Un teren vechi în România: cum aflați ce vă aparține cu adevărat astăzi și cum îl regularizați sau îl vindeți

Situația este cunoscută: o parcelă cumpărată în România acum mulți ani și de care nu s-a mai ocupat nimeni, un teren pe care părinții l-au cumpărat printr-o societate românească despre a cărei situație nu știe nimeni nimic sau o cotă dintr-un teren mare, împreună cu parteneri, fără ca cineva să fi văzut un extras. Numitorul comun este reprezentat de documente vechi, amintiri parțiale și incertitudine cu privire la ce anume vă aparține astăzi.

Înainte de a căuta un cumpărător sau de a cere o evaluare, trebuie să răspundeți la o singură întrebare: ce este înscris astăzi, pe numele cui și ce sarcini îl grevează. Ghidul explică cum se face acest lucru din Israel, ce puncte slabe se repetă la terenurile din acea perioadă și în ce ordine se regularizează sau se vinde.

1Ce documente este bine să strângeți înainte de a vă adresa vreunei autorități?

Orice document din acea perioadă poate scurta clarificarea. Chiar și o scanare neclară este mai bună decât nimic:

• Contractul notarial de cumpărare. De regulă în el apar numărul cadastral și numărul cărții funciare.
• Documentele societății, dacă achiziția s-a făcut printr-o societate românească (SRL): actul constitutiv, numele administratorilor și orice contract de administrare semnat.
• Acordurile dintre parteneri, dacă ați cumpărat o cotă din teren împreună cu alții.
• Chitanțele pentru impozitul local, dacă ați plătit vreodată.
• În caz de moștenire: certificatul de deces, certificatul de moștenitor sau hotărârea de validare a testamentului și orice document care leagă defunctul de teren.

De ce atât de multe terenuri din acei ani sunt deținute printr-o societate? Pentru că, potrivit art. 6 din Legea 312/2005, cetățeanul unui stat din afara Uniunii Europene dobândește teren în România doar în condițiile unui tratat și pe bază de reciprocitate. Israelienii au cumpărat așadar printr-o societate românească, printr-un partener local și uneori fără nicio înscriere. Această regulă nu s-a schimbat.

2Cum găsiți terenul în cartea funciară?

Cartea funciară din România este ținută potrivit Legii 7/1996, iar extrasul se solicită de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, ANCPI. Există două situații:

• Aveți un număr. Solicitați un extras de carte funciară pentru informare pe site-ul de plăți al ANCPI, cu județul, localitatea și numărul cadastral sau numărul cărții funciare.
• Nu aveți un număr. Un avocat sau un expert cadastral autorizat caută la oficiul de cadastru al județului (OCPI) după numele proprietarului și localitate sau după amplasamentul pe hartă.

Un aspect pe care cine locuiește în străinătate îl ratează aproape întotdeauna: în România se desfășoară un program național de înregistrare sistematică a tuturor imobilelor. Potrivit art. 14 din lege, documentele înregistrării sistematice se afișează public timp de 60 de zile, iar în această perioadă se pot cere rectificări. Dacă proprietarul nu a fost identificat, în cartea funciară se înscrie mențiunea „proprietar neidentificat”, fără înscrierea dreptului de proprietate (art. 13 alin. (15)). Proprietatea nu se șterge: proprietarul poate cere ulterior înscrierea, cu o adeverință a primarului privind identificarea imobilului în planul cadastral și cu actul său de proprietate.

3Ce verificați în extras și când este nevoie și de un extras istoric?

Dacă în extrasul actual apare un proprietar pe care nu îl cunoașteți, solicitați un extras istoric. Acesta arată succesiunea înscrierilor și permite să înțelegeți dacă și când a trecut proprietatea, de exemplu într-o procedură de executare silită. Dacă terenul se sprijină pe un titlu de proprietate din perioada restituirilor, consultați ghidul nostru despre revendicările de restituire din Ilfov.

4Terenul este înscris pe numele unei societăți: cum știți că aceasta este încă sub controlul vostru?

O societate românească înființată acum mulți ani și uitată este unul dintre cele mai grave puncte slabe. Un administrator local sau cine a primit administrarea societății poate semna contracte în numele ei, iar o acțiune comunicată la sediul social poate sfârși cu o hotărâre fără ca cineva să se fi apărat. De aceea verificați:

• În registrul comerțului (ONRC): că societatea este activă, cine sunt asociații, cine este administratorul și cine are drept de semnătură și dacă s-au înregistrat modificări despre care nu știați.
• Pe portalul instanțelor (portal.just.ro): dacă există dosare împotriva societății.
• Situațiile financiare anuale. O societate care nu depune situațiile financiare poate fi dizolvată prin hotărâre judecătorească la cererea registrului comerțului (Legea societăților 31/1990, art. 237).
• Accesul la contul bancar al societății și o copie a oricărui contract pe care l-a semnat.

Fără o persoană cu drept de semnătură valabil nu se poate vinde nimic, de aceea regularizarea societății vine înaintea oricărui alt pas.

5Ați deținut o cotă dintr-un teren comun: ce vă protejează?

Doar ce este înscris. Cine a cumpărat o cotă dintr-un teren mare și a primit doar documente sub semnătură privată poate descoperi că nu figurează în niciun registru și că partenerul înscris poate acționa singur. Verificați în extras cine este înscris ca proprietar și în ce cotă, iar dacă terenul este proprietatea unei societăți, verificați la ONRC cine sunt asociații. Dacă o parte din preț a fost plătită la vremea respectivă în afara contractului notarial, această parte nu este protejată de niciun document, iar ceea ce contează este ce s-a înscris.

6Ce este permis să faceți astăzi pe teren?

Multe terenuri au fost vândute atunci cu promisiunea că vor trece în categoria terenurilor construibile. Pentru a afla ce s-a întâmplat de fapt, solicitați un certificat de urbanism pentru informare. Potrivit art. 254 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, orice persoană îl poate solicita, iar el se emite în cel mult 10 zile lucrătoare. Întrebarea importantă: terenul este în intravilan sau în afara lui și este agricol? Răspunsul stabilește tot drumul care urmează.

7Ce taxe și datorii trebuie achitate?

• Impozitul local pe teren. Se plătește autorității locale în două rate egale, până la 31 martie și până la 30 septembrie. Cine plătește tot anul până la 31 martie poate primi o bonificație de până la 10%, potrivit hotărârii consiliului local (art. 467 din Codul fiscal). Datoria din anii anteriori nu dispare: cereți o situație detaliată și plătiți înainte de a planifica o vânzare.
• Impozitul la vânzare în România. 1% din valoarea tranzacției pentru un imobil deținut de peste trei ani și 3% pentru unul deținut până la trei ani. Notarul îl reține înainte de semnare, iar dacă prețul este mai mic decât valoarea minimă din grila camerei notarilor, impozitul se calculează la valoarea minimă (art. 111 alin. (4^1)).
• Moștenire. Nu se datorează impozit dacă procedura succesorală la notar s-a încheiat în termen de doi ani de la deces; după doi ani moștenitorii plătesc 1% din valoarea masei succesorale (art. 111 alin. (3)). Art. 44 alin. (2) din Constituție permite străinilor să dobândească teren prin moștenire legală; dacă moștenirea este testamentară, aceasta este o întrebare pentru avocat.
• Partea israeliană. Un rezident fiscal israelian raportează în Israel imobilul și venitul din el. Înainte de vânzare, discutați cu contabilul vostru.

8Cum vindeți un teren vechi din Israel?

Vânzarea de imobile în România se face prin act notarial, de aceea cine nu vine personal dă o procură notarială specială, cu apostilă și traducere autorizată în limba română. Pentru un teren din intravilan aceasta este de regulă calea.

Terenul agricol din extravilan este altă poveste. Potrivit Legii 17/2014, oferta de vânzare se afișează la autoritatea locală timp de 45 de zile lucrătoare (art. 6), iar titularii dreptului de preempțiune pot cumpăra înaintea oricui altcuiva la același preț, într-o ordine stabilită (art. 4). Dacă niciunul dintre ei nu cumpără, cumpărătorul trebuie să îndeplinească condiții cumulative, precum domiciliul și activitatea agricolă în România de cel puțin cinci ani (art. 4^1), și doar dacă nu se găsește un astfel de cumpărător se poate vinde oricui (art. 4^1 alin. (5)). Fără avizul Ministerului Agriculturii notarul nu autentifică, iar o vânzare care a ocolit procedura este nulă (art. 9 și 16). Un cumpărător israelian fără cetățenie europeană în general nu poate cumpăra un astfel de teren (art. 2 alin. (3)). Impozitul special de 80% pentru vânzarea în termen de 8 ani de la cumpărare (art. 4^2) nu mai este relevant pentru cine a cumpărat în 2007 sau 2008.

9În ce ordine regularizați terenul?

1. Strângeți contractul de cumpărare, documentele societății, acordurile cu partenerii sau documentele succesorale.
2. Solicitați un extras actualizat și, dacă este nevoie, găsiți numărul prin intermediul unui avocat sau al unui expert cadastral.
3. Citiți cele trei părți ale extrasului și verificați dacă localitatea a trecut prin înregistrarea sistematică.
4. Dacă există o societate: verificați-o la ONRC și pe portalul instanțelor și regularizați persoana cu drept de semnătură.
5. Solicitați un certificat de urbanism de informare.
6. Aflați și plătiți datoria la impozitul local.
7. În caz de moștenire: finalizați procedura la un notar român.
8. Abia apoi: procura notarială, iar pentru terenul agricol din extravilan, procedura dreptului de preempțiune.

10Ce faceți înainte de a semna o vânzare?

Înainte de a conveni un preț cu un cumpărător, asigurați-vă că aveți un extras actualizat pe numele vostru sau pe numele unei societăți aflate sub controlul vostru, o confirmare că nu există datorii la impozitul local și un certificat de urbanism care arată ce este permis pe teren. Însoțim israelieni în clarificarea din Israel și în stabilirea ordinii pașilor, împreună cu avocați, experți cadastrali și notari autorizați în România, care efectuează căutările în registre, rectificările de înscriere, procedura succesorală și semnarea.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.