمة العملة. وارتفاع الأسعار في بلغاريا يجب أن يُكبح عبر انخفاض الطلب - عملية بطيئة ومؤلمة.

اليونان عند 5% تفاجئ سلبًا قياسًا بما كان في 2024، بسبب تكاليف الطاقة والسياحة أساسًا اللتين تسحبان الأسعار إلى الأعلى. وهذا لا يغيّر صورة الاستثمار على المدى الطويل، لكنه يستحق المتابعة.

قبرص والبرتغال وإيطاليا تتحرك حول متوسط منطقة اليورو - بيئة متوازنة نسبيًا وممثِّلة.

من مكتب الكاتب:

بيئة التضخم غير موحدة. فالحديث ليس عن «أوروبا» - بل عن ست دول بظروف اقتصادية كلية مختلفة جوهريًا. والفجوة بين رومانيا (10.9%) وإيطاليا (3.2%) هي فارق سياسات واستقرار والتقاء بين رأس المال والمخاطر. وفي كل صفقة في هذه الدول، يجب أن يكون سؤال التضخم المحلي وكيف يؤثر في تكاليف البناء وفي الإيجار الحقيقي وفي توقعات المشترين على الطاولة.

تقرير جاذبية أوروبا للاستثمارات الأجنبية. الفائزون - ليسوا من توقعناهم

صدر التقرير الخامس والعشرون من EY عن جاذبية أوروبا للاستثمارات الأجنبية في يونيو 2026، ومع كل الاحترام للأرقام الإجمالية، 5,026 مشروعًا في 2025، بانخفاض 7%، فإن القصة الحقيقية في التفاصيل. EY لا تحصي المال. إنها تحصي القرارات: مصنع افتُتح، ومركز R&D أُنشئ، ومكتب إقليمي تقرر إنشاؤه. وهذا تصويت من أصحاب القرار الذين يملكون المال.

تبقى فرنسا في المرتبة الأولى بـ852 مشروعًا، لكنها تراجعت 17%. وبريطانيا ثانية (730، ناقص 14%)، وألمانيا ثالثة (548، ناقص 10%). والدول التي قادت FDI الأوروبي لأجيال تعرض أكبر الانخفاضات في السنوات الأخيرة. ليس تذبذبًا - بل نمط.

المال يتبع سلسلة الإنتاج

ارتقت تركيا من المرتبة 5 إلى 4 مع أعلى نمو في Top 10. وتواصل بولندا وإسبانيا الصعود. وما يجمع بينهما: أسواق عمل تنافسية، وقرب جغرافي من المصنّعين، واستقرار يتيح التخطيط. هذا ليس موضة - بل nearshoring تحول إلى استراتيجية.

وارسو وبوخارست - مدينتان تنموان من هذا الاتجاه

بولندا (المرتبة 6، +10%) ورومانيا (المرتبة 11، +16%) هما من الدول القليلة في CEE التي نمت في 2025 فيما تباطأ وسط شرق أوروبا كله. أما المجر، للمقارنة، فتراجعت 9%. وتدل الفجوة على أمر هيكلي: المستثمرون يختارون حكومات مستقرة ووصولًا إلى صناديق الاتحاد، وهذا يستبعد بودابست لصالح وارسو وبوخارست.

بوخارست تحديدًا قدمت 45 من أصل 109 مشاريع رومانية، معظمها خدمات ولوجستيات وIT. لكن الرقم الذي يروي القصة فعلًا: 60% من المشاريع في 2025 كانت توسعات لمستثمرين قائمين، لا دخولًا جديدًا. وهذا مختلف جدًا. مستثمر موجود أصلًا في الميدان، يعرف اليد العاملة والموردين والبيروقراطية، واختار أن يضاعف رهانه. وهذا تعبير عن ثقة بعد تجربة، لا وعد. وارتفعت قيمة المشاريع من 5.6 مليار يورو في 2024 إلى 8.1 مليار في 2025، بارتفاع 44.6%.

وبالنسبة إلى العقار يعني ذلك أن المكاتب والمستودعات والسكن للعاملين لا تُبنى على طلب مضاربي، بل تُبنى على شركات أغلقت أصلًا عقود عمل على المدى المتوسط.

إيطاليا - السوق الكبرى التي فاتتها الفرصة

إيطاليا في المرتبة 7 بـ206 مشاريع، لكنها تراجعت 8%. وهي الاقتصاد الثالث في الاتحاد الأوروبي، ومع ذلك تبقى خلف إسبانيا وبولندا وحتى بلجيكا في وتيرة المشاريع. والأسباب معروفة في الميدان: تعقيد تنظيمي، وتكاليف طاقة، وسوق عمل متصلب. ليست حالة طوارئ، لكنها سوق يسعّرها المستثمرون الدوليون بحذر. ولمن يعمل مع مستأجرين تجاريين في شمال إيطاليا، يحسن الانتباه إلى احتمال أن يصل الطلب أبطأ مما يُفترض.

اليونان: فجوات الإنتاجية

اليونان حالة فريدة في هذا التقرير. فآخر رقم متاح لدى EY لليونان بصفتها دولة يتحدث عن 35 مشروعًا في 2024، بانخفاض عن 50 في 2023. وهو رقم متواضع قياسًا بحجم الاقتصاد. ومع ذلك، تشير EY مرارًا إلى أن إحساس الجاذبية لدى المستثمرين تجاه اليونان يواصل الارتفاع. وهذه الفجوة، بين ما يقوله المستثمرون وما يفعلونه فعلًا، تفصيل مثير لكل من يستثمر في اليونان: النظرية إيجابية، لكن القرارات تهبط ببطء.

قبرص: سوق تلعب في ملعب آخر

قبرص غير مشمولة في تصنيفات Top 20 للتقرير الأوروبي، لا لأنها ضعيفة، بل لأنها دولة صغيرة تلعب في فئة مختلفة. والقصة القبرصية في العقار تظل قصة من يشتري عقارًا بوصفه منتجًا (للسكن أو الضريبة أو الوصول إلى أوروبا)، لا من يفتتح مركز R&D. وتقرير EY أقل صلة لمن يفحص قبرص بوصفها وجهة.

اليونان

برنامج «أنا أرمّم» في اليونان

فُتحت منصة التقديم لبرنامج «Renovate 2026» في 15 يونيو 2026. ويعرض البرنامج، بموازنة 500 مليون يورو، على أصحاب الشقق القديمة والفارغة في اليونان تمويلًا حكوميًا حتى 95% من كلفة الترميم الكامل، وكذلك إعفاءً ضريبيًا على الإيجار لمدة ثلاث سنوات. على الورق يبدو مذهلًا. وعمليًا الصورة أكثر تعقيدًا.

هل هو مفتوح للأجانب أيضًا؟

نعم، لكن مع تحفظات مهمة.

البرنامج مفتوح لكل فرد (لا شركة) يملك 50% على الأقل من ملكية عقار مؤهل في اليونان، سواء كان مقيمًا في اليونان أم لا. والشرط العملي الأول هو أن يكون لدى مقدم الطلب رقم AFM (رقم تعريف ضريبي يوناني) ووصول إلى Taxisnet، وهي البوابة الحكومية التي تُقدَّم عبرها الطلبات.

بالنسبة إلى الدخل: تُحدَّد الأهلية بحسب الدخل الخاضع للضريبة لعام 2025 وفق الإبلاغ إلى اليونان. بالنسبة إلى غير المقيمين: قد يُحتسب الدخل العالمي، بحسب وضعكم الضريبي.

ما شروط العقار؟

يجب أن يستوفي العقار كل الشروط التالية:

• رخصة بناء صدرت قبل 31 ديسمبر 1990
• مساحة رئيسية حتى 120 م² (حتى 150 م² للأسر التي لديها ثلاثة أطفال فأكثر)
• تصنيف طاقة C أو أدنى منه
• كان العقار مصرَّحًا بأنه فارغ في النموذج E2 (إقرار الإيجار لدى سلطة الضرائب) في عامي 2024 و2025
• لا يوجد على العقار أي تمويل حكومي للترميم منذ يناير 2020
• العقار غير مسجل في سجل الإيجار قصير الأجل (أي غير مسجل كعقار Airbnb)

النقطة الأخيرة مهمة جدًا: عقار يعمل حاليًا كـ Airbnb مرفوض تلقائيًا. وهذه خطوة متعمدة - فاليونان تحاول إعادة العقارات إلى سوق الإيجار طويل الأجل.

كم من المال يمكن الحصول عليه؟

المنحة الأساسية 80% من الكلفة المعترف بها. وترتفع 5 نقاط مئوية لكل شرط من الشروط التالية يتحقق: العقار في بلدة جبلية أو جزيرة؛ مقدم الطلب والد/والدة وحيد أو أسرة بثلاثة أطفال فأكثر؛ لمقدم الطلب أو لزوجه/زوجته أو لمعال إعاقة معترف بها.

سقف المنحة: 36,000 يورو للعقار، بما يتوافق مع سقف 300 يورو للمتر المربع. والحد الأقصى المطلق 95% لأصحاب الدخل في الفئة I، و85% للفئة II.

الأعمال المعترف بها: ترميم شامل - سباكة، كهرباء، تبليط، مطبخ، حمامات، لياسة، دهان، إصلاحات إنشائية. وإضافة إلى ذلك، يلزم تحديث طاقة أدنى (نوافذ، سخان شمسي، مضخة حرارية) يحسّن التصنيف بدرجة واحدة على الأقل.

ما الالتزام مقابل ذلك؟

هنا يدخل البند الذي يفوّته كثيرون: العقار الذي تلقى منحة يجب أن يُؤجَّر إيجارًا طويل الأجل (إيجار سكن رئيسي فقط) لمدة خمس سنوات على الأقل. والمخالفة، بما فيها الإيجار قصير الأجل، تستوجب إعادة المنحة كاملة. في المقابل، الحافز الضريبي حقيقي: دخل الإيجار من العقار بعد الترميم مؤهل لإعفاء ضريبي لثلاث سنوات.

"World's Best Travel Destination" لعام 2026

افتتح موسم صيف 2026 بسلسلة من البيانات التي تدل على أن اليونان تواصل ترسيخ مكانتها إحدى الوجهات السياحية الرائدة في أوروبا. فقد اختيرت اليونان «World's Best Travel Destination» في إطار Grand Travel Awards Finland 2026، للسنة الثانية على التوالي. وفي هذه الفئة تفوقت اليونان على منافسين أقوياء مثل إيطاليا وإسبانيا والبرتغال والنرويج. ويستند التقدير إلى استطلاع مستقل أجرته شركة الأبحاث Nordic Bench، يجمع بين تقييمات المستهلكين والمسافرين وآراء مهنيين من قطاع السياحة وتقديرات لجنة من ذوي الاختصاص، ويعكس الرضا العالي لدى الزوار ومكانة اليونان المتعززة في سوق السياحة الدولية.

وإلى جانب هذا التقدير المرموق، تضع بيانات نشرتها مؤخرًا European Travel Commission (ETC) اليونان بين الوجهات الصيفية الخمس الأكثر طلبًا في أوروبا لعام 2026. ووفق تقرير «Monitoring Sentiment for Intra-European Travel»، تشكل اليونان 6% من تفضيلات السفر لدى الأوروبيين للفترة أبريل-سبتمبر، خلف إسبانيا (14%) وإيطاليا (11%) وفرنسا (8%)، وعلى المستوى نفسه مع البرتغال. ويشير التقرير إلى طلب مستقر من أسواق مركزية بينها بريطانيا وألمانيا وفرنسا وبولندا، ويأتي في ظل رقم مشجع آخر: فقد بلغت نية السفر الإجمالية للأوروبيين لصيف 2026 ذروتها منذ 2020، إذ يخطط 82% من المستجيبين للسفر بين أبريل وسبتمبر - بارتفاع 10% عن العام الماضي.

وتدعم المعطيات الاقتصادية الفعلية هذا الاتجاه أيضًا، وبقوة. فبحسب بيانات بنك اليونان، بلغت إيرادات السياحة في الأشهر الأربعة الأولى من 2026 (يناير-أبريل) نحو 2.8 مليار يورو، بارتفاع 36.9% عن الفترة المقابلة من العام الماضي، بزيادة نحو 753 مليون يورو. وفي الوقت نفسه ارتفع عدد الزوار الأجانب 27.1%. وكون الإيرادات تنمو أسرع من عدد الزوار يدل على اتجاه مهم: ارتفاع في الإنفاق المتوسط للسائح وانتقال إلى سياحة ذات قيمة أعلى، لا إلى ارتفاع في الكمية فقط. وفي الربع الأول وحده ارتفع الإنفاق المتوسط للرحلة نحو 20%.

وعند الجمع بين الطلب المرتفع والتقدير الدولي واستمرار الارتفاع في الإيرادات وفي الإنفاق للسائح، تتكون صورة قطاع سياحة قوي وديناميكي، يرسّخ 2025 عامًا قياسيًا (إيرادات تزيد على 23 مليار يورو و37.98 مليون زائر دولي) ويواصل دعم تطور سوق الفنادق والضيافة في البلاد.

تغطيتنا الإعلامية

«الصف الأول على البحر» الذي كان رمز فخامة يتحول إلى شارة تحذير - وفي إسرائيل، انهيار المنحدرات في هرتسليا ليس حادثًا محليًا بل علامة على العملية نفسها.

لماذا يلزم الفوز بجائزة أوسكار لبيع شقة بـ2.7 مليون شيكل؟ يبدو رائعًا، لكن توجد هنا حيلة تسويقية يجب على كل مشترٍ لشقة أن يفهمها: عندما لا يسمح البنك للمقاول بخفض السعر، ولا يسامح السوق على الخصم، يبقى شراء نجمة. وهذه النجمة؟ أنتم تدفعون ثمنها، لا المقاول.

الشيكل القوي جعل شقة في أوروبا أرخص بـ100,000 شيكل مما كانت قبل سنة. الشقة نفسها، العنوان نفسه، مال أقل. وعندما يبلغ عائد الإيجار في إسرائيل 2%-3% وفي شرق أوروبا يصل إلى 7%-7.5%، لم يعد السؤال «لماذا نخرج إلى الخارج»

عندما تعطي شقة في إسرائيل عائدًا 2%-3% ويصعب الوصول إليها أصلًا، وتعطي شقة في رومانيا أو بلغاريا 7%-7.5% - فإن السؤال الذي يطرحه إسرائيليون أكثر فأكثر لم يعد «لماذا نستثمر في الخارج»

رومانيا

أزمة سياسية متواصلة

منذ شهرين ورومانيا بلا حكومة مستقرة، ولم ينتهِ الأمر بعد.

سقطت الحكومة المؤيدة لأوروبا في مطلع مايو، بعدما انتقل أكبر حزب في البرلمان (PSD، الاشتراكيون الديمقراطيون) فجأة إلى جانب اليمين المتطرف وأسقطها في تصويت على سحب الثقة. ومنذئذ حاول الرئيس تعيين رئيسي وزراء - أحدهما انسحب بنفسه، والثاني فشل في تصويت الثقة في البرلمان قبل نحو أسبوعين. والآن يبحث عن مرشح ثالث. وإذا فشل هذا أيضًا، يتيح القانون في رومانيا للرئيس حل البرلمان والذهاب إلى انتخابات مبكرة، وهو أمر لم يحدث هناك قط.

لماذا يعنيكم ذلك، حتى لو كنتم مستثمرين فقط ولا تهتمون بالسياسة:

• الليو (العملة الرومانية) ضعف أمام اليورو إلى أدنى مستوى تاريخي في ظل عدم اليقين. وهذا يؤثر مباشرة في من يخطط تدفقًا نقديًا بالليو أو يقارن تكاليف البناء المحلية مع البيع باليورو.
• عجز الموازنة في رومانيا هو الأعلى في الاتحاد الأوروبي، ووكالات التصنيف تحذر أصلًا من خفض التصنيف. تصنيف أدنى = فائدة أعلى على الدين الحكومي، وهذا يتدحرج عادة إلى تكاليف التمويل في السوق الخاصة أيضًا، بما فيها الرهون العقارية وتمويل المشاريع.
• الوصول إلى أموال الاتحاد الأوروبي (أكثر من 10 مليارات يورو في السنة) يتوقف على قدرة الحكومة على تنفيذ إصلاحات وتقليص العجز. وحكومة انتقالية ضعيفة تجد صعوبة في ذلك، وهذا قد يبطئ مشاريع البنى التحتية والتطوير المتأثرة مباشرة أو بصورة غير مباشرة بأموال الاتحاد.
• اليمين المتطرف (AUR) يتصدر حاليًا الاستطلاعات بفارق كبير. وإذا جرت انتخابات مبكرة، فهناك احتمال معقول أن يفوز، وهذا قد يغيّر الاتجاه العام لرومانيا تجاه الاتحاد الأوروبي والمستثمرين الأجانب، وإن لم يكن فوريًا.

سنواصل المتابعة والتحديث وفقًا للتطورات.

من مكتب الكاتب:

هذا لا يعني «لا تستثمروا في رومانيا» - فالسوق الروماني حي ويتنفس منذ زمن طويل عبر أزمات سياسية لا تقل دراما. لكنه يعني: افحصوا توقيت الصفقات المهمة، وكونوا متيقظين لتقلبات سعر الصرف، ولا تفترضوا أن الاستقرار الذي كان قبل سنة سيعود بالسرعة نفسها.

بلغاريا

6.2% أعلى نمو ربع سنوي في EU في الربع الأول من 2026؛ و14.8% سنويًا - المركز الثالث في الاتحاد

وفق مؤشر أسعار السكن للربع الأول 2026 الصادر عن Eurostat، تبرز بلغاريا في فئتين: أعلى نمو ربع سنوي بين جميع دول الاتحاد الأوروبي السبع والعشرين، بنسبة 6.2% في الأشهر الثلاثة الأولى من السنة، والمركز الثالث في النمو السنوي بنسبة 14.8% مقارنة بالربع المقابل في 2025. وفوقها البرتغال وسلوفاكيا فقط. وبلغ متوسط الاتحاد 5.1% سنويًا و1.2% ربع سنويًا.

ويأتي الرقم في توقيت دقيق: فالربع الأول من 2026 هو أول ربع كامل تعمل فيه بلغاريا بصفتها عضوًا رسميًا في منطقة اليورو، بعدما اعتمدت العملة المشتركة في 1 يناير. والمعنى ليس رمزيًا فقط، فالانضمام إلى منطقة اليورو يزيل خطر سعر الصرف على المستثمرين من أوروبا، ويبسط صفقات التمويل المتعلقة بالعقارات، ويضع سوق العقار البلغاري على رف المقارنة نفسه مع إسبانيا واليونان والبرتغال.

وفي السوق المحددة، تعرض بيانات الربع الأول من 2026 في صوفيا متوسط سعر صفقات قدره 2,680 يورو للمتر المربع، بانخفاض طفيف عن مستوى نهاية 2025 (2,790 يورو للمتر المربع)، لكن مع ارتفاع نحو 29% عن مستويات بداية 2025. وعلى ساحل البحر الأسود سُجّلت في العام الماضي عوائد إيجار صافية متوسطة 6.7%، وحتى 8.4% في العقارات الراقية مع إدارة مهنية، بما في ذلك مواسم مايو وأكتوبر التي بدأت تقوى إلى جانب الصيف التقليدي.

من مكتب الكاتب:

1. المثير للاهتمام بوجه خاص هو الفجوة بين بلغاريا وسائر أسواق شرق أوروبا: فهي ما زالت تعرض أسعارًا أدنى بكثير من غرب أوروبا، لكن الآن مع إطار عملة مماثل. وبالنسبة إلى مستثمر إسرائيلي يعمل على أي حال بالدولار أو اليورو، فهذا يبسط الحساب.

2. صوفيا مقابل ساحل البحر الأسود - سوقان مختلفتان تمامًا في ملف المخاطر. صوفيا يحركها مستأجرون محليون وتجاريون وطلب متواصل؛ وساحل البحر الأسود يعتمد على موسم السياحة مع إمكانات عائد أعلى لكن تعرض موسمي أعلى. والاستراتيجية والهدف وأفق الاستثمار هي التي تحدد ما يناسب.

3. due diligence محلي - حسّنت بلغاريا الإطار القانوني وشفافية التسجيل في السنوات الأخيرة، لكن ما زالت توجد فجوات بين المقاطعات وبين أنواع العقارات. والمرافقة القانونية المحلية ليست توصية - بل شرط.

البرتغال

أسعار السكن - الرقم القياسي الشهري الثامن على التوالي: 3,156 يورو للمتر المربع؛ Eurostat تؤكد - الدولة ذات أعلى نمو في EU بـ17.8% سنويًا

في 1 يوليو نشرت منصة idealista مؤشر الأسعار لشهر يونيو: ارتفع الوسيط الوطني إلى 3,156 يورو للمتر المربع، الشهر الثامن على التوالي الذي يُكسر فيه رقم قياسي. واعتدلت وتيرة النمو السنوية من 10.2% في مايو إلى 8.9% في يونيو، لكن بحسب المنصة فإن تباطؤ الوتيرة لا يدل على انقلاب في الاتجاه، بل على سوق يواصل الارتفاع، ببساطة بنسبة أقل. وجاءت أعلى الارتفاعات من مناطق داخلية ونائية: Portalegre بـ25.8%، وCastelo Branco وSantarém بأكثر من 24% لكل منهما. وفي المدن الكبرى كان الارتفاع أكثر اعتدالًا: بورتو 6.9%، ولشبونة 5.8%. وتبقى لشبونة الأغلى بـ6,107 يورو للمتر المربع، وفي المنطقة الحضرية يبلغ المتوسط 4,403 يورو للمتر المربع.

وفي 2 يوليو نشرت Eurostat مؤشر أسعار السكن للربع الأول من 2026، وتحتل البرتغال المرتبة الأولى بين جميع دول الاتحاد السبع والعشرين: ارتفاع سنوي 17.8% مقارنة بالربع المقابل في 2025، وارتفاع ربع سنوي 3.8%، وهو الثاني من حيث الارتفاع في EU. وللمقارنة، بلغ متوسط الاتحاد 5.1% سنويًا و1.2% ربع سنويًا. ودولة واحدة فقط، فنلندا، سجلت انخفاضًا. و25 من أصل 26 دولة أبلغت سجلت ارتفاعًا.

والمؤشران، أحدهما محلي ويستند إلى أسعار الطلب، والآخر رسمي ويستند إلى صفقات مغلقة، يشيران إلى الاتجاه نفسه: طلب ثابت من جهة، ومعروض جديد لا ينجح في اللحاق من جهة أخرى. وقد حذّر بنك البرتغال في تقرير الاستقرار لمايو من «خطر انخفاض مفاجئ وغير متوقع في الأسعار»، لكن حتى الأشهر الأخيرة يواصل المؤشران الجري في الاتجاه المعاكس.

من مكتب الكاتب:

رقم Eurostat مهم لا بوصفه مؤشرًا فحسب، بل مؤسسة. فعندما تتصدر البرتغال الاتحاد الأوروبي في سنة كاملة، هذا ما يبرر رأس المال المؤسسي، وما يدفع الصناديق إلى فحص الصفقات، وما يصل إلى علم بلومبرغ. وهذه بالضبط العوامل التي تعزز الطلب الدولي وتصعّب تصحيحًا سريعًا.

ماذا يعني ذلك عمليًا للمستثمر الإسرائيلي:

• من اشترى قبل سنة ويجلس على عقار في البرتغال - ربح. ليس على الورق: بل في مستخرج التسجيل. سؤال يجب فحصه الآن: هل ارتفع الإيجار بوتيرة مماثلة؟ إن لم يكن، توجد فجوة يجب موازنتها.
• من يدرس الدخول - تنفي البيانات الافتراض بأن الانتظار سيأتي بسعر أدنى. فثمانية أشهر من الأرقام القياسية و17.8% سنويًا ليست وضعًا اعتاد أن ينقلب دون حدث خارجي على مستوى فائدة حادة أو أزمة سياسية. والخطر ذو الصلة حاليًا ليس انخفاض الأسعار، بل كلفة التمويل وتسعير العقار تسعيرًا خاطئًا.
• تحذير البنك المركزي (من تقرير مايو، الذي أبلغنا عنه هنا في الشهر الماضي) لا يجوز تجاهله. فالبرتغال في نقطة يرتفع فيها السوق ويحذر فيها منظمون كبار في آن واحد، وهو مزيج يستوجب الدخول بوسادة أمان لا برافعة مالية قصوى.

أوكرانيا

مؤتمر إعادة إعمار أوكرانيا 2026

في 25-26 يونيو، في ميناء غدانسك التاريخي في بولندا، اجتمع أكثر من 4,000 ممثل من 102 دولة حول سؤال واحد: من يدفع لإعادة إعمار أوكرانيا، وكيف؟ ويُعدّ مؤتمر إعادة الإعمار الدولي (Ukraine Recovery Conference 2026) أكبر منصة من نوعها، وما تقرر فيه سيؤثر في أسواق العقار والبنى التحتية في السنوات القادمة.

588 مليار دولار لعقد

يقدّر البنك الدولي التكلفة الإجمالية لإعادة إعمار أوكرانيا بنحو 588 مليار دولار، موزعة على عقد. وهذا ليس رقمًا واحدًا، بل خارطة استثمار: قطاع النقل وحده يحتاج 96 مليار دولار، والطاقة 91 مليارًا، والسكن - قرابة 90 مليار دولار.

والسكن هو القطاع الثالث من حيث الحجم في احتياجات إعادة الإعمار. وأنهى مؤتمر غدانسك نفسه جولة أولى من التعهدات التمويلية تزيد على 10 مليارات يورو من حكومات ومؤسسات مالية.

دخلت آليتان مركزيتان حيز التشغيل الكامل في عام 2026:

صندوق URIF (US-Ukraine Reconstruction Investment Fund) صندوق مشترك بين وزارة الخزانة الأمريكية وأوكرانيا. وأُقر الاستثمار الأول رسميًا في 2026 في شركة تكنولوجيا. ويُتوقع أن يجمع الصندوق نحو 200 مليون دولار حتى نهاية العام، وهذه مجرد مرحلة أولى.

تمويل مؤسسي متعدد الطبقات: EBRD وEIB وIFC ومؤسسات أخرى تموّل مشاريع وفق آليات ضمانة حكومية. ومستثمر خاص يدخل بصفة co-investor إلى جانب هذه الجهات يتمتع ببنية مخاطر مختلفة تمامًا عن الاستثمار المباشر.

الوضع على الأرض

في غياب اتفاق سلام كامل، يعمل سوق العقار الأوكراني في ظروف غير عادية، لكنه يعمل. وبلغت متوسطات عوائد الإيجار 7.55% في مارس 2026 (Global Property Guide)، مع تصدر دنيبرو بـ9.76% ولفيف بـ7.17%. ويُتوقع أن ترتفع أسعار السكن 8-10% هذا العام في السوق الأولية، بسبب تكاليف البناء المرتفعة وضعف أنبوب المعروض.

ويشير نموذج Oxford Economics إلى 12.3 سنة لإعادة الإعمار الكاملة في سيناريو وقف إطلاق نار مستقر، مقابل 27 سنة بلا اتفاق. ومن يدخل الآن، قبل أن تتضح الصورة الأمنية، يحصل على «علاوة جرأة»، كما عرّفتها غرفة التجارة الأمريكية في أوكرانيا.

من مكتب الكاتب:

مؤتمر غدانسك ليس حدثًا آخر في التقويم. فهو يمثل تغييرًا هيكليًا: فالانتقال من «الدعم الإنساني» إلى «تمويل إعادة الإعمار الاقتصادي» أصبح رسميًا، مع أطر تعاقدية تحمي المستثمرين الخاصين.

ومن يفحص التعرض لأوكرانيا، في السكن أو البنى التحتية أو شركات إعادة الإعمار، يقف الآن في الوقت المناسب لفحص هيكل دخول، لا لانتظار وضوح كامل قد يأتي متأخرًا جدًا.

الولايات المتحدة

الدولار بعيد عن الذروة، والبناء بعيد عن الطلب

يونيو 2026. عندما ننظر إلى السوق الأمريكية اليوم، نرى صورتين تروي قصة واحدة.

الصورة الأولى هي الدولار. ففي مطلع الشهر لامس 2.80 شيكل، أدنى مستوى له منذ 1993. ومنذئذ تعافى قليلًا وعاد يتحرك حول 2.98-2.99، لكن لنضع ذلك في سياقه: ففي نهاية ديسمبر الماضي كان الدولار عند نحو 3.19 شيكل. أي إنه حتى بعد التعافي، من يشتري عقارًا في الولايات المتحدة اليوم يفعل ذلك بعملة ما زالت بعيدة عن ذروتها. وبالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي، هذا ليس عنوانًا عابرًا - بل نقطة دخول.

الصورة الثانية بعيدة عن العناوين الاقتصادية، وهي تحديدًا التي تملي الواقع على الأرض: نقص السكن.

الفجوة التي لا تختفي

يحمل سوق الإسكان الأمريكي على ظهره فجوة متراكمة من ملايين الوحدات. وتتراوح التقديرات بين مليونين وثمانية ملايين، بحسب من تسأل، لكن تقرير Realtor.com لعام 2026 يشير إلى نحو 4 ملايين منزل ناقص. ووراء هذا الرقم حقيقة بسيطة واحدة: أكثر من عقد من نقص البناء. وحتى في 2025، سنة ذات نشاط بناء قوي نسبيًا، لم تلحق وتيرة البناء بوتيرة تشكل الأسر الجديدة. بل انخفض بناء المنازل المنفردة إلى أدنى مستوى منذ 2019.

وفي الوقت نفسه، تواصل أجزاء كبيرة من الأسواق في الولايات المتحدة جذب السكان، والهجرة الداخلية، والنمو، وأماكن العمل الجديدة. وهذا يولّد طلبًا لا يختفي، حتى عندما تكون الفائدة مرتفعة.

أقول ذلك منذ سنوات لزبائني: العقار السكني ليس رفاهية. يمكن للإنسان أن يؤجل شراء منزل. أما الحاجة إلى السكن في مكان ما فلا يمكنه تأجيلها.

الطلب الذي ينتظر تحت السطح

أرسلت الفائدة المرتفعة في السنوات الأخيرة ملايين الأمريكيين إلى الانتظار على الجانب. وهم ما زالوا بحاجة إلى سكن، لكنهم ينتظرون اللحظة المناسبة. وهذا ما يُسمى الطلب المحبوس: ضغط يتراكم ولا يتحرر. ويقدّر تقرير Realtor.com أنه في 2025 وحدها «غاب» نحو 1.82 مليون أسرة شابة، من جيل الألفية والجيل Z، لم تنجح في الانتقال إلى سكن مستقل بسبب الأسعار. وهذا أعلى مستوى منذ أربع سنوات.

وفي الجانب الآخر من المعادلة - المطورون. فقد دفعت تكاليف التمويل والبناء المرتفعة كثيرين منهم إلى تقليص مشاريع جديدة. اجمعوا هذين معًا وستحصلون على صورة واضحة: عندما تتحسن الظروف ويتحرر الطلب المحبوس، لن يكون المعروض موجودًا لاستيعابه. وعندما يلتقي الطلب بمعروض محدود - تعرف الأسعار إلى أين تتجه.

المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.

مترجم عن الأصل العبري. עברית

كل الأعداد