النشرة الشهرية - مايو 2026

مرحبًا بالجميع!

بينما ننتظر في إسرائيل قرار محافظ بنك إسرائيل بشأن الفائدة في نهاية الشهر، شهدنا في الشهر الماضي انقلابين سياسيين في أوروبا، إذ خسر فيكتور أوربان الانتخابات في المجر وانتقل رومين راديف من كرسي الرئيس إلى كرسي رئيس الوزراء، وفي مطلع الشهر تحديدًا سقطت الحكومة في رومانيا أيضًا في تصويت على سحب الثقة وبدأت محادثات لتشكيل حكومة جديدة.

وتحاول الحكومة اليونانية، مع بلدية أثينا وبلدية سالونيك، تبريد سوق الإيجارات عبر قيود على الإيجارات قصيرة الأجل.

في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:

أ. اقتصاد اليونان: خطر الركود التضخمي يتبلور.

ب. سوق العقار في اليونان - حصيلة أبريل 2026.

ج. سوق العقار في رومانيا - أبريل 2026: أسعار عند ذروة تاريخية، وصفقات عند أدنى مستوى في 5 سنوات.

د. سوق الإيجارات قصيرة الأجل - بوخارست تحطم رقمًا قياسيًا.

هـ. بلغاريا - أثر الانضمام إلى اليورو يتلاشى.

و. البرتغال: أسعار الشقق ارتفعت بنسبة 12% في السنة.

المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب

اليونان

اقتصاد اليونان: جهتان في أسبوع واحد - «خطر الركود التضخمي يتبلور»

ما بدا في مارس «تباطؤًا مضبوطًا» تحول في أبريل إلى فئة مختلفة تمامًا. ففي سبعة أيام فقط، بين 7 و14 أبريل، أصدر البنك المركزي اليوناني وصندوق النقد الدولي تحديثات للتوقعات تشير إلى الاتجاه نفسه: الاقتصاد اليوناني يتباطأ أسرع من المتوقع، فيما التضخم، خلافًا لكل التوقعات منذ بداية العام، يتسارع. والاسم التقني لهذا المزيج هو الركود التضخمي (stagflation). ولم يعد بنك اليونان يتجنب استخدام هذه الكلمة.

البنك المركزي اليوناني - 7 أبريل: «خطر الركود التضخمي يتبلور»

خفّض بنك اليونان توقعات النمو لعام 2026 من 2.1% إلى 1.9%، وعدّل توقعات التضخم نحو الأعلى إلى 3.1% - عكس ما توقعه قبل أشهر قليلة تمامًا. والمحرّك: قفزة نحو 22% في أسعار النفط منذ اندلاع أزمة الخليج الفارسي، تضيف وحدها نحو 0.4 نقطة مئوية إلى ضغط الأسعار. ووصف البنك الوضع بأنه «صدمة طاقة خارجية» - فسبب التباطؤ ليس فشلًا داخليًا، بل نيران قادمة من الخارج.

صندوق النقد الدولي - 14 أبريل: أشد حدة

بعد أسبوع، نشر الصندوق World Economic Outlook لشهر أبريل 2026، بتوقعات أحدّ لليونان: نمو 1.8% (مقابل 2% عُرضت في نهاية مارس) وتضخم 3.5%. وفيما يلي الصورة الكاملة:

ومن المهم أيضًا السياق: فقد خفّض الصندوق في الوقت نفسه توقعات النمو العالمي إلى 3.1% (من 3.3% في يناير)، مع تحديد أزمة مضيق هرمز بوصفها العامل المهيمن. واليونان، باعتمادها العالي على السياحة وعلى الطاقة المستوردة، معرضة لهذه الصدمة أكثر من معظم جاراتها في الاتحاد الأوروبي.

ما لا تقوله الأرقام: نقاط الضوء

وحتى لا نفقد الإحساس بالتناسب - يشير بنك اليونان وصندوق النقد أيضًا إلى اتجاهات إيجابية تشكل وسادة أمان للسوق. فقد انخفضت نسبة الدين الحكومي إلى الناتج المحلي الإجمالي بنحو 10 نقاط مئوية في عام 2025 إلى مستوى ~145%، مقابل ذروة بلغت ~210% في 2020، وهو انخفاض مثير للإعجاب بكل المقاييس. وتوسع الائتمان للقطاع الخاص بنسبة 5.3% في فترة 12 شهرًا (حتى يناير 2026)، مع طلب قوي بوجه خاص من الشركات. وهناك المزيد: يُتوقع أن ينخفض معدل البطالة من 8.9% في 2025 إلى 7.4% في عام 2026، وهو رقم يعبر عن سوق عمل يواصل التشدد حتى في بيئة صعبة.

من مكتب الكاتب:

أولًا، من المهم التحفظ: فبيانات أبريل 2026 لقطة لأسبوع واحد، لا حكم نهائي. فاليونان ما زالت تنمو أسرع من متوسط منطقة اليورو، ونقطة انطلاقها إلى التباطؤ إيجابية نسبيًا (2.1% في 2025، مقابل 1.4% للمنطقة كلها). لكن ما يقلق ليس الرقم، 1.8% مقابل 1.9%، بل الاتجاه: جهتان، في أسبوع واحد، تخفضان التوقعات.

ثانيًا، وهذه النقطة التي من المهم لي التشديد عليها، يواصل سوق المشترين الأجانب العمل في حالة decoupling عن الاقتصاد الكلي المحلي. فمشترو Golden Visa، وبخاصة الأمريكيون الذين زادوا نشاطهم بنحو ~49% سنة مقابل سنة، لا يتفاعلون مع التضخم اليوناني - بل مع سعر اليورو، ومع الأمن السياسي النسبي في اليونان، ومع جاذبية البرنامج نفسه. ولذلك، بالنسبة إلى العقارات الراقية المسعّرة لجمهور دولي، لا تشكل الأجواء الحالية عامل خطر مباشرًا.

وفي الخلاصة: هذا ليس تحفظًا - بل دعوة إلى الدقة. فبين «اليونان تنمو بشكل جيد» و«اليونان في خطر الركود التضخمي» مسافة كبيرة، ونحن في الأثناء في مكان ما في الوسط.

سوق العقار في اليونان - حصيلة أبريل 2026: زخم على مستوى البلاد، وتباطؤ في أثينا، وأنظمة جديدة تدخل حيز التنفيذ

انتهى أبريل 2026 بمستندين رسميين يجدر متابعتهما: بيانات الربع الرابع من 2025 التي نشرها بنك اليونان في 30 أبريل، ومؤشر Spitogatos للربع الأول من 2026 الذي نُشر في منتصف الشهر. وكلاهما يشير إلى الاتجاه نفسه - سوق يواصل الارتفاع، لكن ليس في كل مكان بالقوة نفسها.

ماذا قال بنك اليونان عن 2025: انتهى عام 2025 بأكمله بـارتفاع بنسبة 7.8% في أسعار الشقق على مستوى البلاد، مقابل 9.1% في 2024. وبلغ الربع 4/2025 وحده 7.59% سنويًا. وتباطؤ الوتيرة حقيقة، لكن الإعلان بأن أسعار الشقق في اليونان تقف اليوم أعلى بنسبة 8.1% من ذروة 2008، بعد ارتفاع إجمالي قدره 87.6% منذ القاع في 2017، يوضح أنه سوق تعافى بالكامل ودخل منطقة جديدة.

الرقم الذي يفسر التباطؤ: انخفضت الاستثمارات الأجنبية المباشرة في العقار اليوناني بنسبة 24% في الأشهر التسعة الأولى من 2025 مقارنة بالفترة المقابلة من 2024، من 1.925 مليار يورو إلى 1.46 مليار يورو، بحسب بيانات بنك اليونان. وسُجّل في النصف الأول من 2025 انخفاض بنسبة 17.8% أصلًا، من 1.142 مليار يورو إلى 938 مليون يورو، وهو انخفاض وصفه عاملون يونانيون في السوق بأنه «مذهل» ويستوجب المتابعة. والخلفية واضحة: كان 2024 عامًا قياسيًا باستثمارات عقارية مرتبطة بـ Golden Visa بلغت 2.75 مليار يورو، و9,411 طلبًا أوليًا، وبعد ذلك غيّر رفع الحد المعادلة.

الانقسام الجغرافي الذي يتعمق: الرقم المركزي الذي يتبين من الربع 4/2025 هو أن أتيكا تفقد الصدارة. فالضواحي الجنوبية لأثينا ما زالت تتصدر في السعر المطلق: Vouliagmeni بسعر 7,333 يورو/م²، وVoula وGlyfada قربها، لكن في وتيرة النمو أنهت أتيكا Q4 بنسبة 5.9% سنويًا فقط. سالونيك: 8% في الربع 4/2025. والمدن الكبرى الأخرى تفاجئ بـ10.5% في Q4 وحده. والمناطق السياحية: 8.6%.

مؤشر Spitogatos Q1 2026: بلغ متوسط السعر المطلوب على مستوى البلاد ارتفاعًا بنسبة 7.9% سنويًا. وسجّل مارس 2026 رقمًا قياسيًا لسنتين عند 2,727 يورو/م² في المتوسط الوطني، و10.46 يورو/م² في الإيجار. ولم تُنشر بعد بيانات أبريل 2026 شهرًا منفردًا.

سوق الإيجارات قصيرة المدة: نشر GreekReporter في 28 أبريل، استنادًا إلى بيانات Hosthub، صورة مختلفة جدًا عن التحفظ الذي يميز سوق المبيعات. على المستوى الوطني، يرتفع متوسط الدخل لكل عقار مؤجَّر على المدى القصير بنسبة 16.7% مقارنة بـ2025، ويرتفع الإشغال بنسبة 9.07%، لكن، وهذا الرقم المثير للاهتمام، يرتفع متوسط السعر الليلي بنسبة 4.96% فقط. أي إن النمو يأتي من ليالٍ ممتلئة أكثر، لا من رفع عدواني للأسعار. وتقود الريفييرا الأثينية الموجة: إذ يرتفع Revenue per property هناك بنسبة 34.5%، وRevPAR بنسبة 32.6%، مع ارتفاع بنسبة 19.27% في السعر الليلي، ما يلمّح إلى أن المنطقة ترتقي فئة كاملة. وتُظهر سالونيك أيضًا ارتفاعًا حادًا: Revenue per property أعلى بنسبة 25%، وRevPAR بنسبة 23.9%، مع ارتفاع بنسبة 10.57% في السعر الليلي.

نظام دخل حيز التنفيذ في 1 أبريل 2026: منذ أبريل، يستتبع دفع الإيجار خارج المنظومة المصرفية، أي نقدًا، فقدان مزايا ضريبية للطرفين. فالمستأجر يخسر منحة تساوي إيجار شهر واحد في السنة؛ والمؤجر يخسر خصمًا بنسبة 5% على دخل الإيجار. وهي خطوة غايتها زيادة الشفافية في سوق الإيجارات وإنفاذ الإبلاغ الكامل لسلطات الضرائب.

من مكتب الكاتب:

تبقى اليونان سوقًا في نمو إيجابي، مع ارتفاع وطني ثابت في نطاق 7-8% سنويًا. ولمن يبحث عن الدخول - حان الوقت لأن نسأل لا «اليونان؟» فقط بل «أين في اليونان؟» سالونيك، ومدن المحافظات الكبرى، والمناطق السياحية التي لم تسعّر بعد كل الإمكانات، هناك يوجد الزخم الآن.

تغطيتنا الإعلامية

سوق الإسكان الأمريكي يصل إلى نقطة متطرفة، إذ تشير أحدث البيانات إلى انخفاض حاد في عدد المشترين النشطين، إلى جانب ارتفاع متجدد في عدد البائعين.

عبثية أن يدفع غير المقيم الذي يريد أن يشتري هنا بيتًا ضريبة أكبر بست مرات من مهاجر جديد (عوليه حداش) - تشويه ضريبي يخنق معروض الإيجارات ويضر ضررًا بالغًا بأزواجنا الشباب.

خطوة الحكومة اليونانية الجديدة تقلص معروض الشقق للإيجار قصير الأجل في أثينا وسالونيك - وتجعل عطلات الإسرائيليين في الصيف القادم أغلى بكثير.

رومانيا

زلزال سياسي في بوخارست

سقطت حكومة رومانيا في 5.5 في تصويت على سحب الثقة. صوّت 281 عضو برلمان مؤيدين، وأربعة معارضين. سقطت حكومة بولوجان المؤيدة لأوروبا بعد أقل من سنة على تشكيلها.

القصة الحقيقية وراء السقوط

بُني الائتلاف قبل نحو سنة لكبح صعود اليمين المتطرف وتقليص أكبر عجز في الموازنة بين جميع دول الاتحاد الأوروبي. وفعل بولوجان ما وعد به: رفع ضرائب، وتجميد أجور ومعاشات في القطاع العام، وتقليص موازنات الحكومة. ودفع الـ PSD الثمن السياسي - فقد تآكل تأييد الجمهور له لصالح اليمين المتطرف، وفي تصويت داخلي أيّد 97.7% سحب الدعم عن بولوجان.

المفارقة المريرة: الـ PSD وحّد قواه مع AUR، حزب اليمين المتطرف الذي بُني هذا الائتلاف كله في الأصل ضده، لإسقاط حكومة فعلت الأمور الصحيحة اقتصاديًا.

قال بولوجان قبل التصويت: «سأرحل، لكن المشاكل ستبقى. إنها لا تغادر معي.»

ماذا يُتوقع الآن؟

لا يُتوقع إجراء انتخابات مبكرة، والانتخابات القادمة في 2028. ومن المتوقع أن يبني الرئيس نيكوشور دان ائتلافًا جديدًا مؤيدًا لأوروبا برئاسة رئيس وزراء آخر. وقد لمّح الـ PSD إلى أنه سيعود. والاستنتاج: أسابيع من الجمود، ثم حكومة جديدة بأجندة مشابهة، لكن ليس مؤكدًا أنها بالحزم المالي نفسه.

التهديد الحقيقي هو التوقيت: يتعين على رومانيا إكمال إصلاحات لتحرير نحو 10 مليارات يورو من صناديق التعافي الأوروبية قبل موعد الانتهاء في أغسطس. وحكومة انتقالية لا يمكنها إكمال التزامات كهذه. وكل أسبوع يحرق وقتًا.

كيف يؤثر ذلك في العقار وما المعنى بالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي؟

أربعة أمور أراها منذ الآن:

التمويل: علاوة المخاطر ترتفع، وستحافظ البنوك المحلية على فوائد مرتفعة، ومشترون محليون أقل يعني ضغطًا نحو الأدنى على أسعار البيع على المدى القصير.

رخص البناء: حكومة انتقالية لا تدفع بالملفات. فالمطورون الذين ينتظرون التراخيص (PUZ/PUD) سيبنون على جدول زمني أطول. تأكدوا من أن بنود التأخير في عقودكم تغطي التأخير القانوني الرسمي أيضًا.

سوق الإيجارات: عندما يجد المحليون صعوبة في الشراء، يقوى الطلب على الإيجار. وهذا جيد لمستثمري Buy-to-Rent الذين لديهم عقارات قائمة.

صفقات Distressed: فترات عدم اليقين هي تاريخيًا الوقت الذي تُغلق فيه أفضل الصفقات. والمطورون المحليون الذين يحتاجون إلى سيولة - يصبحون أكثر مرونة.

وما يحفظ أرضية الأمان: صرّح الرئيس نيكوشور دان صراحة بأن رومانيا ستواصل طريقها الغربي وستلتزم بأهداف العجز. لا تهديد للعضوية في الاتحاد الأوروبي، ولا تغيير في البيئة القانونية التي تحمي المستثمرين الأجانب.

سوق العقار في رومانيا - أبريل 2026: أسعار عند ذروة تاريخية، وصفقات عند أدنى مستوى في خمس سنوات

ينتهي أبريل 2026 برقمين يرويان قصة واحدة بلغتين مختلفتين: فقد تجاوز متوسط السعر الوطني للشقق للمرة الأولى عتبة 2,000 يورو للمتر المربع، وفي الوقت نفسه سجّل حجم الصفقات أدنى مستوى منذ خمس سنوات. وهذا ليس مفارقة، بل سوق يمر بتغيير هيكلي.

وفق مؤشر Imobiliare.ro لأبريل 2026: بلغ متوسط السعر الوطني للشقق المعروضة للبيع 2,025 يورو/م² - بارتفاع 0.8% عن مارس، وبارتفاع 11.9% عن أبريل 2025.

صفقات أبريل 2026 = ANCPI

بينما ترتفع الأسعار، يروي حجم الصفقات قصة مختلفة. ففي أبريل 2026 بيع في أنحاء رومانيا 48,135 عقارًا، بانخفاض 5,240 عن مارس، وبانخفاض 1,776 عن أبريل 2025. وفي الأشهر الأربعة الأولى من 2026 بيعت نحو 42,000 وحدة سكنية، وهو أدنى حجم منذ خمس سنوات، بانخفاض 15% عن الفترة المقابلة من 2025.

المدن الأنشط: بوخارست (8,024 صفقة)، كونستانتسا (2,670). وعكس التيار: سجلت براشوف وسيبيو ارتفاعًا في الصفقات. رقم إيجابي: 804 تسجيلات عقارات على الورق، بارتفاع عن الشهر السابق، في ظل دخول القانون 207/2025 حيز التنفيذ، الذي يستوجب شفافية كاملة في صفقات pre-sale.

ما الذي يفسر المفارقة: أسعار ترتفع، وصفقات تنخفض

ثلاثة عوامل هيكلية تعمل معًا:

• تقلص مخزون الشقق الجديدة بسبب انخفاض رخص البناء، بينما زاد معروض الشقق القديمة، ما يولّد ضغطًا نحو الأعلى على الأسعار حتى عندما يعتدل الطلب.
• ارتفعت تكاليف البناء ارتفاعًا حادًا في 2025، وهي من الأعلى في أوروبا.
• ارتفعت ضريبة القيمة المضافة على الشقق الجديدة إلى 21%.

وهذه العوامل الثلاثة تفسر لماذا لا يخفض المطورون الأسعار، حتى عندما يتردد المشترون.

مؤشر القدرة على التملك يتحدث عن نفسه: بلغ عدد سنوات الأجر اللازمة لشراء شقة قياسية 7.9 سنوات في مطلع 2026، مقابل 7.4 سنوات في مطلع 2023. والفجوة بين ارتفاع الأسعار وارتفاع الأجور تتراكم وتؤثر في سلوك المشترين.

من مكتب الكاتب:

رومانيا سوق ترتفع فيه الأسعار لأسباب هيكلية لن تُحل على المدى القصير، لا بسبب طلب محموم. والمشترون يتفاعلون: يأخذون وقتًا أطول، ويتفاوضون، ويختارون بمزيد من الدقة. وبراشوف وسيبيو، اللتان تُظهران ارتفاعًا في الصفقات تحديدًا، هما مدينتان يلاحَظ فيهما حاليًا أصح ديناميكية بين الطلب والعرض.

ومن يدخل السوق الرومانية الآن عليه أن يسأل لا «كم يكلف العقار» فحسب بل «ما التكلفة الفعلية للاحتفاظ به، وما ضريبة القيمة المضافة المطبقة، وما عائد الإيجار الصافي بعد الضريبة.» فالأرقام الاسمية تظهر في العناوين. أما الخلاصة النهائية فتستوجب حسابًا.

سوق الإيجار قصير الأجل ينضج - بوخارست تحطم رقمًا قياسيًا، وبراشوف تترسخ وجهةً إقليمية رائدة

يكشف تقرير جديد لشركة Crosspoint Real Estate صورة مثيرة للاهتمام عن سوق Short-Term Rental في رومانيا لعام 2025: حققت بوخارست 66.8 مليون يورو من الإيجارات قصيرة الأجل، بارتفاع 20% عن 2024، وأكثر من الضعف مقارنة بـ2022. وبلغ عدد الوحدات المسجلة في المتوسط 5,507 (بزيادة 541 شقة في سنة واحدة)، بمتوسط تعرفة يومية 56.5 يورو، ونسبة إشغال 62% (من الأعلى في المدن المشمولة بالمسح)، ودخل شهري متوسط 1,006 يورو للعقار.

وفي المقابل، ترسخ براشوف نفسها أقوى سوق إقليمية: 20.4 مليون يورو إيرادات سنوية، و1,946 تسجيلًا (+7% YoY) و10,471 يورو دخلًا سنويًا متوسطًا للعقار - أداء مالي يعكس ميزة مدينة سياحية نشطة طوال السنة، لا في موسم الذروة فقط.

الجانب القانوني الذي لا يمكن تجاهله: في 20 مايو 2026 تدخل حيز التنفيذ لائحة EU 2024/1028، التي تستوجب تسجيلًا رسميًا لكل عقار معروض على Airbnb/Booking ومشاركة كاملة للبيانات مع السلطات المحلية. وبالنسبة إلى من يملك بالفعل عقار STR في رومانيا، فهذه نقطة فاصلة حاسمة: الاستعداد المبكر سيحفظ التسجيل على المنصات؛ وغياب الاستعداد قد يُخرج العقار من السوق. ولمن يدرس الدخول - بيانات 2025 هي الأساس للتسعير الصحيح، لكن كل نموذج إيرادات يجب أن يُفحص من جديد في ضوء تكاليف الامتثال الجديدة.

من مكتب الكاتب:

ماذا يعني ذلك للمستثمر الإسرائيلي؟ النمو ليس عرضيًا، فهو يستند إلى 2.06 مليون زائر لبوخارست في 2025، منهم أكثر من 1.1 مليون سائح دولي (+8% YoY). والمعنى: الطلب دولي ومستقر، لا محلي-موسمي فقط.

بلغاريا

دراما سياسية في بلغاريا أيضًا

رومين راديف، الطيار المقاتل السابق ومن شغل منصب رئيس بلغاريا منذ 2017 وأنهى مهامه في يناير الماضي فقط، لم يذهب للراحة في بيت في الضواحي. فقد خلع البدلة الرئاسية التمثيلية، وارتدى ثياب العمل السياسي، وقاد حزبه إلى فوز كاسح في انتخابات 19 أبريل 2026.

وهذه خطوة غير مسبوقة - رئيس سابق يعود إلى «الميدان» وينال تفويضًا واضحًا من الشعب لتشكيل حكومة. وبالنسبة إلينا، بصفتنا من يرافق مستثمرين ومطورين في بلغاريا، فهذا زلزال استقرار بعد سنوات من عدم اليقين.

«أثر الانضمام إلى اليورو» يتلاشى - السوق ينتقل إلى مرحلة طلب جيد

من تابع سوق العقار البلغاري في 2024-2025 رأى ظاهرة تحدث مرة في الجيل: فقد أحدث العلم المتين بموعد الانضمام إلى منطقة اليورو موجة مضاربة قابلة للقياس، إذ سارع المشترون إلى إغلاق الصفقات قبل أن «ترتفع الأسعار مع اليورو» كما خافوا. وقادت هذه الموجة إلى ارتفاع بنسبة 15-18% في عام 2025 وحده. والآن، بعد ثلاثة أشهر من انضمام بلغاريا رسميًا إلى منطقة اليورو في 1 يناير 2026، تراجعت «الموجة»، وبدأ السوق الحقيقي بالانكشاف.

الأرقام: انخفاض في الحجم، وارتفاع في المعروض

تشير بيانات يناير-فبراير 2026 إلى تغيير اتجاه واضح. فقد انخفض حجم الصفقات بنحو 10% مقارنة بالفترة المقابلة من العام الماضي، بينما قفز معروض العقارات الجديدة إلى السوق بنحو 26%. أي: بائعون أكثر، ومشترون أقل - معيار ينقل قوة التفاوض إلى جانب المشتري للمرة الأولى منذ سنوات.

أما من حيث الأسعار، فالوضع ما زال إيجابيًا:

• متوسط السعر في صوفيا: ~2,300 يورو/م² (مطلع 2026)؛ الشقق الجديدة: ~2,487 يورو/م²
• الأحياء الراقية (Oborishte وغيرها): 4,000+ يورو/م²
• الارتفاع السنوي في صوفيا: ~500 يورو/م² في السنة الأخيرة
• توقعات 2026: 6%-10% (مقابل 15%-18% في 2025)

ما الذي غيّره الانضمام إلى اليورو فعلًا

إلى جانب المعنويات، هناك تغييرات هيكلية ستؤتي ثمارها على المدى المتوسط. فسعر فائدة الرهن العقاري في بلغاريا، 2.6%-4%، يبقى من الأدنى في الاتحاد الأوروبي، ومع ربط العملة بـ ECB، يتمتع المقترضون البلغار بيقين تمويلي لم يكن موجودًا في عهد الليف. ونحو 90% من العقارات في صوفيا تُسعَّر اليوم أصلًا مباشرة باليورو، وهو انتقال يقلل الاحتكاك للمشترين الأجانب ويلغي خطر سعر الصرف.

وبحسب توقعات المفوضية الأوروبية وIMF، سيبلغ النمو الاقتصادي لبلغاريا في 2026 2.7%-2.8%، أقل من التوقع الأصلي (3.1%)، لكنه ما زال من الأقوى في الاتحاد. وعامل الضغط: تضخم يتراوح بين 2.9% (المفوضية) و3.8% (IMF)، ما يحد من نمو القوة الشرائية الحقيقية.

من يتصدر، ومن يبقى متأخرًا

ليست كل العقارات تسير في الاتجاه نفسه. فالشقق الجديدة ذات تصنيف الطاقة المرتفع في صوفيا وفارنا وبلوفديف تتصدر السوق - والمشترون مستعدون لدفع علاوة لتجنب عناء الترميم. وفي المقابل، تبدأ الشقق من الحقبة السوفييتية في الضواحي، دون وصول إلى المترو، بالمعاناة من ضعف الطلب - خصوصًا عندما تتوفر بدائل أكثر من البناء الجديد في المتناول.

البرتغال

الربع 1/2026 - أسعار الشقق ارتفعت 12% في السنة، والإيجار انخفض 1.2%

يعرض مؤشر أسعار العقارات الصادر عن منصة Idealista للربع الأول من 2026 ارتفاعًا بنسبة 12% في أسعار البيع في الأشهر الاثني عشر المنتهية في مارس 2026، إلى جانب انخفاض بنسبة 1.2% في الإيجار في الفترة نفسها.

وتتوقع Fitch Ratings ارتفاعًا إضافيًا بنسبة 15% في الأسعار لعام 2026 بأكمله، بعد ارتفاع بنسبة 18% سُجّل في 2025. والمبرر: نقص هيكلي في المعروض غير محلول، وطلب أجنبي يستمر دون علامات تباطؤ، وقيود ائتمان تحد من التطوير الجديد. وتدرك الحكومة عمق المشكلة وتدفع سياسة لتشجيع الإيجار طويل الأجل، بما فيها خفض ضريبة الدخل إلى 10% على دخل الإيجار بسعر معتدل، لكن أثر المعروض سيستغرق سنوات.

وتراجع العائد الإجمالي على الإيجار في البرتغال تباعًا: من 7.3% في الربع الأول من 2024، إلى 7.2% في Q1 2025، والآن إلى 6.3% في Q1 2026. أي انخفاض بنسبة 1% خلال سنتين. وعندما يكون الأمر رقمًا منفردًا يمكن رفضه بوصفه ضجيجًا. أما عندما يكون اتجاهًا ثابتًا، فهو اتجاه هيكلي.

والسبب ليس غامضًا: سوق الشراء يظل ساخنًا بفعل طلب أجنبي لا يتفاعل مع عوامل الإيجار المحلية. فالبرتغالي العادي يواصل مواجهة صعوبة في دفع الإيجار، ولذلك لا يسارع إلى دفع أكثر. أما المشتري الدولي، في المقابل، فهو غير مبالٍ نسبيًا بانخفاض العائد بنسبة 1.2%.

المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.

مترجم عن الأصل العبري. עברית

كل الأعداد