Ежемесячная рассылка - июль 2026

Всем здравствуйте!

Дополнительное снижение процентной ставки управляющим Банком Израиля до 3,5% - обнадёживающий знак для рынка недвижимости в Израиле, оно приходит одновременно с сообщениями о запасе примерно 86 000 непроданных квартир. Вместе с тем внимание привлекло заявление Ури Левина, генерального директора «Тидхар», на конференции по недвижимости EY, согласно которому цены на квартиры упали на 20%, и мы входим в сложный период в сфере недвижимости в Израиле. И всё это при том, что данные ЦСБ свидетельствуют о незначительном снижении цен на квартиры менее чем на 2%.

В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:

а. Доклад о привлекательности для иностранных инвестиций в Европе.

б. Греция: программа «Я делаю ремонт» вступила в силу.

в. Румыния: затяжной политический кризис.

г. Болгария: самый большой квартальный рост цен на квартиры в Европейском союзе.

д. Португалия: по данным Eurostat - самый большой годовой рост цен на квартиры в Европейском союзе.

е. Украина: конференция по восстановлению 2026 года.

ж. США: строительство далеко от спроса.

Приятного чтения,

Адвокат Илан Лейбович и команда офиса

Май 2026 года - инфляция - полная картина

Данные Eurostat за май 2026 года позволяют провести полное сравнение между шестью европейскими странами, за которыми мы следим. Прежде чем погрузиться в цифры, одно необходимое различие, которое снова и снова возникает в освещении СМИ и сбивает с толку инвесторов.

Европейский союз и еврозона - почему это важно

ЕС включает 27 стран. Еврозона, то есть страны, использующие евро как валюту, включает сегодня 20 из них. Румыния - член ЕС, но использует лей; она входит в рейтинг ЕС, но не в рейтинг еврозоны. Болгария же присоединилась к еврозоне в начале 2026 года, поэтому она появляется в обоих рейтингах.

Вот почему два настоящих и точных заголовка могут одновременно говорить: «Румыния - самая высокая инфляция в ЕС» и «Болгария - самая высокая инфляция в еврозоне». Противоречия здесь нет.

Данные по странам - май 2026 года

Украина не входит в ЕС и проводит полностью независимую денежно-кредитную политику (ставка NBU: 15%), поэтому в это сравнение не вписывается.

Чем объясняются различия

Румыния - крайний случай: инфляция 10,9% при ставке центрального банка 6,5%, остающейся замороженной, что означает глубоко отрицательную реальную ставку. Нездоровое сочетание, которое инвесторам необходимо закладывать в цену в каждой сделке.

Болгария сталкивается со структурной проблемой: она присоединилась к еврозоне с самой высокой инфляцией внутри неё, и у неё нет независимых денежно-кредитных инструментов. Она не может повысить ставку, не может девальвировать валюту. Рост цен в Болгарии должен быть остановлен через снижение спроса - медленный и болезненный процесс.

Греция с 5% неприятно удивляет по сравнению с тем, что было в 2024 году, главным образом из-за затрат на энергию и туризма, тянущих цены вверх. Это не меняет инвестиционной картины в долгосрочной перспективе, но за этим стоит следить.

Кипр, Португалия и Италия движутся вокруг среднего показателя еврозоны - относительно сбалансированная и показательная среда.

Со стола автора:

Инфляционная среда неоднородна. Речь не о «Европе» - речь о шести странах с принципиально разными макроусловиями. Разрыв между Румынией (10,9%) и Италией (3,2%) - это разница политики, стабильности и встречи капитала с риском. В каждой сделке в этих странах вопрос местной инфляции и её влияния на строительные затраты, реальную арендную плату и ожидания покупателей - вопрос, который должен быть на столе.

Доклад о привлекательности для иностранных инвестиций в Европе. Победители - не те, кого мы ожидали

25-й доклад EY о привлекательности Европы для иностранных инвестиций был опубликован в июне 2026 года, и при всём уважении к общим данным, 5 026 проектов в 2025 году, снижение на 7%, настоящая история - в деталях. EY не считает деньги. Он считает решения: открытый завод, созданный R&D-центр, принятое решение о региональном офисе. Это голосование предпринимателей деньгами.

Франция остаётся первой с 852 проектами, но снизилась на 17%. Великобритания вторая (730, минус 14%), Германия третья (548, минус 10%). Страны, десятилетиями возглавлявшие европейские ПИИ (FDI), показывают самые большие падения последних лет. Не колебание - закономерность.

Деньги следуют за производственной цепочкой

Турция поднялась с 5-го места на 4-е с самым высоким ростом в Top 10. Польша и Испания продолжают подниматься. Что их объединяет: конкурентные рынки труда, географическая близость к производителям и стабильность, позволяющая планировать. Это не мода - это nearshoring, ставший стратегией.

Варшава и Бухарест - два города, растущие на этой тенденции

Польша (6-е место, +10%) и Румыния (11-е место, +16%) - две из немногих стран ЦВЕ, выросших в 2025 году, пока Центральная и Восточная Европа в целом замедляется. Венгрия, для сравнения, снизилась на 9%. Разрыв свидетельствует о чём-то структурном: инвесторы выбирают стабильные правительства и доступ к фондам Союза, и это исключает Будапешт в пользу Варшавы и Бухареста.

Бухарест в частности обеспечил 45 из 109 румынских проектов, в основном услуги, логистика и IT. Но число, действительно рассказывающее историю: 60% проектов в 2025 году были расширениями существующих инвесторов, а не новыми входами. Это очень иное. Инвестор, уже находящийся на месте, знающий рабочую силу, поставщиков и бюрократию, и решивший удвоить ставку. Это выражение доверия после опыта, а не обещание. Стоимость проектов выросла с 5,6 млрд евро в 2024 году до 8,1 млрд в 2025 году, рост на 44,6%.

Для недвижимости это означает, что офисы, склады и жильё для работников строятся не на спекулятивном спросе, а на компаниях, уже заключивших трудовые договоры на среднесрочный период.

Италия - большой рынок, который упустил шанс

Италия на 7-м месте с 206 проектами, но снизилась на 8%. Это третья экономика Евросоюза, и всё же по темпам проектов она остаётся позади Испании, Польши и даже Бельгии. Причины известны на месте: регуляторная сложность, затраты на энергию, жёсткий рынок труда. Не чрезвычайная ситуация, но рынок, который международные инвесторы оценивают осторожно. Тем, кто работает с коммерческими арендаторами на севере Италии, стоит быть внимательными к возможности того, что спрос придёт медленнее, чем предполагается.

Греция: производственные разрывы

Греция - особый случай в этом докладе. Последний доступный показатель EY по Греции как по стране говорит о 35 проектах в 2024 году, снижение с 50 в 2023 году. Скромное число по сравнению с размером экономики. И всё же EY неоднократно отмечает, что ощущение привлекательности Греции среди инвесторов продолжает расти. Этот разрыв между тем, что инвесторы говорят, и тем, что они делают на практике, - интересная деталь для каждого, кто инвестирует в Грецию: теория позитивна, но решения приземляются медленно.

Кипр: рынок, играющий на другом поле

Кипр не входит в рейтинги Top 20 европейского доклада не потому, что он слаб, а потому, что это небольшая страна, играющая в другой категории. Кипрская история в недвижимости продолжает заключаться в том, что недвижимость покупают как продукт (для проживания, налоговых целей, доступа в Европу), а не открывают R&D-центр. Доклад EY менее актуален для тех, кто рассматривает Кипр как направление.

Греция

Программа «Я делаю ремонт» в Греции

Платформа подачи заявок на программу «Renovate 2026» открылась 15 июня 2026 года. Программа с бюджетом 500 млн евро предлагает владельцам старых и пустующих квартир в Греции государственное финансирование до 95% стоимости полного ремонта, а также освобождение от налога на арендную плату на три года. На бумаге это звучит потрясающе. На практике картина сложнее.

Открыта ли она и для иностранцев?

Да, но с важными оговорками.

Программа открыта для любого физического лица (не компании), владеющего не менее чем 50% права собственности на подходящий объект в Греции, будь то резидент Греции или нет. Первое практическое условие - у заявителя должен быть номер AFM (греческий налоговый идентификационный номер) и доступ к Taxisnet - государственному порталу, через который подаются заявки.

Что касается дохода: право определяется по налогооблагаемому доходу за 2025 год согласно отчётности в Греции. Для нерезидентов: возможно, будет учитываться глобальный доход в зависимости от Вашего налогового статуса.

Каковы условия для объекта?

Объект должен соответствовать всем следующим условиям:

• разрешение на строительство, выданное до 31 декабря 1990 года
• основная площадь до 120 кв. м (до 150 кв. м для семей с тремя и более детьми)
• энергетический рейтинг C или ниже
• объект был заявлен как пустующий в форме E2 (декларация об аренде в налоговый орган) в 2024 и 2025 годах
• на объект не получено никакого государственного финансирования ремонта с января 2020 года
• объект не зарегистрирован в реестре краткосрочной аренды (то есть не зарегистрирован как объект Airbnb)

Последний пункт очень важен: объект, который сегодня работает как Airbnb, автоматически не допускается. Это намеренный шаг - Греция пытается вернуть объекты на рынок долгосрочной аренды.

Сколько денег можно получить?

Базовый грант составляет 80% признаваемой стоимости. Он повышается на 5 процентных пунктов за каждое из следующих выполненных условий: объект находится в горном городе или на острове; заявитель - одинокий родитель или семья с тремя и более детьми; у заявителя, его/её супруга(и) или иждивенца есть признанная инвалидность.

Предел гранта: 36 000 евро на объект, в соответствии с пределом 300 евро за кв. м. Абсолютный максимум - 95% для получателей дохода категории I и 85% для категории II.

Признаваемые работы: полный ремонт - сантехника, электрика, напольное покрытие, кухня, санузлы, штукатурка, покраска, конструктивные исправления. Кроме того, требуется минимальная энергетическая модернизация (окна, солнечный бойлер, тепловой насос), повышающая рейтинг не менее чем на один класс.

Какое обязательство взамен?

Здесь вступает пункт, который многие упускают: объект, получивший грант, должен сдаваться в долгосрочную аренду (аренда только как основное жильё) не менее пяти лет. Нарушение, включая краткосрочную аренду, требует полного возврата гранта. Зато налоговый стимул реален: доходы от аренды объекта после ремонта имеют право на освобождение от налога на три года.

«World's Best Travel Destination» на 2026 год

Летний сезон 2026 года открылся рядом данных, свидетельствующих, что Греция продолжает укреплять свои позиции одного из ведущих туристических направлений Европы. Греция названа «World's Best Travel Destination» в рамках Grand Travel Awards Finland 2026 второй год подряд. В этой категории Греция опередила сильных конкурентов, таких как Италия, Испания, Португалия и Норвегия. Признание основано на независимом опросе, проведённом исследовательской компанией Nordic Bench, сочетающем рейтинги потребителей и путешественников, мнения профессионалов туристической отрасли и оценки комиссии экспертов, и отражает высокую удовлетворённость посетителей и укрепляющееся положение Греции на международном туристическом рынке.

Наряду с престижным признанием, данные, недавно опубликованные European Travel Commission (ETC), ставят Грецию среди пяти самых востребованных летних направлений Европы на 2026 год. Согласно докладу «Monitoring Sentiment for Intra-European Travel», на Грецию приходится 6% предпочтений европейцев в поездках на период с апреля по сентябрь, позади Испании (14%), Италии (11%) и Франции (8%) и на одном уровне с Португалией. Доклад указывает на стабильный спрос со стороны ключевых рынков, включая Великобританию, Германию, Францию и Польшу, и приходит на фоне ещё одного обнадёживающего показателя: общее намерение путешествовать европейцев на лето 2026 года достигло максимума с 2020 года, когда 82% опрошенных планируют поездку между апрелем и сентябрём - рост на 10% по сравнению с прошлым годом.

Реальные экономические данные тоже поддерживают тенденцию, и мощно. По данным Банка Греции, за первые четыре месяца 2026 года (январь-апрель) доходы от туризма достигли около 2,8 млрд евро, рост на 36,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, прирост около 753 млн евро. Одновременно число иностранных посетителей выросло на 27,1%. Тот факт, что доходы растут быстрее числа посетителей, свидетельствует о значимой тенденции: рост средних расходов на туриста и переход к туризму с более высокой ценностью, а не только рост количества. Только в первом квартале средние расходы на поездку выросли примерно на 20%.

Если соединить высокий спрос, международное признание и продолжающийся рост доходов и расходов на туриста, получается картина сильной и динамичной туристической отрасли, утверждающей 2025 год как рекордный (доходы свыше 23 млрд евро и 37,98 млн международных посетителей) и продолжающей поддерживать развитие гостиничного рынка и сферы гостеприимства в стране.

Наше присутствие в СМИ

«Первая линия к морю», бывшая символом роскоши, становится знаком предупреждения - и в Израиле обрушение обрывов в Герцлии - не местный инцидент, а признак того же процесса.

Зачем нужна обладательница «Оскара», чтобы продать квартиру за 2,7 млн шекелей? Звучит круто, но здесь есть маркетинговый трюк, который должен понимать каждый покупатель квартиры: когда банк не позволяет застройщику снизить цену, а рынок не прощает скидку, остаётся купить звезду. И эта звезда? Платите за неё Вы, а не застройщик.

Сильный шекель сделал квартиру в Европе дешевле на 100 000 шекелей, чем год назад. Та же квартира, тот же адрес, меньше денег. Когда в Израиле арендная доходность составляет 2%-3%, а в Восточной Европе достигает 7%-7,5%, вопрос уже не «зачем ехать за границу»

Когда квартира в Израиле даёт доходность 2%-3% и до неё вообще трудно добраться, а квартира в Румынии или Болгарии даёт 7%-7,5% - вопрос, который задаёт всё больше израильтян, уже не «зачем инвестировать за рубежом»

Румыния

Затяжной политический кризис

Уже два месяца Румыния без стабильного правительства, и это ещё не закончилось.

Проевропейское правительство пало в начале мая, после того как крупнейшая партия в парламенте (PSD, социал-демократы) внезапно перешла на сторону крайне правых и свалила его голосованием о вотуме недоверия. С тех пор президент пытался назначить двух премьер-министров - один сам ушёл, второй не получил вотум доверия в парламенте около двух недель назад. Теперь он ищет третьего кандидата. Если и он потерпит неудачу, закон в Румынии позволяет президенту распустить парламент и назначить досрочные выборы, чего там никогда не происходило.

Почему это касается Вас, даже если Вы лишь инвестор и не занимаетесь политикой:

• Лей (румынская валюта) ослабел по отношению к евро до исторического минимума на фоне неопределённости. Это напрямую влияет на тех, кто планирует денежный поток в леях или сравнивает местные строительные затраты с продажей в евро.
• Бюджетный дефицит Румынии - самый высокий в Евросоюзе, и рейтинговые агентства уже предупреждают о понижении рейтинга. Более низкий рейтинг = более высокая ставка по государственному долгу, и это обычно перекладывается и на затраты на финансирование на частном рынке, включая ипотеку и финансирование проектов.
• Доступ к средствам Евросоюза (свыше 10 млрд евро в год) зависит от способности правительства проводить реформы и сокращать дефицит. Слабое переходное правительство с трудом справляется с этим, и это может замедлить проекты инфраструктуры и развития, прямо или косвенно зависящие от средств Союза.
• Крайне правые (AUR) сейчас лидируют в опросах со значительным отрывом. Если будут досрочные выборы, есть разумный шанс, что они победят, и это может изменить общее направление Румынии в отношении Европейского союза и иностранных инвесторов, пусть и не сразу.

Мы продолжим следить и обновлять информацию по мере развития событий.

Со стола автора:

Это не значит «не инвестируйте в Румынию» - румынский рынок живёт и дышит уже давно сквозь политические кризисы не менее драматичные. Но это значит: проверяйте тайминг значимых сделок, будьте внимательны к колебаниям обменного курса и не предполагайте, что стабильность, существовавшая до года назад, вернётся с той же скоростью.

Болгария

6,2% - самый высокий квартальный рост в ЕС в первом квартале 2026 года; и 14,8% в годовом исчислении - третье место в Союзе

По индексу цен на жильё Eurostat за первый квартал 2026 года Болгария выделяется в двух категориях: самый высокий квартальный рост среди всех 27 стран Евросоюза - 6,2% за первые три месяца года, и третье место по годовому росту с 14,8% по сравнению с аналогичным кварталом 2025 года. Выше неё только Португалия и Словакия. Среднее по Союзу составило 5,1% в годовом и 1,2% в квартальном исчислении.

Показатель приходится на точный момент времени: первый квартал 2026 года - это первый полный квартал, в котором Болгария действует как официальный член еврозоны, приняв общую валюту 1 января. Следствие не только символично: вступление в еврозону устраняет валютный риск для инвесторов из Европы, упрощает сделки финансирования объектов и ставит рынок недвижимости Болгарии на ту же полку сравнения с Испанией, Грецией и Португалией.

На конкретном рынке данные первого квартала 2026 года по Софии показывают среднюю цену сделок 2 680 € за кв. м, незначительное снижение от уровня конца 2025 года (2 790 € за кв. м), но всё же рост примерно на 29% от уровней начала 2025 года. На побережье Чёрного моря в прошлом году зафиксирована средняя чистая арендная доходность 6,7% и до 8,4% в премиальных объектах с профессиональным управлением, включая сезоны мая и октября, начавшие укрепляться в дополнение к традиционному лету.

Со стола автора:

1. Особенно интересен разрыв между Болгарией и остальными рынками Восточной Европы: она по-прежнему предлагает цены значительно ниже, чем в Западной Европе, но теперь в той же валютной рамке. Для израильского инвестора, который в любом случае работает в долларах или евро, это упрощает расчёт.

2. София против побережья Чёрного моря - два совершенно разных рынка по профилю риска. София движется местными и деловыми арендаторами и устойчивым спросом; побережье Чёрного моря зависит от туристического сезона с более высоким потенциалом доходности, но более высокой сезонной подверженностью. Стратегия, цель и инвестиционный горизонт определяют, что подходит.

3. Местная due diligence - Болгария улучшила правовую рамку и прозрачность регистрации в последние годы, но различия между районами и типами объектов всё ещё существуют. Местное правовое сопровождение - не рекомендация, а условие.

Португалия

Цены на жильё - восьмой подряд месячный рекорд: 3 156 € за кв. м; Eurostat подтверждает - страна с самым высоким ростом в ЕС, 17,8% в годовом исчислении

1 июля платформа idealista опубликовала ценовой индекс за июнь: общенациональная медиана выросла до 3 156 € за кв. м - восьмой подряд месяц, когда побит рекорд. Годовые темпы роста умерились с 10,2% в мае до 8,9% в июне, но, по словам платформы, замедление темпа не указывает на разворот тенденции, а на рынок, который продолжает расти, просто на меньший процент. Наибольший рост пришёл из внутренних и отдалённых районов: Portalegre - 25,8%, Castelo Branco и Santarém - более 24% каждый. В крупных городах рост был более умеренным: Порту - 6,9%, Лиссабон - 5,8%. Лиссабон остаётся самым дорогим с 6 107 € за кв. м, а в столичном регионе среднее составляет 4 403 € за кв. м.

2 июля Eurostat опубликовал индекс цен на жильё за первый квартал 2026 года, и Португалия занимает первое место среди всех 27 стран Союза: годовой рост 17,8% по сравнению с аналогичным кварталом 2025 года и квартальный рост 3,8%, второй по величине в ЕС. Для сравнения, среднее по Союзу составило 5,1% в годовом и 1,2% в квартальном исчислении. Только одна страна, Финляндия, зафиксировала снижение. 25 из 26 стран, предоставивших данные, зафиксировали рост.

Оба индекса - один местный и основанный на запрашиваемых ценах, другой официальный и основанный на закрытых сделках - указывают в одном направлении: устойчивый спрос с одной стороны и новое предложение, не успевающее за ним, с другой. Банк Португалии уже предупреждал в майском докладе о стабильности о «риске внезапного и непредвиденного снижения цен», но по состоянию на последние месяцы оба индекса продолжают двигаться в противоположном направлении.

Со стола автора:

Показатель Eurostat важен не только как индекс, он институционален. Когда Португалия возглавляет Европейский союз в течение целого года, это то, что оправдывает институциональный капитал, заставляет фонды рассматривать сделки и попадает в новости Bloomberg. Это именно те факторы, которые укрепляют международный спрос и затрудняют быструю коррекцию.

Что это значит на практике для израильского инвестора:

• Тот, кто купил год назад и владеет объектом в Португалии, - заработал. Не на бумаге: в выписке из реестра. Вопрос, который стоит проверить сейчас: выросла ли арендная плата сопоставимыми темпами? Если нет, есть разрыв, который нужно уравновесить.
• Тот, кто рассматривает вход - данные опровергают допущение, что ожидание принесёт более низкую цену. Восемь месяцев рекордов и 17,8% в годовом исчислении - не та ситуация, которая обычно разворачивается без внешнего события в виде резкого скачка процентной ставки или политического кризиса. Актуальный сейчас риск - не снижение цен, а стоимость финансирования и неправильная оценка объекта.
• Предупреждение центрального банка (из майского доклада, о котором мы сообщали здесь в прошлом месяце) нельзя игнорировать. Португалия находится в точке, где и рынок растёт, и старшие регуляторы бьют тревогу, - сочетание, требующее входа с подушкой безопасности, а не с максимальным кредитным плечом.

Украина

Конференция по восстановлению Украины 2026 года

25-26 июня в историческом порту Гданьска, Польша, собрались более 4 000 представителей из 102 стран вокруг одного вопроса: кто платит за восстановление Украины и как? Международная конференция по восстановлению (Ukraine Recovery Conference 2026) - крупнейшая платформа такого рода, и то, что на ней решено, повлияет на рынки недвижимости и инфраструктуры в ближайшие годы.

588 млрд долларов на десятилетие

Всемирный банк оценивает общую стоимость восстановления Украины примерно в 588 млрд долларов, распределённых на десятилетие. Это не одна цифра, это карта инвестиций: только транспортному сектору нужно 96 млрд долларов, энергетике - 91 млрд, а жилью - почти 90 млрд долларов.

Жильё - третий по величине сектор в потребностях восстановления. Сама конференция в Гданьске подвела итог первого раунда обязательств по финансированию свыше 10 млрд евро от правительств и финансовых институтов.

Два основных механизма вышли на полную работу в 2026 году:

Фонд URIF (US-Ukraine Reconstruction Investment Fund) - совместный фонд министерства финансов США и Украины. Первая инвестиция официально утверждена в 2026 году в технологической компании. Фонд, как ожидается, накопит около 200 млн долларов к концу года, и это лишь первый этап.

Многоуровневое институциональное финансирование: EBRD, EIB, IFC и другие институты финансируют проекты по механизмам государственных гарантий. Частный инвестор, входящий как co-investor рядом с этими структурами, пользуется принципиально иной структурой риска, чем при прямой инвестиции.

Ситуация на месте

При отсутствии полноценного мирного соглашения рынок недвижимости Украины действует в нестандартных условиях, но действует. Средняя арендная доходность составляла 7,55% в марте 2026 года (Global Property Guide), при этом Днепр лидирует с 9,76%, а Львов - с 7,17%. Цены на жильё, как ожидается, вырастут на 8-10% в этом году на первичном рынке из-за высоких строительных затрат и скудного трубопровода предложения.

Модель Oxford Economics указывает на 12,3 года до полного восстановления в сценарии устойчивого прекращения огня против 27 лет без соглашения. Тот, кто входит сейчас, до прояснения картины безопасности, получает «премию за смелость», как определила это Американская торговая палата в Украине.

Со стола автора:

Конференция в Гданьске - не очередное событие в календаре. Она знаменует структурное изменение: переход от «гуманитарной поддержки» к «финансированию экономического восстановления» стал официальным, с договорными рамками, защищающими частных инвесторов.

Тот, кто оценивает присутствие в Украине, в жилье, инфраструктуре или компаниях по восстановлению, находится сейчас в правильной точке по времени, чтобы изучить структуру входа, а не ждать полной ясности, которая может прийти слишком поздно.

США

Доллар далёк от пика, строительство далеко от спроса

Июнь 2026 года. Когда мы смотрим на американский рынок сегодня, мы видим две картины, рассказывающие одну историю.

Первая картина - доллар. В начале месяца он коснулся 2,80 шекеля, минимума с 1993 года. С тех пор он немного восстановился и вернулся к уровню около 2,98-2,99, но поставим это в перспективу: в конце декабря прошлого года доллар стоил около 3,19 шекеля. То есть даже после восстановления тот, кто покупает объект в США сегодня, делает это в валюте, всё ещё далёкой от своего пика. Для израильского инвестора это не мимолётный заголовок - это точка входа.

Вторая картина далека от экономических заголовков, и именно она диктует реальность на месте: дефицит жилья.

Разрыв, который не исчезает

Американский рынок жилья несёт на спине накопленный разрыв в миллионы единиц. Оценки колеблются от 2 до 8 миллионов в зависимости от того, кого спрашивать, но доклад Realtor.com на 2026 год указывает на около 4 миллионов недостающих домов. А за этой цифрой стоит один простой факт: более десяти лет недостаточного строительства. Даже в 2025 году, году с относительно сильной строительной активностью, темпы строительства не поспевали за темпами образования новых домохозяйств. Строительство отдельно стоящих домов даже упало до самого низкого уровня с 2019 года.

Одновременно значительная часть рынков в США продолжает привлекать население, внутреннюю миграцию, рост, новые рабочие места. И это создаёт спрос, который не исчезает даже при высокой процентной ставке.

Я говорю это уже годами моим клиентам: жилая недвижимость - не роскошь. Человек может отложить покупку дома. Потребность где-то жить он отложить не может.

Спрос, ждущий под поверхностью

Высокая процентная ставка последних лет отправила миллионы американцев ждать в стороне. Им по-прежнему нужно жильё, они просто ждут подходящего момента. Это называется запертым спросом: давление, которое накапливается и не высвобождается. Доклад Realtor.com оценивает, что только в 2025 году «отсутствовали» около 1,82 млн молодых домохозяйств, миллениалов и поколения Z, не сумевших перейти на самостоятельное проживание из-за цен. Это самый высокий уровень за четыре года.

А по другую сторону уравнения - застройщики. Высокие затраты на финансирование и строительство заставили многих из них сократить новые проекты. Соедините эти два фактора, и получите ясную картину: как только условия улучшатся и запертый спрос высвободится, предложения просто не будет, чтобы его поглотить. А когда спрос встречает ограниченное предложение - цены знают, куда идти.

Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.

Перевод с оригинала на иврите. עברית

Все выпуски