Всем здравствуйте!
Пасха позади, а операция «Рёв льва» вступает во второй месяц, мировые цены на топливо растут, а вместе с ними растут цены на перевозки и сырьё, что приведёт к росту индекса строительных затрат и цен на квартиры. Банк Израиля оставил процентную ставку на прежнем уровне 4,0% и отметил, что «по оценке комитета, возросли риски повторного роста инфляции». Другими словами, управляющий сказал: «мы находимся в очень ином цикле, чем центральные банки мира», и подчеркнул, что процентная ставка в Израиле относительно высока по сравнению со ставками в мире. Поэтому управляющий отметил, что, возможно, ставка ещё снизится 1-2 раза. До тех пор покупатели квартир, по всей видимости, продолжат «сидеть на заборе».
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Экономика Греции: переход к новой фазе.
б. Салоники: «двери закрываются» в центре города.
в. Румыния: анализ тенденций рынка недвижимости.
г. Кипр ломает европейскую налоговую тенденцию.
д. Земельное управление Кипра усиливает защиту покупателей квартир «на бумаге».
е. «Зелёный ренессанс»: субсидия в 65% на энергетический ремонт становится спасательным кругом для вторичной недвижимости в Италии.
ж. Португалия: поправка к жилищным законам и возвращение рынка аренды.
з. Конец эпохи «Golden Visa» в Испании.
Адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Экономика Греции: переход к новой фазе - умеренные прогнозы, риски в сторону понижения
Март 2026 года принёс с собой серию макроэкономических обновлений по Греции, которые нельзя игнорировать. Два самых авторитетных экономических органа на международной арене, Банк Греции и Международный валютный фонд, выпустили в течение одного месяца обновлённые прогнозы на 2026 год, и оба указывают в одном направлении: контролируемое замедление, но с рисками, склоняющимися в сторону понижения.
Банк Греции: 1,9% - и вынужденное обновление
20 марта 2026 года Банк Греции опубликовал свою обновлённую оценку состояния экономики страны. Прогноз роста на 2026 год снижен до 1,9%, после того как в докладе о денежно-кредитной политике, опубликованном в декабре 2025 года, он составлял 2,1%. Основная причина снижения - не внутренний сбой, а внешний шок: Европа сталкивается со значительным негативным энергетическим шоком вследствие войны на Ближнем Востоке, при этом влияние на реальную экономику и инфляцию зависит от степени остроты и продолжительности конфликта.
Инфляция, как ожидается, останется высокой на уровне 3,1% в 2026 году, при этом риски для прогноза роста склоняются в сторону понижения. Среди главных факторов: дальнейшая эскалация конфликта на Ближнем Востоке, рост глобальной экономической неопределённости, усиливающиеся торговые барьеры и упорная инфляция.
Стоит отметить и широкий контекст: в 2025 году экономика Греции показала рост в 2,1%, значительно превзойдя средний показатель еврозоны, составивший в тот год 1,4%. То есть исходная точка Греции при входе в замедление относительно позитивна.
Международный валютный фонд: 1,8% и взгляд на среднесрочную перспективу
24 марта 2026 года Международный валютный фонд (МВФ) опубликовал выводы миссии по статье IV на 2026 год. Рост, как ожидается, снизится до 1,8% в 2026 году, при этом высокие цены на энергию и слабый внешний спрос, связанные с конфликтом на Ближнем Востоке, могут тяготить частное потребление и туристическую отрасль.
На протяжении многих лет ожидается стабильный рост ВВП около 1,5% на фоне сокращения трудоспособного населения, низкого уровня участия в рынке труда и медленного роста производительности. Это показатель, который инвесторам со средне- и долгосрочным горизонтом необходимо учитывать.
Вместе с тем фонд отмечает и заметные положительные стороны: отношение долга к ВВП снизилось примерно на 10 процентных пунктов в 2025 году до около 145%, заметное снижение от пика около 210% в 2020 году. Кредит частному сектору вырос на 5,3% (за 12 месяцев) в январе 2026 года, главным образом благодаря сильному спросу со стороны корпораций.
Экономические настроения: резкое снижение в сфере услуг и у потребителей
Индекс экономических настроений (ESI) за март составил 106,8 пункта, снижение с 107,6 в феврале - показатель, отражающий остановку, а возможно, и разворот позитивной тенденции, наблюдавшейся в последние месяцы. Наиболее резкое снижение зафиксировано в секторе услуг, где индекс упал до 27,1 пункта с 32,4 в феврале, а потребительское доверие также продолжило ухудшаться.
По данным опроса экономических настроений IOBE, снижение потребления стало доминирующим фактором замедления: в розничной торговле ожидания продаж резко ухудшились при росте запасов, намекающем на замедление спроса. На европейском уровне снижение соответствующих показателей достигает двузначных цифр по сравнению с началом года.
Данные за март 2026 года говорят о том, что Греция входит в иную фазу - не худшую, но иную.
Со стола автора:
Во-первых, важно отделять внутригреческую историю от внешнего шума. Замедление не вызвано разрушением экономических основ - Греция продолжает расти быстрее еврозоны, государственный долг снижается впечатляющими темпами, а банковская система в хорошем состоянии. Давление идёт извне: война на Ближнем Востоке, цены на энергию и слабый внешний спрос - факторы, от которых не застрахована ни одна европейская экономика.
Во-вторых, анализ индекса настроений даёт важное понимание для инвесторов в недвижимость. Резкое снижение в сфере услуг и у потребителей - не просто число, оно предвещает потенциальное замедление туризма и дискреционных расходов. Для тех, кто инвестирует в краткосрочную аренду, особенно за пределами Афин и популярных островов, это сигнал тревоги, который заставляет пересмотреть прогнозы доходов.
В-третьих, в среде умеренного роста обнажаются изъяны. Когда рынок рос быстрыми темпами, можно было «жить» с частично зарегистрированным объектом, ненадёжным арендатором или неправильно управляемым налогообложением. В среде годового роста 1,8%-1,9% разрыв между хорошо управляемой инвестицией и инвестицией, построенной на оптимистичных допущениях, станет заметным и болезненным.
И в заключение - даже на осторожном рынке есть возможности. Инвесторы, которые сейчас уделяют время глубоким проверкам, правовой определённости и финансовому анализу на основе данных, - именно те, кто воспользуется затишьем, чтобы позиционировать себя перед следующей волной роста. Греция не исчезает с карты, она лишь просит своих инвесторов быть умнее.
Салоники 2026: «двери закрываются» в центре города
С 1 марта 2026 года вступили в силу новые нормативные акты министерства национальной экономики и финансов Греции (в координации с налоговым органом AADE), налагающие существенные ограничения на деятельность краткосрочной аренды (Airbnb) в центре Салоник.
Основные положения нормативных актов и ограничения регистрации:
- Замораживание новых лицензий: действует абсолютный запрет на выдачу новых регистрационных номеров недвижимости (номеров AMA) для краткосрочной аренды в пределах первой муниципальной общины (1st Municipal Community) Салоник: исторического и коммерческого центра города, включая главные оси (Tsimiski, Egnatia), район площади Aristotelous, квартал Ladadika, район порта и набережной и квартал Ano Poli.
- Срок ограничения: нормативный акт установлен на начальный период в 12 месяцев (до марта 2027 года) с правом правительства продлить его в зависимости от показателей доступности жилья для проживания в районе.
Ограничение передаваемости лицензии при продаже:
Ключевое и новое положение нормативных актов гласит, что в зонах ограничения лицензия на краткосрочную аренду (номер AMA) не передаётся при продаже объекта. Объекты, на которые действует активная лицензия, выданная до 1 марта 2026 года, вправе продолжать деятельность только при нынешнем владельце.
- При передаче права собственности на объект (продаже) действующая лицензия автоматически аннулируется.
- Новый покупатель не сможет оформить новый номер AMA для объекта, пока действует замораживание.
Наше присутствие в СМИ
Тот, кто ожидает, что бетонная стена в 20 см (нынешний стандарт) остановит баллистическую ракету с боевой частью в полтонны при прямом попадании, обманывает себя. Такое решение требует строительства военного бункера, а это просто не экономично и не возможно в тесном государстве Израиль.
Как «налог на имущество» на свободные земельные участки в размере 1,5% от рыночной стоимости, который пока что выделен из закона об экономических мерах («хок ха-хасдарим»), мог превратить исторические земельные участки в «денежную бомбу» для многих семей и изменить баланс сил с застройщиками.
Румыния
Анализ тенденций рынка недвижимости
Обзор Real Estate Index фирмы Deloitte и данные министерства финансов Румынии, опубликованные в этом месяце, указывают на фазу «структурного выравнивания» на местном рынке недвижимости.
По результатам комплексного опроса застройщиков Deloitte, в экономических ожиданиях в Румынии произошло заметное изменение по сравнению с прошедшим годом:
- Подавляющее большинство застройщиков в Румынии (54%) оценивают, что уровень активности на рынке в ближайшие месяцы сохранится стабильным, тогда как 29% ожидают умеренной тенденции улучшения.
- Экономические прогнозы указывают на сближение инфляции с целевыми показателями центрального банка (BNR), что создаёт на рынке ожидание постепенного снижения процентной ставки во второй половине 2026 года. Этот шаг, как ожидается, удешевит затраты на финансирование и улучшит ликвидность рынка.
Несмотря на спрос, румынский рынок сталкивается с проблемами предложения, вытекающими из изменений в стоимости и доступности земли:
- Строительные затраты: впервые за два года строительные затраты (27%) и трудности с приобретением земли (25%) названы главными барьерами для развития новых проектов.
- Снижение начал строительства: зафиксировано снижение примерно на 20% количества новых начал строительства в течение 2025 года (по данным NSI), что создаёт встроенное давление в сторону роста цен в среднесрочной перспективе из-за накопленного дефицита новых жилых единиц и современных торговых площадей.
Правительство Румынии продолжает инвестировать в инфраструктуру, служащую опорой для развития логистической и коммерческой недвижимости:
- Проект кольцевой дороги A0: на последней неделе марта утверждено бюджетное выделение 1,2 млрд лей на продолжение развития участков скоростной кольцевой дороги Бухареста. Открытие этих участков, как ожидается, повысит стоимость земли во внешнем кольце столицы (уезд Ilfov) и улучшит доступность логистических центров.
Кипр
Кипр ломает европейскую налоговую тенденцию - освобождение от налога на прирост капитала («мас шевах») как ответ на регуляторное цунами
В то время как большинство экономик Евросоюза ищут способы увеличить государственные доходы, ужесточая налогообложение недвижимости, парламент Кипра на этой неделе утвердил стратегическую поправку к законодательству, призванную привлечь изощрённый иностранный капитал. Этот шаг, предоставляющий полное освобождение от налога на прирост капитала при определённых условиях, ставит остров в позитивный офсайд на фоне тревожных тенденций на остальном континенте.
Новое законодательство в Никосии создаёт прецедент: 0% налога на прирост капитала при продаже жилых объектов в проектах, определяемых как «поддерживающие наукоёмкую отрасль» (Tech-Supportive Housing). Освобождение предназначено для инвесторов, приобретающих объекты в жилых комплексах вблизи технологических центров развития и при владении не менее 5 лет.
В отличие от других стран, где налог на прирост капитала является жёсткой составляющей ROI, Кипр использует его как инструмент стимулирования модели Headquartering, привлекающей на остров многонациональные компании и тысячи работников с высокой покупательной способностью.
Помимо налога на прирост капитала: конкурентные преимущества Кипра в 2026 году
Хотя налог на прирост капитала - это «вишенка» на выходе, Кипр предлагает и другие структурные преимущества, которые становятся особенно критичными в текущем квартале:
- Иммунитет от контроля аренды: в то время как Барселона, Париж и Берлин ужесточают контроль цен на аренду, кипрский рынок остаётся полностью свободным. Для инвестора это защита текущего денежного потока от государственного вмешательства.
- Обход «энергетической ловушки»: дедлайн мая 2026 года по реализации европейских энергетических директив (EPBD) превращает миллионы старых объектов в Европе в «токсичные активы», требующие дорогого ремонта. На Кипре большинство инвестиционных проектов - новое строительство, заранее имеющее класс Class A, что освобождает владельцев от тяжёлых расходов CapEx и обеспечивает более выгодные условия банковского финансирования.
- Регуляторная определённость: в то время как страны Центральной и Восточной Европы (такие как Польша и Венгрия) продвигают законодательство об ограничении покупки нескольких квартир иностранцами, Кипр укрепляет правовое положение иностранного инвестора как неотъемлемую часть национальной стратегии.
Карта недвижимости 2026 года ставит израильского инвестора на перепутье: погоня за дешёвыми ценами в Восточной Европе под растущим налоговым бременем или выбор ликвидности и фискальной определённости Кипра. Новое освобождение от налога на прирост капитала - доказательство того, что, пока Европа становится «регуляторной», Кипр остаётся «деловым».
Земельное управление Кипра усиливает защиту покупателей квартир «на бумаге»
Рынок недвижимости Кипра в последние месяцы переживает значительную регуляторную трансформацию, ставящую его в авангард прозрачности и защиты потребителей в Европе. Государственное земельное управление (DLS - Department of Lands and Surveys) приступило к строгому применению новых нормативных актов в рамках поправки к кипрскому закону о купле-продаже, цель которых - обеспечить герметичную защиту средств покупателей в проектах на стадиях строительства.
Конец явлению «запертых покупателей»
Изменение призвано решить исторический сбой, при котором покупатели обнаруживали на этапе передачи, что приобретённый ими объект обременён ипотекой застройщика без возможности получить право собственности (Title Deed). В рамках новых директив, вступивших в полную силу в 2026 году, DLS налагает обязанность отчётности и технического исполнения, которую невозможно обойти в процессе регистрации договора.
Механизм «Формы А» (Form A): решающий фактор на местах
Отныне любой застройщик, желающий зарегистрировать договор купли-продажи в земельных реестрах, обязан представить два критически важных ключевых документа:
- Актуальная выписка из земельного реестра (Search Certificate): документ, выданный не позднее чем за пять рабочих дней до даты подписания, показывающий актуальное регистрационное состояние земли.
- Заявление кредитора (Form A): в случаях, когда земля заложена банку, застройщик обязан представить официальный документ, подписанный финансовым учреждением-кредитором. В этой форме банк письменно обязуется, что после внесения средств покупателя на выделенный счёт конкретная жилая единица будет автоматически и полностью освобождена от любого залога на землю (то, что в Израиле называют условным «письмом об исключении» из залога).
Цифровое правоприменение и санкции
Главное новшество - в электронной системе регистрации DLS. Система теперь блокирует возможность регистрации договоров, не включающих эти документы. Кроме того, управлению предоставлены полномочия налагать административные штрафы до 10 000 евро на застройщиков, не сумевших представить необходимое надлежащее раскрытие информации до подписания.
Италия
«Зелёный ренессанс»: субсидия в 65% на энергетический ремонт становится спасательным кругом для вторичной недвижимости
Правительство Италии официально запустило схему «Superbonus 2.0», предоставляющую налоговый кредит в размере 65% на расходы по ремонту и энергетической модернизации жилых зданий. Шаг, вступивший в силу на фоне растущего давления Евросоюза в связи с реализацией директивы EPBD, знаменует исключительную возможность повышения стоимости для владельцев недвижимости и иностранных инвесторов в стране.
Новая схема сосредоточена на объектах с самыми низкими уровнями энергоэффективности (Class G/F), составляющих большую часть жилого фонда в исторических городах и на юге Италии. Согласно новым нормативным актам, право на субсидию зависит от улучшения энергетического рейтинга объекта не менее чем на два класса. Предельная признаваемая сумма расходов составляет 96 000 евро на жилую единицу на каркасные работы и утепление, с дополнительными бюджетами на системы отопления и умного кондиционирования.
Время запуска бонуса не случайно. До 29 мая 2026 года Италия обязана внедрить в национальное законодательство ужесточённые стандарты MEPS Евросоюза. Это означает, что объекты, не отвечающие минимальному порогу эффективности в ближайшие годы, могут пострадать от «регуляторного обесценивания» и стать трудными для продажи или сдачи в аренду из-за новых ограничений банковского финансирования.
Помимо физического повышения стоимости, модернизация объекта за счёт государственной субсидии открывает владельцу дверь к льготным каналам финансирования. Ведущие банки Европы недавно начали предлагать «зелёную ипотеку» со значительно сниженными ставками для объектов класса A-D, что, как ожидается, повысит ликвидность объекта в день продажи и привлечёт более широкий круг покупателей.
Со стола автора:
Для инвесторов и владельцев недвижимости в Италии нынешнее окно возможностей критично. Использование налогового кредита в 65% позволяет защитить вложенный капитал и перевести бизнес-модель с обычного доходного объекта на современный, экономичный и регуляторно безопасный. Рекомендуется провести актуальную проверку EPC (Energy Performance Certificate) уже в ближайшие недели, чтобы оценить возможность модернизации по новой схеме.
Португалия
Поправка к жилищным законам и возвращение рынка аренды
Отрасль недвижимости Португалии пережила в марте 2026 года самую значимую поправку за последнее десятилетие. После периода агрессивного законодательства (закон «Mais Habitação») правительство и судебная система завершили «большую поправку», возвращающую рынку определённость. Для владельцев существующих объектов и потенциальных покупателей это драматическое изменение в нижней строке отчёта о прибылях.
1. Обезвреживание финансовой мины: что такое налог CEAL и как он был отменён?
Самое существенное изменение - полная отмена CEAL (чрезвычайного сбора на единицы размещения).
- Что это было? Фиксированный годовой сбор в 15%, рассчитывавшийся по сложной формуле, сочетавшей площадь объекта, его географическое положение и расчётный средний доход в районе.
- Экономический смысл: этот налог применялся не к чистой прибыли, а был фиксированным сбором, снижавшим валовую доходность на 10%-20% (в зависимости от объекта).
- Новый статус: начиная с налоговых деклараций 2025/6 CEAL удалён из протокола. Инвесторы в объекты Airbnb вновь платят лишь обычный подоходный налог, что поднимает чистую доходность в среднем примерно на 2%-3% в год.
2. Разрыв между городом и периферией: где налогообложение встречается с регулированием?
Что касается прямого налогообложения дохода (IRS), Португалия сегодня предлагает единообразие, но с заметным преимуществом для тех, кто выбирает долгие траектории:
- По всей стране: налог на доходы от краткосрочной аренды (Airbnb) остаётся в стандартном режиме, но без сбора CEAL.
- Разница в 2026 году: правительство внедрило режим «зелёного налога» всего в 10% (вместо 25%-28%) для тех, кто выбирает сдачу объекта в долгосрочную аренду (более двух лет).
- Главное различие: на периферии (районы с низкой плотностью населения) путь открыт для инвесторов с 0 евро туристических сборов. В отличие от этого, в Лиссабоне и Порту Вы заплатите туристические сборы около 4 евро за ночь и повышенное городское налогообложение. Эти шаги призваны «подтолкнуть» Вас отказаться от Airbnb и перейти на траекторию аренды под проживание, где Вы заплатите лишь 10% подоходного налога (вместо около 28% на обычных траекториях).
3. Битва лицензий (AL): Лиссабон и Порту против «другой Португалии»
Здесь сердце регуляторного изменения 2026 года. Государство передало полномочия муниципалитетам, и в результате получилось «две страны для двух рынков»:
В крупных городах (Лиссабон, Порту и прибрежная полоса Алгарве):
- Получение новой лицензии: по-прежнему очень трудно в Containment Zones. В исторических кварталах, таких как Alfama или Baixa, практически невозможно получить новую лицензию.
- Продление лицензий: отменена обязанность автоматического продления каждые 5 лет, существовавшая в первоначальном законе. Теперь действующая лицензия остаётся в силе, пока владелец объекта соблюдает местные нормативные акты.
- Передача лицензии (продажа): это уязвимое место Лиссабона - лицензия личная. При продаже объекта в Containment Zone лицензия, как правило, прекращается, а новый покупатель должен подать новую заявку (которая может быть отклонена). Поэтому объект с действующей лицензией в Лиссабоне - «золотой объект», пока его не продают.
В периферийных городах и внутри страны (Interior):
- Бессрочные лицензии: лицензии в 2026 году в этих районах постоянные и не требуют продления.
Передача лицензии (продажа): в отличие от Лиссабона, в большинстве периферийных городов лицензия переходит вместе с объектом к новому покупателю. Это означает, что объект продаётся как «действующий бизнес», что повышает стоимость выхода на десятки процентов по сравнению с обычной квартирой.
Со стола автора:
Португальский рынок в 2026 году требует от израильского инвестора более точного планирования, чем раньше:
- Ценность «стажа»: если у Вас есть объект с действующей лицензией AL в Лиссабоне или Порту - не продавайте. Благодаря отмене истечения лицензии каждые 5 лет Ваш объект превратился в машину по производству денег с огромным барьером входа для новых конкурентов.
- Новая дорожная карта: для тех, кто ищет новую покупку для краткосрочной аренды (Airbnb), фокус смещается на города второго эшелона (такие как Coimbra, Aveiro или городки на Silver Coast), определённые как районы «низкой плотности». Там можно получить бессрочную лицензию, передать её при продаже и пользоваться отменой 15% налога CEAL.
- Хеджирование рисков через долгую аренду: для израильтян, ищущих душевное спокойствие, траектория с 10% налога на долгую аренду в крупных городах предлагает чистую доходность, конкурирующую с Airbnb (из-за более низких затрат на управление), при полной регуляторной защите.
Итог: Португалия 2026 года - это рынок для «знающих игроков». Главные победители - те, кто уже владеет объектами в крупных городах, и те, кто сумеет приобрести объекты на развивающейся периферии по новым правилам лицензирования.
Испания
Конец эпохи Golden Visa в Испании: решение Верховного суда и первые рыночные данные раскрывают новую реальность
Через год после вступления в силу закона об отмене траектории недвижимости в «Golden Visa» (Organic Law 1/2025) конец марта 2026 года отмечает окончательную точку в судьбе одной из самых популярных инвестиционных траекторий Европы. Для израильского инвестора это не только регуляторное изменение, но и редкая рыночная возможность, возникшая именно из-за новых ограничений.
Решение Верховного суда
В течение последних недель Верховный суд в Мадриде (Tribunal Supremo) отклонил последние иски, поданные объединениями застройщиков и международными инвестиционными группами. Истцы утверждали о нарушении прав собственности и свободы занятий, но суд постановил, что государство обладает полными полномочиями ограничивать иностранное резидентство в пользу «национального жилищного интереса». Это решение снимает любые юридические сомнения, остававшиеся в воздухе, и проясняет: траектория в 500 000 евро не вернётся в обозримом будущем.
Реальные данные: сжатие рынка люкса
Итоговый доклад за первый год, опубликованный в этом месяце Советом регистраторов Испании (Colegio de Registradores), раскрывает глубину влияния этого шага:
- Падение иностранного спроса: в сегменте объектов выше 500 000 евро зафиксировано снижение на 14,2% объёма сделок со стороны граждан стран, не входящих в Евросоюз (Non-EU), в главных центрах спроса - Мадриде и Барселоне.
- Ценовой эффект: в то время как общие цены на жильё в Испании продолжили расти (около 9,5% в 2025 году), объекты люкса, ранее служившие «входным билетом» для визы, переживают теперь стагнацию и даже точечные снижения цен в прямых переговорах.
Испанский парадокс: социальный провал, возможность для инвестора
Подтверждённые данные министерства жилья (MIVAU) показывают, что первоначальная цель закона - снижение цен на жильё для местных жителей - не достигнута, поскольку сделки Golden Visa составляли менее 0,5% всего рынка. Вместе с тем для израильского инвестора (и в особенности для обладателей европейского паспорта или тех, кому не нужна виза) возникло окно возможностей:
- Беспрецедентная переговорная сила: продавцы премиальных объектов потеряли «пленную аудиторию» покупателей виз (китайцев, американцев и россиян).
- Очистка «визовой премии»: цены сегодня отражают чистую стоимость недвижимости, без искусственной надбавки, которую раньше воплощала иммиграционная льгота.
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית