חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי - יולי 2026

שלום לכולם!

הורדת הריבית הנוספת ע״י נגיד בנק ישראל ל- 3.5% מהווה סימן מעודד לשוק הנדל״ן בישראל, אשר מגיעה במקביל לידיעות על מלאי של כ- 86,000 דירות לא מכורות. יחד עם זאת תפסה את תשומת הלב אמירתו של אורי לוין, מנכ״ל תדהר, בכנס הנדל״ן של EY, לפיו מחירי הדירות ירדו ב- 20%, וכי אנו נכנסים לתקופה מאתגרת בתחום הנדל״ן בישראל. כל זאת כאשר נתוני הלמ״ס מעידים על ירידה מינורית של פחות מ- 2% במחירי הדירות.

בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:

א. דו״ח האטרקטיביות להשקעות זרות באירופה.

ב. יוון: תכנית ״אני משפץ״ נכנסה לתוקף.

ג. רומניה: משבר פוליטי מתמשך.

ד. בולגריה: הגידול הרבעוני הגדול ביותר באיחוד האירופי במחירי הדירות.

ה. פורטוגל: לפי Eurostat - הגידול השנתי הגדול במחירי הדירות באיחוד האירופי.

ו. אוקראינה: ועידת השיקום 2026.

ז. ארה״ב: הבנייה רחוקה מהביקוש.

קריאה מהנה,

אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד

מאי 2026 - אינפלציה - תמונה שלמה

נתוני Eurostat לחודש מאי 2026 מאפשרים השוואה מלאה בין שש המדינות האירופאיות שאנחנו עוקבים אחריהן. לפני שנצלול למספרים, הבחנה אחת חיונית שנוצרת שוב ושוב בכיסוי התקשורתי ומבלבלת משקיעים.

האיחוד האירופי לעומת גוש היורו - למה זה משנה

ה-EU כולל 27 מדינות. גוש היורו, המדינות שמשתמשות ביורו כמטבע, כולל כיום 20 מהן. רומניה היא חברה ב-EU אבל משתמשת ב- Lei; היא נמצאת בדירוג ה-EU אך לא בדירוג גוש היורו. בולגריה, לעומת זאת, הצטרפה לגוש היורו בתחילת 2026, ולכן היא מופיעה בשני הדירוגים.

זו הסיבה שני כותרות אמיתיות ומדויקות יכולות להגיד בעת ובעונה אחת: ״רומניה - האינפלציה הגבוהה ב-EU״ ו״בולגריה - האינפלציה הגבוהה בגוש היורו״. אין כאן סתירה.

הנתונים לפי מדינה - מאי 2026

אוקראינה אינה חברה ב-EU ומתנהלת במדיניות מוניטרית עצמאית לחלוטין (ריבית NBU: 15%), לכן אינה משתלבת בהשוואה הזו.

מה מסביר את הפערים

רומניה היא מקרה קיצון: אינפלציה של 10.9% לצד ריבית בנק מרכזי של 6.5% שנותרת קפואה, מה שאומר ריבית ריאלית שלילית עמוקה. תמהיל לא בריא שמשקיעים צריכים לתמחר בכל עסקה.

בולגריה עומדת בפני בעיה מבנית: היא הצטרפה לגוש היורו עם האינפלציה הגבוהה ביותר בתוכו, ואין לה כלים מוניטריים עצמאיים. היא לא יכולה להעלות ריבית, היא לא יכולה לפחת מטבע. עליית מחירים בבולגריה צריכה להיבלם דרך ירידת ביקוש - תהליך איטי וכואב.

יוון ב-5% מפתיעה לרעה ביחס למה שהיה ב-2024, בעיקר בשל עלויות אנרגיה ותיירות שמושכות מחירים למעלה. זה לא משנה את תמונת ההשקעה לטווח ארוך, אבל ראוי לעקוב.

קפריסין, פורטוגל ואיטליה נעות סביב ממוצע גוש היורו - סביבה מאוזנת יחסית ומייצגת.

משולחנו של הכותב:

סביבת האינפלציה אינה אחידה. לא מדובר ב״אירופה״ - מדובר בשש מדינות עם תנאי מקרו שונים מהותית. הפער בין רומניה (10.9%) לאיטליה (3.2%) הוא הפרש של מדיניות, יציבות ומפגש בין הון לסיכון. בכל עסקה במדינות האלה, שאלת האינפלציה המקומית ואיך היא משפיעה על עלויות הבנייה, על שכר הדירה הריאלי ועל ציפיות הרוכשים, היא שאלה שחייבת להיות על השולחן.

דו״ח האטרקטיביות להשקעות זרות באירופה. המנצחות - לא מי שציפינו

הדוח ה-25 של EY על אטרקטיביות אירופה להשקעות זרות פורסם ביוני 2026, ועם כל הכבוד לנתונים הכוללים, 5,026 פרויקטים ב-2025, ירידה של 7%, הסיפור האמיתי נמצא בפירוט. EY לא סופר כסף. הוא סופר החלטות: מפעל שנפתח, מרכז R&D שהוקם, משרד אזורי שהוחלט עליו. זו הצבעה של יזמים עם הכסף.

צרפת נותרת ראשונה עם 852 פרויקטים, אבל ירדה 17%. בריטניה שנייה (730, מינוס 14%), גרמניה שלישית (548, מינוס 10%). המדינות שהובילו את ה-FDI האירופי לדורות מציגות את הנפילות הגדולות ביותר בשנים האחרונות. לא תנודה - דפוס.

הכסף עוקב אחרי שרשרת הייצור

טורקיה עלתה ממקום 5 ל-4 עם הצמיחה הגבוהה ביותר ב-Top 10. פולין וספרד ממשיכות לעלות. מה שמחבר ביניהן: שווקי עבודה תחרותיים, קרבה גיאוגרפית ליצרנים, ויציבות שמאפשרת תכנון. זו לא אופנה - זה nearshoring שהפך לאסטרטגיה.

ורשה ובוקרשט - שתי ערים שגדלות מהמגמה הזו

פולין (מקום 6, +10%) ורומניה (מקום 11, +16%) הן שתיים מהמדינות הבודדות ב-CEE שגדלו ב-2025 תוך כדי שהמרכז-מזרח-אירופאי כולו מאט. הונגריה, לשם השוואה, ירדה 9%. הפער מעיד על דבר מה מבני: משקיעים בוחרים ממשלות יציבות וגישה לקרנות האיחוד, וזה שולל את בודפשט לטובת ורשה ובוקרשט.

בוקרשט ספציפית סיפקה 45 מתוך 109 הפרויקטים הרומניים, רובם שירותים, לוגיסטיקה ו-IT. אבל המספר שבאמת מספר את הסיפור: 60% מהפרויקטים ב-2025 היו הרחבות של משקיעים קיימים, לא כניסות חדשות. זה שונה מאוד. משקיע שכבר נמצא בשטח, מכיר את כוח האדם, את הספקים ואת הבירוקרטיה, ובחר להכפיל את ההימור. זה ביטוי של אמון לאחר ניסיון, לא הבטחה. ערך הפרויקטים עלה מ-5.6 מיליארד אירו ב-2024 ל-8.1 מיליארד ב-2025, עלייה של 44.6%.

לנדל"ן זה אומר שמשרדים, מחסנים ודיור לעובדים לא בנויים על ביקושים ספקולטיביים, הם בנויים על חברות שכבר סגרו חוזי עבודה לטווח בינוני.

איטליה - השוק הגדול שהחמיץ

איטליה במקום 7 עם 206 פרויקטים, אבל ירדה 8%. זוהי הכלכלה השלישית באיחוד האירופי, ועדיין נשארת מאחורי ספרד, פולין, ואפילו בלגיה בקצב הפרויקטים. הסיבות ידועות בשטח: מורכבות רגולטורית, עלויות אנרגיה, שוק עבודה נוקשה. לא מצב חירום, אבל שוק שמשקיעים בינלאומיים מתמחרים בזהירות. למי שעובד עם שוכרים מסחריים בצפון איטליה, כדאי להיות ערניים לאפשרות שהביקוש יגיע לאט יותר ממה שמשערים.

יוון: הפערים הפרודוקטיביים

יוון היא מקרה ייחודי בדוח הזה. הנתון האחרון הזמין של EY ליוון כמדינה מדבר על 35 פרויקטים ב-2024, ירידה מ-50 ב-2023. מספר צנוע בהשוואה לגודל הכלכלה. ועם זאת, EY מציין שוב ושוב שתחושת האטרקטיביות של יוון בקרב משקיעים ממשיכה לעלות. הפער הזה, בין מה שמשקיעים אומרים לבין מה שהם עושים בפועל, הוא פרט מעניין לכל מי שמשקיע ביוון: התיאוריה חיובית, אבל ההחלטות נוחתות לאט.

קפריסין: שוק שמשחק במגרש אחר

קפריסין לא נכללת בדירוגי ה-Top 20 של הדוח האירופי, לא בגלל שהיא חלשה, אלא בגלל שהיא מדינה קטנה שמשחקת בקטגוריה שונה. הסיפור הקפריסאי בנדל״ן ממשיך להיות מי שקונה נדל״ן כמוצר (לשם מגורים, מס, גישה לאירופה), לא מי שפותח מרכז R&D. הדוח של EY פחות רלוונטי למי שבוחן את קפריסין כיעד.

יוון

תוכנית ״אני משפץ״ ביוון

פלטפורמת ההגשה לתוכנית "Renovate 2026" נפתחה ב-15 ביוני 2026. התוכנית, בתקציב של 500 מיליון יורו, מציעה לבעלי דירות ישנות וריקות ביוון מימון ממשלתי של עד 95% מעלות השיפוץ המלא, וכן פטור ממס על דמי שכירות למשך שלוש שנים. על הנייר, זה נשמע מדהים. בפועל, התמונה מורכבת יותר.

האם זה פתוח גם לזרים?

כן, אבל עם סייגים חשובים.

התוכנית פתוחה לכל יחיד (לא חברה) שמחזיק ב-50% לפחות מבעלות על נכס מזכה ביוון, בין אם הוא תושב יוון ובין אם לאו. התנאי המעשי הראשון הוא שלמבקש חייב להיות מספר AFM (מספר זיהוי מס יווני) וגישה ל-Taxisnet, שהוא הפורטל הממשלתי שדרכו מוגשות הבקשות.

לגבי הכנסה: הזכאות נקבעת לפי ההכנסה החייבת במס לשנת 2025 על-פי הדיווח ליוון. לתושבי חוץ: ייתכן ותחשב ההכנסה הגלובלית, בהתאם לסטטוס המס שלכם.

מהם תנאי הנכס?

הנכס חייב לעמוד בכל התנאים הבאים:

• היתר בנייה שהוצא לפני 31 בדצמבר 1990
• שטח עיקרי עד 120 מ"ר (עד 150 מ"ר למשפחות עם שלושה ילדים ומעלה)
• דירוג אנרגטי C או נמוך ממנו
• הנכס היה מוצהר כריק בטופס E2 (הצהרת שכירות לרשות המס) בשנים 2024 ו-2025
• אין על הנכס שום מימון ממשלתי לשיפוץ מאז ינואר 2020
• הנכס אינו רשום במרשם ההשכרה לטווח קצר (כלומר, לא רשום כנכס Airbnb)

הנקודה האחרונה חשובה מאוד: נכס שפועל כיום כ-Airbnb פסול אוטומטית. זהו צעד מכוון - יוון מנסה להחזיר נכסים לשוק השכירות לטווח ארוך.

כמה כסף אפשר לקבל?

המענק הבסיסי עומד על 80% מהעלות המוכרת. הוא עולה ב-5 נקודות אחוז לכל אחד מהתנאים הבאים שמתקיים: הנכס נמצא בעיר הרים או אי; המבקש הוא הורה יחיד או משפחה עם שלושה ילדים ומעלה; למבקש, לבן/בת הזוג, או לתלוי יש נכות מוכרת.

תקרת המענק: 36,000 יורו לנכס, בהתאמה לתקרה של 300 יורו למ"ר. המקסימום המוחלט הוא 95% לבעלי הכנסה בקטגוריה I, ו-85% לקטגוריה II.

העבודות המוכרות: שיפוץ כולל - אינסטלציה, חשמל, ריצוף, מטבח, שירותים, טיח, צביעה, תיקונים קונסטרוקטיביים. בנוסף, נדרש שדרוג אנרגטי מינימלי (חלונות, דוד שמש, משאבת חום) שמשפר את הדירוג לפחות בדרגה אחת.

מה ההתחייבות בתמורה?

כאן נכנס הסעיף שרבים מפספסים: נכס שקיבל מענק חייב להיות מושכר בשכירות לטווח ארוך (שכירות מגורים ראשיים בלבד) למשך חמש שנים לפחות. הפרה, כולל השכרה קצרת-טווח, מחייבת החזר מלא של המענק. לעומת זאת, תמריץ המס הוא אמיתי: הכנסות שכירות מהנכס לאחר השיפוץ זכאיות לפטור ממס לשלוש שנים.

"World's Best Travel Destination" לשנת 2026

עונת הקיץ של 2026 נפתחה עם שורה של נתונים המעידים כי יוון ממשיכה לבסס את מעמדה כאחד מיעדי התיירות המובילים באירופה. יוון נבחרה ל-״World's Best Travel Destination״ במסגרת Grand Travel Awards Finland 2026, זו השנה השנייה ברציפות. בקטגוריה הזו גברה יוון על מתחרות חזקות כמו איטליה, ספרד, פורטוגל ונורבגיה. ההכרה מבוססת על סקר עצמאי שערכה חברת המחקר Nordic Bench, המשלב דירוגי צרכנים ומטיילים, חוות דעת של אנשי מקצוע מענף התיירות והערכות של ועדת מומחים, והיא משקפת את שביעות הרצון הגבוהה של המבקרים ואת מעמדה המתחזק של יוון בשוק התיירות הבינלאומי.

לצד ההכרה היוקרתית, נתונים שפרסמה לאחרונה European Travel Commission (ETC) מציבים את יוון בין חמשת יעדי הקיץ המבוקשים ביותר באירופה לשנת 2026. על פי דוח ה-״Monitoring Sentiment for Intra-European Travel״, יוון מהווה 6% מהעדפות הנסיעה של האירופים לתקופה אפריל-ספטמבר, מאחורי ספרד (14%), איטליה (11%) וצרפת (8%), ובאותה רמה כמו פורטוגל. הדוח מצביע על ביקוש יציב מצד שווקים מרכזיים ובהם בריטניה, גרמניה, צרפת ופולין, ומגיע על רקע נתון מעודד נוסף: כוונת הנסיעה הכוללת של האירופים לקיץ 2026 הגיעה לשיא מאז 2020, כש-82% מהנשאלים מתכננים לנסוע בין אפריל לספטמבר - עלייה של 10% לעומת השנה שעברה.

גם הנתונים הכלכליים בפועל תומכים במגמה, ובעוצמה. על פי נתוני בנק יוון, בארבעת החודשים הראשונים של 2026 (ינואר-אפריל) הכנסות התיירות הגיעו לכ-2.8 מיליארד אירו, עלייה של 36.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, תוספת של כ-753 מיליון אירו. במקביל, מספר המבקרים הזרים עלה ב-27.1%. העובדה שההכנסות צומחות מהר יותר ממספר המבקרים מעידה על מגמה משמעותית: עלייה בהוצאה הממוצעת לתייר ומעבר לתיירות בעלת ערך גבוה יותר, ולא רק לעלייה בכמות. ברבעון הראשון בלבד עלתה ההוצאה הממוצעת לנסיעה בכ-20%.

כאשר מחברים בין הביקוש הגבוה, ההכרה הבינלאומית, והמשך העלייה בהכנסות ובהוצאה לתייר, מתקבלת תמונה של ענף תיירות חזק ודינמי, המבסס את 2025 כשנת שיא (הכנסות של מעל 23 מיליארד אירו ו-37.98 מיליון מבקרים בינלאומיים) וממשיך לתמוך בהתפתחות שוק המלונאות והאירוח במדינה.

הכיסוי התקשורתי שלנו

״קו ראשון לים״ שהיה סמל יוקרה הופך לתג אזהרה - ובישראל, קריסת המצוקים בהרצליה היא לא תקרית מקומית אלא סימן לאותו תהליך.

למה צריך זוכת אוסקר כדי למכור דירה ב-2.7 מיליון שקל? נשמע מגניב, אבל יש כאן טריק שיווקי שכל קונה דירה צריך להבין: כשהבנק לא מאפשר לקבלן להוריד מחיר, והשוק לא סולח על הנחה, מה שנשאר זה לקנות כוכב. והכוכב הזה? אתם משלמים עליו, לא הקבלן.

השקל החזק הפך דירה באירופה ל-100,000 שקל זולה יותר מאשר לפני שנה. אותה דירה, אותה כתובת, פחות כסף. כשבישראל תשואת שכירות עומדת על 2%-3% ובמזרח אירופה מגיעים ל-7%-7.5%, השאלה כבר לא ״למה לצאת לחו״ל״

כשדירה בישראל נותנת תשואה של 2%-3% וקשה להגיע אליה בכלל, ודירה ברומניה או בולגריה נותנת 7%-7.5% - השאלה שיותר ויותר ישראלים שואלים כבר לא היא ״למה להשקיע בחו״ל״

רומניה

משבר פוליטי מתמשך

כבר חודשיים שרומניה בלי ממשלה יציבה, וזה עוד לא נגמר.

הממשלה הפרו-אירופית נפלה בתחילת מאי, אחרי שהמפלגה הכי גדולה בפרלמנט (PSD, הסוציאל-דמוקרטים) עברה בפתאומיות לצד הימין הקיצוני והפילה אותה בהצבעת אי-אמון. מאז, הנשיא ניסה למנות שני ראשי ממשלה - האחד פרש בעצמו, השני נכשל בהצבעת האמון בפרלמנט לפני כשבועיים. עכשיו הוא מחפש מועמד שלישי. אם גם הוא ייכשל, החוק ברומניה מאפשר לנשיא לפזר את הפרלמנט ולצאת לבחירות מוקדמות, דבר שמעולם לא קרה שם.

למה זה נוגע אליכם, גם אם אתם רק משקיעים ולא עוסקים בפוליטיקה:

• הליי (המטבע הרומני) נחלש מול היורו לשפל היסטורי על רקע חוסר הוודאות. זה משפיע ישירות על מי שמתכנן תזרים בליי או משווה עלויות בנייה מקומיות מול מכירה ליורו.
• הגירעון התקציבי של רומניה הוא הגבוה ביותר באיחוד האירופי, וסוכנויות הדירוג כבר מתריעות על הורדת דירוג. דירוג נמוך יותר = ריבית גבוהה יותר על חוב ממשלתי, וזה בדרך כלל מתגלגל גם לעלויות מימון בשוק הפרטי, כולל למשכנתאות ולמימון פרויקטים.
• גישה לכספי האיחוד האירופי (מעל 10 מיליארד יורו בשנה) תלויה ביכולת של הממשלה לבצע רפורמות ולצמצם גירעון. ממשלת מעבר חלשה מתקשה לעשות את זה, וזה עלול להאט פרויקטי תשתית ופיתוח שמושפעים ישירות או בעקיפין מכספי האיחוד.
• הימין הקיצוני (AUR) מוביל כרגע בסקרים בפער משמעותי. אם יהיו בחירות מוקדמות, יש סיכוי סביר שהם ינצחו, וזה יכול לשנות את הכיוון הכללי של רומניה כלפי האיחוד האירופי ומשקיעים זרים, גם אם לא באופן מיידי.

נמשיך לעקוב ולעדכן בהתאם להתפתחויות.

משולחנו של הכותב:

זה לא אומר ״אל תשקיעו ברומניה״ - השוק הרומני חי ונושם הרבה זמן דרך משברים פוליטיים לא פחות דרמטיים. אבל זה כן אומר: תבדקו את התזמון של עסקאות משמעותיות, תהיו ערניים לתנודות בשער החליפין, ואל תניחו שהיציבות שהייתה עד לפני שנה תחזור באותה מהירות.

בולגריה

6.2% הגידול הרבעוני הגבוה ביותר ב-EU ברבעון הראשון של 2026; ו-14.8% שנתי - מקום שלישי באיחוד

לפי מדד מחירי הדיור לרבעון הראשון 2026 של Eurostat, בולגריה בולטת בשתי קטגוריות: הגידול הרבעוני הגבוה ביותר מבין כל 27 מדינות האיחוד האירופי, עם 6.2% בשלושת החודשים הראשונים של השנה, ומקום שלישי בגידול השנתי עם 14.8% לעומת הרבעון המקביל ב-2025. למעלה מהם רק פורטוגל וסלובקיה. ממוצע האיחוד עמד על 5.1% שנתי ו-1.2% רבעוני.

הנתון מגיע בנקודת זמן מדויקת: הרבעון הראשון של 2026 הוא הרבעון הראשון המלא שבו בולגריה פועלת כחברה רשמית בגוש האירו, לאחר שאימצה את המטבע המשותף ב-1 בינואר. ההשלכה אינה רק סמלית, כניסה לגוש האירו מסירה את סיכון שער החליפין עבור משקיעים מאירופה, מפשטת עסקאות מימון בגין נכסים, ומציבה את שוק הנדל״ן הבולגרי על אותו מדף השוואה עם ספרד, יוון ופורטוגל.

בשוק הספציפי, נתוני הרבעון הראשון של 2026 בסופיה מציגים מחיר עסקאות ממוצע של €2,680 למ״ר, ירידה מינורית מרמת סוף 2025 (€2,790 למ״ר), אך עדיין גידול של כ-29% מרמות תחילת 2025. בחוף הים השחור נרשמו בשנה שעברה תשואות שכירות נטו ממוצעות של 6.7%, ועד 8.4% בנכסים פרימיום עם ניהול מקצועי, כולל עונות מאי ואוקטובר שהחלו להתחזק בנוסף לקיץ המסורתי.

משולחנו של הכותב:

1. מה שמעניין במיוחד הוא הפער בין בולגריה לשאר שוקי מזרח אירופה: היא מציעה עדיין מחירים נמוכים משמעותית ממערב אירופה, אך כעת עם מסגרת מטבע זהה. מבחינת משקיע ישראלי, שבכל מקרה עובד בדולר או אירו, זה מפשט את החישוב.

2. סופיה מול חוף ים שחור - שני שווקים שונים לחלוטין בפרופיל הסיכון. סופיה מונעת על ידי שוכרים מקומיים ועסקיים וביקוש מתמשך; חוף ים שחור תלוי בעונת תיירות עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר אך חשיפה עונתית גבוהה יותר. אסטרטגיה, מטרה ואופק ההשקעה קובעים מה מתאים.

3. due diligence מקומי - בולגריה שיפרה את מסגרת המשפט ואת שקיפות הרישום בשנים האחרונות, אך פערים בין מחוזות ובין סוגי נכסים עדיין קיימים. ליווי משפטי מקומי הוא לא בגדר המלצה - הוא תנאי.

פורטוגל

מחירי הדיור - שיא חודשי שמיני ברציפות: €3,156 למ״ר; Eurostat מאשר - המדינה עם הגידול הגבוה ביותר ב-EU עם 17.8% שנתי

ב-1 ביולי פרסמה פלטפורמת idealista את מדד המחירים לחודש יוני: החציון הלאומי עלה ל-€3,156 למ״ר, החודש השמיני ברציפות שבו נשבר שיא. קצב הצמיחה השנתי התמתן מ-10.2% במאי ל-8.9% ביוני, אך לפי הפלטפורמה, המיתון בקצב אינו מצביע על היפוך מגמה, אלא על שוק שממשיך לעלות, פשוט באחוז נמוך יותר. הגידולים הגבוהים ביותר הגיעו מאזורים פנימיים ומרוחקים: Portalegre עם 25.8%, Castelo Branco ו-Santarém עם יותר מ-24% כל אחת. בערים הגדולות הגידול היה מתון יותר: פורטו 6.9%, ליסבון 5.8%. ליסבון נותרת היקרה ביותר עם €6,107 למ״ר, ובאזור המטרופולין הממוצע עומד על €4,403 למ״ר.

ב-2 ביולי פרסם Eurostat את מדד מחירי הדיור לרבעון הראשון של 2026, ופורטוגל ממוקמת במקום ראשון מבין כל 27 מדינות האיחוד: עלייה שנתית של 17.8% לעומת הרבעון המקביל ב-2025, ועלייה רבעונית של 3.8%, שנייה בגובהה ב-EU. לשם השוואה, ממוצע האיחוד עמד על 5.1% שנתי ו-1.2% רבעוני. מדינה אחת בלבד, פינלנד, רשמה ירידה. 25 מתוך 26 המדינות שדיווחו רשמו עלייה.

שני המדדים, האחד מקומי ומתבסס על מחירי ביקוש, השני רשמי ומתבסס על עסקאות סגורות, מצביעים לאותו כיוון: ביקוש עקבי מחד, והיצע חדש שאינו מצליח להדביק מאידך. בנק פורטוגל כבר הזהיר בדוח יציבות מאי מפני ״סיכון לירידה פתאומית ובלתי צפויה במחירים״, אך נכון לחודשים האחרונים, שני המדדים ממשיכים לרוץ בכיוון ההפוך.

משולחנו של הכותב:

הנתון של Eurostat חשוב לא רק כמדד, הוא ממסד. כשפורטוגל מובילה את האיחוד האירופי בשנה שלמה, זה מה שמצדיק הון מוסדי, מה שמניע קרנות לבחון עסקאות, ומה שמביא לידיעה בבלומברג. אלה בדיוק הגורמים שמחזקים ביקוש בינלאומי ומקשים על תיקון מהיר.

מה זה אומר בפועל למשקיע הישראלי:

• מי שרכש לפני שנה ויושב על נכס בפורטוגל - הרוויח. לא על הנייר: בנסח הרישום. שאלה לבחון כעת: האם שכר הדירה עלה בקצב דומה? אם לא, יש פער שצריך לאזן.
• מי ששוקל כניסה - הנתונים שוללים את ההנחה שהמתנה תביא מחיר נמוך יותר. שמונה חודשים של שיאים ו-17.8% שנתי אינם מצב שנוהג להתהפך בלי אירוע חיצוני ברמת ריבית חדה או משבר פוליטי. הסיכון הרלוונטי כרגע אינו ירידת מחירים, הוא עלות מימון ותמחור לא נכון של הנכס.
• אזהרת הבנק המרכזי (מדוח מאי, עליו דיווחנו כאן בחודש שעבר) לא להתעלם ממנה. פורטוגל נמצאת בנקודה שבה גם שוק עולה וגם רגולטורים בכירים מתריעים, שילוב שמחייב כניסה עם כרית ביטחון ולא עם מינוף מקסימלי.

אוקראינה

ועידת השיקום של אוקראינה 2026

בתאריכים 25-26 ביוני, בנמל ההיסטורי של גדנסק, פולין, התכנסו יותר מ-4,000 נציגים מ-102 מדינות סביב שאלה אחת: מי משלם על שיקום אוקראינה, וכיצד? ועידת השיקום הבין-לאומית (Ukraine Recovery Conference 2026) היא הפלטפורמה הגדולה ביותר מסוגה, ומה שהוחלט בה ישפיע על שוקי נדל״ן ותשתיות בשנים הקרובות.

588 מיליארד דולר לעשור

הבנק העולמי מעריך את עלות השיקום הכוללת של אוקראינה בכ-588 מיליארד דולר, פרוסים על פני עשור. זה לא מספר אחד, זה מפת השקעות: סקטור התחבורה לבדו זקוק ל-96 מיליארד דולר, האנרגיה 91 מיליארד, והדיור - כמעט 90 מיליארד דולר.

הדיור הוא הסקטור השלישי בגודלו בצרכי השיקום. ועידת גדנסק עצמה סיכמה סבב ראשון של התחייבויות מימון מעל 10 מיליארד אירו מממשלות ומוסדות פיננסיים.

שני מנגנונים מרכזיים נכנסו לתפעול מלא בשנת 2026:

קרן ה-URIF (US-Ukraine Reconstruction Investment Fund) קרן משותפת בין משרד האוצר האמריקאי ואוקראינה. ההשקעה הראשונה אושרה רשמית ב-2026 בחברת טכנולוגיה. הקרן צפויה לצבור כ-200 מיליון דולר עד סוף השנה, וזהו רק שלב ראשון.

מימון מוסדי מרובה-שכבות: ה-EBRD, ה-EIB, ה-IFC ומוסדות אחרים מממנים פרויקטים לפי מנגנוני ערבות מדינה. משקיע פרטי שנכנס כ-co-investor לצד גורמים אלה נהנה ממבנה סיכון שונה בתכלית מהשקעה ישירה.

המצב בשטח

בהיעדר הסכם שלום מלא, שוק הנדל״ן האוקראיני פועל בתנאים לא שגרתיים, אבל פועל. תשואות שכירות ממוצעות עמדו על 7.55% במרץ 2026 (Global Property Guide), כשדניפרו מוביל ב-9.76% ולבוב ב-7.17%. מחירי הדיור צפויים לעלות 8-10% השנה בשוק הראשוני, בשל עלויות בנייה גבוהות וצינור היצע דל.

מודל Oxford Economics מצביע על 12.3 שנים לשיקום מלא בתרחיש הפסקת אש יציבה, לעומת 27 שנה ללא הסכם. מי שנכנס כעת, בטרם הובהרה התמונה הביטחונית, מקבל ״פרמיה על אומץ״, כפי שהגדירה זאת הלשכה האמריקאית לסחר באוקראינה.

משולחנו של הכותב:

ועידת גדנסק אינה אירוע נוסף בלוח השנה. היא מסמנת שינוי מבני: המעבר מ״תמיכה הומניטרית״ ל״מימון שיקום כלכלי״ הפך לרשמי, עם מסגרות חוזיות שמגנות על משקיעים פרטיים.

מי שבוחן חשיפה לאוקראינה, בדיור, בתשתיות, או בחברות שיקום, נמצא עכשיו בנקודת הזמן הנכונה לבחון מבנה כניסה, לא לחכות לבהירות מלאה שעשויה להגיע מאוחר מדי.

ארה״ב

הדולר רחוק מהשיא, הבנייה רחוקה מהביקוש

יוני 2026. כשאנחנו מסתכלים על השוק האמריקאי היום, אנחנו רואים שתי תמונות שמספרות סיפור אחד.

התמונה הראשונה היא הדולר. בתחילת החודש הוא נגע ב-2.80 שקלים, השפל שלו מאז 1993. מאז הוא התאושש מעט וחזר לנוע סביב 2.98-2.99, אבל בואו נשים את זה בפרופורציה: בסוף דצמבר האחרון הדולר עמד על כ-3.19 שקלים. כלומר, גם אחרי ההתאוששות, מי שקונה נכס בארה״ב היום עושה את זה במטבע שעדיין רחוק מהשיא שלו. עבור המשקיע הישראלי, זו לא כותרת חולפת - זו נקודת כניסה.

התמונה השנייה רחוקה מהכותרות הכלכליות, ודווקא היא זו שמכתיבה את המציאות בשטח: המחסור בדיור.

הפער שלא נעלם

שוק הדיור האמריקאי סוחב על הגב פער מצטבר של מיליוני יחידות. ההערכות נעות מ-2 מיליון ועד 8 מיליון, תלוי את מי שואלים, אבל הדוח של Realtor.com לשנת 2026 מצביע על כ-4 מיליון בתים חסרים. ומאחורי המספר הזה עומדת עובדה אחת פשוטה: יותר מעשור של תת-בנייה. גם ב-2025, שנה עם פעילות בנייה חזקה יחסית, קצב הבנייה לא הדביק את קצב היווצרות משקי הבית החדשים. הבנייה של בתים צמודי קרקע אפילו ירדה לרמה הנמוכה ביותר מאז 2019.

במקביל, חלק גדול מהשווקים בארה״ב ממשיכים למשוך אליהם אוכלוסייה, הגירה פנימית, צמיחה, מקומות עבודה חדשים. וזה מייצר ביקוש שלא נעלם, גם כשהריבית גבוהה.

אני אומר את זה כבר שנים ללקוחות שלי: נדל״ן למגורים הוא לא מותרות. אדם יכול לדחות רכישת בית. את הצורך לגור במקום כלשהו הוא לא יכול לדחות.

הביקוש שמחכה מתחת לפני השטח

הריבית הגבוהה של השנים האחרונות שלחה מיליוני אמריקאים להמתין בצד. הם עדיין צריכים דיור, הם פשוט מחכים לרגע הנכון. זה מה שנקרא ביקוש כלוא: לחץ שמצטבר ולא משתחרר. הדוח של Realtor.com מעריך שב-2025 לבדה ״נעדרו״ כ-1.82 מיליון משקי בית צעירים, בני דור המילניום ודור ה-Z, שלא הצליחו לעבור למגורים עצמאיים בגלל המחירים. זו הרמה הגבוהה בארבע שנים.

ובצד השני של המשוואה - היזמים. עלויות המימון והבנייה הגבוהות גרמו להרבה מהם לצמצם פרויקטים חדשים. תחברו את שני אלה יחד, ותקבלו תמונה ברורה: ברגע שהתנאים ישתפרו והביקוש הכלוא ישוחרר, ההיצע פשוט לא יהיה שם כדי לספוג אותו. וכשביקוש פוגש היצע מצומצם - המחירים יודעים לאן ללכת.

התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.

לכל הגיליונות