Newsletterul lunar - mai 2026

Bună ziua tuturor!

În timp ce în Israel așteptăm decizia guvernatorului Băncii Israelului privind dobânda, la sfârșitul lunii, luna trecută am asistat la 2 răsturnări politice în Europa: Viktor Orbán a pierdut alegerile din Ungaria, iar Rumen Radev a trecut din fotoliul de președinte în cel de prim-ministru, iar chiar la începutul lunii a căzut și guvernul din România printr-un vot de neîncredere și au început discuții pentru formarea unui guvern nou.

Guvernul Greciei, împreună cu primăria Atenei și primăria Salonicului, încearcă să răcească piața chiriilor prin restricții asupra închirierilor pe termen scurt.

În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:

a. Economia Greciei: riscul de stagflație se conturează.

b. Piața imobiliară din Grecia - bilanțul lunii aprilie 2026.

c. Piața imobiliară din România - aprilie 2026: prețuri la maxim istoric, tranzacții la minimul ultimilor 5 ani.

d. Piața închirierilor pe termen scurt - București bate un record.

e. Bulgaria - efectul intrării în zona euro se epuizează.

f. Portugalia: prețurile apartamentelor au crescut cu 12% într-un an.

av. Ilan Leibovitch și echipa biroului

Grecia

Economia Greciei: două instituții într-o săptămână - „riscul de stagflație se conturează”

Ce părea în martie o „încetinire controlată” a devenit în aprilie o categorie complet diferită. În doar șapte zile, între 7 și 14 aprilie, Banca Greciei și Fondul Monetar Internațional au publicat actualizări de prognoză care indică aceeași direcție: economia greacă încetinește mai repede decât se aștepta, în timp ce inflația, contrar tuturor prognozelor de la începutul anului, accelerează. Denumirea tehnică a acestei combinații este stagflație. Banca Greciei nu mai evită să folosească acest cuvânt.

Banca Greciei - 7 aprilie: „riscul stagflaționist se conturează”

Banca Greciei a redus prognoza de creștere pentru 2026 de la 2,1% la 1,9%, iar prognoza de inflație a revizuit-o în sus, la 3,1% - exact invers față de scăderea pe care o prevedea cu câteva luni în urmă. Declanșatorul: un salt de aproximativ 22% al prețurilor petrolului de la izbucnirea crizei din Golful Persic, care adaugă singur circa 0,4 puncte procentuale presiunii asupra prețurilor. Banca a descris situația ca „șoc energetic extern” - motivul încetinirii nu este un eșec intern, ci un foc care vine din exterior.

Fondul Monetar Internațional - 14 aprilie: mai aspru

O săptămână mai târziu, FMI a publicat World Economic Outlook pentru aprilie 2026, cu o prognoză mai tăioasă pentru Grecia: creștere de 1,8% (față de 2% prezentat încă la sfârșitul lui martie) și inflație de 3,5%. Imaginea completă:

Contextul este de asemenea important: FMI a redus în paralel prognoza de creștere globală la 3,1% (de la 3,3% în ianuarie), criza strâmtorii Ormuz fiind definită ca factor dominant. Grecia, cu dependența ei mare de turism și de energie importată, este mai expusă acestui șoc decât majoritatea vecinilor săi din Uniunea Europeană.

Ce nu spun cifrele: punctele luminoase

Pentru a nu pierde proporțiile - Banca Greciei și FMI menționează și direcții pozitive care creează o pernă de siguranță pentru piață. Raportul datoriei guvernamentale la PIB a scăzut cu aproximativ 10 puncte procentuale în 2025, la nivelul de ~145%, față de un maxim de ~210% în 2020, o scădere impresionantă din orice punct de vedere. Creditul către sectorul privat s-a extins cu 5,3% într-o perioadă de 12 luni (la ianuarie 2026), cu o cerere deosebit de puternică din partea corporațiilor. Și mai mult: rata șomajului este așteptată să scadă de la 8,9% în 2025 la 7,4% în 2026, cifră care exprimă o piață a muncii ce continuă să se strângă și într-un mediu provocator.

De la biroul autorului:

În primul rând, este important de nuanțat: datele din aprilie 2026 sunt o fotografie a unei singure săptămâni, nu o sentință. Grecia încă crește mai repede decât media zonei euro, iar punctul ei de plecare în această încetinire este relativ pozitiv (2,1% în 2025, față de 1,4% pentru zona euro în ansamblu). Dar ce îngrijorează nu este cifra, 1,8% față de 1,9%, ci direcția: două instituții, într-o săptămână, reduc prognozele.

În al doilea rând, și acesta este punctul pe care mi se pare important să-l subliniez, piața cumpărătorilor străini continuă să funcționeze în decoupling față de macroeconomia locală. Cumpărătorii prin Golden Visa, și în special americanii care și-au crescut activitatea cu ~49% de la an la an, nu reacționează la inflația grecească - ei reacționează la cursul euro, la siguranța politică relativă a Greciei și la atractivitatea programului în sine. De aceea, pentru proprietățile premium cu prețuri stabilite pentru un public internațional, atmosfera actuală nu reprezintă un factor de risc direct.

În concluzie: aceasta nu este o rezervă - este un îndemn la precizie. Între „Grecia crește frumos” și „Grecia este în pericol de stagflație” este o distanță mare, iar deocamdată ne aflăm undeva la mijloc.

Piața imobiliară din Grecia - bilanțul lunii aprilie 2026: elan național, încetinire la Atena și reglementare nouă care intră în vigoare

Aprilie 2026 s-a încheiat cu două documente oficiale care merită urmărite: datele trimestrului al patrulea din 2025 publicate de Banca Greciei la 30 aprilie și indicele Spitogatos pentru primul trimestru din 2026, publicat la mijlocul lunii. Ambele indică aceeași direcție - o piață care continuă să crească, dar nu peste tot cu aceeași intensitate.

Ce a spus Banca Greciei despre 2025: întregul an 2025 s-a încheiat cu o creștere de 7,8% a prețurilor apartamentelor la nivel național, față de 9,1% în 2024. Trimestrul 4/2025 singur a fost de 7,59% anual. Încetinirea ritmului este un fapt, dar constatarea că prețurile apartamentelor din Grecia se află acum cu 8,1% peste maximul din 2008, după o creștere totală de 87,6% de la minimul din 2017, ilustrează că este vorba despre o piață care s-a refăcut complet și a intrat pe un teritoriu nou.

Cifra care explică încetinirea: investițiile străine directe în imobiliare grecești au scăzut cu 24% în primele nouă luni din 2025 față de perioada corespunzătoare din 2024, de la 1,925 miliarde € la 1,46 miliarde €, potrivit datelor Băncii Greciei. Încă în prima jumătate a lui 2025 se înregistrase o scădere de 17,8%, de la 1,142 miliarde € la 938 de milioane €, scădere descrisă de oameni de piață greci drept „spectaculoasă” și care cere urmărire. Contextul este clar: 2024 a fost un an record, cu 2,75 miliarde € în investiții imobiliare legate de Golden Visa și cu 9.411 cereri inițiale, iar apoi majorarea pragului a schimbat ecuația.

Fragmentarea geografică care se adâncește: cifra centrală care reiese din trimestrul 4/2025 este că Attica pierde conducerea. Suburbiile sudice ale Atenei încă conduc la preț absolut: Vouliagmeni cu 7.333 €/m², Voula și Glyfada în apropiere, dar la ritmul de creștere Attica a încheiat Q4 cu doar 5,9% anual. Salonic: 8% în trimestrul 4/2025. Celelalte orașe mari surprind cu 10,5% în Q4 singur. Zonele turistice: 8,6%.

Indicele Spitogatos Q1 2026: prețul mediu cerut la nivel național a arătat o creștere de 7,9% anual. Martie 2026 a înregistrat un maxim de doi ani, cu 2.727 €/m² în medie națională și cu 10,46 €/m² la chirie. Datele pentru aprilie 2026 ca lună singulară nu au fost încă publicate.

Piața închirierilor pe termen scurt: GreekReporter a publicat la 28 aprilie, pe baza datelor Hosthub, o imagine foarte diferită de rezerva care caracterizează piața vânzărilor. La nivel național, venitul mediu pe proprietate închiriată pe termen scurt crește cu 16,7% față de 2025, gradul de ocupare crește cu 9,07%, dar, și aceasta este cifra interesantă, prețul mediu pe noapte crește doar cu 4,96%. Adică: creșterea vine din mai multe nopți pline, nu dintr-o majorare agresivă de prețuri. Riviera Atenei conduce valul: Revenue per property crește acolo cu 34,5%, RevPAR cu 32,6%, cu o creștere de 19,27% a prețului pe noapte, ceea ce sugerează că zona urcă o categorie întreagă. Și Salonicul arată o creștere puternică: Revenue per property mai mare cu 25%, RevPAR cu 23,9%, cu o creștere de 10,57% a prețului pe noapte.

Reglementare intrată în vigoare la 1 aprilie 2026: din luna aprilie, plata chiriei în afara sistemului bancar, adică în numerar, atrage pierderea avantajelor fiscale pentru ambele părți. Chiriașul pierde un grant egal cu o chirie lunară pe an; proprietarul pierde o reducere de 5% la veniturile din chirii. Este o măsură al cărei scop este creșterea transparenței pe piața chiriilor și aplicarea raportării complete către autoritățile fiscale.

De la biroul autorului:

Grecia rămâne o piață cu creștere pozitivă, cu o creștere națională stabilă în intervalul de 7-8% anual. Cine caută să intre pe piață - este momentul să se întrebe nu doar „Grecia?”, ci „unde în Grecia?”. Salonic, marile orașe de reședință de district și zonele turistice care nu și-au încorporat încă tot potențialul în preț - acolo se află acum elanul.

Prezența noastră în presă

Piața locuințelor din SUA ajunge la un punct extrem, datele recente indicând o scădere bruscă a numărului de cumpărători activi, alături de o nouă creștere a numărului de vânzători.

Absurdul prin care un nerezident care vrea să cumpere aici o casă plătește de 6 ori mai mult impozit decât un nou imigrant (oleh hadash) - o distorsiune fiscală care sufocă oferta de chirii și lovește grav în cuplurile noastre tinere.

Noua mișcare a guvernului grec restrânge oferta de apartamente de închiriat pe termen scurt la Atena și la Salonic - și va scumpi semnificativ vacanțele israelienilor în vara aceasta.

România

Cutremur politic la București

Guvernul României a căzut la 5.5 printr-un vot de neîncredere. 281 de parlamentari au votat pentru, patru împotrivă. Guvernul pro-european al lui Bolojan a căzut la mai puțin de un an de la formare.

Povestea reală din spatele căderii

Coaliția a fost construită cu aproximativ un an în urmă pentru a bloca ascensiunea extremei drepte și pentru a reduce cel mai mare deficit bugetar dintre toate statele Uniunii Europene. Bolojan a făcut ce a promis: majorări de impozite, înghețarea salariilor și pensiilor în sectorul public, reduceri ale bugetelor guvernamentale. PSD a plătit prețul politic - sprijinul public pentru el s-a erodat în favoarea extremei drepte, iar într-un vot intern 97,7% au susținut retragerea sprijinului pentru Bolojan.

Paradoxul amar: PSD și-a unit forțele cu AUR, partidul de extremă dreaptă împotriva căruia a fost construită de la bun început întreaga coaliție, pentru a răsturna un guvern care făcea lucrurile corecte din punct de vedere economic.

Bolojan a spus înainte de vot: „Eu voi pleca, dar problemele vor rămâne. Ele nu pleacă odată cu mine.”

Ce urmează acum?

Alegeri anticipate nu sunt așteptate, iar următoarele alegeri sunt în 2028. Președintele Nicușor Dan este așteptat să construiască o nouă coaliție pro-europeană sub un alt prim-ministru. PSD a lăsat deja să se înțeleagă că va reveni. Concluzia: săptămâni de stagnare, apoi un guvern nou, cu o agendă similară, dar cu îndoieli că ar avea aceeași determinare fiscală.

Amenințarea reală este calendarul: România trebuie să finalizeze reforme pentru a debloca aproximativ 10 miliarde de euro din fondurile europene de redresare înainte de termenul de expirare din august. Un guvern de tranziție nu poate încheia asemenea angajamente. Fiecare săptămână arde timp.

Cum influențează aceasta imobiliarele și ce înseamnă pentru investitorul israelian?

Patru lucruri pe care le văd deja acum:

Finanțare: prima de risc crește, băncile locale vor menține dobânzi ridicate, mai puțini cumpărători locali înseamnă presiune în jos asupra prețurilor de vânzare pe termen scurt.

Autorizații de construire: un guvern de tranziție nu promovează dosare. Dezvoltatorii care așteaptă autorizații (PUZ/PUD) vor construi pe un calendar mai lung. Asigurați-vă că clauzele de întârziere din contractele dumneavoastră acoperă și întârzierea statutară.

Piața chiriilor: când localnicii întâmpină dificultăți în a cumpăra, cererea de chirii se întărește. Bine pentru investitorii Buy-to-Rent cu proprietăți existente.

Tranzacții Distressed: perioadele de incertitudine sunt, din punct de vedere istoric, momentul în care se încheie cele mai bune tranzacții. Dezvoltatorii locali care au nevoie de lichiditate - devin flexibili.

Și ceea ce păstrează podeaua de siguranță: președintele Nicușor Dan a declarat explicit că România va continua pe drumul ei vestic și va respecta țintele de deficit. Nu există nicio amenințare la adresa apartenenței la UE și nu există nicio schimbare în mediul juridic care protejează investitorii străini.

Piața imobiliară din România - aprilie 2026: prețuri la maxim istoric, tranzacții la minimul ultimilor cinci ani

Aprilie 2026 se încheie cu două cifre care spun o singură poveste în două limbi diferite: prețul mediu național al apartamentelor a depășit pentru prima dată pragul de 2.000 de euro/m², iar în același timp volumul tranzacțiilor a înregistrat cel mai scăzut nivel din ultimii cinci ani. Nu este un paradox, este o piață care trece printr-o schimbare structurală.

Potrivit indexului Imobiliare.ro pentru aprilie 2026: prețul mediu național al apartamentelor de vânzare a fost de 2.025 de euro/m² - o creștere de 0,8% față de martie și o creștere de 11,9% față de aprilie 2025.

Tranzacțiile din aprilie 2026 = ANCPI

În timp ce prețurile cresc, volumul tranzacțiilor spune o poveste diferită. În aprilie 2026 s-au vândut în toată România 48.135 de proprietăți, o scădere de 5.240 față de martie și o scădere de 1.776 față de aprilie 2025. În primele patru luni din 2026 s-au vândut aproximativ 42.000 de unități locative, cel mai scăzut volum din ultimii cinci ani, o scădere de 15% față de perioada corespunzătoare din 2025.

Cele mai active orașe: București (8.024 de tranzacții), Constanța (2.670). Împotriva curentului: Brașov și Sibiu au înregistrat, dimpotrivă, o creștere a tranzacțiilor. O cifră pozitivă: 804 înregistrări de proprietăți „pe hârtie”, o creștere față de luna precedentă, pe fondul intrării în vigoare a legii 207/2025, care impune transparență deplină în tranzacțiile pre-sale.

Ce explică paradoxul: prețuri în creștere, tranzacții în scădere

Trei factori structurali acționează împreună:

• Stocul de apartamente noi s-a restrâns din cauza scăderii autorizațiilor de construire, în timp ce oferta de apartamente vechi a crescut, ceea ce creează presiune în sus asupra prețurilor chiar și atunci când cererea se moderează.
• Costurile de construcție au crescut brusc în 2025, unul dintre cele mai mari ritmuri din Europa.
• TVA-ul la apartamentele noi a crescut la 21%.

Toți trei explică de ce dezvoltatorii nu reduc prețurile, chiar și când cumpărătorii ezită.

Indicatorul accesibilității vorbește de la sine: numărul de ani de salariu necesari pentru cumpărarea unui apartament standard a fost de 7,9 ani la începutul lui 2026, față de 7,4 ani la începutul lui 2023. Diferența dintre creșterea prețurilor și creșterea salariilor se acumulează și influențează comportamentul cumpărătorilor.

De la biroul autorului:

România este o piață în care prețurile cresc din motive structurale care nu se vor rezolva pe termen scurt, nu din cauza unei cereri care fierbe. Cumpărătorii reacționează: le ia mai mult timp, negociază și aleg cu mai multă grijă. Brașov și Sibiu, care arată o creștere a tranzacțiilor tocmai acum, sunt orașele în care se vede în prezent cea mai sănătoasă dinamică între cerere și ofertă.

Cine intră acum pe piața românească trebuie să se întrebe nu doar „cât costă proprietatea”, ci „care este costul real al deținerii, care este TVA-ul aplicabil și care este randamentul net al chiriei după impozit.” Cifrele nominale apar în titluri. Concluzia cere un calcul.

Piața închirierilor pe termen scurt se maturizează - Bucureștiul bate un record, Brașovul se consolidează ca destinație regională de frunte

Un nou raport al companiei Crosspoint Real Estate dezvăluie o imagine interesantă a pieței Short-Term Rental din România pentru anul 2025: Bucureștiul a generat 66,8 milioane € din închirieri pe termen scurt, o creștere de 20% față de 2024 și de peste două ori mai mult în comparație cu 2022. Numărul mediu al unităților înregistrate a ajuns la 5.507 (un adaos de 541 de apartamente într-un singur an), cu o tarifă zilnică medie de 56,5 €, o rată de ocupare de 62% (printre cele mai ridicate din orașele analizate) și un venit lunar mediu de 1.006 € pe proprietate.

În schimb, Brașovul se consolidează ca cea mai puternică piață regională: 20,4 milioane € venituri anuale, 1.946 de înregistrări (+7% YoY) și 10.471 € venit anual mediu pe proprietate - o performanță financiară care reflectă avantajul unui oraș turistic activ pe tot parcursul anului, nu doar în sezonul de vârf.

Unghiul juridic care nu poate fi ignorat: la 20 mai 2026 intră în vigoare Regulamentul UE 2024/1028, care impune înregistrarea formală a oricărei proprietăți oferite pe Airbnb/Booking și partajarea completă a datelor cu autoritățile locale. Pentru cine deține deja o proprietate STR în România, este un punct de cotitură critic: pregătirea din timp va menține înregistrarea pe platforme; lipsa pregătirii poate scoate proprietatea de pe piață. Pentru cine ia în considerare intrarea - datele din 2025 sunt baza pentru stabilirea corectă a prețului, dar orice model de venituri trebuie reexaminat în lumina noilor costuri de conformare.

De la biroul autorului:

Ce înseamnă aceasta pentru investitorul israelian? Creșterea nu este întâmplătoare, ea se sprijină pe 2,06 milioane de vizitatori la București în 2025, dintre care peste 1,1 milioane de turiști internaționali (+8% YoY). Semnificația: cererea este internațională și stabilă, nu doar locală-sezonieră.

Bulgaria

Dramă politică și în Bulgaria

Rumen Radev, fost pilot de vânătoare și președinte al Bulgariei din 2017, care și-a încheiat mandatul abia în ianuarie anul acesta, nu s-a dus să se odihnească acasă, la periferie. Și-a scos costumul prezidențial reprezentativ, a îmbrăcat haine de lucru politice și și-a condus partidul la o victorie zdrobitoare la alegerile din 19 aprilie 2026.

Este o mișcare fără precedent - un fost președinte care revine „pe teren” și câștigă un mandat clar din partea poporului pentru a forma guvernul. Pentru noi, care îi însoțim pe investitori și dezvoltatori în Bulgaria, este un cutremur de stabilitate după ani de incertitudine.

„Efectul intrării în zona euro” se epuizează - piața trece la o fază de cerere de calitate

Cine a urmărit piața imobiliară din Bulgaria în 2024-2025 a văzut un fenomen care se întâmplă o dată într-o generație: o informație solidă privind data intrării în zona euro a creat un val speculativ măsurabil, cumpărătorii grăbindu-se să încheie tranzacții înainte ca prețurile, așa cum se temeau, să „se scumpească odată cu euro”. Acest val a dus la o creștere de 15-18% doar în anul 2025. Acum, la trei luni după ce Bulgaria a aderat oficial la zona euro, la 1 ianuarie 2026, „valul” s-a retras, iar piața reală începe să se dezvăluie.

Cifrele: scădere de volum, creștere a ofertei

Datele din ianuarie-februarie 2026 indică o schimbare clară de direcție. Volumul tranzacțiilor a scăzut cu aproximativ 10% față de perioada corespunzătoare din anul trecut, în timp ce oferta de proprietăți noi pe piață a sărit cu aproximativ 26%. Adică: mai mulți vânzători, mai puțini cumpărători - un parametru care mută puterea de negociere în partea cumpărătorului pentru prima dată în ultimii ani.

Din punctul de vedere al prețurilor, situația este încă pozitivă:

• Preț mediu la Sofia: ~2.300 €/m² (începutul lui 2026); apartamente noi: ~2.487 €/m²
• Cartiere premium (Oborishte și altele): 4.000+ €/m²
• Creștere anuală la Sofia: ~500 €/m² în ultimul an
• Prognoza 2026: 6%-10% (față de 15%-18% în 2025)

Ce a schimbat cu adevărat intrarea în zona euro

Dincolo de sentiment, există schimbări structurale care vor da roade pe termen mediu. Dobânda ipotecară din Bulgaria, 2,6%-4%, rămâne printre cele mai mici din Uniunea Europeană, iar odată cu ancorarea monedei de BCE, debitorii bulgari beneficiază de o certitudine de finanțare care nu exista în era leva. Aproape 90% dintre proprietățile din Sofia sunt deja stabilite ca preț direct în euro, o trecere care reduce frecarea pentru cumpărătorii străini și face inutil riscul cursului de schimb.

Potrivit prognozelor Comisiei Europene și ale FMI, creșterea economică a Bulgariei în 2026 va fi de 2,7%-2,8%, mai mică decât prognoza inițială (3,1%), dar totuși printre cele mai puternice din Uniune. Factorul de presiune: inflația care variază între 2,9% (Comisia) și 3,8% (FMI), ceea ce limitează creșterea puterii de cumpărare reale.

Cine conduce, cine rămâne în urmă

Nu toate proprietățile merg în aceeași direcție. Apartamentele noi cu clasificare energetică ridicată din Sofia, Varna și Plovdiv conduc piața - cumpărătorii sunt dispuși să plătească o primă pentru a evita ediția de renovare. În schimb, apartamentele din perioada sovietică din suburbii, fără acces la metrou, încep să sufere de o cerere slabă - mai ales când există mai multe alternative de construcții noi la îndemână.

Portugalia

Trimestrul 1/2026 - prețurile apartamentelor au crescut cu 12% într-un an, chiriile au scăzut cu 1,2%

Indicele prețurilor imobiliare al platformei Idealista pentru primul trimestru din 2026 arată o creștere de 12% a prețurilor de vânzare în cele 12 luni încheiate în martie 2026, alături de o scădere de 1,2% a chiriilor în aceeași perioadă.

Fitch Ratings prevede o nouă creștere de 15% a prețurilor pentru întregul an 2026, după o creștere de 18% documentată în 2025. Motivația: penurie structurală de ofertă care nu se rezolvă, cerere străină care continuă fără semne de încetinire și constrângeri de credit care limitează noile proiecte. Guvernul recunoaște profunzimea problemei și promovează politici de încurajare a închirierii pe termen lung, inclusiv reducerea impozitului pe venit la 10% pe veniturile din chirii la preț moderat, dar efectul asupra ofertei va dura ani.

Randamentul brut al chiriilor din Portugalia a scăzut succesiv: de la 7,3% în primul trimestru din 2024, la 7,2% în Q1 2025, iar acum la 6,3% în Q1 2026. O scădere de 1% în doi ani. Când este vorba despre o singură cifră, o poți respinge ca zgomot. Când este vorba despre o direcție constantă, este o tendință structurală.

Motivul nu este misterios: piața cumpărărilor este menținută fierbinte de o cerere străină care nu reacționează la factorii locali ai închirierii. Portughezul obișnuit continuă să se confrunte cu dificultăți în a plăti chiria, așa că nu se grăbește să plătească mai mult. Cumpărătorul internațional, în schimb, este relativ indiferent la scăderea de 1,2% a randamentului.

Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.

Tradus din originalul în ebraică. עברית

Toate edițiile