Newsletterul lunar - iulie 2026

Bună ziua tuturor!

O nouă reducere a dobânzii de către guvernatorul Băncii Israelului, la 3,5%, reprezintă un semn încurajator pentru piața imobiliară din Israel și vine în paralel cu informații despre un stoc de aproximativ 86.000 de apartamente nevândute. În același timp, a atras atenția afirmația lui Uri Levin, directorul general al Tidhar, la conferința imobiliară EY, potrivit căreia prețurile apartamentelor au scăzut cu 20% și intrăm într-o perioadă provocatoare în domeniul imobiliar din Israel. Toate acestea în condițiile în care datele Biroului Central de Statistică arată o scădere minoră, de sub 2%, a prețurilor apartamentelor.

În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:

a. Raportul privind atractivitatea Europei pentru investiții străine.

b. Grecia: programul „Renovez” a intrat în vigoare.

c. România: criză politică persistentă.

d. Bulgaria: cea mai mare creștere trimestrială a prețurilor apartamentelor din Uniunea Europeană.

e. Portugalia: potrivit Eurostat - cea mai mare creștere anuală a prețurilor apartamentelor din Uniunea Europeană.

f. Ucraina: conferința de reconstrucție 2026.

g. SUA: construcțiile sunt departe de cerere.

Lectură plăcută,

av. Ilan Leibovitch și echipa biroului

Mai 2026 - inflația - imaginea completă

Datele Eurostat pentru luna mai 2026 permit o comparație completă între cele șase țări europene pe care le urmărim. Înainte de a ne scufunda în cifre, o distincție esențială care apare iar și iar în acoperirea mediatică și derutează investitorii.

Uniunea Europeană față de zona euro - de ce contează

UE include 27 de state. Zona euro, statele care folosesc euro ca monedă, include în prezent 20 dintre ele. România este membră a UE, dar folosește leul (Lei); se află în clasamentul UE, dar nu în cel al zonei euro. Bulgaria, în schimb, a aderat la zona euro la începutul lui 2026 și apare, așadar, în ambele clasamente.

Din acest motiv două titluri reale și exacte pot spune simultan: „România - cea mai mare inflație din UE” și „Bulgaria - cea mai mare inflație din zona euro”. Nu există aici nicio contradicție.

Datele pe țări - mai 2026

Ucraina nu este membră a UE și își conduce o politică monetară complet independentă (dobânda NBU: 15%), de aceea nu intră în această comparație.

Ce explică diferențele

România este un caz extrem: o inflație de 10,9% alături de o dobândă a băncii centrale de 6,5% care rămâne înghețată, ceea ce înseamnă o dobândă reală negativă profundă. Un amestec nesănătos pe care investitorii trebuie să-l includă în preț în fiecare tranzacție.

Bulgaria se confruntă cu o problemă structurală: a aderat la zona euro cu cea mai mare inflație din interiorul ei și nu are instrumente monetare independente. Nu poate majora dobânda, nu poate devaloriza moneda. Creșterea prețurilor din Bulgaria trebuie oprită prin scăderea cererii - un proces lent și dureros.

Grecia, cu 5%, surprinde neplăcut față de ce a fost în 2024, în principal din cauza costurilor energiei și a turismului, care trag prețurile în sus. Aceasta nu schimbă imaginea investițiilor pe termen lung, dar merită urmărită.

Ciprul, Portugalia și Italia se mișcă în jurul mediei zonei euro - un mediu relativ echilibrat și reprezentativ.

De la biroul autorului:

Mediul inflației nu este uniform. Nu este vorba despre „Europa” - este vorba despre șase țări cu condiții macro diferite în esență. Diferența dintre România (10,9%) și Italia (3,2%) este o diferență de politică, de stabilitate și de întâlnire între capital și risc. În orice tranzacție din aceste țări, întrebarea inflației locale și a modului în care ea influențează costurile de construcție, chiria reală și așteptările cumpărătorilor este o întrebare care trebuie să fie pe masă.

Raportul privind atractivitatea Europei pentru investiții străine. Câștigătoarele - nu cele la care ne așteptam

Cel de-al 25-lea raport EY privind atractivitatea Europei pentru investiții străine a fost publicat în iunie 2026 și, cu tot respectul pentru datele de ansamblu, 5.026 de proiecte în 2025, o scădere de 7%, adevărata poveste se află în detaliu. EY nu numără bani. Numără decizii: o fabrică deschisă, un centru de R&D înființat, un birou regional hotărât. Este votul antreprenorilor cu banii.

Franța rămâne pe primul loc, cu 852 de proiecte, dar a scăzut cu 17%. Marea Britanie este a doua (730, minus 14%), Germania a treia (548, minus 10%). Țările care au condus FDI-ul european timp de generații prezintă cele mai mari căderi din ultimii ani. Nu o fluctuație - un tipar.

Banii urmăresc lanțul de producție

Turcia a urcat de pe locul 5 pe 4, cu cea mai mare creștere din Top 10. Polonia și Spania continuă să urce. Ceea ce le leagă: piețe ale muncii competitive, apropiere geografică de producători și o stabilitate care permite planificarea. Nu este o modă - este nearshoring devenit strategie.

Varșovia și București - două orașe care cresc față de această tendință

Polonia (locul 6, +10%) și România (locul 11, +16%) sunt printre puținele țări din CEE care au crescut în 2025, în timp ce Europa Centrală și de Est în ansamblu încetinește. Ungaria, pentru comparație, a scăzut cu 9%. Diferența indică ceva structural: investitorii aleg guverne stabile și acces la fondurile Uniunii, iar aceasta îl exclude pe Budapesta în favoarea Varșoviei și a Bucureștiului.

Bucureștiul în mod specific a furnizat 45 din cele 109 proiecte românești, în majoritate servicii, logistică și IT. Dar cifra care spune cu adevărat povestea: 60% dintre proiectele din 2025 au fost extinderi ale unor investitori existenți, nu intrări noi. Aceasta este foarte diferit. Un investitor care se află deja pe teren, cunoaște forța de muncă, furnizorii și birocrația, și a ales să dubleze miza. Este o expresie a încrederii după experiență, nu o promisiune. Valoarea proiectelor a crescut de la 5,6 miliarde de euro în 2024 la 8,1 miliarde în 2025, o creștere de 44,6%.

Pentru imobiliare, aceasta înseamnă că birourile, depozitele și locuințele pentru angajați nu sunt construite pe cereri speculative, ci pe companii care au încheiat deja contracte de muncă pe termen mediu.

Italia - piața mare care a ratat

Italia, pe locul 7, cu 206 proiecte, dar a scăzut cu 8%. Este a treia economie din Uniunea Europeană și totuși rămâne în urma Spaniei, a Poloniei și chiar a Belgiei la ritmul proiectelor. Motivele sunt cunoscute pe teren: complexitate de reglementare, costuri energetice, piață a muncii rigidă. Nu o situație de urgență, dar o piață pe care investitorii internaționali o evaluează cu prudență. Pentru cine lucrează cu chiriași comerciali din nordul Italiei, merită să fie atent la posibilitatea ca cererea să vină mai lent decât se presupune.

Grecia: decalajele productive

Grecia este un caz singular în acest raport. Ultima cifră disponibilă a EY pentru Grecia ca țară vorbește despre 35 de proiecte în 2024, o scădere de la 50 în 2023. Un număr modest în raport cu dimensiunea economiei. Și totuși, EY menționează în repetate rânduri că sentimentul de atractivitate al Greciei în rândul investitorilor continuă să crească. Această diferență, între ce spun investitorii și ce fac de fapt, este un detaliu interesant pentru oricine investește în Grecia: teoria este pozitivă, dar deciziile aterizează încet.

Ciprul: o piață care joacă pe un alt teren

Ciprul nu este inclus în clasamentele Top 20 ale raportului european, nu pentru că este slab, ci pentru că este o țară mică care joacă într-o categorie diferită. Povestea cipriotă în domeniul imobiliar continuă să fie cea a celui care cumpără proprietăți ca produs (pentru locuit, pentru fiscalitate, pentru acces în Europa), nu a celui care deschide un centru de R&D. Raportul EY este mai puțin relevant pentru cine analizează Ciprul ca destinație.

Grecia

Programul „Renovez” din Grecia

Platforma de depunere pentru programul „Renovate 2026” s-a deschis la 15 iunie 2026. Programul, cu un buget de 500 de milioane de euro, oferă proprietarilor de apartamente vechi și goale din Grecia finanțare guvernamentală de până la 95% din costul renovării complete, precum și scutire de impozit pe chirii timp de trei ani. Pe hârtie, sună minunat. În practică, imaginea este mai complexă.

Este deschis și străinilor?

Da, dar cu rezerve importante.

Programul este deschis oricărei persoane fizice (nu societăți) care deține cel puțin 50% din proprietatea unui imobil eligibil în Grecia, indiferent dacă este rezident în Grecia sau nu. Prima condiție practică este ca solicitantul să aibă un număr AFM (număr grec de identificare fiscală) și acces la Taxisnet, portalul guvernamental prin care se depun cererile.

În privința venitului: eligibilitatea se stabilește după venitul impozabil pe anul 2025 conform raportării către Grecia. Pentru nerezidenți: este posibil să fie luat în calcul venitul global, în funcție de statutul dumneavoastră fiscal.

Care sunt condițiile proprietății?

Proprietatea trebuie să îndeplinească toate condițiile următoare:

• autorizație de construire emisă înainte de 31 decembrie 1990
• suprafață principală de până la 120 m² (până la 150 m² pentru familiile cu trei copii sau mai mulți)
• clasificare energetică C sau inferioară
• proprietatea a fost declarată goală în formularul E2 (declarația de închiriere către autoritatea fiscală) în anii 2024 și 2025
• asupra proprietății nu există nicio finanțare guvernamentală pentru renovare din ianuarie 2020
• proprietatea nu este înscrisă în registrul închirierilor pe termen scurt (adică nu este înregistrată ca proprietate Airbnb)

Ultimul punct este foarte important: o proprietate care funcționează în prezent ca Airbnb este descalificată automat. Este un pas deliberat - Grecia încearcă să readucă proprietățile pe piața închirierilor pe termen lung.

Cât se poate primi?

Grantul de bază este de 80% din costul recunoscut. El crește cu 5 puncte procentuale pentru fiecare dintre condițiile următoare îndeplinite: proprietatea se află într-un oraș de munte sau pe o insulă; solicitantul este părinte singur sau o familie cu trei copii sau mai mulți; solicitantul, soțul/soția sau o persoană aflată în întreținere are un handicap recunoscut.

Plafonul grantului: 36.000 de euro pe proprietate, în corelație cu un plafon de 300 de euro/m². Maximul absolut este 95% pentru cei cu venituri din categoria I și 85% pentru categoria II.

Lucrările recunoscute: renovare completă - instalații sanitare, electrice, pardoseli, bucătărie, băi, tencuieli, vopsitorie, reparații structurale. În plus, este necesară o modernizare energetică minimă (ferestre, boiler solar, pompă de căldură) care îmbunătățește clasificarea cu cel puțin o treaptă.

Care este angajamentul în schimb?

Aici intervine clauza pe care mulți o ratează: o proprietate care a primit grant trebuie să fie închiriată pe termen lung (doar închiriere ca locuință principală) timp de cel puțin cinci ani. Încălcarea, inclusiv închirierea pe termen scurt, impune restituirea integrală a grantului. În schimb, stimulentul fiscal este real: veniturile din chirii din proprietate după renovare sunt eligibile pentru scutire de impozit timp de trei ani.

„World's Best Travel Destination” pentru anul 2026

Sezonul de vară 2026 s-a deschis cu o serie de date care arată că Grecia continuă să își consolideze poziția ca una dintre cele mai importante destinații turistice din Europa. Grecia a fost aleasă „World's Best Travel Destination” în cadrul Grand Travel Awards Finland 2026, al doilea an consecutiv. În această categorie, Grecia a întrecut concurenți puternici precum Italia, Spania, Portugalia și Norvegia. Recunoașterea se bazează pe un sondaj independent realizat de firma de cercetare Nordic Bench, care combină clasamente ale consumatorilor și ale călătorilor, opinii ale profesioniștilor din industria turismului și evaluări ale unei comisii de evaluare, și reflectă gradul ridicat de satisfacție al vizitatorilor și poziția în consolidare a Greciei pe piața turismului internațional.

Alături de recunoașterea prestigioasă, datele publicate recent de European Travel Commission (ETC) plasează Grecia printre primele cinci destinații de vară cele mai căutate din Europa în 2026. Potrivit raportului „Monitoring Sentiment for Intra-European Travel”, Grecia reprezintă 6% din preferințele de călătorie ale europenilor pentru perioada aprilie-septembrie, în urma Spaniei (14%), a Italiei (11%) și a Franței (8%), și la același nivel cu Portugalia. Raportul indică o cerere stabilă din partea unor piețe centrale, între care Marea Britanie, Germania, Franța și Polonia, și vine pe fondul unei alte cifre încurajatoare: intenția totală de călătorie a europenilor pentru vara 2026 a atins un maxim din 2020, 82% dintre respondenți plănuind să călătorească între aprilie și septembrie - o creștere de 10% față de anul trecut.

Și datele economice reale susțin tendința, cu putere. Potrivit datelor Băncii Greciei, în primele patru luni din 2026 (ianuarie-aprilie) veniturile din turism au ajuns la aproximativ 2,8 miliarde de euro, o creștere de 36,9% față de perioada corespunzătoare din anul trecut, un adaos de aproximativ 753 de milioane de euro. În paralel, numărul vizitatorilor străini a crescut cu 27,1%. Faptul că veniturile cresc mai repede decât numărul vizitatorilor indică o tendință semnificativă: creșterea cheltuielii medii pe turist și trecerea la un turism de valoare mai mare, nu doar la o creștere de cantitate. Numai în primul trimestru, cheltuiala medie pe călătorie a crescut cu aproximativ 20%.

Când se combină cererea ridicată, recunoașterea internațională și creșterea continuă a veniturilor și a cheltuielii pe turist, rezultă imaginea unui sector turistic puternic și dinamic, care consolidează anul 2025 ca an record (venituri de peste 23 de miliarde de euro și 37,98 milioane de vizitatori internaționali) și continuă să susțină dezvoltarea pieței hoteliere și a ospitalității din țară.

Prezența noastră în presă

„Prima linie la mare”, care era un simbol al luxului, devine o etichetă de avertizare - iar în Israel, prăbușirea falezelor din Herțlia nu este un incident local, ci un semn al aceluiași proces.

De ce ai nevoie de o câștigătoare de Oscar ca să vinzi un apartament cu 2,7 milioane de șekeli? Sună bine, dar aici există un truc de marketing pe care orice cumpărător de apartament trebuie să-l înțeleagă: când banca nu îi permite constructorului să reducă prețul, iar piața nu iartă o reducere, ce rămâne este să cumperi o vedetă. Iar vedeta aceea? O plătiți dumneavoastră, nu constructorul.

Șekelul puternic a făcut ca un apartament din Europa să fie cu 100.000 de șekeli mai ieftin decât acum un an. Același apartament, aceeași adresă, mai puțini bani. Când în Israel randamentul chiriei este de 2%-3%, iar în Europa de Est se ajunge la 7%-7,5%, întrebarea nu mai este „de ce să ieșim în străinătate”

Când un apartament din Israel oferă un randament de 2%-3% și e greu să ajungi la el, iar un apartament din România sau Bulgaria oferă 7%-7,5% - întrebarea pe care și-o pun tot mai mulți israelieni nu mai este „de ce să investești în străinătate”

România

Criză politică persistentă

De două luni România este fără un guvern stabil, și nu s-a terminat încă.

Guvernul pro-european a căzut la începutul lui mai, după ce cel mai mare partid din parlament (PSD, social-democrații) a trecut brusc de partea extremei drepte și l-a răsturnat printr-un vot de neîncredere. De atunci, președintele a încercat să numească doi prim-miniștri - unul s-a retras singur, iar al doilea a eșuat la votul de învestitură din parlament acum aproximativ două săptămâni. Acum caută un al treilea candidat. Dacă și acesta va eșua, legea din România îi permite președintelui să dizolve parlamentul și să meargă la alegeri anticipate, lucru care nu s-a întâmplat niciodată acolo.

De ce vă privește, chiar dacă sunteți doar investitori și nu vă ocupați de politică:

• Leul (moneda românească) s-a slăbit față de euro până la un minim istoric, pe fondul incertitudinii. Aceasta influențează direct pe cel care își planifică fluxul de numerar în lei sau compară costurile locale de construcție cu o vânzare în euro.
• Deficitul bugetar al României este cel mai mare din Uniunea Europeană, iar agențiile de rating avertizează deja asupra unei retrogradări. Rating mai mic = dobândă mai mare la datoria guvernamentală, ceea ce se transmite de regulă și în costurile de finanțare de pe piața privată, inclusiv la credite ipotecare și la finanțarea proiectelor.
• Accesul la fondurile Uniunii Europene (peste 10 miliarde de euro pe an) depinde de capacitatea guvernului de a realiza reforme și de a reduce deficitul. Un guvern de tranziție slab are dificultăți să facă acest lucru, ceea ce poate încetini proiecte de infrastructură și de dezvoltare influențate direct sau indirect de fondurile Uniunii.
• Extrema dreaptă (AUR) conduce în prezent în sondaje cu o diferență semnificativă. Dacă vor avea loc alegeri anticipate, există șanse rezonabile ca ei să câștige, iar aceasta poate schimba direcția generală a României față de Uniunea Europeană și față de investitorii străini, chiar dacă nu imediat.

Vom continua să urmărim și să vă actualizăm în funcție de evoluții.

De la biroul autorului:

Aceasta nu înseamnă „nu investiți în România” - piața românească trăiește și respiră de mult timp prin crize politice la fel de dramatice. Dar înseamnă: verificați calendarul tranzacțiilor semnificative, fiți atenți la fluctuațiile cursului de schimb și nu presupuneți că stabilitatea de acum un an va reveni în același ritm.

Bulgaria

6,2% - cea mai mare creștere trimestrială din UE în primul trimestru din 2026; și 14,8% anual - locul trei în Uniune

Potrivit indicelui prețurilor locuințelor pentru primul trimestru din 2026 al Eurostat, Bulgaria se remarcă în două categorii: cea mai mare creștere trimestrială dintre toate cele 27 de state ale Uniunii Europene, cu 6,2% în primele trei luni ale anului, și locul trei la creșterea anuală, cu 14,8% față de trimestrul corespunzător din 2025. Deasupra ei se află doar Portugalia și Slovacia. Media Uniunii a fost de 5,1% anual și 1,2% trimestrial.

Cifra vine într-un moment precis: primul trimestru din 2026 este primul trimestru complet în care Bulgaria funcționează ca membră oficială a zonei euro, după ce a adoptat moneda comună la 1 ianuarie. Implicația nu este doar simbolică, intrarea în zona euro elimină riscul cursului de schimb pentru investitorii din Europa, simplifică tranzacțiile de finanțare ale proprietăților și plasează piața imobiliară din Bulgaria pe același raft de comparație cu Spania, Grecia și Portugalia.

Pe piața specifică, datele primului trimestru din 2026 la Sofia arată un preț mediu al tranzacțiilor de 2.680 € pe m², o scădere minoră față de nivelul de la sfârșitul lui 2025 (2.790 € pe m²), dar totuși o creștere de aproximativ 29% față de nivelurile de la începutul lui 2025. Pe litoralul Mării Negre s-au înregistrat anul trecut randamente nete medii din chirii de 6,7%, și până la 8,4% la proprietățile premium cu administrare profesionistă, inclusiv sezoane în mai și octombrie care au început să se consolideze, pe lângă vara tradițională.

De la biroul autorului:

1. Ceea ce este deosebit de interesant este diferența dintre Bulgaria și celelalte piețe din Europa de Est: ea oferă încă prețuri semnificativ mai mici decât Europa de Vest, dar acum cu un cadru valutar identic. Din punctul de vedere al unui investitor israelian, care oricum lucrează în dolari sau euro, aceasta simplifică calculul.

2. Sofia față de litoralul Mării Negre - două piețe complet diferite ca profil de risc. Sofia este alimentată de chiriași locali și de afaceri și de o cerere continuă; litoralul Mării Negre depinde de sezonul turistic, cu un potențial de randament mai ridicat, dar cu expunere sezonieră mai mare. Strategia, scopul și orizontul investiției stabilesc ce se potrivește.

3. due diligence local - Bulgaria a îmbunătățit cadrul juridic și transparența înregistrărilor în ultimii ani, dar diferențe între districte și între tipuri de proprietăți există încă. Asistența juridică locală nu este o recomandare - este o condiție.

Portugalia

Prețurile locuințelor - al optulea maxim lunar consecutiv: 3.156 € pe m²; Eurostat confirmă - țara cu cea mai mare creștere din UE, cu 17,8% anual

La 1 iulie, platforma idealista a publicat indicele prețurilor pentru luna iunie: mediana națională a urcat la 3.156 € pe m², a opta lună consecutivă în care s-a doborât un record. Ritmul de creștere anual s-a temperat de la 10,2% în mai la 8,9% în iunie, dar potrivit platformei, încetinirea ritmului nu indică o inversare de tendință, ci o piață care continuă să urce, doar cu un procent mai mic. Cele mai mari creșteri au venit din zone interioare și îndepărtate: Portalegre cu 25,8%, Castelo Branco și Santarém cu peste 24% fiecare. În marile orașe creșterea a fost mai moderată: Porto 6,9%, Lisabona 5,8%. Lisabona rămâne cea mai scumpă, cu 6.107 € pe m², iar în zona metropolitană media este de 4.403 € pe m².

La 2 iulie, Eurostat a publicat indicele prețurilor locuințelor pentru primul trimestru din 2026, iar Portugalia se află pe primul loc dintre toate cele 27 de state ale Uniunii: creștere anuală de 17,8% față de trimestrul corespunzător din 2025 și creștere trimestrială de 3,8%, a doua ca mărime din UE. Pentru comparație, media Uniunii a fost de 5,1% anual și 1,2% trimestrial. O singură țară, Finlanda, a înregistrat o scădere. 25 din cele 26 de state care au raportat au înregistrat o creștere.

Ambii indicatori, unul local și bazat pe prețuri cerute, celălalt oficial și bazat pe tranzacții încheiate, indică aceeași direcție: cerere constantă pe de o parte și ofertă nouă care nu reușește să țină pasul pe de alta. Banca Portugaliei a avertizat deja în raportul de stabilitate din mai asupra „riscului unei scăderi bruște și neprevăzute a prețurilor”, dar în ultimele luni ambii indicatori continuă să meargă în direcția opusă.

De la biroul autorului:

Cifra Eurostat este importantă nu doar ca indicator, ci și ca instituționalizare. Când Portugalia conduce Uniunea Europeană timp de un an întreg, aceasta justifică capital instituțional, determină fondurile să analizeze tranzacții și ajunge la cunoștința Bloomberg. Aceștia sunt exact factorii care întăresc cererea internațională și îngreunează o corecție rapidă.

Ce înseamnă în practică pentru investitorul israelian:

• Cine a cumpărat acum un an și deține o proprietate în Portugalia - a câștigat. Nu pe hârtie: în extrasul de înregistrare. O întrebare de analizat acum: a crescut chiria într-un ritm similar? Dacă nu, există o diferență care trebuie echilibrată.
• Cine ia în considerare intrarea - datele infirmă presupunerea că așteptarea va aduce un preț mai mic. Opt luni de recorduri și 17,8% anual nu sunt o situație care obișnuiește să se inverseze fără un eveniment extern, la nivelul unei dobânzi bruște sau al unei crize politice. Riscul relevant acum nu este scăderea prețurilor, ci costul finanțării și stabilirea incorectă a prețului proprietății.
• Avertismentul băncii centrale (din raportul din mai, despre care am relatat aici luna trecută) nu trebuie ignorat. Portugalia se află într-un punct în care atât piața urcă, cât și autoritățile de reglementare de rang înalt avertizează, o combinație care cere intrarea cu o pernă de siguranță și nu cu efect de levier maxim.

Ucraina

Conferința de reconstrucție a Ucrainei 2026

În zilele de 25-26 iunie, în portul istoric din Gdansk, Polonia, s-au adunat peste 4.000 de reprezentanți din 102 țări în jurul unei singure întrebări: cine plătește reconstrucția Ucrainei și cum? Conferința internațională de reconstrucție (Ukraine Recovery Conference 2026) este cea mai mare platformă de acest fel, iar ceea ce s-a hotărât acolo va influența piețele imobiliare și de infrastructură în anii următori.

588 de miliarde de dolari pe un deceniu

Banca Mondială estimează costul total al reconstrucției Ucrainei la aproximativ 588 de miliarde de dolari, repartizate pe un deceniu. Nu este o singură cifră, este o hartă a investițiilor: numai sectorul transporturilor are nevoie de 96 de miliarde de dolari, energia de 91 de miliarde, iar locuințele - aproape 90 de miliarde de dolari.

Locuințele sunt al treilea sector ca mărime în nevoile de reconstrucție. Conferința de la Gdansk în sine a încheiat o primă rundă de angajamente de finanțare de peste 10 miliarde de euro din partea guvernelor și a instituțiilor financiare.

Două mecanisme centrale au intrat în funcțiune deplină în anul 2026:

Fondul URIF (US-Ukraine Reconstruction Investment Fund) fond comun al Departamentului Trezoreriei american și al Ucrainei. Prima investiție a fost aprobată oficial în 2026 într-o companie de tehnologie. Fondul este așteptat să strângă aproximativ 200 de milioane de dolari până la sfârșitul anului, iar aceasta este doar o primă etapă.

Finanțare instituțională pe mai multe niveluri: BERD, BEI, IFC și alte instituții finanțează proiecte potrivit unor mecanisme de garanție de stat. Un investitor privat care intră ca co-investor alături de aceste entități beneficiază de o structură de risc complet diferită de cea a unei investiții directe.

Situația pe teren

În lipsa unui acord de pace complet, piața imobiliară din Ucraina funcționează în condiții neobișnuite, dar funcționează. Randamentele medii din chirii au fost de 7,55% în martie 2026 (Global Property Guide), Dnipro conducând cu 9,76% și Lviv cu 7,17%. Prețurile locuințelor sunt așteptate să crească cu 8-10% în acest an pe piața primară, din cauza costurilor ridicate de construcție și a unui flux de ofertă slab.

Modelul Oxford Economics indică 12,3 ani pentru reconstrucție completă în scenariul unui armistițiu stabil, față de 27 de ani fără acord. Cine intră acum, înainte ca imaginea de securitate să se clarifice, primește o „primă pentru curaj”, așa cum a definit-o Camera de Comerț americană din Ucraina.

De la biroul autorului:

Conferința de la Gdansk nu este încă un eveniment în calendar. Ea marchează o schimbare structurală: trecerea de la „sprijin umanitar” la „finanțarea reconstrucției economice” a devenit oficială, cu cadre contractuale care protejează investitorii privați.

Cine analizează o expunere față de Ucraina, în locuințe, în infrastructură sau în companii de reconstrucție, se află acum în momentul potrivit pentru a analiza structura de intrare, nu pentru a aștepta o claritate deplină care poate veni prea târziu.

SUA

Dolarul este departe de maxim, construcțiile sunt departe de cerere

Iunie 2026. Când ne uităm astăzi la piața americană, vedem două imagini care spun o singură poveste.

Prima imagine este dolarul. La începutul lunii a atins 2,80 de șekeli, minimul din 1993. De atunci și-a revenit puțin și s-a întors în jurul valorii de 2,98-2,99, dar să-l punem în proporție: la sfârșitul lunii decembrie trecute dolarul era la aproximativ 3,19 șekeli. Adică, chiar și după redresare, cine cumpără azi o proprietate în SUA o face într-o monedă care este încă departe de maximul ei. Pentru investitorul israelian, nu este un titlu trecător - este un punct de intrare.

A doua imagine este departe de titlurile economice și tocmai ea dictează realitatea de pe teren: penuria de locuințe.

Decalajul care nu dispare

Piața locuințelor din SUA duce în spate un decalaj acumulat de milioane de unități. Estimările variază de la 2 milioane până la 8 milioane, în funcție de cine este întrebat, dar raportul Realtor.com pentru 2026 indică aproximativ 4 milioane de case lipsă. Și în spatele acestei cifre stă un fapt simplu: mai mult de un deceniu de sub-construcție. Chiar și în 2025, un an cu activitate de construcție relativ puternică, ritmul construcțiilor nu a ținut pasul cu ritmul formării gospodăriilor noi. Construcția de case individuale a scăzut chiar la cel mai mic nivel din 2019.

În paralel, o parte mare din piețele din SUA continuă să atragă populație, migrație internă, creștere, locuri de muncă noi. Iar aceasta creează o cerere care nu dispare, chiar și când dobânda este ridicată.

Spun asta de ani de zile clienților mei: imobiliarele rezidențiale nu sunt un lux. Un om poate amâna cumpărarea unei case. Nevoia de a locui undeva nu o poate amâna.

Cererea care așteaptă sub suprafață

Dobânda ridicată din ultimii ani a trimis milioane de americani să aștepte pe margine. Ei au încă nevoie de locuință, doar că așteaptă momentul potrivit. Aceasta se numește cerere blocată: o presiune care se acumulează și nu se eliberează. Raportul Realtor.com estimează că numai în 2025 au „lipsit” aproximativ 1,82 milioane de gospodării tinere, din generația Millennials și generația Z, care nu au reușit să treacă la locuit independent din cauza prețurilor. Este cel mai ridicat nivel din ultimii patru ani.

Iar pe cealaltă parte a ecuației - dezvoltatorii. Costurile ridicate de finanțare și de construcție i-au făcut pe mulți dintre ei să reducă proiectele noi. Puneți laolaltă cele două și obțineți o imagine clară: de îndată ce condițiile se vor îmbunătăți și cererea blocată se va elibera, oferta pur și simplu nu va fi acolo ca să o absoarbă. Iar când cererea întâlnește o ofertă restrânsă - prețurile știu încotro să meargă.

Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.

Tradus din originalul în ebraică. עברית

Toate edițiile